2016年棚户区改造行业分析报告(完美版)

(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2016年4月目录一、棚户区改造相关概念 31、棚户区改造定义 32、保障房分类及其定义 63、棚户区改造与保障性住房的区别10二、2010年以来棚户区改造相关政策111、中央重点推进11（1）棚改目前完成情况以及下阶段目标11（2）会议和文件所传达的支持棚改的财政和金融手段132、各部委的配套措施14三、棚户区改造运行模式15四、棚户区改造类债券161、发行人是否属于银监会政府融资平台名单162、国开行和国开证券参与形式173、主体评级AA，债项评级AA 或AA+ 174、募投项目处臵方式及政府偿还责任17特殊债务安排。

43 号文规定：对于中央出台的重大政策措施如棚户区改造等形成的政府性债务，应当单独统计、单独核算、单独检查、单独考核。

特殊金融支持。

2014 年4 月2 日国务院召开常务会议确定，由国家开发银行成立住宅金融专项事业部，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

2014 年年中，央行对国开行安排1 万亿PSL，有效支持了国开行棚改贷款的发放。

截止2014 年底，国开行累计发放棚改贷款8047 亿元，贷款余额6359 亿元。

其中，全年新增贷款4086 亿元，同比增加151%。

根据国开行2015 年的工作安排，2015 年全年棚改贷款新增不低于4000 亿。

后43 号文时代的思考。

政策新常态，棚改成为稳增长的主要着力点，与其相关的债券也同时具备了相对特殊的信用资质，在地方政府债务解决路径逐渐清晰的背景下，从超越城投债的角度，建议市场重点关注该类债券。

一、棚户区改造相关概念1、棚户区改造定义根据国务院常务会议给出的定义，棚户区改造指的是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。

这是一个比较笼统的概念，如何对其进行拓展与细分，依赖于我们如何对棚户区做一个合理的界定。

目前，对棚户区的界定问题并没有一个统一的、明确的说法。

从财政部以及住建部相关文件中所涉及的界定标准来看，棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。

此外，由于各省市的具体情况不同，各省市对于棚户区的界定也各自存在着不同的标准。

江苏标准：其界定棚户区的标准是：一是主要以木板、土坯、240mm 厚砖墙为承重结构，以油毡或石棉瓦为屋面材料的简易房屋和棚厦房屋；二是低洼易涝、基础设施配套不齐的小平房；三是按建设部《房屋等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定为严重损坏房、危险房的房屋；棚户房建筑面积5 万平方米以上的为棚户区。

黑龙江标准：将城市棚户区界定为城市建成区范围内20000 平方米以上集中连片、平房密度相对较大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、人均居住水平低、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。

随着时间的推移，棚户区的界定并不是一成不变的。

在新一轮的棚改中，许多地方政府将“城中村”纳入了城市棚户区的范畴之中。

“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。

2012 年开始，棚改对象从集中成片的棚户区向非集中成片的棚户区拓展。

此外，旧住宅综合整治也被纳入城市棚户区改造的范围内，城市棚户区改造开始和旧城改造工作紧密结合。

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便从根本上改善其劳动、生活服务和休息等条件。

2013 年7 月12 日对外公布的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中要求各地政府将位于城市规划区内的国有工矿棚户区统一纳入城市棚户区改造范围；铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区，要按照属地原则纳入各地棚户区改造规划组织实施；华侨农场非归难侨危房改造，也将统一纳入国有垦区危房改造中央补助支持范围，加快实施改造。

由此可见，在棚户区改造的具体落实过程中，棚改的目标不断扩容，形成了一个多目标、多层次的棚改体系。

通过对棚户区改造相关债券的募集资金用途的梳理，我们可以对棚户区改造进行更系统的分类，并列举出其典型的募集资金用途，从而更清晰直观地看出棚户区改造所具体包含的项目。

2、保障房分类及其定义棚户区改造的概念在早期提出的时候是与保障性住房建设相并列的，但在目前具体落实的过程中，棚户区改造被逐渐纳入了保障性住房的建设体系中。

2014 年的政府工作报告中，棚户区改造房已经规划成为了保障房的一部分。

各地在具体操作的过程中也逐步将棚改纳入保障房建设，比如今年大连市的棚改首次被纳入到保障房体系中。

此外，四川省也拟将棚户区改造纳入了住房保障定义范围。

但不可否认的是，棚户区改造和一般意义上的保障房建设还是存在着区别的。

因此，我们首先来梳理一下保障性住房的具体类别及其定义，再来探讨棚户区改造与一般意义上的保障房建设的区别。

如表2 所示，国务院明确定义了以下四种主要的保障房类型。

根据住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保…2013‟178 号）的规定，从2014 年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

除了上述四种主要的保障房类型之外，还有以下两种保障性住房：定向安臵房：指政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安臵所建的房屋。

安臵的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。

安居型商品房：指按照“安居工程”的要求，由政府负责组织建设，以实际成本价向城市的中低收入住房困难户提供的具有社会保障性质的住宅建设示范工程，本质上是经济适用房的一类。

3、棚户区改造与保障性住房的区别棚户区改造和一般意义上的保障性住房的区别主要有以下三方面：（1）项目运作环节的差异。

棚户区改造是一个集拆迁、补偿以及安臵于一体的项目，而经济适用房以及公共租赁房等项目运作一般只包括建设以及出售（出租）两个环节。

（2）与定向安臵房相比，棚户区改造的范畴要小。

棚户区拆迁后会涉及到安臵问题，因此在棚户区改造中经常存在定向安臵房项目。

如房山区河北镇国有工矿棚户区改造定向安臵房项目（13 京煤债）。

但定向安臵房项目不仅仅局限于棚改，国家级或者省市级重点工程建设、新城建设、道路拓展、城市重点功能区建设、历史街区保护等多种原因导致的拆迁安臵均适用于定向安臵房的范畴。

此外，国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》明确禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。

（3）棚户区改造项目往往包含一定的商业化开发，在保障性上并不如经济适用房或者公共租赁房纯粹。

棚户区改造房除去用于回迁安臵棚改户的部分，剩余部分可面向社会，按照商品房的价格出售。

此外，棚改项目建设过程中往往辅以部分商业建筑以及停车位，用于出售或者出租获取收益。

二、2010年以来棚户区改造相关政策1、中央重点推进2013 年6 月26 日，国务院常务会议研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。

2013 年7 月12 日国务院办公厅发布《关于加快棚户区改造工作的意见》。

2014年4月2日，国务院常务会议再次强调进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用。

2014 年8 月4 日国务院办公厅发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》。

两年内两次会议提及和两份文件的出台，表明国家借助棚改稳增长的决心。

（1）棚改目前完成情况以及下阶段目标2013 年6 月26日的国务院常务会议明确提出未来五年内再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000 万户的目标，其中2013 年改造304 万户。

逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围。

同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。

2013 年7 月12 日国务院发布的《关于加快棚户区改造工作的意见》指出2008 年至2012 年，全国已改造各类棚户区1260 万户。

2013 年至2017 年计划改造各类棚户区1000 万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。

此外，文件还对2013 年至2017 年五年的目标进行了细分：2013 年至2017 年五年改造城市棚户区800 万户；改造国有工矿（含煤矿）棚户区90 万户；改造国有林区棚户区和国有林场危旧房30 万户；改造国有垦区危房80 万户。

2014 年8 月4 日国务院办公厅发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》中指出2013 年改造各类棚户区320 万户以上，2014 年计划改造470 万户以上，为加快新一轮棚户区改造开了好局。

2015 年政府工作报告提出，2015 年保障性安居工程新安排740 万套，其中棚户区改造580 万套，增加110 万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。

农村危房改造366 万户，增加100 万户，统筹推进农房抗震改造。

（2）会议和文件所传达的支持棚改的财政和金融手段从表3 中可以看出，中央对于棚改的财政与金融支持力度在逐步增大，说明现阶段棚改在经济稳增长中扮演的角色非常重要。

中央一方面在加大各级财政对于棚改的支持，另一方面利用政策拓宽棚改的融资渠道。

2、各部委的配套措施如表4，各部委响应国务院的要求，各自出台支持棚改的文件。

发改委主要通过鼓励债券融资的方式支持棚改企业融资；财政部通过一系列税收政策对棚改涉及企业以及个人予以优惠；住建部对棚改中的具体操作进行规范指导；银监会批准国开行住宅金融部的成立有效地支持了棚改项目的融资。

三、棚户区改造运行模式除了表5 中所示三种典型的棚改模式，还有以下几种棚改模式值得我们关注。

1萍乡模式。

其创新性地将棚户区改造与国企改制相结合，与保障性住房建设相结合，与城镇化建设相结合。

通过对保障性住房、国企改制、棚户区改造和城镇化建设四个方面的资金进行整合，捆绑使用，使单一资金能发挥多重用途。

有效地缓解了棚户区改造的融资难的问题。

2西安模式。

“政府主导、国企参与、市场运作、安臵优先”的模式。

西安市政府一方面以财政作为担保，贷款60 亿用于棚改，每年还额外拿出8000 万财政资金为棚改项目“兜底”；另一方面，西安市政府积极与企业合作，以注入资金为主，引入资金为辅的方式，解决企业实施棚改项目的资金问题。