2010天津中粮大悦城公寓精装可行性研究报告
中悦城项目调研报告
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三、长乐西路商圈改造பைடு நூலகம்商业项目
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杨家村(新兴村)改造项目
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是2013年省、市、区重点棚户区改造项目，该项目地处新城区长乐西路街道办事处辖 区，位于朝阳门外长乐路商圈核心部位，占地约75亩，涉及居民1084户，需征收房屋 建筑面积约6.5万平方米。2012年7月7日，市委书记魏民洲同志在该区调研时，特别提 出要加快该项目的改造步伐。该项目的建成对进一步完善城市功能，改善人居坏境， 提升城市品位，促进经济发展，加快西安国际化大都市建设具有重要意义。 改造范围： 地块一：西至环城东路、供电局，南至白马商城二期，东至搪瓷北巷，北至西安 供电局二号院南墙； 地块二、三：东至陕西省物资储备管理局西墙，西至搪瓷北巷，南至长乐西路， 北至五三二处家属院； 地块四：39中北院； 地块五：紧邻多彩新天地西南角； 地块六：东至四医大西墙、新城区长乐西路税务所西墙，西至陕西物资储备管理 局机关家属院东墙，南至半截巷，北至四医大南墙。 该项目总投资约26亿，将在长乐路商圈打造一个集星级酒店购物、休闲娱乐、办公居 住为一体的城市综合体，项目建成后不仅可以提升该长乐西路商业品位，完善该区域 内商业格局，同时也将极大改善该区域面貌和人居环境。
中悦城项目调研报告
招商部
中悦城项目调研报告
A.项目位置及周边概况
B.长乐西路 商圈概况
C.中悦城项 目定位参考
D.招商部前期工作内容：
一、长乐西 路商圈交通 状况
项目位置 及周边概 况
二、人口 规模分析
三、长乐 西路商圈 改造及商 业项目
长乐西路商圈交通状况
长乐西路商圈 交通状况
人口规模分析 长乐西路商 圈改造及商 业项目
大悦城-天津
二零零八年十二月最大的规模、完整的业态组合最合理的业态互动、创新的经营模式最大的停车场最壮观的时尚店旗舰群最丰富的餐饮组合最新颖的国际观展中心天津大悦城购物中心亮点：天津大悦城购物中心最完整的业态组合最大的规模最大的停车最丰富的餐饮组合最壮观的时尚店旗舰群最新颖的国际观展中心歌友会时尚秀签售会发布会文化展推介会画、影展论坛•国际观展中心将成为项目独有的亮点。
在保证经济效益的同时，有机的整合了购物中心各业态，形成消费链体系的动力源，产生集客力。
形成强大的项目宣传阵地。
天津城市的“心”地标！项目将依托于良好的区位优势，打造整体建筑面积50万停车场：购物中心建筑面积125077平米使用面积71928平米实用率57.5%层高首层：6.3米2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯位置建筑面积（平米）车位数立体停车楼10680140B122056188B235851689B340209750 ( 含办公楼500 )合计1087961267注：项目总车位数2662个项目概述市场分析项目定位业态规划及品牌落位收益预估C地块方案天津市场分析p宏观经济&消费特征•2007年天津国内生产总值达5050.4亿元。
•天津由于工资水平及物价水平影响，零售业整体消费水平较北京、上海等城市偏低，但自2006年以来，人均可支配收入及人均消费支出增长率显著提高，2007全市年人均消费支出达到12029元/年。
•餐饮消费在人均消费支出中占据较大比例，零售业消费自2006年以来稳步提升。
20004000600080001000020012002200320042005200620070%5%10%15%20%北京和天津GDP对比情况北京和天津人均消费支出对比情况40008000120001600020012002200320042005200620070%5%10%15%20%（亿元）（元）南京路和平路滨江道南市商圈东北角商圈市场分析天津市商业市场分析现状分析地理位置客户群特征2007年销售额（亿元）2008年上半年销售额（亿元）友谊商厦友谊路以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主9.8 4.4伊势丹百货南京路以20-45岁中高收入的中青年上班族为主 6.6 3.8新世界广场东马路不同年龄段的大众消费群 5.5 2.9百盛百货和平路以20-45岁的中青年上班族为主 4.5 2.1津乐汇南京路以20-35岁的中青年上班族为主4.1 2.3远东百货东马路以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主 2.6 1.4友谊新天地滨江道不同年龄段的大众消费群3.1 1.4海信广场小白楼以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主2.11.05项目楼层伊势丹百货新世界百货百盛津汇广场F7餐饮N/A床品、妇婴、儿童早教N/AF6家庭用品、文具、特卖场N/A女装、女内、家用、文化N/AF5妇婴用品、运动餐厅、米乐星KTV休闲、运动、户外运动100、亚惠美食广场F4男装、配饰、男鞋运动100、妇婴、女内、家用、麦福健康生活馆男装、配饰、男鞋运动100、美容美体、休闲、珠宝/饰品、眼镜/礼品、F3女装、配饰、咖啡男装、配饰、休闲、美容美发女装、配饰女装、女内、配饰、男装F2女装、女内、配饰女装、配饰女装、女鞋、配饰、化妆品、餐饮女装、配饰、餐饮F1服饰、化妆品、鞋、皮具/手袋化妆品、皮具手袋、鞋、珠宝/饰品、餐饮、屈臣氏珠宝/饰品、化妆品、皮具/手袋化妆品、皮具/手袋、鞋、餐饮、银行B1精品超市、餐饮家乐福、餐饮、配饰休闲、数码、配套服务餐饮、配套服务、化妆品、饰品、屈臣氏B2申格体育N/A N/A N/A我们挑选了目前天津有代表性的4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。
中粮-天津中粮大悦城住宅定位报告
3126 2003年
天津市2003-2007年人均GDP
3812
4328
5177
2004年
2005年
2006年
6022 2007年
25
宏观环境分析
天津即将有全国性的股票较易市场，未来将成为中国经济增长的第三极
2008年3月17日《天津滨海新区综合配套改革试验方案》，获得中国国务院正式批复。 天津市获得全国性OTC市场（柜台交易市场）开办权
城市多核发展案例分析
多核发展城市典型案例
思源目前代理某项目
住宅户数比及面积比
住宅户室比
高层住宅户型 户数 户数比 建筑面 面积比
高层住宅居室数
户数
户室比
面积
积
一居
15
6.94%
50㎡－100㎡ 6 2.78% 537
1.10%
二居
70
32.41%
100㎡－150㎡ 25 11.57% 3493 7.17%
中粮大悦城 住宅定位报告
1
本次报告需要解决的问题
我们的客户是谁？ 他们需要什么样的产品？
2
报告架构
项
住
住
成
住住
产
经
销
目
宅
宅
功
宅
宅
品
售
本
概
市
案
客
产
规
济
中
体
念
场
例
户品
划
测
心
分
定
调
借
定定
建
建
析
位
查
鉴
位
位
议
算
议
3
【报告】天津大悦城考察报告
【关键字】报告天津大悦城考察报告篇一：商业项目调研报告-大悦城商业项目调研报告篇二：北京大悦城考察天豪商业管理有限公司朝阳大悦城调查总结背景情况：项目立项已接近半年，各项工作进程已经接近饱和点，招商主力店资源已接近尾声；前期准备资料也在大方向不变的情况下，随着项目整体进程逐渐调整。
存在问题：项目价值点稍有不明确；项目整体业态规划有待考察；项目内外部包装须结合创新的理念和风格艺术；项目的营销渠道有待和本地其他项目区分开来，实现创新的整合宣传思路。
结合项目本身情况和外部环境的压力，借拜访客户之便特对北京商业地产翘楚之一的朝阳大悦城进行了简单的考察。
考察时间：考察地点：北京朝阳大悦城考察目的：学习和借鉴大悦城的整体商业布局，商业规划，商业模式，营销模式等。
结合本项目实际情况，制定天豪广场整体定位包装的合理化建议；项目运营后期阶段主题活动的开展等。
考查内容：1.大悦城的整体商业业态布局，包括各楼层的业态组合情况。
2.大悦城的整体商业规划，包括人流动线，中庭规划，内外部结构，配套设施等情况3.大悦城的整体发展模式，包括商场的消费用户体验式，互动式，主题式的线下线上发展趋势。
4.大悦城的营销创新渠道，包括频繁，切合实际的主题活动，商场美陈，商场导视；线上微信，APP平台，电子会员等的了解5.其他基本情况（结合内容）1.整体定位；朝阳大悦城是北京知名的庞大SHOPPING MALL，购物中心面积达23万平方米，购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，各类商户400余家，是北京市场极具地标性与文化性的超级家庭生活娱乐一站式休闲购第1 页共 1 页篇三：上海大悦城二期考察报告上海大悦城二期考察报告一、项目档案二、项目升级三、二期定位四、业态规划项目二期业态在一期的基础上做了全新升级，业态占比变化为零售占比50%，餐饮占比31%，娱乐服务及其他占比19%。
在整体业态规划上采用7:3的业态组合模式，即70%的常态业态和30%的创新业态。
天津大悦城公寓策划报告
成交面积（平米）
成交均价（元/平米）
线性 (成交均价（元/平米）)
注：表中数据均为全市成交量、成交价格统计汇总而成
天津近期市场发展动态|宏观大势
三级市场均伴随着二级市场的频率波动，09年6月，销售面积和销售金额均达到了历史最高 水平，回暖现象明显
从量价趋势上看，全市在2009年上半年，1月量跌价升，2月量升价跌，从3月开始，实现了全面的量价齐 升的态势。至09年6月，销售面积和销售金额均达到了历史最高水平，分别为788005平米，均价5703.5元 /平米。
二级市场：整体市场在调整中逐渐拉升，投资需求有 所回升，对公寓类项目大势利好 三级市场：09年6月，销售面积和销售金额均达到了历 史最高水平，回暖现象明显
竞品分析 津门津塔已经刷新天津高端住宅市场的销售速度和价格， 打破了传统的价值平台，为本项目提供更高的价值提升 空间。 天津中心依然坚守于高价的平台之上，以外地客户作为 高价公寓的目标客群，打通了外地客户对天津项目的认 知渠道。
06-09年上半年各月量价对比图
6000.0 5000.0 4000.0 3000.0 2000.0 1000.0 0.0
900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0
20 06 . 20 1 06 . 20 3 06 . 20 5 06 . 20 7 06 20 .9 06 .1 20 1 07 . 20 1 07 . 20 3 07 . 20 5 07 . 20 7 07 20 .9 07 .1 20 1 08 . 20 1 08 . 20 3 08 . 20 5 08 . 20 7 08 20 .9 08 . 20 1 1 09 . 20 0 1 09 . 20 0 3 09 .0 5
天津商业项目案例分析中粮大悦城
天津商业项目案例分析中粮大悦城市场开发部|市场研究中心2012.1目录项目分析开业情况模式解析第一部分：项目分析项目介绍业态分布经营状况预估项目背景2004年10月，天房发展与浙江华庭、上海澳庭合资组建天津市津茂置业有限公司，共同开发建设南门西B、C地块（今天津大悦城）中粮集团于2004年9月和2007年5月分两次收购完成浙江华庭、上海澳庭在该项目65%的全部股份。
2009年9月，中粮置业再次收购天房集团在津茂置业有限公司的35%股权，本次股权转让完成后，中粮置业持有津茂公司100%的股权。
项目背景项目介绍业态分布经营状况预估☐带着华润创建万象城的梦想来到中粮的宁高宁，在3个大悦城基本进入营业状态后，开始广泛布局他的“大悦城”计划。
☐未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。
☐按照宁高宁的计划，中粮集团在中粮地产（现已上市）、中粮置业（主攻商业地产）两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市，避免再出现下面两三个地产公司同业竞争的问题。
天津“大悦城”项目地处天津内环核心区域，和平区与南开区南马路与南门外大街的交汇处，占地8.9万平方米，总建筑规模50万平方米（含地下部分）。
由世界500强企业中粮集团开发，总投资逾40亿元。
项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景项目定位• 国际时尚生活城• ——年轻、潮流、时尚、品味• 前期定位描述• 一个具有现代水准的，集购物、休闲、娱乐功能于一体的体 验型综合性购物商业中心，以中等偏上的消费层次作为主要服务对象。
项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景项目介绍业态分布经营状况预估项目背景目标客群•潮流青年•流行时尚•新鲜体验•娱乐休闲•中产阶层•追求生活品质•体现身份地位•放松身心压力•和睦家庭关系•时尚家庭•都市2-3口之家，具有一定品味及消费能力，消费频率稳定• 外籍人士• 过往流动性旅游客群• 随机性较强，往来商务和旅游消费•团购集团消费•卡务项目介绍业态分布经营状况预估项目背景主要指标概述购物中心建筑面积 125077平米 使用面积71928平米实用率 57.5%层高首层：6.3米 2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯 位置建筑面积（平米） 车位数立体停车楼10680 140 B1 22056 188 B235851689B3 40209 750（含办公楼500） 合计1087961767停车场项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景业态组合：购物中心、酒店式公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店（替代部分写字楼出租面积）业态定位建筑面积 商业购物中心+观展中心 14万平米 写字楼降低写字楼面积 6万平米 酒店国际精品商务酒店 3.5万平米 公寓销售型酒店式公寓 4万平米 住宅 五栋住宅 7.8万平米业态组合说明：1、业态丰富，力求保持城市综合体项目配套功能。
思源2月天津中粮大悦城公寓精装可行性研究报告 (NXPowerLite)
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君隆广场威斯汀尚品公寓
各功能模块细节拆分——客厅、玄关 、书房
采用以暖色调为主的 装修风格，米色系的墙 面、壁纸、地毯衬托酒 红色的木门、沙发及窗 帘营造出温馨、舒适的 居住感受。
威斯汀尚品公寓123-160㎡
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君隆广场威斯汀尚品公寓
威斯汀尚品公寓123-160㎡
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君隆广场威斯汀公馆
各功能模块细节拆分——客厅、餐厅
精装修风格偏好：在承受更多压力的高端商务人群的生活中，快节奏、高频率、高负荷是其生活常态，因此他们要求其 居住品质简约而舒适。而简约主义所崇尚的正是通过流动的线条、质感的材料及整体协调搭配让人在日趋繁忙的生活中， 得到一种能彻底放松、以简洁和纯净来调节转换精神空间，因此客户对该种空间布局较为认同。
色调偏好：整体采用中性色调，以褐色、米黄等色调搭配方案，舍弃色彩的繁杂和堆砌，与商务人士简约的生活互为因 果。
天津中心 君隆广场
➢样本选取原则：与本案市
场占位相同、具有市场引 导力的高端项目。
➢另外借鉴先进地区的同类
项目为本案发展提供参考
津门津塔 ——北京万科公园5号
天津公馆
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天津中心公寓
项目基础信息
位置
开发商 占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡）
容积ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 总户数 产品类型
户型 目前报价 设计方
和平区南京路与贵阳路交叉口南京路 219号
新古典主义风格主要利 用暗红、黄色系打造居室 的舒适及温馨感受，偏于 美式的家居装饰风格体现 出奢华与质感。
洗手间梳妆镜、灯饰等 细节处理使新古典风情 尽显无遗。
餐厅 实景图
卫生间 实景图 14
天津公馆
各功能模块细节拆分——书房、卫生间
大悦城场地分析
JOY CITY
——活泼时尚的立体Shopping Mall
01
02 03 04 05
项目背景
场地设计 建筑设计 总结 附图
Case Background
Site Design Architecture Design Summary Appendix
01
项目背景
Case Baund
项目区位
周边有多条公交线路到达，直达火车站及市中心人民广场例:210、46、916等，还有地铁8号线和在2011年开通 的12号线； 距离人民广场距离不到1公里，人民广场是全市交通集合的核心中心。
900 米
CCDI 公建·设计中心
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项目背景
Case Background
央视市场研究股份有限公司 CITVC TNS Research
广告策划BRANDING & MARKETING CONSULTANT 迪卡品牌策划咨询（上海）有限公司 Identica Brand Consulting.
CCDI 公建·设计中心
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项目背景
Case Background
中产阶级 >20000 10000-20000
总体规划
项目概况：上海大悦城将成为上海苏河湾地区的大型城 市综合体。项目整体开发超过40万平米，总投资额超过 120亿，预计2014年全面竣工。 功能：规划包括大型时尚购物中心、第一居所临水豪宅、 高品质酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼，打造海 派文化与国际文化的兼容并蓄，创造动静结合的高品质 生活第一选择。 愿景： 潮流生活。全新体验国际同步。时尚资讯交流转换平台， 定期主题式时尚趋势发布。 前卫艺术。将购物环境与商业艺术有机融合，营造当代 摩登的都市情调；当代艺术与时尚主题互动，加强艺术 化商业时尚氛围。 立体享乐。以都市白领人生阶段轨迹需求为核心，上下 扩展。享乐外延囊括消费、交际、自我提升、性格塑造、 情感归属等。 新生活●新体验。最大化集结都会配套服务，满足多种消 费需求，涵括：购物、娱乐、餐饮、休闲、享乐等服务； 将时尚与科技融合，全楼蓝牙覆盖，无线网络提供更多 更新时尚ICON 。