传言上海又要限购房子？你知道为啥么!----点评8月25日上海楼市限购新政传言
上海“限购令”解读
上海“限购令”解读
为了抑制过热的房地产市场，国务院于2010年2011年先后出台了“国十条”和“国八条”，各地方政府结合本地实际情况，出台了相应的具体政策，上海市政府先后出台了2010第34号文和2011第6号文，明确了上海版的“限购令”的实施细则。
34号文规定：本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。
自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量房）。
6号文规定：自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或者社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
违反规定购房的，不予办理房地产登记。
结合上海市府两个文件的主要精神，对上海版的限购令可以做出以下归纳：
对上海本地人的政策：名下已有一房的，可以再购一套；名下已有两房的，停购。
对在上海购房的外地人士的政策：两年内在沪缴纳城保或者纳税不满一年的，或者已满一年但已有一套住房的，均不得购买；只有在沪缴纳城保或者纳税满一年且没有购买过住房的，才可以购买，而且名下只能购买一套。
上海要不要搞限价房
的制度设计 在住 房供应或者住房保 障中究竟起 多大的作用 以及这种方式
的运行有哪些利弊 很值得讨论。
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限价 房 是 地 方政 府 的 创
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限价 房 的推 出主要有 二方面 的背 景 一是 １９ 年国务院部署近一步深 ８ ９ 化城镇住 房制度改革 ，明确提 出 建 Ｉ 誓 Ｉ
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上海要不要搞限价房
次的城镇住房供应体 系 。但 在实施过 定住房价格 负总责” 把稳定住 房价 限价房办法。
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立和完善 以经济适 用住房 为主的多层 一步 明确 省级人 民政府对本地 区稳 等城市 在 ２０ ０ ８年至 ２０ 年相继 出台 ０９ 程中各地 推行限价 房政 策来看 ，限
负责 。２０ 年 国务院 的 国八条 进 品住 房管理办法 ，宁波 、南京 、福州 ０５
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易 那么购房者 的投资行为与限价房 建设 供应 的初衷相悖 。特 别是 限价
房的购买价并非是市场真实价格 ，购
房者一旦上市转让 便能轻易赚取差
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今年上 海 两会 期 间 ，一 些 人
大代 表 和政 协 委 员 提 出上 海 的住 房 保
障工作 应 当增加 ” 限价 房 ”的供 应 ，
以 解 决 夹 心 层 ”买 不 起 房 的 问 题 。
这些提议或 者意见的 出发点无疑是值
得肯 定的。但 限价 房究竟是一种怎样
实 ，销 售对 象 、面 积 、价 格 不控 制 ， 建设方案 ，但其 中的中低价普通商 品 定 土地 出让价格和住房 出售价格 。因 实际上变相 搞房地 产开发。２０ 年建 房供 应基本没有施行。二是从 ２０ 年 为限价 房既限制地价又限制房价 又 ０２ ０５
上海市房屋交易政策
上海市房屋交易政策
上海市对房屋交易实施了一系列的政策，旨在规范市场行为、保护消费者权益、促进房地产市场稳定发展。
以下是关于上海市房屋交易政策的一些重要内容：
1. 限购政策：为控制市场过热和投机现象，上海市实行了限购政策。
非本市户
籍居民购买首套住房需提供社保或纳税证明，并符合相关条件方可购买。
2. 限贷政策：上海市对房屋贷款实施了限制，购买第二套房的居民需一次性缴
纳较高的首付款，并且贷款利率相对较高。
3. 房产证办理：购房者在完成交易后，需要办理房产证。
上海市鼓励通过电子
渠道办理，旨在提高办事效率和便捷度。
4. 二手房交易：上海市设立了二手房交易市场，为购买和销售二手房提供了一
个合法规范的平台。
交易需通过注册的房地产中介进行，确保合同和交易流程的合法性和透明度。
5. 公积金政策：上海市实行了住房公积金政策，为符合条件的购房者提供资金
支持。
职工每月缴纳一定比例的工资作为公积金，用于购买首套住房或其他相关用途。
6. 优先配售政策：上海市对特定群体，如军人、公务员、教师、创业者等实行
了优先配售政策，以支持这些群体的购房需求。
需要注意的是，上海市的房屋交易政策可能根据市场需求和宏观调控政策进行
调整和变动。
因此，购房者在进行房屋交易前，最好向相关部门或房地产中介机构了解最新的政策要求，以确保自己的交易合法有效。
2024年上海市房地产市场总体情况
2024年，上海市房地产市场总体呈现稳中有进的态势。
以下是该市房地产市场的主要情况：1.房价持续上涨：2024年，上海市房价继续保持上涨趋势。
据统计数据显示，房价上涨幅度约为6%，主要集中在新建商品房和二手房市场上。
尽管政府多次出台调控政策，但购房需求仍然旺盛，供不应求的现象依然突出。
2.成交量下降：尽管房价上涨，但2024年上海市房地产市场的成交量却有所下降。
受到政府调控政策的影响，购房者普遍表现出更加理性的购买态度，短期炒房热情有所降低。
此外，房屋供应量有所增加，也导致了成交量的下降。
3.限购限贷政策：上海市政府在2024年进一步加强了房地产市场调控力度，推出了新的限购限贷政策。
这些政策限制了非本地户籍人士的购房权利，并加大了购房者首付比例和贷款利率的要求，有效控制了市场投机炒房的情况，促进了市场的健康发展。
4.租赁市场兴起：受到房价上涨和购房限制的影响，2024年上海市房地产租赁市场迅速崛起。
政府也相继推出了一系列扶持政策，鼓励发展长租公寓、租售同权等新型租赁模式。
投资者纷纷进军租赁市场，推动了租赁市场的快速扩大。
5.二手房市场活跃：2024年上海市二手房市场交易量较大，成交量逐渐增加。
一方面，二手房价格相对较低，吸引了很多刚需购房者；另一方面，购房需求略有下降，购房者更多地转向选择二手房，推动了二手房市场的活跃。
6.住房供应有增无减：受到政府鼓励土地供应的影响，2024年上海市供应的住房有所增加。
政府还加大了保障房建设的力度，为低收入群体提供了更多的可负担住房。
尽管如此，由于市场需求依然大于供应，房地产市场供需矛盾仍然存在。
综上所述，2024年上海市房地产市场总体呈现稳中有进的态势。
政府通过限购限贷等调控政策，有效抑制了炒房需求，促进了市场的稳定。
同时，租赁市场兴起和二手房市场活跃也为购房者提供了更多选择。
然而，供需矛盾依然存在，房价上涨趋势也仍然存在一定的压力。
上海市限购令细则
上海市限购令细则上海市的限购令是指针对购买住房的一系列政策和规定，旨在遏制房地产市场的投机行为，稳定房价，并保护普通居民的购房需求。
下面将详细介绍上海市限购令的细则。
首先，限购令适用范围包括上海市行政区域内的所有住房，包括商业住房、商品住房和非商品住房。
对于购买商品住房的购房者来说，限购令规定了购买的条件和限制。
限购令对购房者的身份和购房用途提出了明确要求。
购房者必须是居住在上海市常住人口、已婚有子女或者双方都是独生子女的家庭成员，或是在上海市工作并缴纳社保、个税或社会保险的个人。
此外，购房者不能有购房记录，即对于已经在上海市拥有住房的家庭或个人，将不再具备购买商品房的资格。
对于购房者的购房数量也有严格的限制。
限购令规定，每个购房家庭只能购买1套商品住房，且购房人的名下只能有一套房屋产权。
此外，限购令还明确规定，购房者和其配偶以及未满18周岁的未成年子女共同购买住房的，只能以配偶或购房人为唯一申请人，其他共同购房人不得再在本市范围内申请购房资格。
限购令还设置了对于违规购房行为的处罚措施。
购房人通过虚假信息、假离婚等手段购买住房的，一经查实将取消其购房资格，并收回其购房合同，违规所购房屋将由政府机构收回。
同时，违规购房人还将被追究相应的法律责任。
总结来说，上海市的限购令细则主要包括以下几个方面：针对购房者的身份和购房用途的要求，对购房数量的限制，对购房者购房资格核实的要求，以及对违规购房行为的处罚措施。
这些细则的出台旨在保护普通居民的购房权益，并维护房地产市场的稳定。
通过限制投机行为，房价得到有效控制，使得居民购房需求能够得到满足，同时也减轻了政府的管理压力。
上海新政被叫停 地方救市幻想该破灭了
上海新政被叫停地方救市幻想该破灭了……千度神探整理于2012-2-29实施没几天，上海"持有居住证三年可买二套房"政策又被叫停！虽然具体情形尚不明了，但两个事实不容置疑：一是中央此轮调控的决心很大；二是地方政府救市的幻想要破灭了。
同为地方政府救市套路，芜湖"新政"和上海"旧政"区别明显，前者属霸王硬上弓，舞曲刚起就踩脚；后者是玩太极，步子虽大但中规中矩。
正因为此，不少媒体都曾预测，上海此举被叫停的可能性很小。
从降存准率到停发央票再到逆回购，央行一系列释放流动性的举措，让各界对货币政策是否已现实质性松动存在诸多争论。
但流动性的缓解加上业内对政策预调微调表述的过度解读，2月份以来，楼市出现反弹已是不争的事实。
北上广深四地新建住宅网签成交量涨幅惊人。
销量大涨下，不少地产大佬难掩兴奋之情，合景泰富董事长孔健岷前几天就忙着提醒，未来几个月是买房入市最好的机会！楼市为何出现反弹？除了开发商降价和刚需增加外，更大部分原因跟当前经济形势有关：欧债危机发酵导致外需显著下降、国内金融、土地等政策出现放松，不少人于是担心2009年政策调头的情形再现而果断出手。
这其中，地方政府发力的痕迹明显。
从佛山的放宽限购条件到芜湖的购房发补贴，从中山的提高商品房限价标准到上海的居住证三年可买二套房，地方政府新招迭出，目的无非就一个：试探调控决心、摸清政策底线。
地方政府的急切之情可以理解。
从2011年至今，一方面，土地出让收入大幅下降；另一方面，包括保障房建设在内的各项民生支出增长明显。
10.7万亿的地方平台债务虽然获准展期，但在各大银行日益扎紧的篱笆前，前期投入项目的后续融资难度加大。
窄进宽出下，地方财政已捉襟见肘。
虽然仍有专家鼓噪："唯有房地产才能救经济"，但从目前诸地短命的救市政策可以判断，抑制、消除房地产泡沫已是高层共识。
从这个意义上来说，上海新政被很快叫停也在意料之中。
上海房地产新政解析
上海房地产新政【解析】25日上午上海市政府发布的文件，对最新房地产政策(银行信贷相关部分)进行部署。
下面是详细内容，欢迎阅读!1 要点有三：第一，房贷利率折扣统一上调为最低9折。
而此前上海市场上，首套房已经普遍出现8.5折，以及个别低至8.2折、8.3折。
二套房利率上浮基准10%也有银行在具体执行中突破。
第二，执行“认房不认贷”政策。
也就是说，不管首套房的贷款是否付清，只要名下已经有一套房，再买一套都算作第二套。
而此前，上海地区执行“只认贷”政策。
第三，二套房政策中，严格区分普通和非普通住房。
普通二套房的贷款首付最低5成，非普通二套房最低为7成。
而此前，上海银行业并没有严格区分普通和非普通住房的差别。
近期上海房地产新政传闻不断，此次可能涉及到的房地产政策包括对首套房的认定从严，非普通二套房首付比升至70%，对非上海户籍人士提高限购门槛，要求银行不得进行利率竞争，严格执行既有利率优惠规定等。
2 新规的要求一，合理把握住房贷款规模。
各行应根据市场真实有效需求，适当控制住房信贷规模;二，避免无序的价格竞争。
避免为争揽客户过度压低贷款定价;三，严格控制“首付贷”，加强首付贷款资金来源审查，对首付款来自P2P，小额贷款公司等第三方机构的，应拒绝受理相关房贷申请;严格禁止消费贷款及信用卡贷款用于支付购房首付款;四，认真核实购房人婚姻状况。
要求购房人提供户口薄等必要证件，核实其真实婚姻状况，不予受理“假离婚”客户的住房贷款申请;五，加强购房人偿债能力审查。
要求购房人提供银行资金流水或纳税申报证明、社保记录等收入证明资料、严格落实借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入50%的要求;六，实行差别化的住房贷款条件，对于总价高于2019万元的高端楼盘、房价波幅较大的郊区楼盘、收入来源不稳定客户及投资购房等情况，相关住房贷款应从严确定首付比例和利率;七，住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的，应拒绝受理;八，严格个人再交易住房贷款首付款资金监管，在银行监管比例不得低于房产总价的22%;九，严禁个人再交易住房贷款转存第三方个人银行账户。
上海限购趋势
上海限购趋势上海是我国经济最发达的城市之一，也是全球最大的港口城市之一。
随着经济的迅速发展和人口的持续增长，上海房地产市场也面临着巨大的压力。
为了控制房价的过快上涨和房地产市场的不稳定，上海自2010年起实行了限购政策。
这一政策的出台，对上海房地产市场产生了深远的影响，并形成了一系列限购趋势。
首先，上海限购政策引起了市场的热议。
房地产市场是一个特别敏感的领域，所以外界对于限购政策的反应异常激烈。
一些人认为限购政策是必要的，可以遏制房价过快上涨；而另一些人则认为，这种政策会使得购房难度增加，进一步加剧了年轻人的住房压力。
因此，上海限购政策一经出台，就引发了市场的热议和争议。
然而，随着时间的推移，上海限购政策逐渐取得了一定的效果。
数据显示，限购政策实施后的前几年，上海房价得到了有效控制，房地产市场也相对稳定。
这一点可以从房价的涨幅明显放缓以及库存压力的缓解上得到体现。
通过减少需求，限购政策成功地减轻了市场的供需压力，遏制了房价的过快上涨。
除了房价的控制外，上海限购政策还对城市的空置率产生了积极影响。
由于限购政策的出台，一些投资客不得不放缓购房步伐，这使得很多投资性购房出现了空置现象。
这些空置房屋的存在，对于城市的资源利用是一种浪费。
因此，上海市政府也出台了一系列政策，鼓励投资性购房者将房屋出租出去，以缓解城市租赁的供需矛盾。
这一做法，有效地提高了城市的空置率，增加了租赁市场的活跃度。
当然，上海限购政策也存在一些问题和挑战。
首先，一些资本和人力资源的外流，使得一部分购房需求转向了其他城市，导致了其他城市房价的上涨。
其次，限购政策使得一些刚需购房者无法按时购房，降低了他们的购房机会。
此外，有一些人通过各种手段绕开限购政策，从而在限购政策下仍然购买了房屋。
这些问题需要政府继续改进政策，提高执行力度，以确保限购政策的效果最大化。
综上所述，上海限购政策在控制房价和稳定房地产市场方面取得了一定的成效。
通过限制需求和鼓励出租，限购政策成功地减轻了市场的供需压力，提高了城市的空置率。
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传言上海又要限购房子？你知道为啥么！
----点评8月25日上海楼市限购新政传言
---海银投资研究中心陈达
今日一则关于上海楼市新政的消息刷爆朋友圈，尽管目前尚未得到官方证实，但资本市场就是如此，往往并非空穴来风，而从近期上海土地拍卖频繁被取消也可觉察出一些端倪。
若消息属实，这将是上海年内第二次出台重磅的楼市收紧政策（上次是3月25日与深圳联袂上演楼市新政）。
消息具体内容如下：
据新浪、财新等媒体援引外媒称，上海市政府近期将召开会议，考虑调整土地和住房政策，以抑制近期上涨的房价和地价。
具体措施如下：
①考虑收紧银行贷款政策，以控制土地融资。
②同时考虑调整购房贷款政策，购房认房又认贷。
③首套房首付比例提高至五成，以及凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成。
上述政策调整处于考虑阶段，尚存在变数。
（摘自：华尔街见闻网站）
而此前3·25新政的要点如下：
①普通二套房首付比例不低于50%；非普通二套房首付比例不低于70%。
②非本市户籍居民家庭缴纳个人所得税或社保的年限，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
③执行“认房不认贷”政策，首套房首付比例维持在30%的水平上。
对比来看，此次限购的消息是3·25新政的全面升级版，执行“认房又认贷”政策，限制范围明显扩宽，也就是说部分按此前政策属于“首套房”范畴的，在今日新政后可能归属到“二套房”范畴。
首套房首付比例提也升至50%。
二套房首付比例升至70%。
此外，还新增“收紧银行贷款政策，控制土地融资”的内容。
那为何上海频频收紧楼市政策？
原因1：量价上行，降温不明显
全国层面销售增速回升始于去年3月份，以上海、深圳为首的一线城市在这轮房地产回升周期中率先反映，上海房价环比增速在2014年9月触及近4年低点之后开始趋势性向上，最新今年7月房价环比涨幅仍有2.93%。
房价同比增速则在去年4月触底，随后快速上行，最新7月同比增速创中指院公布百城价格数据以来的新高，达到22.52%。
也就是上海房价尽管此前有3·25新政的出台的不利影响，但涨势没明显回落。
图1：百城住宅价格指数--上海房价走势
数据来源：Wind，海银投资研究中心
销量方面，今年以来，上海市一手住宅成交套数相较去年同期未见明显下行，3月份成交2.38万套，创09年6月以来的新高。
此后尽管3·25新政导致成交量在4月明显下滑，但近两个月销量又环比上扬，最新7月成交达1.95万套，其中普通住宅为1.24万套。
图2：上海一手住宅及普通住宅月度销量
数据来源：Wind，海银投资研究中心
原因2：现房库存偏低，供给有压力
根据上海市房管局的数据，截止7月底，上海市一手住宅库存为5.31万套，其中一手普通住宅为1.9万套。
二手住宅库存为14.66万套，其中二手普通住宅为2.71万套。
合计来看，住宅库存约为19.97万套，其中普通住宅库存为4.61万套。
按照前述7月的一手住宅销量来测算，目前上海市一手住宅去化周期仅为2.72个月，明显偏低，其中普通住宅去化周期甚至只有1.53个月。
而根据云房数据统计，2016年7月上海二手房住宅共成交38520套。
测算下来，上海二手住宅去化周期也仅为3.8个月，参照一手普通住宅销售情况，我们预估
二手普通住宅去化周期仅为1.11个月（=2.71*1.95/1.24*3.85）。
不难看出，上海楼市住宅供给压力很大，尤其是普通住宅稀缺，给房价造成上涨的推动力，这也是为何3·25新政时政府强调要增加中小户型住宅供给的原因。
图3：上海一手住宅及普通住宅去化周期
数据来源：Wind，海银投资研究中心
图4：上海二手住宅及普通住宅库存量
数据来源：Wind，海银投资研究中心
原因3：“地王”频出，投机氛围浓厚
尽管受3·25新政影响，上海土地成交在4月跌至冰点，当月仅成交1宗住宅地块，但随后3个月土拍市场再次犹如打了鸡血，恢复到每月7宗左右的正常节奏，且“地王”频出。
最新7月份上海住宅类地块成交7宗，均为纯住宅地块，平均溢价率达103%，尽管较5、6月份160%水平的溢价率有所下行，但仍高于一线城市整体平均54%和全国100大中城市平均39%的溢价率，凸显上海土拍市场的火热，如此前的泗泾、周浦、凉城等地出现的“地王”。
图5：上海及全国百大城市土地成交溢价率对比
数据来源：Wind，海银投资研究中心
8月17日，融信更是一举以110亿总价拿下“静安区中兴地块”，创全国土拍总价记录新高。
我们认为“地王”频出一方面考验开发商的开发能力和融资能力，另一方面也会刺激“地王”周边楼盘趁机涨价，激化楼市投机氛围。
近日上海连续取消了浦东唐镇、浦东周浦东、普陀苏州河地区3块地的土地拍卖，而此次新政传言中也明确提到“收紧银行贷款政策，控制土地融资”，我们预计接下来上海土地市场趋严趋紧是大概率事件，银行层面住宅地块的相关融资也会收紧甚至暂停发放。
总结：短期影响偏负面，上海是全国楼市缩影
若此次新政消息属实，预计将对上海楼市产生较为明显的负面影响，成交量可能会再次下行，但由于需求受到抑制，价格预计难走出下跌行情，但随着政策趋紧，价格涨幅可能逐渐趋缓。
而受近期土地拍卖连续取消影响及新政严控土地融资预期的影响，土地市场降温是大概率事件。
但整体而言，上海土地供给能力有限，尤其是住宅土地仍属稀缺资源，未来缓解该问题的办法是积极与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展，形成90分钟交通出行圈，突出同城效应，疏导上海的部分城市功能，缓解上海的人口承载压力。
此外，上海近日发布了《上海2040城市规划（草案）》，其中提出：到2020年，将常住人口控制在2500万人以内，到2040年控制在2500万人左右。
而截止2015年，上海总人口已达2415万人，这意味着未来很多年上海将严控人口增长，楼市将面临人口涌入减量、增量需求减少的不利影响。
另外，上海若真的再次收紧购房政策，将是目前全国房地产市场的一个缩影。
今年以来，全国层面楼市冷热不均的迹象特别明显，量价快速上涨和“地王”集中分布在一线及部分二、三线城市，如南京、合肥、苏州、厦门、东莞、昆山、廊坊等城市。
今年溢价率超过100%
的地王有150宗，占比高达50%，而去年同期只有区区6宗。
火爆之后，整体政策信号已转向收紧。
先是苏州、南京设定土拍熔断机制，再是新华社连发3文评论地王现象和楼市泡沫，苏州设置预售价年度涨幅上限，上月苏州又成为二线城市首个重启限购的城市，安徽省也出台新规严控土地投机，而近期南京、合肥等地也频频传出限购限贷的消息。
我们认为，在“因城施策”的指导方针之下，我们认为前期量价涨幅迅速，库存偏低的城市，都面临政策重新收紧的风险。