我国房地产宏观调控的反思与新思维

中国市场
2011Байду номын сангаас年第 2期 (总第 613 期 )
3 完善我国房地产宏观调控新思维
3 1 继续改进和完善我国房地产宏观政策调控 ( 1) 弥补房地产宏观调控政策的不足。第一, 重视对 宏观调控效果评价 , 制定更加准确有效的宏观经济政策。 准确有效的宏观经济政策可以解决政策失灵问题, 宏观经 济政策要适时、针对性地执行, 严格执行制定的宏观经济 政策。第二, 加大宏观调控政策配套措施, 提升宏观调控 执行力。执行力关系到效果与目标的差异。要力求避免执 行力大打折扣、宏观调控政策执行不作为的现象, 做到公 开、公平、公正执行, 努力构建宏观调控政策监督体系。 第三, 着重分析抑制住房需求的弊端 , 积极引导住房需求。 ( 2) 完善房地产宏观政策调控机制。第一, 完善税 收政策调控机制。税收的重要功能是使收入、生产要素再 分配。对房地产征税 , 主要应增加住房投资成本 , 而不是
黄周地 , 等 : 我国房地产宏观调控的反思与新思维
物流工程与技术
我国房地产宏观调控的 反思与新思维
黄周地, 刘群红, 周 玮
330022 ) (江西师范大学 城市建设学院, 江西 南昌
[ 摘 要 ] 本文从房地产宏观政策调控、房地产宏观战略调控入手 , 对房地产宏观调控政策本身的问题、 房地产宏 观调控引发的问题及房地产宏观战略调控问题进行深入研究和反思, 并提出弥补政策调控的不足、 完善调控机制, 引导 住房需求、保障住房权利及创造宏观调控法律环境等调控新思维 。 [ 关键词 ] 房地产调控; 反思; 新思维 [ 中图分类号 ] F293 [ 文献标识码 ] A [ 文章编号 ] 1005- 6432 ( 2011) 2- 0041- 02 控则是从整个房地产市场出发 , 制订房地产长期发展规 划 , 实现房地产业与城市化的协调发展。 战略调控有利于协调城市规划和城市经济的发展。当 前我国城市经济的发展 , 只是盲目地追求房地产开发 , 而 忽视城市规划 , 造成城市规划与城市经济发展不协调。政 策调控只是用经济手段实现资源合理配置 , 而战略调控则 是用法律和行政手段加强城市建设和城市规划的约束性, 从而更好地协调城市规划和城市经济的发展。
2 我国房地产宏观调控主要问题及反思
( 1) 房地产宏观调控政策本身的问题。一是房地产 宏观调控政策失灵问题。其一 , 宏观调控政策滞后性。宏 观调控政策从制定到实施需要一段过程 , 包括问题的发 现、调控政策的制定、实施。而市场的易变性、波动性会 使得政策无法执行 , 形成滞后性。其二, 宏观调控政策灵 活性较差。宏观经济政策是面向整体市场 , 解决短期经济 问题。而房地产市场是区域性较强的市场 , 易造成部分区 域适应性差。即使各地方政府依据中央政策制定地方调控 细则, 也只是一纸空文。另外 , 还可能由于政策制定者对 市场问题把握不准。其三, 宏观调控政策执行不力。 上 有政策 , 下有对策 , 在政策执行过程中, 部门利益与地 方利益冲突、调控细则歪曲调控政策、政策执行者不作 为、政策执行不到位等。二是房地产宏观调控失效问题。 其一, 宏观调控政策经济约束性失效。宏观经济政策主要 是因为利用土地、货币、财政、税收政策等对违反市场行 为者进 行经 济性惩 罚。在 实施 惩罚 过 程中 , 会因 寻 租 、 招商引资 政策、经济惩罚力度不够使得执行大 打折扣 , 造成投资回报远大于经济性惩罚 , 致使政策经济 性约束性失效。其二, 宏观调控政策片面性。综观我国已 出台的宏观经济政策, 皆是针对某个具体问题或现象。其 三 , 宏观调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后 , 会 在短期内产生一定效果 , 之后问题会更严重, 主要是因为 宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。
1 我国房地产宏观调控的再认识
1 1 房地产宏观调控的概念 房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手 段 , 从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制, 促进房地产市场供需总量、供需结构平衡 , 实现房地产业 与国民经济协调发展的管理活动。从调控体系上可将宏观 调控分为政策调控和战略调控。房地产宏观政策调控 , 是 从经济角度, 运用货币政策、财政政策、税收政策与土地 政策等措施对市场行为进行经济性约束。房地产宏观战略 调控, 是从法律和行政角度, 对房地产市场环境与房地产 市场系统全局进行引导和规划。 1 2 房地产战略调控与政策调控的主要区别 调控手段差异。政策调控是对房地产市场行为等进行 经济性约束和惩罚 , 对市场失误进行纠正 , 对市场失灵进 行补充 , 对市场失效进行调整。战略调控是对房地产市场 行为进行引导、惩罚和制度安排, 具有强制性和法律性。 调控目标差异。政策调控旨在对房地产市场价格波动 进行调节, 维持市场短期局部的稳定 , 协调发展房地产投 资市场和消费市场。战略调控旨在制订房地产发展规划、 房地产市场战略调整, 维持房地产市场总供需总量平衡, 促进其平稳健康发展; 同时优化供需结构 , 保证中低收入 人群住房需求。 1 3 房地产战略调控的必要性 战略调控有利于调整房地产经济与国民经济的关系。 当前我国发展房地产业主要从总量上加大房地产业投资, 由于房地产是国民经济的支柱产业, 国民经济过分依赖于 房地产业。而战略调控是从结构上对房地产业进行调整, 提高房地产业的增加值, 促进房地产经济的发展 , 实现房 地产业对国民经济的贡献。 战略调控有利于推进城市化进程。我国城市化进程缓 慢 , 城乡二元经济结构明显, 城市化与房地产业发展不协 调 , 而政策调控仅调控区域性和短期性市场波动。战略调
增加住房消费成本。目前我国住房税收调控既抑制投机, 也增加住房消费成本, 由此引发住房难问题。因此, 很有 必要对住房持有和住房流转交易分别设计征税。只有增大 持有投资住房的税收成本, 才能抑制投资投机行为, 即让 投资房地产的收益小于成本, 才会抑制投机。第二, 完善 土地出让机制 , 最大限度地为保障性住房建设提供资金支 持。我国土地现行的 招拍挂 出让机制 , 造成了房价 的不断提高, 建议在操作上可以采取商品房等用地沿用现 行的价高者得的招拍挂方式, 保障性住房的土地出让而采 取应价低者得。商品房等用地最高价招拍挂, 可以实现土 地效率最大化 , 并且可将这部分资金再投入保障房建设, 以解决中低收入人群住房难问题。 3 2 逐步启动和发展我国房地产宏观战略调控 ( 1) 从战略调控的现实意义上正确引导我国住房需 求。一是正确认识住房需求与住房需要, 需要且有支付能 力才构成需求。因此 , 购买住房的需要并不等于住房需 求。实际上, 我国楼市多数住房需要都被错误地理解为住 房需求。二是引导中国住房观念, 安居乐业 是指有居 住权而非住房所有权。因此, 只要能满足居住, 租房也能 实现 安居乐业 。三是年轻人要认识到购买住房是一种 奢侈而非必需。根据房价收入比 4~ 6倍的国际经验 , 我 国的房价收入比大多在 10 倍以上 , 再加上 CPI的持续高 涨 , 使得年轻人住房和资金购买力下降。对于刚毕业的大 学生, 工资较低, 短期内难以承担高房价。因此 , 购买住 房只是一种奢侈而非必需 , 只有当改善住房需要变成需求 时 , 住房才由奢侈转为必需。 ( 2) 从战略调控的理论基础上 , 保障我国中低收入 人群的住房消费权利。中低收入人群住房难问题, 既是经 济问题 , 也是社会问题。经济问题由市场解决, 社会问题 由政府解决。因此 , 完善住房商品房分配制度, 努力满足 住房改善需求和住房投资需求的住房消费权利。更要加大 保障房建设和完善保障房分配制度 , 努力建设以消费功能 为主, 投资功能为辅的房地产市场。并且实行透明、公开 和动态的保障房分配制度 , 设定保障标准和进入退出机制 设计, 即无购买商品住房能力时, 中低收入人群自动进入 保障房分配; 当有能力购买商品房时, 又能主动退出保障 房分配。还要扩大舆论影响, 即从舆论上严惩不符合保障 房人群却购买保障房的行为。 参考文献 :
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[ 1] 黄烈 佳 2006 ( 4 ) [ 2] 刘海燕 , 何玉付 房地产宏观调 控政策要充 分考虑其 投资 品性质 [ J] . 改革与战略 , 2009 ( 3 ) [ 作者简介 ] 黄周 地 , 男 , 江西 师范大 学城市 建设学 院硕士 研 究生 , 专业 : 土地资源管 理学 ; 刘群红 , 女 , 江西师范 大学城市 建 设学院教授 , 主要从事不动产经营与管理的教学与研究 ; 周玮 , 女 , 江西师范大学城市建设学院硕士研究生 , 专业 : 土地资源管理学。 房 地 产 宏 观 调 控 目 标 分 析 [ J ] . 产 业 观 察,
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物流工程与技术
( 2) 房地产宏观调控引发的问题。一是房地产市场 环境问题。其一, 宏观调控使房地产市场经济环境更加恶 劣。一方面宏观调控使得房地产投机回报率增加 , 投资炒 房和囤房盛行 , 房地产市场俨然是住房投机市场而非消费 市场。特别是大量制造业资本或者其他重要实体经济资本 投资楼市, 加剧了市场投机行为。另一方面宏观调控使得 开发商大建高档住房, 而高档住房成交拉动房价 , 使得中 端房价也跟随上升 , 中端住房出现泡沫。因此, 调控使得 房价越调越高 , 住房越来越困难, 房地产市场环境变得更 加恶劣。其二 , 房地产宏观调控政策法律环境受到质疑。 我国房地产宏观政策效用大减, 2006 年的国八条和国六 条实施后, 房价出现短暂回调后又升到较高水平。使得人 们质疑政府宏观调控政策。多次调控表明 , 房地产宏观调 控并不能引领房地产市场走向、改变房价走势及保障中低 收入人群的住房权利。二是房地产市场系统问题。其一, 房地产市场投机预期高涨。宏观政策调控使得房价不跌反 涨 , 投机 者信 心高 涨。根 据消 费者 行为 理论 , 消 费者 ( 投机者 ) 买涨不买跌 , 于是投机者看涨预期形成 , 大 量投机资本进入楼市, 房价越炒越高。其二 , 我国房地产 市场住房投资功能强于消费功能。目前楼市投机盛行 , 政 府宏观调控不力, 使得购买住房主要是为投资而非消费。 宏观调控使得购房者购房越来越困难, 消费市场逐渐萎 缩 , 投资市场成为主流。其三, 投资者与消费者矛盾更加 激烈。一方面是开发商与消费者的矛盾, 征税增加开发成 本 , 而开发商会将税收纳入房价, 将赋税转嫁给了购房 者 , 房价越高 , 购房越困难, 开发商与购房者矛盾僵化。 另一方面是投机者与购房者的矛盾, 如为抑制投资, 提高 税率, 但同时增加了自住、投机购房者的购买成本, 可投 机者掌握大量资本 , 并不受其影响, 他们只需投资回报率 大于银行或其他投资回报率 , 就不愿退出房地产投机市 场 , 反而使自住需求减少。结果造成一方面投机者拥有大 量空置房, 另一方面购房者又买不起房, 于是二者矛盾愈 演愈烈。