国外农场资产评估
国外对家庭农场的支持政策
国外对“家庭农场”的支持政策家庭农场，一个起源于欧美的舶来名词，是指农民家庭通过租赁、承包或者经营自有土地的农业经营形式。
从家庭农场的存在形式来看，分大、中、小型家庭农场，美国的属于大型家庭农场，英国等欧洲国家的属于中型家庭农场，日本的属于小型家庭农场。
一、美国：农业以家庭农场为主，经营种类繁多。
约占各类农场总数的87%，合伙农场占10%，公司农场占3%。
由于许多合伙农场和公司农场也以家庭农场为依托，因此美国的农场几乎都是家庭农场，可以说美国的农业是在农户家庭经营基础上进行的。
1、定义家庭农场是美国农业生产经营单位的主体。
按照全美家庭农场联盟的定义，家庭农场是指：家庭拥有农场的产权，家庭成员是农场的主要劳动力，并在运营管理方面负主要责任。
有的家庭农场虽在农忙季节也雇佣短工，但量少且时间短，而农场的主要劳动是由经营者及其家庭成员提供。
因此，家庭既是农场的所有者，又是农场的经营管理者，然而，美国的家庭农场，并不是由家庭成员“包打天下”，其生产经营主要是依靠完善的专业公司来提供专业化、社会化的服务。
美国家庭农场的平均规模已经达到200公顷，其中大农场已经达到1600公顷左右。
机械化技术、资金密集型经营已经成为主要的经营方式。
农场的规模化以及机械化技术和资金密集型经营方式的应用，大大提高了劳动生产率和土地产出率，提高了家庭农场的经济效益。
2、支持政策(1)土地支持政策美国家庭农场制度的建立得益于美国政府西部开发政策。
特别是1862年的“宅地法”，大量处理国有土地，使农民获得了大量土地，促进了美国西部大量规模较大的农场的建立。
1862年，美国国会通过了三个对美国农业和农业教育发展有着决定意义的立法。
首先，国会于当年5月5日签署了“农业组织部法”，该法令规定了农业部的主要职责，给人民以合法的地权；其次，5月20日，国会又通过了“宅地法”。
根据法律规定，向那些在当地居住并耕种5年以上、年满21岁的个人或一家之主免费提供160英亩公有土地。
资产评估-国外评估准则
资产评估-国外评估准则引言概述：资产评估是指对各类资产进行估值和评估的过程，是企业决策和财务报告的重要依据。
不同国家和地区在资产评估方面往往采用不同的准则和方法。
本文将介绍国外资产评估的一些常用准则和方法。
一、国外资产评估准则的概述1.1 国际财务报告准则（IFRS）IFRS是国际上广泛应用的财务报告准则，对资产评估提供了详细的规定。
其中，IAS 16《固定资产》规定了固定资产的初始计量、后续计量和减值测试等方面的要求。
IAS 36《资产减值》则规定了资产减值测试的方法和程序。
1.2 美国公认会计准则（US GAAP）US GAAP是美国广泛应用的会计准则，对资产评估也提供了相应的规定。
FASB 141《企业合并与收购》规定了企业合并时的资产评估方法，FASB 157《公允价值计量》则规定了公允价值的确定方法。
1.3 国际评估准则委员会（IVSC）IVSC是国际评估行业的权威组织，发布了一系列的评估准则。
其中，IVS 2022《国际评估准则》规定了评估师在资产评估过程中应遵循的原则和方法。
二、资产评估的方法和技术2.1 市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，通过比较市场上类似资产的交易价格，确定被评估资产的价值。
这种方法适合于有大量交易数据和市场活跃的资产，如房地产和股票等。
2.2 收益法收益法是一种基于资产未来现金流量预测的评估方法。
它通过估计资产的未来现金流量，并将其折现到现值，计算出资产的价值。
这种方法适合于对收益稳定、现金流量可预测的资产进行评估。
2.3 成本法成本法是一种基于资产重建成本的评估方法。
它通过估计资产的重建成本，并考虑到资产的折旧和使用寿命等因素，计算出资产的价值。
这种方法适合于对固定资产等重建成本可确定的资产进行评估。
三、资产评估的挑战和问题3.1 信息不对称性资产评估过程中，评估师和被评估方之间往往存在信息不对称的问题。
被评估方可能故意隐瞒或者误导评估师，导致评估结果不许确。
2020资产评估师考试教材讲义-国外评估准则
第04讲国外评估准则第三节国外评估准则内容概要一、国外资产评估准则概述英、美两国资产评估行业发展较早，起步于19世纪中后期，两国分别从20世纪70年代后开始了评估准则的探索工作。
（一）英国英国皇家特许测量师学会（RICS）1974年成立了评估和估价准则委员会，并于1976年开始发布评估准则，之后进行了多次修订。
（二）美国美国1987年制定了第一部《专业评估执业统一标准准则》（USPAP），之后定期对其进行修订。
目前除国际评估准则（IVS）外，在业界具有较大影响的评估准则主要有美国评估促进会（AF）制定的《专业评估执业统一准则》（USPAP）和英国皇家特许测量师学会（RICS）制定的评估准则（ RICS红皮书）。
二、美国评估准则（一）美国评估准则简介美国资产评估主要是基于财产保险、税务、会计处理、资产交易、企业合并、资产抵押贷款、家庭财产分割等方面的需要而产生的。
美国评估促进会（The Appraisal Foundation，AF）下属的评估准则委员会（The Appraisal Standards Board，ASB）负责制定、出版、解释、修订或撤销《专业评估执业统一准则》（USPAP）。
美国评估促进会是由美国国会授权的评估准则制定和评估师资格认定的评估组织（二）美国评估准则的产生与发展1.发散阶段美国是当今世界上资产评估业最为发达的国家之一。
20世纪70年代以来，评估者自发成立了若干个有较大影响的综合及专业性的民间自律性评估组织，其中规模较大的有16个评估协会。
同时，各协会也制定有自己的规章制度和评估准则，但评估业缺乏统一的评估执业标准。
2.协调统一阶段1987年，从规范资产评估业务与职业道德出发，8家来自美国和加拿大的专业评估机构和协会共同组建了美国评估促进会。
1988年，美国评估促进会内部又成立了两个独立的委员会即评估准则委员会（ASB）和评估师资格委员会（AQB）。
评估准则委员会（ASB）专门负责检查、修订和解释专业评估执业统一准则。
资产评估-国外评估准则
资产评估-国外评估准则资产评估是一项重要的财务活动，它可以帮助企业更准确地了解其资产价值，为投资决策提供参考。
在国际上，资产评估准则也在不断发展和完善。
本文将介绍国外资产评估准则的相关内容。
一、资产评估的定义和意义1.1 资产评估是指对企业或个人的资产进行评估，以确定其价值和风险。
1.2 资产评估可以帮助企业更好地了解其资产结构，为财务决策提供依据。
1.3 资产评估还可以帮助企业更好地管理风险，保护资产价值。
二、国外资产评估准则的主要内容2.1 国际评估标准委员会（IVSC）发布的《国际评估标准》是国际上公认的资产评估准则。
2.2 《国际评估标准》包括评估对象、评估方法、评估报告等内容，为资产评估提供了详细的指导。
2.3 《国际评估标准》要求评估师必须具备专业资格和道德标准，确保评估结果的准确性和可靠性。
三、国外资产评估准则的适用范围3.1 国外资产评估准则适用于各类资产的评估，包括不动产、股权、金融资产等。
3.2 国外资产评估准则适用于各种评估目的，包括财务报告、资产交易、融资抵押等。
3.3 国外资产评估准则适用于各种评估方法，包括市场比较法、收益法、成本法等。
四、国外资产评估准则的发展趋势4.1 随着全球化进程的加快，国外资产评估准则将更加趋向于一体化和标准化。
4.2 国外资产评估准则将更加注重信息披露和透明度，保障各方利益。
4.3 国外资产评估准则将更加注重技术创新和数据分析，提高评估效率和准确性。
五、国外资产评估准则对中国的启示5.1 中国企业可以借鉴国外资产评估准则，提高资产管理水平和风险控制能力。
5.2 中国政府可以借鉴国外资产评估准则，完善相关法律法规，促进资产评估市场的健康发展。
5.3 中国评估机构可以借鉴国外资产评估准则，提高评估师的专业水平和服务质量。
总之，国外资产评估准则在全球范围内具有重要的指导意义，对于提高企业资产管理水平和风险控制能力具有积极作用。
希望中国企业和相关机构能够认真学习和应用国外资产评估准则，促进中国资产评估市场的健康发展。
资产评估-国外评估准则
资产评估-国外评估准则引言概述：资产评估是指对资产进行估值的过程，以确定其合理的市场价值。
在国际上，不同国家和地区都有相应的资产评估准则。
本文将介绍国外评估准则的相关内容。
一、国外评估准则的背景1.1 评估准则的制定目的国外评估准则的制定目的是为了提供一个统一的框架，指导资产评估的实施。
准则的制定旨在提高评估的准确性和可靠性，确保评估结果的公正性和可比性。
1.2 国际评估准则委员会（IVSC）国际评估准则委员会（IVSC）是负责制定和推广国际评估准则的机构。
IVSC 的成员包括来自全球各地的专业评估师和相关机构，他们共同参与准则的制定和修订工作。
1.3 国外评估准则的适用范围国外评估准则适用于各种类型的资产，包括不动产、金融资产、无形资产等。
准则的适用范围广泛，旨在覆盖各种不同的资产评估需求。
二、国外评估准则的核心原则2.1 公正性原则公正性是国外评估准则的核心原则之一。
评估师在进行资产评估时，必须保持中立和公正的态度，不受任何利益关系的影响，确保评估结果客观、真实。
2.2 可比性原则可比性是评估准则的另一个重要原则。
评估师在进行资产评估时，应当采用一致的方法和标准，以确保评估结果的可比性。
这样可以使不同评估师对同一资产的评估结果相互比较。
2.3 可靠性原则可靠性是国外评估准则的第三个核心原则。
评估师在进行资产评估时，应当采用可靠的数据和信息，确保评估结果的准确性和可靠性。
评估师还应当对评估过程进行充分的记录和说明，以便审计和复核。
三、国外评估准则的具体要求3.1 评估目的和对象的明确在进行资产评估时，评估师需要明确评估的目的和对象。
评估目的包括市场交易、贷款担保、会计报告等，评估对象包括不动产、金融资产、企业价值等。
3.2 评估方法和技术的选择评估师在进行资产评估时，需要选择合适的评估方法和技术。
评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等，评估技术包括数据分析、模型建立等。
3.3 评估报告的编制和披露评估师在完成资产评估后，需要编制评估报告并进行披露。
资产评估-国外评估准则
资产评估-国外评估准则引言概述：资产评估是一项重要的经济活动，它对于确定资产的价值以及为投资决策提供依据具有重要意义。
国外评估准则在资产评估领域具有广泛的应用，其准确性和专业性备受认可。
本文将介绍国外评估准则在资产评估中的应用情况，并详细阐述其五个方面的内容。
一、评估目的1.1 确定资产价值：国外评估准则通过采用科学的方法和技术，能够准确地确定资产的价值。
它考虑了资产的各种因素，如市场需求、供应情况、竞争环境等，从而得出一个客观、准确的资产价值。
1.2 为投资决策提供依据：国外评估准则能够为投资决策提供重要的参考依据。
它通过对资产的评估结果进行分析和比较，匡助投资者确定是否值得投资，并提供决策的依据。
1.3 为财务报告提供支持：国外评估准则的应用还可以为企业的财务报告提供支持。
通过准确地评估资产的价值，可以提高财务报告的准确性和可靠性，为企业的经营管理提供重要的参考。
二、评估方法2.1 直接比较法：国外评估准则中的一种常用方法是直接比较法。
该方法通过比较类似资产的市场交易价格，来确定被评估资产的价值。
它考虑了市场的供求关系和交易价格的波动情况，能够得出较为准确的评估结果。
2.2 收益法：国外评估准则中的另一种常用方法是收益法。
该方法通过分析资产的收益情况，来确定其价值。
它考虑了资产未来的收益潜力和风险因素，能够为投资决策提供重要的参考依据。
2.3 成本法：国外评估准则中的第三种常用方法是成本法。
该方法通过估计资产的重建成本，来确定其价值。
它考虑了资产的物理特性和市场价格等因素，能够为资产评估提供重要的参考依据。
三、评估标准3.1 国际评估标准：国外评估准则通常采用国际评估标准，如国际评估师协会（IVSC）发布的《国际评估准则》。
这些标准具有全球通用性，能够为资产评估提供统一的标准和方法。
3.2 行业评估标准：国外评估准则还考虑了不同行业的特殊性和差异性，因此在评估过程中会采用相应的行业评估标准。
4万美元就可以买下105亩永久产权的美国农场，难道不香吗？
4万美元就可以买下105亩永久产权的美国农场，难道不香吗？王女士天性热情率真，喜欢大自然，王女士住在沿海发达地区的一座城市里，却厌倦了城市生活，很想远离污染、噪音、拥堵,王女士一直渴望拥有一块自己的土地，一个真正属于自己的世界。
在看了我的博客之后，对美国的小农场产生了浓厚兴趣，王女士说王女士的收入不高，能力有限，但非常渴望当地主，比如买个5万美元以下的小农场，这样等退了休，就来美国在农场上面建个房子，养头牛，种种菜，享受一种世外桃源的生活。
王女士还说，即使无法去居住，可只要想一想在美国有个属于自己的农场，可以世代相传，就算作为礼物留给子孙后代，也心满意足了。
其实，王女士的女儿正在美国读大学，想圆这个梦并非没有可能。
王女士也是个敢想敢做的豪迈之人，从此王女士就开始认真了解这里的农场行情，前不久王女士看上了春田东边的一个小农场，面积17.5英亩(约105亩)，标价40000美元。
这个农场大致呈长方形，东边是条道路，西边是条河流，开阔地约占三分之一，其余是森林，开阔地在东边，比较平坦，森林部分是个斜坡，一直延伸至河流为界，也就是说，跟邻居的分界线是以河流的中心为准，河岸以东和裸露的河床地带，都属于小农场的地盘。
这个农场虽小，但依山傍水，有森林有草场，其中河流是这个农场的亮点。
这个小农场距离春田约有1小时的车程，距离我家有50分钟的车程，但是，离它5英里的地方，就是一个小城市的市中心，这里有银行、学校、商店、加油站、医院等等，特别是有一个很大的沃尔玛超市，所以日常生活完全不成问题。
从投资的角度看，这个农场因为没有建筑物，所以地税很少，每英亩大约2美元，也就是说，一年的地税才30多美元，即便放着不用，也没多少成本。
如果租给当地人，每年还有些收入。
如果将来地价上涨，王女士说不定还会赚上一笔。
上周末，王女士的女儿学校放春假，于是来到春天，代王女士的妈妈实现梦想来了。
经过实地考察，他们最终决定购买，一番讨价还价之后，卖方降了3000美元，双方以37000美元签订了合同，王女士就可以当上真正的美国农场主了。
美国农业政策支持水平及评价
美国农业政策支持水平及评价美国是世界最大农产品生产和出口国。
美国发达的农业，不仅得益于优越的自然资源和先进的科学技术，更源于政府对农业的支持政策。
里根政府制定的0 985年食品保障法》标志着美国农业政策改革朝着市场化方向迈进。
随后农业政策经历了{1996年联邦农业促进和改革法》和{2002年农业安全和农村投资法》阶段，直至(2008年食品、环境保护与能源法》的制定和实施，在经济形势变化和政党、利益集团的博弈中，美国农业政策在市场化取向和政府计划管理之间不断调整。
国内外研究农业政策支持水平最常用的是经济合作与发展组织(OECD)开发的测算方法。
OECD将农业政策支持水平分为三大类：生产者支持估计值(PSE)、消费者支持估计值(CSE)、一般服务支持估计值(GSSE)，分别用于衡量消费者和纳税人转移给生产者的货币价值、转移给农产品消费者的货币价值、转移给农业研发、培训、产品检验等一般性服务的货币价值。
总支持水平估计值(TSE)是PS E、GSSE和纳税人对农产品消费者转移支付的总和，度量每年由于农业政策的实施，从纳税人和消费者转移到农业的所有价值。
一、美国农业支持总体状况美国农业政策支持水平变化较大。
首先，美国生产者估计值(PSE)波动较大，进入21世纪后呈下降趋势。
1986—1999年期间，除了个别年份(1989、1995)，PSE整体呈上升趋势，1999年达到最高值557．46亿美元。
1999年之后，随着农业市场化取向改革的推进，PSE整体呈下降趋势。
2008年生产者估计值为270．42亿美元，比上年降低18．55％。
2009年PSE略有上升，同比增加了35．56亿美元。
其次，美国从20世纪八十年代向消费者隐性征税逐步转变成21世纪初至今向消费者提供补贴。
在1986～1991年和1998—2001年期间美国消费者估计值(CSE)为负值，表明在这两段时间对消费者隐性征税；2002～2009年CSE为正值且不断上升，消费者得到的补贴不断增加，2009年CSE高达286．3亿美元，同比增长了5．54％。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
国外农场资产评估一、价值类型及其定义1、价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。
经评估人员与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条件，选取适宜的价值类型，并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意见，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2、市场价值的定义：本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
3、选择价值类型的理由：从评估目的看：本次评估目的是为华斯农业开发股份有限公司拟收购丹麦相关农场资产组合，提供其于评估基准日的市场价值参考依据。
该经济行为是一个正常的市场经济行为，按市场价值交易一般较能为交易各方所接受；从市场条件看：随着资本市场的进一步发展，资产并购将日趋频繁，按市场价值华进行交易为投资者所普遍接受；从价值类型的选择与评估假设的相关性看：本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响；从价值类型选择惯例看：当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。
二、评估基准日（一）本项目评估基准日是2013 年10 月31 日。
该评估基准日与本次评估的《资产评估业务约定书》载明的评估基准日一致。
（二）确定评估基准日所考虑的主要因素：1、评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人员能更好的把握评估对象所包含的资产于评估基准日的状况，以利于真实反映评估对象在评估基准日的现时价值；2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使评估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有效服务于评估目的。
3、评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近的会计报告日，使评估人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产的整体情况，以利于评估人员进行系统的现场调查、收集评估资料等评估工作的开展。
经与委托方充分沟通并最终由委托方选取上述日期为本次评估的评估基准日。
六、评估依据（一）经济行为依据本公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》；（二）法律、法规依据1、《中华人民共和国公司法》；2、《中华人民共和国企业所得税法》3、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538 号）；4、《中华人民共和国证券法》；5、境外企业所在国相关法律；6、其他与评估相关的法律、法规和规章制度。
（三）评估准则依据1、《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；2、《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；3、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189 号、中评协[2011]230 号修订）；4、《资产评估准则——评估程序》中评协[2007]189 号、中评协[2011]230 号修订）；5、《资产评估准则——业务约定书》中评协[2007]189 号、中评协[2011]230号修订）；6、《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189 号）；7、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189 号）；8、《资产评估准则——无形资产》（中评协[2008]217 号）；9、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）；10、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；11、中国注册会计师协会《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号)。
（四）资产权属依据1、相关产权持有方的身份证件、公司登记文件等产权证明文件；2、农场产权相关证明文件；3、貂种数量批准文件；4、其他资产权属相关资料及电子邮件。
（五）评估取价依据1、全国资产评估参数资料选编（财政部财产评估司）；2、《资产评估常用方法与参数手册》（2011 版）；3、丹麦貂皮拍卖会组委会相关网站；4、国家宏观、行业、区域市场及被评估单位统计分析数据；5、被评估单位提供的财务会计经营方面的资料以及未来年度生产经营规划和盈利预测资料；6、评估基准日同类上市公司财务指标及风险指标；7、评估基准日国债收益率、贷款利率及外汇牌价信息；8、评估人员现场勘查收集和网上询价取得的其他作价资料。
三、评估方法《资产评估准则—基本准则》和有关评估准则规定的基本评估方法包括收益法和市场法。
我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。
（一）评估方法的选取1、根据其评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件选取评估方法。
（1）本次评估的目的是为华斯农业开发股份有限公司拟收购Jan Pedersen 拥有及控制的农场相关资产组合，提供其于评估基准日的市场价值参考依据；（2）本次评估的目的无论实现与否，被评估的农场相关资产组合均将持续经营；（3）此次评估的农场相关资产组合归属于个人及个人控制的私营公司，其原始成本资料不全，且按当地会计准则，相关资产购置后一次性摊销进入费用，故亦无账面记录。
而根据当地市场惯例，此类资产估值均习惯使用收益法而基本不使用成本法，故此次评估不宜使用成本法。
（4）此次评估资产系农场及农场被批准的貂种数、农场设备、农场建筑物及地上构筑物等，在丹麦及拉脱维亚当地农场交易不活跃，交易案例少，难以找到足够数量的可比交易案例，且相关6 家农场组成了一个养殖体系，可以采用收益法进行评估；但对于尚在建设的拉脱维亚的Lubezers zvéru ferma 农场，评估人员通过收集产权持有者取得相关农场的成本资料，通过市场调查了解周边农场的取得价格，但由于近期交易案例仅一例，故以该案例成交价格，结合待估农场的取得成本资料进行综合分析后确定评估值。
2、选取收益法进行评估的适用性判断（1）根据总体情况判断收益法的适用性产权持有方经过多年的运营，资产状态良好，收入和利润水平相对稳定，将保持持续经营，其获利能力可以合理预测。
从产权持有方总体情况判断：本次评估适宜采用收益法进行评估。
（2）从产权持有方未来收益的可预测性和能否用货币计量来判断产权持有方近几年经营数据表明：其近几年的营业收入、营业利润、净利润、净现金流量等财务指标趋好，其来源真实合理，评估对象的获利能力从前几年的实际运行情况来看可以合理预测。
即：产权持有方的营业收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量方式流出，其他经济利益的流入也能够以货币计量。
因此，评估对象的整体获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。
（3）从与产权持有方获得未来收益相联系的风险可以基本量化来判断产权持有方的风险主要有行业风险、经营风险、财务风险、政策风险及其他风险。
评估人员经分析后认为与评估对象相关的资产所承担的风险基本能够量化。
综合以上分析结论后评估人员认为：本次对相关 6 家农场资产组合的评估在理论上和实务上适宜采用收益法进行评估。
（二）本次收益法评估的具体思路及模型1、具体思路及模型收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
本次评估根据农场相关资产组合资产现状，未来经营模式、营运资金占用、资产使用状况以及未来收益的发展趋势，确定采用净现金流折现模型对农场相关资产组合整体价值进行评估，即先估算农场相关资产组合未来各期扣除营运资金回报的净现金流，然后折现累加，加上溢余资产价值，即得到农场相关资产组合的整体价值评估值。
具体评估思路如下：（1）结合宏观经济形势对农场相关资产组合的收益现状以及市场、行业、竞争、环境等因素和经营、管理、成本等内部条件进行分析；（2）对农场相关资产组合的全部资产进行分析，重点分析资产的匹配、利用情况，调整溢余资产及其相关的收入、支出，调整偶然性收入和支出；（3）对农场相关资产组合近期若干年的收益进行比较精确逐年预测；（4）对农场相关资产组合未来远期收益趋势进行判断和估算；（5）综合农场相关资产组合评估基准日的资产状况和未来收入的变化趋势分析，预测其运营资金的增减变动，并确定营运资金要求的回报；（6）在上述分析的基础上，估算农场相关资产组合的扣除营运资金回报的净现金流；（7）在综合分析评估基准日的利率水平、国家风险、产权持有方的其他风险因素的基础上运用资本资产定价模型估算净现金流量的折现率；（8）将农场相关资产组合预测现金净流量折现到评估基准日并累加求和；（9）对溢余资产按市场询价估值；（10）将农场相关资产组合现金净流量现值之和加上溢余资产评估值，估算农场相关资产组合的整体价值，得到农场相关资产组合整体价值。
在具体的评估操作过程中，选用收益折现模型。
即：基于貂种养殖数量，将以持续经营为前提的农场相关资产组合的未来收益确定为一个稳定不变的收益额，然后将农场相关资产组合未来的预期收益进行折现后求和，即得到农场相关资产组合的整体价值。
本次评估针对农场相关资产组合的实际情况，基于貂的养殖期，其留种期为每年12 月至第2 年3 月，交配期和繁衍期为第2 年3 月至 6 月，养殖期为第2 年7 月至10 月，收获皮毛期为11 月，故一个养殖年度为每年12 月开始，至来年11 月结束。
此次评估在未来预测中，使用养殖年度作为预测收益的基础年度。
其基本估算公式如下：6 个农场相关资产组合价值＝未来收益期内各期现金流量现值之和即：V=A/r式中：V－农场相关资产组合整体价值r－折现率A－稳定的年净现金流量农场相关资产组合净现金流量＝税后净利润－营运资金回报2、收益指标的确定（1）收益期限的估算根据的农场相关资产组合的资产状况，上述农场土地均为无限期持有，进行的生产经营正常，不存在必然终止的条件，故本次评估设定其未来收益期限为无限年期。
（2）收益指标的选取此次评估。
采用净现金流折现模型对农场相关资产组合整体价值进行评估，即先估算农场相关资产组合未来各期扣除营运资金回报的净现金流，然后折现累加，加上溢余资产价值，即得到农场相关资产组合的整体价值评估值。
（3）折现率的选取折现率，又称期望投资回报率，是基于收益法确定评估价值的重要参数。
因农场相关资产组合均系自有资金投入运营，所以采用CAPM 作为现金净流量的折现率。
3、Lubezers zvéru ferma 农场价值的确定对于尚在建设的拉脱维亚的Lubezers zvéru ferma农场，评估人员通过收集产权持有者取得相关农场成本资料，通过市场调查了解周边农场的取得价格，但由于近期交易案例仅一例，故以该案例成交价格结合待估农场的取得成本资料进行综合分析后确定评估值。