土地价格对房地产价格地区差异的影响
土地政策与房地产的关系
1.2 土地政策 2007年1月1日起,城镇土地使用税税额标准在1998年 颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》 规定的基础上平均提高2倍,其中交纳税费最高的大 城市土地使用税,每平方米年税额由以前的0.5元至 10元调整为1.5元至30元。同时,新批准新增建设用 地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1 倍的政策也正式实施。自此,土地增值税清算、土地 使用税和新增建设用地使用费提高,三者构成了土地 环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场 税费政策调控正式启幕。
1、土地政策对房地产市场影响的传导机制
首先，土地价格对房价的影响， 土地价格是房价的成本之一， 土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产 企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房 价；相反，地价下降，供给增加； 其次，土地供应量对房 地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的 土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场 的供给，最终影响房地产价格。土地政策这一行政手段对供 给的影响是很有效的，因为土地所有权归国家所有。而对于 土地使用需求的影响并不能通过土地政策来实现，单纯地对 土地供给的控制只能加剧对土地的需求，激化土地供需之间 的矛盾。
2.1.1 增强政府对土地市场的调控力度
通过土地的征购、收回、储备和有计划 地投入市场,既充分合理地利用土地资源,也保 证城市规划的有效实施。作为城市运营发展的 最大资源,土地极为宝贵,因此,土地资源应该 得到最大化的利用。出台储备办法就是要增强 政府对土地市场的调控力度。
地价与房价关系的经济学解析
地价与房价关系的经济学解析地价是指为了获得土地使用权所需支付的代价。
房价则是指购买或租赁住房所需支付的代价。
这两个概念密不可分，因为土地是住房的基础，土地价值的提升也会促进房价的上涨。
本文将从经济学角度探讨地价与房价的关系。
1. 地价的决定因素地价受到供求关系的影响，其决定因素包括土地稀缺性、土地流通性、用途和欠发达地区发展潜力等。
土地稀缺性：由于土地供给有限，土地的稀缺性是影响地价的主要因素。
在经济发展较好的城市，土地供给相对较少，土地稀缺性较高，地价也会相应上涨。
土地流通性：土地流通性也是影响地价的因素之一。
土地的流通性越高，市场作用就越充分，供求价格相对更容易形成。
用途：土地的用途决定了其开发价值。
不同城市规划结构和用地政策的不同，造成了不同城市土地的用途差异，比如商业用地、住宅用地、工业用地等。
这也导致了不同用途土地的地价迥然不同。
欠发达地区发展潜力：欠发达地区土地基础设施建设不足，土地的开发和利用价值相对较低。
但是如果所处地区有较好的经济发展潜力，地价也就容易上涨。
房价是受到多个因素影响的，主要包括城市经济发展、收入水平、资金条件、政策规定等。
城市经济发展：经济发展水平的高低直接决定了城市吸引人才的能力和人口流动性，从而也会对房价产生影响。
收入水平：住房需求是人们消费需求体系中的基本需求，而人民的收入水平则极大地影响住房需求的强度和能力。
在同等条件下，收入水平高的人们更容易购买高价房产。
资金条件：购房者的资金条件同样会影响房价。
银行贷款的利率和数额，对购房者的借贷成本和购房能力都会产生影响，进而影响房价。
政策规定：政府的相关房屋政策和利率政策对房价也有重要影响。
例如，房屋限购、卖方代持、楼市调控等政策，都会对房价产生直接或间接的影响。
3. 地价和房价的关系地价和房价是直接关联的，两者之间存在联动性。
一方面，房价高地价就会高，房价低地价也会降低；另一方面，地价上涨或下跌，同样会对房价产生影响。
土地价格趋势
土地价格趋势土地价格是一个与市场经济紧密相关的重要指标，反映了土地资源稀缺性、市场供求关系以及经济发展水平的变化。
近年来，土地价格呈现出以下几个趋势。
首先，土地价格总体上呈现上涨趋势。
由于城市化进程的推进，土地需求量不断增加，而土地供给量相对有限，导致土地价格逐年攀升。
尤其是一二线城市和经济发达地区的土地价格上涨更加明显，房地产市场火热使地价炙手可热。
例如，一线城市如北京、上海的房地产价格一直在攀升，造成土地价格高企。
其次，土地价格在不同地区之间存在差异。
一般来说，发达地区和特定城市的土地价格要远高于相对欠发达地区。
一方面，发达地区的经济水平更高，人口密集，土地资源紧缺，市场需求增加，从而推高了土地价格。
另一方面，特定城市的地理位置、人文环境、交通条件等因素也直接影响着土地价格。
例如，国内一些特定城市如深圳、杭州等地的土地价格往往高于全国平均水平。
再次，土地价格受政策调控的影响。
为了避免房地产市场泡沫和过快上涨的土地价格，政府采取了一系列的调控措施，例如加大土地供给、限制购房人数和购房贷款额度等。
这些政策对土地价格产生了影响，使得土地价格不再只呈一直上涨趋势，而是出现一定的波动。
政策的不确定性也导致部分开发商对土地价格持观望态度，使得价格走势更加复杂。
最后，土地价格受宏观经济周期的影响。
土地价格与国家经济发展水平密切相关，随着经济增长周期的波动，土地价格也会发生相应的变化。
在经济低迷期，土地需求减少，供过于求，导致土地价格下跌；而在经济高速增长期，土地需求增加，供不应求，土地价格上涨。
因此，经济周期的变化也是土地价格趋势的一个重要因素。
综上所述，土地价格是一个复杂而多变的指标，受多种因素的影响。
总体趋势上呈现出上涨态势，但存在区域差异和周期波动，并受政策调控的影响。
对于投资者和开发商来说，了解土地价格的趋势和变化规律，可以有助于制定合理的投资和经营策略。
中国地价、房价和物价的互动关系
中国地价、房价和物价的互动关系作者：冉珍梅钟坚来源：《华侨大学学报·哲学社会科学版》2018年第06期摘要：利用中国35个大中城市2002—2016年地价、房价和物价等指标的统计数据，在分析地价、房价和物价的敛散性特征的基础上，构建面板数据联立方程模型，考察地价、房价和物价三者之间的互动关系。
实证结果表明：（1）我国地价和房价之间存在双向因果关系，且房价对地价的影响程度要高于地价对房价的影响。
（2）地价和房价的相互作用程度和方向存在显著的区域差异和时序差异。
譬如，中低房价区域地价和房价同涨同跌，而高房价区域地价和房价此涨彼跌，且房价越高的地区，地价与房价之间的相互作用程度会越小越不显著。
（3）房价变动对物价具有正向作用，地价能通过房价的传导机制影响物价。
关键词：地价;房价;物价;面板数据联立方程模型作者简介：冉珍梅，深圳大學经济学院博士研究生，主要研究方向：区域经济学、宏观经济理论和家庭金融（E-mail：****************）。
钟坚，深圳大学经济学院教授、博士生导师、经济学博士，主要研究方向：港澳台经济、中文经济特区和宏观经济理论（广东深圳518061）。
基金项目：深圳大学研究生创新发展基金“全球视角下中国绿色全要素生产率的跨国溢出效应研究”（PIDFP-RW2018010）。
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1006-1398（2018）-06一引言改革开放以来，中国房地产业得到迅速发展，房地产业也成为中国经济的重要推动力。
截至2016年底，中国全社会房地产业增加值约为48368亿元，占GDP比重达6.5%。
与此同时，中国房地产价格持续上涨，房价的疯狂涨势远超一般人所能承受的经济能力，将近85%的家庭无法承受目前的高房价。
巨大的生活负担无疑会带来严重的社会经济问题，为应对这些状况，政府及相关部门采取了一系列房价调控政策，但也并未达到明显抑制房价上涨的效果。
地价与房价的关系分析——以潍坊市为例
【 键 词】 关 潍坊市 ；地价 ；房价
项 目投资大， 工期长 ， 以对土地 的需求往 大 ， 所 引起房价上升 ， 而房地产开发企业增 从 往有滞后性 ， 房地 产作为人们 需要的最 终 加投资 ， 扩大供给 ， 而引发对土地需求的 进
产品， 其价格的持续上升 ， 导致了地 价的上 增加 ， 并打破 了一级土地市场的供 求平衡 ， 升。国土资源部 发布 的 ￣ ０ ４ ２ ０ 年度我 国重 在土地 需求的拉动 下推动地价上 涨 ， 即表 现为 ： 房地 产需求量增 大一房地产价 格上 升一增加投 资开 发一土地需求增加一地价 上升的模式 。
【 内容 摘 要】
从 需 求 角度 来 看 ，房 价 上 涨 拉 动 了地 价 的提 高； 供 给 角度 来 看 ， 价 从 地 上 涨推 动 了房 价 上 涨 。论 文 结 合 潍 坊
自然供给的 限制 ， 缺乏弹性 ， 也 并且土地 的 数据表 明 ，０ ３ ２ ０ ２ ０ — ０ ５年期间 ， 不论 供给是 由政 府垄断的 。 土地 需求是一种引 房价还是地 价基 本上呈上涨趋势 ， 那麽 ， 到 致 需求 ， 由于对 土地 产 出物 的需求导致 即 底房价 与地 价谁决定谁 ， 别是在 当前继 了对 土地的需求 ， 特 正如李嘉 图所 说 “ 不是 续实行 “ 紧缩地根与银根 ”的宏观调控政 因为地 租上 涨才导致谷物价格上涨 ， 正是 策背景下 ，如何看 待二者的关系 呢？
１ 、引致需求论
土地需 求理论认为 ， 土地 价格主要 由 土地则是作为一 种生产要素投入到房地产 土地 供需决定 。 市场 经济 中土地与其它 经济活动 中， 在 人们对土地 的需 求是人们对 商 品一样 ， 其价格取决于本 身的供给 和需 住宅 ， 厂房 ， 公场所等最终产 品的需 求。 办 求， 而对土地 的需求本质上 是对房地产需 因此 ， 市场经济条件 下的地 价上涨的 内在 求的间接需求或 叫引致需求。由于房地产 机制是：社会经济 发展导 致房地 产需求增
长沙市土地价格对商品房住宅价格影响的探讨
后 使 被 选 择 指 标 超 前 或 滞 后 若 干 期 ， 算 其 相 关 系 数 设 ：＝｛ｌ 计 ｙ ｙ，， ｙ
ｙ ． 为基准 指标 ，＝ ｘ． Ｘ ・ｙ｝ ． ｘ ｛Ｉ …ｘｌ为被 选择 的指 标 ， ｘ ｒ为时差相
关系数 ． ： 则
相 加得 到该 年的 力度变 量总 值 ，从 而形 成相 应 的土地 政 策法规
１ 受 到其 他指标 时 间序列 的 限制 ， 我 国和长 沙市 ２ ０ 。 将 ０ ３年 以前
的 所 有 相 关 政 策 法 规 力 度 变 量 的 总 值 作 为 基 期 力 度 变 量 的 数 值 ，按 照 时 间 序 列 对 当 年 的 力 度 变 量 数 值 求 和 且 与 上 年 的 总 值
由于现 阶段我 国市场 经济体 制处在 过渡 阶段 ． 国家相关 政策
与 法 律 法 规 对 市 场 具 有 重 要 的 影 响 作 用 。 以政 策 与 法 规 对 地 价 所
的影响也 是不可忽 视的 。
问题 一直争 沦不 休。土 地价 格的 变化对 于商 品房 价格 的 影响 很
大 ． 过 对 影 响 土 地 价 格 因 素 的 宏 观 调 控 可 以 规 范 和 稳 定 房 地 产 通
２０ ０ ８年有 所 回落 但基 本处 于一 个 稳定 状态 ，０ ９年 则 出现 大幅 ２０
度的下 降。
２３政 策 法 规 ．
地产业 已经 成为我 国的支柱产 业 ， 商品房 的价格不 仅是 反映市 场
经 济 活 跃 程 度 的 风 向标 ， 时 也 是 反 映 国 民 经 济 的 晴 雨 表 ［ 近 同 。 几 年 来 由 房 价 上 涨 过 快 而 引 发 的 对 房 价 与 地 价 究 竟 谁 影 响 谁 的
土地地价与房地产价格的关系
分 割的组成部分 ，在房地产价格 中的
体现 。因此 ．土地价格 ．可 以分 为一 级市场价格和房地产 的组成价 格
房地产价格的关系
目前争论较多的话题是 “ 地价 决
定房价还 是房价决 定地价 就此话 题 应该作 进一步 的概 念澄 清后才 能 更好地进行讨论 。
一
、
土地价格的不同市场
土地价 格的实现 ．从 一般意义上
来 说 ，是 以 土地 作 为 自然 资 源 的一 种 ．结合其他相关资源投入后形成最
终产品 ．而这样的最终产 品所存在 的 市场 中的供求关系决定 了其价格 。在
第 一种市场 中 ，即土地一 级市 场 中 ．
土地不是一个最终的产 品 ．由于我们
国家的土地国有制度 ．不允许炒卖炒
开发资质 ． 一定 的注ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 资金 ， 保证金 ．
具有相当的开发人员等 ）和具有 出让 品的市 场价 格 。
资格的国家土地 管理 部门以签订土地 出让合同的方式 ．一次性发生 。而且
在土地 法 的范 畴 内 ．土地 一旦 出让
二 土地价格形成机制
在一定数量 的意 向买受 从 价格形 成机制来看 ．土地在 一 公开市场 中 ，
维普资讯
工 地 黝 海席
该土地在一定 周期的开发投入后 ，其 的土地价 格 （ 以上 即为房地产估价 中 其实 ．这种 说法对 土地价格 的形
。 所 能产 出 的房 地产 的价值 的预 期判 的剩余 法确定地价 的技术思路 ）很显 成 内因以及 目前的房地产市 场特点缺 断 虽然从 开发 过程来 看 ，土地一级 然 ．这 里的土地价格 首先是 由房价所 乏全 面的 了解 我ｔ 常说 ， 价格 由市 １ ＂ ］
不同土地出让方式下地价与房价之间的关系
一
、
土地供 应 方式 对 地价 的 影响 。
土 地市 场 的供应 方 式主 要是 指土 地 出让 方式 。 同的 出 不
让 方式 ， 括 协议 、 标 、拍 卖和 挂牌 ， 地价 的形 成 有一 包 招 对
定 的 影响 。
一
般来 说 ，协 议方 式 形成 的价格 最 低 ，这 里 面 原 因很
应调 控 力度 ，严格 土 地管 理 ” 。针 对 当前 房地产 价格 不 断 攀 升的 势头 ， 房价 和地 价 的关 系有 两种 截 然不 同 的观 点 ， 对 一 种是 “ 成本 推 动论 ” ，认为 地价 上 涨推 动房 价 上涨 ：一 种是 “ 需求 带 动论 ” 认 为房 价 上涨 引起 了对 土地 需 求增 加 ， ， 带动 地价 上 升 。 本文 围绕 漳 州市 区 以招 拍挂 或协 议 出让方 式取 得 土地 后 已经 上 市 的房地 产 项 目选取 ２ 个 进行 调 查测 算 ，从 ２ 理论 和实例 角度 对不 同 出让 方式 下地价 与房价 之 间的关 系进 行 比较 ，进 一步 探讨 地价 与房价 的关 系。
出现流 拍 了。挂 牌 更不 会绝 对 形成 高价 。
理 论 分 析
一
无论 是协 议 出 让 ， 是招 拍挂 ， 还 都是 土 地市 场 中的 资源 配 置方 式 ， 也可 以说 是 一种 形式 。 对地 价和 房价 影 响 的角 从 度 看 ， 式 毕竟 是形 式 ， 形 不会 从本 质 上改 变 土地 市场 中最 基 本 的供 求矛 盾 ，因而 不能 在根 本 上决 定地 价 和房 价 的高低 。
举 行的几 次拍 卖 ，成 交价 都很高 ，甚至 创 出了各地 土地 交易 的最高 价 ， 上拍卖 方式 在各种 出让 方式 中所 占比例很 少。 实际 挂牌 方式 遵循 的游戏规 则 也是 价高 者得 。 招标 和 拍卖 在
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土地价格对房地产价格地区差异的影响
吴柳
唐山市自然资源和规划局
摘要：近年来，随着我国改革开放的不断深入，我国的经济发生着质的飞跃，在这种推动力下，全国各行各业快速发展并且竞争越来越激烈。
在如此大背景下，我国的房地产行业在各行各业的激烈竞争中，不断提升自己的地位，成了我国经济发展中一个重要行业，其中房地产价格尤为凸显，特别是我国居民住宅价格不断地向上攀升，或者说在全国经济的影响下，住宅价格上下波动显著。
因此，导致房地产价格起伏变动的因素成了社会各界重点关注的对象，目前主流的想法就是，导致变动的因素之一就是房地产开发成本中的土地价格，所以本文从土地价格方面，就其对房地产价格地区差异的影响提出一些建议。
关键词：土地价格；房地产价格；地区差异
1前言
影响房地产价格的地区差异的因素有很多，其内在的联系和相互间的作用机理一直是研究学者深入探讨和分析的方向，本文仅就其中一个方面―土地价格对房地产价格地区差异的影响展开讨论。
考虑当前房地产行业的基本行情并结合其成本组成，很容易推知影响该行业造价成本的一个关键性因素就是土地。
不同的地域范围内，因区域的气候舒适度、环境污染程度、地区文明程度及周边人群的综合素质高低等因素存在着极大的差异，导致了不同地域的土地价格相差甚远，同时，由于影响因素多且变化快，造成对应的土地价格波动性较大，进而导致房地产价格的地区差异化也很大，并且多方面因素的共同作用直接影响着我国房地产行业的未来竞争力和发展前景。
因此，在下文中将会以影响房地产价格的主要因素--土地价格作为切入点，探讨土地价格对房地产价格的地区差异的间接影响，并展开多角度多层面的分析，希望能够对房地产行业的持续健康发展提供有效的参考。
2关于目前我国房地产行业的土地价格与房地产住宅价格之间的研究
2007年，我国的房地产行业迎来了第一个大热阶段，但好景不长，在2008年，我国的房地产行业遭遇瓶颈，价格方面的急速上升和断崖式的下落给房地产行业带来了巨大的波动。
但令人意外的是，在2009年之后，我国的房地产行业奇迹般地迎来了第二次买房高潮，根据数据调查和分析，我们发现，在2009年的下半年房地产行业迎来了第二个行业的春天，在此时期内，房地产行业的交易异常火爆，创造了房地产市场交易额的神话。
尽管目前国内很多学者对我国短期内的房价与土地价格之间的关系，存在着较大的争议，但在国内国外的研究学者之间达成了共同的认知，就是土地价格在较长时间内与房地产行业的住宅价格存在因果关系，且两者相互间的影响很大。
既然知道土地价格会在一个较长时期内，对我国房地产行业的住宅价格的影响是客观存在且影响较大的，那么，通过数据分析和多方面的研究，我们可以推算出土地价格对房地产价格的影响程度及其发展规律。
我国在改革开放后特别是加入世贸组织后，国民经济得到了巨大的推动，经济的繁荣发展一步步地促进了房地产行业的发展，在现阶段国情的影响下，目前我国的多个城市之间的房地产行业的住宅价格存在着较大的差异，尤其是我国的东部、西部和中部等地区的房地产价格差异十分明显。
此外，在我国内地的大城市和中小城市之间的差异也渐渐显现出来。
从根本上看，这些现象都是由于土地价格的不同，导致房地产行业的住宅价格也随之发生变化，并对其呈现同样的变化趋势，只有研究和了解这两者之间的相互关系和相互作用原理，才可以在深入了解之后，进一步利用它为我国以后的发展制定合理的土地政策，以此来提高我国房地产行业的国际竞争力，并为其持续健康发展找到正确的方向。
首先，我国的各地区楼盘间的价格差异是非常大的，根据相关的数据统计和研究结果显示，我国东部经济较为发达城市，以及我国的四个直辖市：北京，上海，天津，重庆的房价位居高位；其次就是我国各省的一些省会城市和副省级的一些城市的房价相较其他中小城市房价也高出一大截；再往下即是房价可以归为第二梯队的一些地区，这些地区无论是土地价格还是房地产行业的住宅价格都是较为高的，与其他地区有着明显的差异，但与此同时，其市场竞争力和行业发展前景都是十分客观的。
3土地价格变化对房地产价格地区差异的影响
通过数据分析可以看出，大城市的房价会比小城市的房价高出很多，东部城市以及一些较为发达的中部城市的房价比西部城市的房价也会高出很多。
这种房价产生差异的主要原因可能是由于城市基础设施的完善度、城市交通运输的便捷度、城市人均可支配的收入、产业发展及就业机会，人口集聚程度等因素造成的。
城市房地产开发的程度及房价的高低变化在一定程度上会导致城市居住人口的增多或减少，从而导致城市的规模不断地发生变化，例如，像北上广这种大都市，其经济发展实力远超全国其他城市，生产总值基本位居前几位，其城市建设日新月异，经济产业发展突飞猛进，就业机会遍地可寻，从而吸引着广大的青年才俊来此创业和规划人生，而人才的大量流入，给城市注入新鲜的血液，城市发展更加迅速，从而带动着各行各业迅速发展。
与此同时，因大城市和中小城市的城市建设规模的不同，直接影响到了城市土地资源的可利用量的紧张或宽松，进而引起供需关系的变化，从而导致不同地区的土地价格存在差异，并伴随着上下波动，相较于城市居民的可支配收入及城市基本设施和交通运输情况对房地产价格的影响程度，土地价格变化起着决定性作用，而正是这些变量的相互影响才导致了土地价格的变动，最终导致整个地域范围内房地产价格的变动，形成不同地区房地产价格存在差异，因此土地价格变化对于房地产行业地区差异的影响是最为重要的，也是起决定性作用的。
4结语
经过上文对土地价格和房地产价格之间的影响所进行的多方面和多角度的分析和探讨之后，我们可以得出，房地产行业可以参考土地价格对房地产行业的住宅价格进行调整，市场可以通过对不同地区存在的房地产价格差异的现状对该行业进行市场调节，以促进其市场竞争力的发展，同时政府也应该在制定城市土地供应规划时，着重考虑土地价格与房地产行业的住宅价格之间的影响关系。
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DOI:10.16767/ki.10-1213/tu.2019.09.072 94。