房地产开发项目供应链管理研究

一
图１ 供应链 的合 作伙伴关系组织模式 图 房 地 产 供 应 链 的 合 作 伙 伴 关 系 管理 体现 了 企 业 内部 、 外 部 资 源集成与优化利 用的思想 ，是一种 现代企业集成 的管理模式 。在 这种企业关 系模 式下 ， 最明显的变化就是单个 企业 的竞争 让渡于 整个供应链 系统的管理 ， 房地产供应链上 的企业 从原来的对抗竞 争关系 、 单纯性基 于价 格的选择关系转 向以建 设性 对话和 群体协 商为主 导的全过 程、全方位供应链 的合 作伙 伴关系【 ２ 】 。 采用供应链 的合作开发 的模式 ，可 以有 效降低系统 的内耗 ， 既 可 以 使 房 地 产 企 业 集 中 自 己 的核 心 优 势 ， 走 专 业 化 的发 展 道 路 ，又 可 以 充 分 利 用 外 部 的资 源 优 势 ，共 同获 益 ，共 担 风 险 ，应 对 外 界 复 杂 的竞 争 环 境
决策、计划和营销 ，Ａ ２ 土地 和资金 的获取 ，Ａ３ 项 目建 设管理和 运营管理 ，其 中，Ａ２ ，Ａ 和 这三个环节通过 Ａ】 这个 环节 进 行协调和统一Ｌ ３ Ｊ 。 房地产项 目供应链管理模型不是直线供应链模型，而是横向和 纵向交叉的网络供应链模型 ， Ａ１ 不仅是供应链 中的 个环节 ， 而且
对 Ａ 、 、 环节始终产生影响。四个环节在职能内容上是紧密 相关的，互为补充。所 以，四个环节互相影 响、相互作用，形成了 个 有机 的房地 产 开发 管 理系 统 ，用 于指 导 房地 产项 目开发 。 ４房地产开发项 目供应链管理研究 ４ ． １做全 程 供 应 链 的 合 作 伙 伴 的 管 理 者 房地产 供应链 的合作伙 伴关系 的管理就 是开发商对 各类合 作伙伴企业进行 的组织 、 协调 、 控制 、 指 挥，以减少风险与冲突 。 房地产 供应链 的合作伙 伴的选择 是否合理直 接决定着 整个房地 产供应链系统能否高效运行 。 在进行 了房地产市场环境 的基本分 析后 ，找到建立供应链的合作伙伴 的目标并进行选择和确定 ， 建 立起房地产项 目战 略合作伙伴关 系进行合 作， 并在合作过程 中对 合作伙伴进行反馈 ，分析和评价其职能情况 ， 达 到合作伙伴 的优 选【 。供应链 的合作伙伴 关系建立 的具 体流程如 下图 ３ 所 示。
３房地产 开发项 目供应链管理模型 依照房地产 开发项 目供应链管理 的思想 ， 建立 的简化的房地 产 项 目供应链 管理模 型 ，见 图 ２所 示。
图 ２ 房 地 产 项 目供 应 链 管 理 模 型 房 地 产 项 目供应 链 管 理 模 型 包 括 四 个 基 本 环 节 ，分 别 是 Ａ
链 管 理 管理；合 作伙 伴
１ 引 言
从房地产开发企业 自身来 看， 投 资项 目是企业生存和发展壮 大 的核心生产力 ， 房 地 产 开 发 企 业 在 加 强 内部 控 制 和 外 部 管 理 的 同时，必须要 加强 内外部之间 的交流与协 同管理 ，形成行之有效 的项 目开发运 作管理 体系 。在 房地产 开发 中导入供应 链管理 思 想 ，整合 内外部资源 ，建立 科学的开发经营理念和模式 ，是 当前 房 地产开发企业提升 核心竞争力的 良好选择 。 ２房地产开 发项 目供应链思想 房地产 企业 的供应链 是 以房 地产 企业为核 心 ，通 过对信 息 流、 产 品流和 资金 流的有效控制 ， 在房地产 开发项 目的各个阶段 ， 将 各合作伙伴连成 的一个 功能 网链结构模式 。 供应链 的合作伙 伴 关系组织模式如 图 １ 所示Ｉ ” 。
图 ３供应链 的合作伙伴关系建立 的流程 图 选择供应链 的合作 伙伴 的一般性原则归纳起 来有以下几条 。 （ １ ）核心竞争 能力原则。 由于供应链 的合作伙伴企业竞 争 优 势 源 于 各 供 应 链 上 企 业 核 心 竞 争 能 力 的 互 补 性 和 集 成 性 ， 因 此 ，核心竞争 能力应 该成为供应 链的合作伙伴 选择 的第一原则 。 （ ２ ）总成本优化 原则。供应链的成本管理应体现供应链 的 价值增值水平 ，根据用户价值优化原则 ， 供 应链 的合 作伙 伴企业 总的实 际运作 成本 应不大于个体独立完成的全部所有 内部费用 。 （ ３ ）敏捷性 原则。对 各个合作伙伴企业具有较 高地敏捷 性 要求 ， 能对来 自供应链 的内部各合 作伙 伴之 间和供应链 的外部服 务 请 求 做 出快 速 反 应 。 （ ４ ）风 险最 小化 原 则 。 供 应 链 的合 作 伙 伴 运 行 模 式 具 有 高 风 险性 ， 供 应 链 干 系 企 业 之 间容 易 出现 相 互 不信 任 和 不规 范 的 行 为等 导致供应链 的合作伙伴关系的破 裂。 ４ ． ２进行房地产项 目供应链 管理成本控制 在房地产项 目供应 链管理模 式下， 将产 品的开发 成本 分为上 游 企 业 成 本 、开 发企 业 内 部 成 本和 下游 企 业 成 本 ，上 游 成 本 ，主 要 包 括 土 地 开 发成 本 、建筑 安 装 成 本 、资 金 成本 、勘 察成 本和 设 计成本等 。 内部成本 ，主要 包括监察审计费、资质 年审费、营业 执照年 审费 、治 安费、卫 生费、行 业管理部 门培训费 以及员工工资等 。 下游成本 ，主要包括 营销成 本和 物业管理成本等。 供应链成本控制 的最终 目标就是控制用户成本 ， 使其 尽可能 最小化来获取最 大利润 ， 以较低 的成本 向用 户提供 同等的价值 或 以同样 的成本 向用 户提 供更多的价值 ， 特别 是有助 于实现 用户所 看 重 的核 心 价 值 。 在进行房地产 企业 供应 链管理成本控制时 ， 首先 将 已知的用 户 目标成本分给上游 企业成本、内部成本、下游 企业成本 ，各个 企 业 都 形 成 目标 成 本 ；接 着 根 据 作 业 管 理 的 思想 ，在 各 企 业 内继 续 层 层 分 解 ，深 入 到 供 应 链 作 业 层 次 ，将 子 目标 成 本 逐 级 分 解 到 各层次作业单元 ，每一个作业单元便成 为一个责任成本 中心；最 后对各责任成 本中心进 行成本控制，使整个供 （ 下转第 ５ １ 页） 时代报告 ２ ０ １ ５ ． ５ ３ ９
房地 产开 发项 目供 应链 管 理研 究
丁 荣 杨 文 君
（ 长安 大学 建筑工程学 院 陕西 西安 ７ １ ０ ０ ６ ４） 摘 要 ：分析 房地产开发运作 的流程和供应链 管理的思想 ，将供应链管理 的方法引入 房地 产开发 项 目中，建立房地产开发项 目供 应链管理模 型。在此基础 上，分别从供应链 的合作伙伴 的管理方 面和房地产项 目供应链 管理成本控制方面进行 了房地产开发项 目供应