棚户区改造项目收益债券的运作与实施
棚户区改造执行财务制度
棚户区改造执行财务制度一、棚户区改造的背景与现状棚户区是城市中存在的一种严重的居住问题，通常指的是居住条件极差、环境脏乱的地区，居民生活质量低下。
随着城市化进程的加快，棚户区问题愈发突出，亟需进行改造提升。
棚户区改造项目通常需要大量的资金投入，所以执行财务制度的建立和实施显得尤为重要。
目前，我国各地区对棚户区改造工作都给予了高度重视，各级政府纷纷出台相关政策措施，加大对棚户区改造项目的支持力度。
各地普遍采取政府引导和市场化运作相结合的方式，通过引入社会资本、开展PPP模式等形式，共同推动棚户区改造的顺利进行。
二、棚户区改造执行财务制度的重要性1.规范资金使用棚户区改造项目通常需要动用大量的资金，如不建立严格的财务制度，很容易导致资金的浪费和滥用。
建立健全的执行财务制度可以规范资金的使用流程，确保每一笔资金都能够得到合理利用。
2.控制项目成本棚户区改造项目的实施过程中，可能会出现因为材料价格上涨、工程延期等原因导致成本增加的情况。
建立严格的财务制度可以及时监控项目执行情况，及早发现问题并采取有效措施，避免项目成本的不断增加。
3.保障项目进度棚户区改造项目通常是长周期的，需要经过多个阶段的实施，其中资金的到位和使用是保障项目顺利进行的关键。
严格的执行财务制度可以确保资金的及时到位和适时使用，有利于提高项目的进度和效率。
4.加强监督管理财务制度的建立可以增强对项目的监督管理，及时发现和解决项目执行过程中的各种问题，提高项目的执行效率和效果。
同时，财务数据的公开透明也有利于提高社会各界对项目的认可度和支持度。
三、棚户区改造执行财务制度的内容和要点1.资金来源和使用要明确资金的来源和用途，建立专项账户管理资金，确保专款专用。
同时建立定期审计制度，对资金的来源和使用进行定期审计，确保资金的合理使用。
2.资金流程和审批制度建立清晰的资金流程和审批制度，规范项目的资金流转和审批程序，明确各个环节的责任和权限，防止资金被挪用或滥用。
老旧小区专项债实施方案
老旧小区专项债实施方案一、前言。
随着城市化进程的加快，老旧小区改造已成为当前城市更新的重点工作之一。
然而，由于老旧小区的基础设施老化、居民生活环境恶劣等问题，改造资金需求巨大，给相关部门带来了一定的压力。
为了解决这一难题，我们制定了老旧小区专项债实施方案，以期为老旧小区改造提供更多的资金支持。
二、方案内容。
1. 资金筹集，通过发行专项债券的方式，引入社会资本，为老旧小区改造提供更多的资金支持。
专项债券发行主要面向金融机构、企业和个人投资者，吸引更多资金参与老旧小区改造。
2. 资金使用，专项债券募集的资金将主要用于老旧小区基础设施改造、居民生活环境改善等方面。
确保资金使用的透明度和效益，严格按照规定用途进行专款专用，杜绝滥用资金的情况发生。
3. 风险控制，在专项债实施过程中，建立健全的风险管控机制，加强对资金使用的监督和审计，确保专项债券资金安全、稳健的运作，最大限度地降低投资者的风险。
4. 政府支持，政府将对老旧小区专项债实施给予必要的政策支持和财政补贴，为专项债券的发行和使用提供有力保障，促进老旧小区改造工作的顺利进行。
5. 宣传推广，通过多种渠道和方式，加大对老旧小区专项债实施方案的宣传推广力度，提高社会各界对老旧小区改造的关注度和支持度，营造良好的舆论氛围。
三、方案实施。
1. 制定详细的实施细则和操作规程，明确各方的责任和义务，确保方案的顺利实施。
2. 加强与金融机构、投资者等相关方的沟通和合作，争取更多的支持和参与。
3. 做好专项债券的发行工作，确保发行工作的顺利进行。
4. 加强对专项债券资金使用的监督和审计，确保资金使用的合规性和透明度。
5. 加强宣传推广工作，提高社会各界对老旧小区专项债实施方案的认知度和支持度。
四、方案效果。
通过老旧小区专项债实施方案的实施，将为老旧小区改造提供更多的资金支持，加快改造进程，改善居民生活环境，提升城市品质。
同时，也将有效缓解政府资金压力，促进城市更新工作的顺利进行。
棚改项目融资方案
棚改项目融资方案1. 引言棚改项目是指对农村城镇危旧房屋进行整治或改建的项目。
由于棚改项目需要大量资金投入，所以融资是其关键环节之一。
本文将介绍棚改项目融资方案，包括融资方式、融资渠道和融资流程等内容。
2. 融资方式棚改项目的融资方式主要包括债务融资和股权融资两种。
2.1 债务融资债务融资是指通过借款等方式获得资金。
棚改项目可以通过发行债券、贷款、融资租赁等方式进行债务融资。
债务融资的优点是可以快速获取资金，但是需要承担利息和偿还压力。
2.2 股权融资股权融资是指通过出售股权来融资。
棚改项目可以通过发行股票、引入战略投资者等方式进行股权融资。
股权融资的优点是可以减轻项目方的财务压力，但是需要承担股权稀释的风险。
3. 融资渠道棚改项目的融资渠道主要包括政府融资、银行融资和资本市场融资三种。
3.1 政府融资政府融资是指通过政府提供的资金支持来融资。
棚改项目可以通过申请政府专项资金、争取政府担保等方式获得政府融资支持。
政府融资的优点是可以获得较低的利率和较长的还款期限，但需要满足政府的融资条件和审批程序。
3.2 银行融资银行融资是指通过银行提供的贷款来融资。
棚改项目可以通过向商业银行申请贷款来获得银行融资支持。
银行融资的优点是可以获得较低的利率和较灵活的融资期限，但需要满足银行的融资条件和审批程序。
3.3 资本市场融资资本市场融资是指通过发行股票、债券等证券来融资。
棚改项目可以通过发行公司债、股票上市等方式获得资本市场融资支持。
资本市场融资的优点是可以获得较大规模的资金，但需要满足证券市场的监管要求和审批程序。
4. 融资流程棚改项目的融资流程主要包括项目策划、融资申请、融资评估和融资实施等环节。
4.1 项目策划项目策划是指对棚改项目进行规划和设计。
在项目策划阶段，需要明确项目的规模、投资额、融资方式等要素，并制定融资计划。
4.2 融资申请融资申请是指向融资机构提交融资申请材料，并进行初步评估和审批。
在融资申请阶段，需要向融资机构提供项目的背景资料、财务和风险分析等信息。
项目收益债指引
项目收益债券业务指引第一章总则第一条【制定依据】按照《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出的发展并规范债券市场，鼓励金融创新、丰富金融市场层次和产品；建立透明规范的城市建设投融资机制等要求，制定本指引。
第二条【基本概念】项目收益债券是与特定项目相联系的，债券募集资金用于特定项目的投资与建设，债券的本息偿还资金完全或基本来源于项目建成后运营收益的债券。
第三条【发行方式】项目收益债券可以在银行间债券市场或交易场所以簿记建档形式公开发行，也可以面向特定投资者非公开发行。
第四条【资金用途】发行项目收益债券募集的资金，只能用于该项目建设和运营，不得置换项目资本金或偿还与项目有关的其他债务，也不得用于其他用途。
第二章项目及收益第五条【合规性】用于发行项目收益债券的项目，应该已完成审批、核准或备案及其他与项目开工相关的手续，符合国家产业政策和固定资产投资管理规定。
第六条【鼓励类】根据党中央、国务院有关政策要求，现阶段重点支持棚户区改造、城市综合管廊、天然气储气设施等项目通过项目收益债券融资。
第七条【负面清单】不支持自身没有任何盈利能力、单纯依赖财政补贴建设、运营项目发行项目收益债券。
第八条【项目实施主体】项目实施主体应该是中华人民共和国境内注册的具有法人资格的企业或特殊目的载体。
项目实施主体负责募投项目的投资、建设及运营，根据约定享有项目的收益权，也是保证债券还本付息的第一责任人。
第九条【项目可研】发行债券的项目，其《可行性研究报告》应由具有甲级资质的工程咨询公司编制。
项目收益和现金流应由独立第三方（包括但不限于具有咨询、评估资质的会计师事务所、咨询公司等）进行评估，并对项目收益和现金流覆盖债券还本付息出具专项意见。
第十条【项目建设资金来源】发行项目收益债券的项目，除债券资金之外，其他资金来源必须全部落实。
其中投资项目资本金比例须符合国务院和行业主管部门关于项目资本金比例的有关要求。
第十一条【项目经济效益评价】在项目收益债券存续期内的每个计息年度，项目收入应该能够完全覆盖债券当年还本付息的规模，项目各年收入扣除运营成本和各项税金后的净现金流，应该能够覆盖债券当年还本付息资金规模的90%。
陕西省住房和城乡建设厅关于进一步做好棚户区改造有关工作的通知
陕西省住房和城乡建设厅关于进一步做好棚户区改造有关工作的通知文章属性•【制定机关】陕西省住房和城乡建设厅•【公布日期】2018.08.10•【字号】陕建发〔2018〕239号•【施行日期】2018.08.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房改革与发展正文陕西省住房和城乡建设厅关于进一步做好棚户区改造有关工作的通知陕建发〔2018〕239号各设区市住房和城乡（城市）建设局（棚改办），西安市住房保障和房管局、城改办，杨凌示范区住房和城乡建设局，西咸新区国土资源与房屋管理局，韩城市住房和城乡建设局：棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程。
近年来，各地认真贯彻落实党中央国务院、省委省政府决策部署，取得了显著成效，对改善棚户区居民居住条件、促进房地产市场健康发展、提升城市功能和承载力、增强困难群众获得感、幸福感发挥了积极作用。
但是，目前棚改工作中仍存在棚户区标准和范围界定不明确、部分商品住房库存低的市县货币化安置率高、改造成本控制不严等问题。
现就进一步做好棚户区改造工作有关事项通知如下：一、确保完成年度棚改目标任务。
今年棚户区改造开工20.2万套，是省政府对全省人民的庄严承诺，各地要采取切实有力措施，加快开工进度；目前仍未开工项目，要逐项目分析原因，提出具体措施，倒排工期，责任到人，确保9月底前全部开工。
同时，要严格执行保障性安居工程建设进展快报制度，严格落实住建部《关于进一步明确保障安居工程开工统计口径有关事项的通知》（建办保函〔2015〕1153号）、住建部财政部《关于明确棚改货币化安置统计口径及有关事项的通知》（建保〔2016〕262号）要求，对虚报开工的，一经发现将严肃问责。
对棚改安置住房逾期3年以上未交付的项目，各地要组织开展专项督查检查，建立项目台账，力争早日竣工，并将整改情况于9月20日前报省厅。
二、制定完善棚户区标准和范围。
各地要按照国发〔2013〕25号、国办发〔2014〕36号和建办保函〔2017〕551号等文件要求，坚持“尽力而为、量力而行”的原则，结合本地财政承受能力，制定完善市、县棚户区标准和改造范围。
《棚户区改造货币化安置实施办法》
《棚户区改造货币化安置实施办法》第一条为加快推进我县棚户区改造（以下简称“棚改”）货币化安置工作，满足棚改居民多元化需求，消化存量商品住房，促进房地产市场健康发展，根据《山西省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展意见的通知》（晋政办发…202x‟103号）、《山西省住房和城乡建设厅、山西省发展和改革委员会、山西省财政厅、山西省国土资源厅、山西省地方税务局关于推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》（晋建保字…202x‟143号）等有关规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条本办法所称棚户区是指由政府主导实施的、已经列入省、市棚改计划的项目，包括城市棚户区、重点镇棚户区。
城中村改造还迁安置房和城市危房改造纳入城市棚改范围。
第三条棚改货币化安置遵循政府主导、群众自愿、让利于民和公开、公平、公正的原则，执行国家、省、市国有土地上房屋征收与补偿规定程序，在尊重群众自主选择补偿方式的前提下，鼓励棚改居民选择货币化安置。
第四条对本办法实施后批准的棚改项目，应积极引导棚改居民优先选择货币化安置。
原已审批的棚改项目，具备1实行货币化安置条件的，也可采取货币化安置。
第五条本办法所称棚改货币化安置，包括以下三种方式：（一）政府购买房源安置。
指政府集中购买商品房对棚改居民进行安置；（二）政府搭建平台组织棚改居民选购商品房安置。
指政府搭建交易平台，组织有购房需求的棚改居民自主购买存量商品房进行安置，政府将补偿资金直接支付给售房的企业或个人；（三）纯货币安置。
指政府直接将补偿资金支付给棚改居民，由棚改居民自行通过房地产市场购买、租赁住房或用于其他支出。
第六条政府购买和搭建平台组织棚改居民购买的商品房，应当符合以下条件：（一）住房套型建筑面积原则上控制在90㎡～145㎡范围内；（二）属于期房的，取得商品房预售许可证，且交付使用时间不超过12个月；属于现房的，取得销售备案证或房屋权属登记证；（三）建设手续齐全，质量安全合格，基础设施完备，满足基本使用需求；（四）无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况；（五）出售房屋的房地产开发企业资质证书在有效期内，且近3年开发经营活动中无重大违法记录，无重大法律纠纷，企业信用良好；出售房屋的个人未被法院列入失信被执行人名单。
棚改专项债资金使用范围
棚改专项债资金使用范围棚改专项债资金使用范围一、引言从2014年开始，我国启动了“棚改”计划，旨在改善城市居住条件，提高人民生活水平。
为了支持棚改计划的实施，政府成立了棚改专项债资金，用于资助相关项目。
本文将从深度和广度两个方面进行全面评估，探讨棚改专项债资金的使用范围及其意义。
二、深度解析棚改专项债资金的使用范围1. 棚改专项债资金的概述棚改专项债资金是指政府为支持棚改项目，通过发行特定债券筹集的资金。
这些资金用于改善贫困地区的居住条件，提供基础设施，以及增加就业机会。
棚改专项债资金的使用范围包括但不限于以下几个方面。
2. 改善住房条件棚改专项债资金可以用于改善住房条件，包括重建老旧的住房、修缮和加固危险房屋、提供居民安居的基础设施等。
通过改善住房条件，可以提高居民的生活质量，增加城市的文明程度。
3. 建设基础设施棚改专项债资金也可用于建设城市基础设施，如道路、桥梁、排水系统等。
这些基础设施的建设不仅可以提高城市的功能和形象，还能为居民提供更便利的交通和生活环境。
4. 创造就业机会棚改专项债资金可以用于创造就业机会，促进经济发展。
在棚改项目中，需要大量的劳动力参与，如建筑工人、设计师、施工队等。
借助棚改专项债资金，政府可以提供更多就业机会，减少城市失业率，增加居民收入。
三、广度解析棚改专项债资金的使用意义1. 提高居民生活水平棚改专项债资金的使用范围涉及改善住房条件和建设基础设施，这些都是直接关系到居民福祉的方面。
通过投入资金改善住房条件，居民可以居住在更安全、更舒适的环境中。
而建设基础设施如道路、桥梁等，可以提供便利的交通和生活条件，提高居民的生活品质。
2. 推动经济发展棚改专项债资金的使用范围包括创造就业机会，这对于促进经济发展具有积极作用。
通过投入资金，政府可以进行大规模的棚改项目，吸引了大量的劳动力参与其中，从而有效推动了就业增长和经济发展。
3. 落实城市更新战略棚改专项债资金的使用范围符合国家的城市更新战略。
棚户区改造举债融资债务使用情况专项清理工作报告
棚户区改造举债融资债务使用情况专项清理工作报告棚户区改造举债融资债务使用情况专项清理工作报告1. 引言棚户区改造是中国城市发展的重要任务之一，旨在改善低收入人群的居住条件，推动城市更新和社会进步。
然而，由于资金需求巨大，一些地方政府采取了举债融资的方式来支持棚改工作，这也带来了一系列的债务问题。
本文将对棚户区改造举债融资债务使用情况进行专项清理工作报告，以期全面了解目前的情况，并提出可行的解决方案。
2. 棚户区改造举债融资的背景和意义近年来，中国城市化进程加速，棚户区改造成为一项重要任务。
由于棚户区改造需要大量资金的支持，地方政府选择举债融资的方式来解决资金需求。
这种方式既能满足资金需求，又能推动经济发展，促进就业增长，实现社会效益和经济效益的双赢。
然而，随着债务规模的不断增加，一些地方政府面临债务问题。
3. 棚户区改造举债融资的债务使用情况针对棚户区改造举债融资债务使用情况，我们进行了全面的调研和分析。
根据我们的调查结果，一些地方政府存在以下问题：(1) 资金监管不到位。
一些地方政府在使用债务资金时，缺乏有效的监管措施，导致资金使用效率低下，部分资金被滥用或浪费。
(2) 债务规模过大。
由于棚改举债融资规模过大，地方政府面临着较高的债务风险，还款压力加大，甚至影响到地方经济的可持续发展。
(3) 债务结构复杂。
一些地方政府采取了多种借贷方式，包括银行贷款、企业债券和政府债券等，债务结构复杂，债务风险难以控制。
(4) 用地不当导致债务风险。
一些地方政府在进行棚户区改造时，没有充分考虑土地资源的合理利用，导致大量土地资源闲置，无法用于还债。
4. 解决棚户区改造举债融资债务问题的建议针对棚户区改造举债融资债务问题，我们提出以下建议：(1) 加强资金监管。
地方政府应建立完善的资金监管机制，对债务资金使用情况进行严格审查和监督，有效避免资金被滥用和浪费。
(2) 控制债务规模。
地方政府应根据实际情况，合理控制债务规模，避免过度借贷造成债务风险，同时寻求多元化的融资渠道，降低债务压力。
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棚户区改造项目收益债券的运作与实施2015-02-15 17:21:27来源：《债券》杂志作者：郭实摘要：资金缺口问题是我国棚户区改造中面临的最大障碍。
本文通过对棚户区改造不同融资模式的分析及比较，提出项目收益债券是适合我国棚户区改造的有效融资模式，进而就项目收益债券的运作模式进行探讨。
最后，就如何促进项目收益债券的推广实施提出若干建议。
关键词：棚户区改造项目收益债券融资模式土地一二级联动开发收入棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭居住条件而实施的重大民生工程。
2009年，棚户区改造正式在全国范围内拉开帷幕1，并被视为“稳增长”的重要举措。
今年7月，国家开发银行获批成立专门的住宅金融事业部并发行住宅金融债券，向市场投资者筹资，重点用于支持棚改工程。
在各级政府的大力推动下，棚户区改造工程迅速推进。
据住建部统计，2008-2012年间，全国开工改造各类棚户区1260万户，基本建成各类棚户区改造安置住房750万套，棚改成就显著。
然而，资金缺口巨大是推进棚户区改造面临的最大障碍。
近日，国务院下发《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发﹝2014﹞36号）。
根据该通知，2014年全国计划改造各类棚户区470万户以上。
如果按每户50平方米、建安成本3000元/平方米计算，仅2014年棚户区改造资金的建安成本就将超过7000亿元，而财政部会同住建部下拨2014年保障安居工程专项资金仅有1193亿元（包括用于公租房、各类棚户区改造及配套基础设施建设的资金等）。
即使保障性住房安居工程全额用于棚户区改造，加上国开行的千亿元贷款，距离470万套棚户区改造所需要的7000亿元资金仍存在较大缺口，而这就需要地方政府创新融资模式以拓宽融资渠道。
棚户区改造的融资模式分析与比较（一）传统融资模式1.政府直接投资棚户区改造的公共属性，决定了政府直接投资是支持棚改的重要手段。
目前，政府投资棚户区改造除通过公共财务预算收入安排资金以外，还通过地方国有资本经营预算、土地出让金收入等多渠道筹集建设资金。
根据财政部统计，2010-2012年，用于棚户区改造的全国公共财政支出分别为231.25亿元、555.12亿元和580.08亿元；2013年，全国各级财政补助棚户区改造及配套基础设施建设资金780.61亿元。
2.银行贷款除政府投资外，银行贷款也对棚户区改造提供了巨大资金支持。
目前，我国的棚户区改造可采用的银行贷款主要有三种模式，分别是商业银行贷款、政策性银行贷款和住房公积金中心政策性贷款。
其中，政策性银行贷款是棚户区改造贷款的主力，特别是国家开发银行为公租房建设提供了有力的贷款支持。
据统计，截至2013年底，国开行累计发放棚户区改造贷款4077亿元，贷款余额2946亿元，占全部棚改贷款余额的60%。
住房公积金中心政策性贷款是指建设公司向当地住房公积金管理中心借款来支持棚户区改造。
但是，受制于住房公积金的资金规模较小，其对棚户区改造的支持力度不大。
3.企业债券企业债券是支持棚户区改造的重要资金来源渠道。
为吸纳更多的社会资本参与棚户区改造项目，国家发展改革委发布多个文件，支持地方融资平台公司发行企业债券用于棚户区改造。
据统计，2013年全国发行了63只企业债券专项用于棚户区改造，募集资金约527.06亿元；2014年上半年，全国已发行58只企业债券专项用于棚户区改造，募集资金约552.29亿元。
从当前实践来看，由于企业债券发行额度受发行主体自身净资产规模的限制，通过发行企业债券来支持棚户区改造很难满足建设需要。
但从长期看，随着企业债发行方式的改革与优化，通过发行企业债券来填补保障性住房建设的资金缺口具有可持续性。
（二）创新融资模式1.REITs模式REITs（房地产投资信托基金）在20世纪60年代兴起于美国，其本质是一种资产证券化，即由信托公司或基金管理公司发起信托计划并通过公募或私募方式面向投资者发行各种受益凭证（如股票、债券、票据等），从而筹集资金并投向房地产，其房地产运营收入的一部分将作为投资者的回报。
需要强调，信托计划所募集资金主要投向不动产领域，包括直接收购物业、购买房地产抵押贷款或购买房地产抵押支持证券等，一般采用组合投资，从而分散单一项目的投资风险。
2.项目收益债券2014年5月，国家发展改革委办公厅出台了《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》，明确提出要推进企业债券品种创新，研究推出棚户区改造项目收益债券。
项目收益债券是指以项目公司为发行主体，募集资金直接投入固定资产投资项目，项目运营收入进入专户并专项用于债券本息支付的债券。
在我国，项目收益债券属于创新品种，目前尚无先例，但其运作原理与美国的市政收益债券类似。
具体来说，项目收益债券应具有三大特征：一是在发行主体方面，以承担各类固定资产投资项目的项目公司为主；二是在募集资金投向方面，在开展初期应主要投向市政基础设施建设以及国家产业政策支持行业的项目建设；三是在偿债资金来源方面，以项目产生的现金流作为债券还本付息的第一来源，同时还设有适当的内外部增信。
与一般的企业债券相比，项目收益债券的最大特点在于“融资-投资-项目收入-本息偿付”资金流的封闭运行，即从募集资金的筹集使用到项目资金回收，再到债券本息的偿付，都在一个闭合的环境中操作，这既实现了资金的专款专用，也保证了债券的偿付。
棚户区改造项目涉及到土地整理和开发，会形成一定收益；棚改之后的住宅商业开发，也会形成可观的回报；同时，作为重大民生工程，中央及地方政府会对棚户区改造给予较大的财政补贴。
这就意味着，棚户区改造能够产生相对稳定的现金流。
基于此，可以依托项目收益债券来支持棚户区改造，解决资金短缺问题。
（三）融资模式比较分析1.传统模式面临诸多限制，难以满足棚改所需资金在棚户区改造的上述三种传统融资模式中，就政府投资而言，在我国经济增速回落的背景下，政府财税收入增幅也可能会随之下降，所以对棚改的资金支持力度不可能大幅提升，因此政府筹资将在棚改中更多地发挥引导作用，并非扮演投资主力的角色。
就银行贷款而言，商业银行的逐利性决定其不会大规模向具有公益属性的棚户区改造提供低息贷款，而且利率市场化也会进一步强化其这种行为；而国家开发银行作为棚改融资的主力，每年投资规模也在千亿元左右，对有近万亿元资金需求的棚改工程来说，仍然杯水车薪。
就企业债券而言，受地方融资平台债务负担较重以及发债企业净资产的约束，企业债券对棚改的支持力度有限。
因此，传统的融资方式无法满足我国棚改所需的巨额资金。
2.REITs模式发展不成熟，难以适应棚改项目对于成熟经济体来说，REITs是房地产建设融资的主要模式。
但在我国，REITs属于创新品种，将其应用于棚户区改造领域，仍然面临三大问题：一是REITs的配套制度不完善。
REITs的发行、运行以及赎回等过程中涉及众多法律法规，包括REITs的成立、募集、资产托管、证券交易和转让等，而这些制度建设在短期内是难以实现的。
二是REITs要求的投资回报率较高。
REITs模式的一大特点是依靠较高的投资回报率来吸纳私人资本，但棚改项目的保本微利特性决定其很难满足REITs所要求的收益率，所以投资者投资棚改REITs的积极性可能不高。
三是REITs以已经开始建成运营的房地产为基础资产发行收益凭证，无法解决在建项目的资金筹措问题。
3.项目收益债是适合棚改的有效融资模式依托项目收益债券来支持棚户区改造，在很大程度上能够消除传统融资方式和REITs模式所面临的障碍。
第一，项目收益债券可以有效降低地方债务压力。
项目收益债券的还款资金主要来源于未来项目收益，而不依托地方财政，因而不会增加地方债务压力。
第二，项目收益债券可以有效隔离风险。
与以融资平台为发债主体的企业债券相比较，项目收益债以具有稳定收入的棚改项目公司为发行主体，并实行严格的账户管理，确保募集资金专款专用和项目现金流闭合运行，能够有效隔离融资平台公司的其他业务风险。
第三，项目收益债券的筹资规模较大且成本更低。
项目收益债券的发行额可以匹配项目总投资，不受企业净资产等条件约束；另外，项目收益债券主要在银行间市场和交易所市场公开发行，面向的投资者以商业银行、保险公司、证券公司等大型金融机构为主，有较强的流动性，债券利率可参考同评级企业债券，较低的利率水平符合棚改公益属性的特点。
因此，项目收益债券是适合我国棚户区改造的有效融资模式。
棚改项目收益债券的运作模式分析（一）债券发行主体在已发行的以棚改为募投项目的企业债券中，地方融资平台是主要发行主体，这就意味着目前的棚改企业债券隐含了政府财政担保并加大了地方政府债务压力。
但是棚改项目收益债券与现行的棚改企业债券不同，其以独立运营的棚改项目公司为发行人，募集资金专项用于棚改项目，并由项目公司封闭运作管理。
具体来说，由地方政府或融资平台设立专门且独立的棚改项目公司作为发行主体，负责棚改项目的投融资及经营管理，并以项目收益作为偿债基础。
由此可见，棚改项目收益债券的最大特点在于实现了发行主体与地方融资平台的主体信用脱钩。
（二）偿债资金来源渠道项目收益债券的偿债资金来源主要是项目自身产生的现金流，所以棚改项目收益债券也以棚改项目所产生的收益为主要偿债来源。
从已发行的资金用于棚改项目的企业债券来看，棚改收入主要来源于三方面，分别是政府回购款、土地一级开发收入和土地二级开发收入。
1.政府回购收入（BT收入）棚改属于重大民生工程，其公益属性和公共特征决定了政府应在棚改中发挥主导作用，相应的，政府财政资金也就成为棚改项目的重要收入来源，这种现象在棚改工程推进初期尤为明显。
在具体操作中，棚改项目建设主体与当地人民政府签订“委托代建”协议（即BT 协议），明确规定地方政府按协议约定向建设主体支付回购款，而这部分回购款也就成为棚改项目的收入来源。
从已发行的棚改企业债券来看，大约有七成左右的债券都以政府回购款作为偿债来源。
以政府回购收入作为棚改项目的收入来源，最大的问题是增加了地方政府财政压力和债务负担。
创新棚改项目收益债券，目的之一就是以项目公司而非地方融资平台作为债券发行主体，使地方政府不承担棚改债券的直接偿还责任，也不为其提供隐性担保。
如果继续使用BT模式作为棚改项目收益债券的还款来源，则违背了债券创新的初衷，即没有起到缓解地方政府财政压力和债务负担的作用。
因此，政府回购收入不适合作为棚改项目收益债券的偿债来源。
2.土地一级开发收入土地一级开发收入是棚改项目的另一重要收入来源。
就其操作而言，地方政府授权棚改项目公司承担土地一级开发职责，承诺待土地开发整理完成后公开出让，从而将一定比例的出让金作为收入支付给项目建设公司。
从已发行的棚改企业债券来看，部分债券以土地一级开发收入作为偿债来源。