地租理论
第4讲：地租地价理论解读
大卫.李嘉图——资产阶级古典政治经济学的杰出代表和 理论完成者。运用劳动价值论分析地租，其地租理论的基本 观点有以下三点：
成本/收益
MVP
AVP
MFC=AFC
（二）马克思主义地租理论体系
3、地租的分类
资产阶级经济学回避地租所反映的社会经济 关系的本质，认为地租是土地在生产利用中自然 产生的或应该产生的经济报酬，是一种经济剩余， 即总产值或总收益扣除总要素成本或总成本后的 以下部分，按照这种定义，将地租分为： 契约地租：财物所有人将利用权转让给他人所得的定期报
詹姆斯.安德森——英国资产阶级经租理论包括三个方面：
同一的市场价格是形成地租的前提； 土地肥沃程度不同形成级差地租，即级差地租1； 分析了级差地租2，并指出“不是地租决定土地产品的价格，而 是土地产品的价格决定地租”；
杜能——德国农业经济学家，农业区位理论的创始人，致 力与阐明土地的地理位置和地租的关系。在他的《孤立国农 业和国民经济的关系》中首次系统地论证了土地位置与地租 的关系。论述对级差地租的理论形成具有开拓性的意义。
由于农业中存在的一种特殊的自然生产力，所以能使劳动者所生产出 来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需的数量还有剩余，这是自然 恩赐的“纯产品”，由农业劳动者生产，但却由土地所有者占有，这就是地 租。
亚当.斯密——英国古典政治经济学的杰出代表，其地租 理论在地租发展使上具有重要的贡献，在《国富论》中：
地租理论马克思的地租理论西方经济学中的地租理论2
二、西方经济学中的地租理论
新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点： A. 有关地租的概念，新古典主义打破了那种一成不变的分析问题的方法，
将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产 要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。 B. 区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应 用价值。 C. 新古典主义对土地市场的分析趋于成熟。其中，有关土地平衡价格的 理论及有关土地市场作为一个“非完善市场”的阐述有其独到之处。 D. 新古典主义解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。 E. 由于新古典主义更注重对政府政策的研究，因而使得它有良好的应用 前景。
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一、马克思的地租理论
农产品市场价格高于生产价格的原因是：①低于工业资本有 机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件。②土地 所有权的会平均资本有机构成，使得农产品能够按照高于 生产成本的产品价值所决定的市场价格出售，并获取相应的 超额利润，而土地所有权的垄断使超额利润转化为绝对地租。 因此，绝对地租的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价 值。
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二、西方经济学中的地租理论
配第在地租地价理论中作出的主要贡献包括三个方面： 首先，他明确回答了土地地租是从哪里来的，能提供多少的问题。 他说“我认为，这个从他人的收获之中，扣除了自己的种子，并 扣除了自己食用及为换取衣服和其他必需品而给与别人的部分之 后，剩下的谷物就是这块土地一年的自然真正的地租”，即地租 是劳动产品扣除土地投入、维持劳动者生活必需后的余额。这说 明地租的本质是剩余劳动的产物。 其次，配第提出级差地租的最初概念。 第三，指出土地的价值不过是一定年数的地租总额。
3.级差地租的形式
级差地租由于形成的具体情况不同具有两种形式，即: 级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。 级差地租Ⅰ:是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地 所创造的超额利润而转化的地租。 级差地租Ⅱ:是指对同一地块上的连续追加投资，使各次投资的 生产率不同而产生的超额利润转化的地租。
地租理论
地租理论一、地租概念1、地租：直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。
2、资产阶级经济学把地租分为契约地租和经济地租：契约地租（商业地租）：土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。
经济地租（理论地租）：土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所的超过成本的纯收入。
3、近代西方经济学把地租的概念扩充为广义地租和狭义地租。
广义地租：超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。
狭义地租：利用土地所获得的超额利润。
二、马克思地租理论1、资本主义地租是以资本主义土地私有制为前提的，是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，其特点在于土地所有权和使用权的分离。
2、社会主义条件下仍存在绝对地租、级差地租、垄断地租等多种地租形式，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。
3、马克思地租理论主要涉及级差地租、绝对地租、垄断地租、矿山地租、建筑地段地租。
（1）级差地租：租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。
级差地租产生的原因：土地的有限性所引起的土地经营上的垄断。
级差地租来源于农业工人创造的剩余价值（超额利润）。
按形成基础的不同把级差地租分为两种：①级差地租I：农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。
②级差地租II：对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。
（2）绝对地租：土地所有者凭借土地所有权所垄断所取得的地租，不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。
绝对地租形成的基本条件是农业资本的有机构成低于工业或社会平均的资本有机构成。
形成的原因是土地所有权的垄断。
实质和根源是农业工人创造的剩余价值。
（3）垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。
垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
土地经济学第五章地租理论
6、关于绝对地租的形成及其计量的原理
农业中绝对地租的形成及地租量
生产 资本有机 剩余价值 平均利 产品价 生产价 绝对地租 （m’＝ 润（元）值（元） 格（元） （元） 润（元）值（元） 部门 构成
100％）
工业 80C+20V 农业 60C+40V
20 40
20 20
120ห้องสมุดไป่ตู้140
120 120
三、屠能的地租理论 德国农业经济学家 《孤立国》1826 研究土地地理位置与地租的关系
1 2 3 4
区位地租分布圈层
§5.3 马克思主义地租理论
1、关于地租的本质属性及地租与土地所有权相互 关系的原理 1）一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物 2）一切形态的地租都是土地所有权在经济上的 实现 3）地租是土地所有者出租他的土地每年获得的 超额收入，这是各种不同地租形式的共同性
3、发展商品经济必然产生地租。
商品的基本属性——价值、使用价值 产品生产价格的构成＝成本＋平均利润＋超额利润
二、社会主义地租的基本形式及其分配 （一）社会主义级差地租 1、农村集体土地的级差地租及其分配 2、城市国有土地的级差地租及其分配 3、社会主义地租的表现形式 1）土地使用费（税） 2）租金 3）提留、承包费、租赁费、土地转包费 4）土地使用权价格 （二）社会主义绝对地租
2、关于超额利润转化为级差地租的原理 成本 生 产 成 本 润 利 润 均 利 平 额 地租 超
3、关于级差超额利润是“虚假的社会价值”的原理 农产品的个别生产价格与社会生产价格的差 额——级差超额利润——“虚假的社会价值” 4、关于级差地租的形成条件和产生源泉的原理 条件：土地质量的优劣和生产率的差异 原因：土地经营权的垄断 源泉：剩余劳动——剩余价值
地租理论
地租理论地租的概念：广义地租：即租金，是泛指物主把他所有的土地、房屋或任何财物（资源）租给他人利用所获得的报酬。
狭义地租：是指土地使用者租用土地所付的租金，是所获得的利润的超额部分。
一、古典经济学地租理论（1）威廉·配第是首次提出地租理论的人，也是西方古典经济学创造人。
他从他的劳动价值论和工资论出发研究地租：①地租的数量受工资数量制约。
②从农产品的价值中扣除掉生产费用，余下的价值部分就成为地租。
③从土地位置即距离市场远近不同以及土地丰度的差别方面阐述了级差地租。
弊：没有利润这一范畴，而是把地租同剩余价值混为一谈。
他的地租论实际上是以地租形式表示的剩余价值论。
（2）亚当·斯密是最早系统地研究地租问题的人，他认为地租是随着土地私有制的产生而出现的范畴,是资本主义社会里地主阶级的收入。
①地租是对工人劳动产品的直接扣除，是劳动生产物或其价值的一部分。
②地租是使用土地的价格。
③地租是一种垄断价格。
④地租是自然力的产物.亚当·斯密对地租理论的贡献主要在于：第一，关于地租的定义。
第二，关于地租的来源。
从劳动价值论出发，斯密把地租归结为剩余劳动的一部分。
他认为地租是劳动产品的价值在预付资本和平均利润之上的一种余额。
第三，地租是土地所有权在经济上的实现。
斯密说：“作为使用土地的代价的地租，当然是一种垄断价格。
”弊：损害了把地租归结为工人剩余劳动的宝贵思想。
颠倒了地租和利润的关系，也不了解它们和剩余价值的关系。
分不清价值与生产价格的区别与联系，在他那里，价值与生产价格是等同的。
在他看来，地租的大小完全取决于自然力的大小。
这样就掩盖了地租的来源。
（3）大卫·李嘉图是古典经济学的最后完成者，他提出了级差地租的概念。
李嘉图从农业用地的角度来考察地租问题，他认为，①地租的产生有两个前提条件：其一是土地的稀缺性；其二是土地的差异性。
如果土地是无限的、同样肥沃的，那么就不会产生地租。
②种地者愿意到距离近的、肥沃的土地上去耕种，不愿到远的贫膺的土地上去劳作，因此，土地就出现了由于位置不同，投入的资金与劳动相同，而产出的也分为三等，那么三块土地收入的差额就是级差地租。
地租地价理论
地价
CBD
距离
胡佛的竞价曲线
地租(地价)
家庭收入=土地投资+通勤费用+其 他商品支出，Y=R(X)Q+T(X)+Z Umax (Z,Q,X) 其中： Y为家庭收 入； R(X)为地租（地价）； Q为 土地面积； T(X)为通勤费用； X 为距市中心的距离； Z为其他商品 费用支出；U为效用水平
E
试区别以下基本概念
绝对地租、级差地租、垄断地租和经济地租
试根据阿兰索的地租理论，分析住宅选址 与地租、家庭收入、通勤费用等的关系 试分析地租与地价的关系
产生的条件
来源
形式
级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系
级差地租Ⅰ的形成及地租量的计算
土地肥力的不同所致 土地位置的不同所致
级差地租Ⅱ的形成及地租量的计算
级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系
共同点
超额利润的转化形式
区别
投资方式不同 转化为地租的时期不同 最低限度的投资额不同
联系
6.2.2 绝对地租
影响土地价格变动的因素
区域因素
地区土地供求状况 商业区、住宅区、工业区的不同影响因素
个别因素
物理因素：位置、地质、地形地势、宗地面积、土地 形状、日照、通风、温度湿度与降水量、建筑物外观、 建筑密度、容积率、建筑高度限制
环境因素：交通、临街状况、噪音、空气污染、视觉、 清洁
思考题
6.2.1 级差地租
形成过程
土地所有者 农业资本家 平均利润 农业雇佣工人
超过平均利润的剩余价值
第二章 地租理论
第二章地租理论重点问题古典经济学的地租理论马克思的地租理论新古典经济学的地租理论城市地租理论第一节古典经济学的地租理论古典经济学时期流行的地租理论，是地租剩余理论。
该时期的地租论点是：地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余，剩余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地的位置和肥沃程度。
一、威廉·配第的地租理论地租是一块土地的耕作者从他的收获之中扣除了自己的种子、口粮及换取其他生活必需品所需要的产品部分后剩下的谷物，即所得到的剩余就是这块土地一年的地租。
靠近人口稠密地方的土地，相对于土质相同而距离较远的土地，由于土地产品运输费用的节约，能产生较多的地租。
如果用更多的劳动改良土地，使土地丰收，地租会因收成的增加超过所使用劳动的增加而上涨。
谷物需求增加，价格即上涨，因而生产谷物的土地的地租也上涨。
二、亚当·斯密的地租理论1．地租是使用土地的代价，它是在保证租地人取得对所垫付资本的足够补偿，并获得平均利润的前提下，按照土地实际情况支付给地主的最高价格。
2．地租在很大程度上并非地主改良土地所投入资本的利润或利息。
3．地租成为商品价格构成部分的方式不同于工资和利润。
4．地租随土地肥沃程度不同而不同，也随土地位置的不同而不同。
5．谷田和牧场的地租支配其余一切耕地的地租。
6．煤矿能否提供地租，取决于它的产出力和位置。
三、詹姆斯·安德森的地租理论1.土地肥沃程度的差异，是土地支付或不支付地租，以及支付不同地租的原因。
地租同农业的绝对生产率毫无关系。
2.在不同生产条件下生产出来的等量产品具有同一的市场价格，是形成地租的前提。
3.由土地改良投资造成的土地生产力，会同土地的“自然”生产力融合在一起，从而提高地租。
对一块土地的不断耕种，也能改良土地。
四、李嘉图的地租理论1.地租是为使用土地原有的和不可摧毁的生产力，而付给地主的那一部分土地产品。
2.土地数量的有限性和质量的差异性，是支付地租的原因。
地租理论
第三章地租理论1、地租的概念：地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者战友的超过平均利润以上的那部分剩余价值。
2、地租的性质:地租是土地所有权在经济上实现的形式,是社会生产关系的反映。
揭示了资本主义土地私有制及其地租的本质。
3、地租的分类：马克思主义的地租理论将地租按其形成条件和原因的不同分为：级差地租、绝对地租和垄断地租。
此外有矿山地租、建筑地租。
资产阶级地租分为经济地租和契约地租4、关于级差地租：（资本主义）级差地租:经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润, 其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。
根本原因：土地的有限性以及由此产生的土地经营权的垄断条件：自然条件的差异（土地肥沃程度的差异、土地位置的差异以及在同一块土地上连续追加投资产生的劳动生产率的差异）来源：产品个别生产价格与社会生产价格的差额。
超额利润级差地租Ⅰ：农业工人利用肥沃程度和位置较好的土地所创造的超额利润而转化为的地租。
级差地租Ⅱ：指在同一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率不同而产生的超额利润转化为的地租。
【级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的关系：二者在实质上是一致的，都是由个别生产价格与社会生产价格之间的差额所产生的超额利润转化而成的；级差地租I是级差地租II的基础和出发点】5、关于绝对地租：（资本主义）绝对地租：土地所有者凭借对土地所有权的垄断，占有农产品价值中超过社会平均生产价格的那部分超额利润，由于它不论土地本身条件优劣如何，只要土地所有权与使用权分离了，即向土地所有者租用了土地，就必须支付这部分差额，故称绝对地租来源：产品的价值高于生产价格的差额形成的超额利润。
条件：资本有机构成低于社会平均资本有机构成。
原因：土地所有权的垄断。
【补充】生产过程中所使用的生产资料量和为使用这些生产资料而必需的劳动量之间的比率叫做资本的技术构成。
不变资本和可变资本的比率，叫做资本的价值构成。
由资本技术构成决定并且反映技术构成变化的资本价值构成，叫资本的有机构成。
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马克思在其所著的《资本论》第三卷中深入揭示了资本主义地租形成的前提、条件和原因等，构建了马克思的地租理论。
该理论揭示的是市场经济条件下地租的一般规律，是直接生产者在农业(或其他产业)中所创造的生产物被土地所有者占有的部分。
不论地租有什么独特的形式,它的一切类型有一个共同点: 地租的占有是土地借以实现的经济形式。
根据地租产生的原因和条件,马克思把资本主义地租分为级差地租和绝对地租两种基本形式。
级差地租，是等量资本投资在等面积的土地上所产生的不同生产力率形成的，是由个别生产价格与社会生产价格的差额构成的超额利润转化的地租形式。
级差地租的形式分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。
级差地租Ⅰ是以土地自然肥力或自然生产力的不同为前提;级差地租Ⅱ则是以技术条件或技术生产力不同为基础的。
级差地租Ⅰ是土地粗放经营的标志,级差地租Ⅱ则是集约化经营的表现。
绝对地是指，租种任何土地(包括劣等地)都必须交纳的地租。
绝对地租是以土地所有权的垄断为原因,以农业中资本有机构成较低为一般条件。
两者的区别:级差地租是土地所有权和经营权的垄断,绝对地租是土地所有权的垄断;级差地租农产品个别生产价格低于社会价格,绝对地租是生产价格低于价值;绝对地租归地主,而级差地租归农业资本家和地主。
马克思地租理论的主要思想如下：
一、土地所有权是地租产生的前提。
马克思在分析地租的产生
时向我们揭示了这一道理：地租是农业资本家租种土地所
有者的土地所必定要支付的。
可以说，“地租是土地所有权
在经济上的实现形式”。
土地所有者凭借对土地的占有而
获取收益，这种收益在形式上表现为地租。
反观我国亦有
土地所有权的存在。
我国实行土地的社会主义公有制，农
村的土地的所有权归属存在着国家所有和集体所有这两种
形式。
二、土地所有权和使用权的分离是地租产生的条件。
如果土地
所有者在自己拥有的土地上从事农业生产，那么所有权和
使用权是结合在一起的，就谈不上交纳地租了。
土地所有
权归土地所有者，土地所有者凭借对土地的占有获取收益，通过出租土地的形式来收取地租。
由于农业资本家不占有
土地，只能通过租别人的土地来获取土地的使用权，这样
土地的所有权和使用权就分别在土地所有者和农业资本家
手里了。
三、绝对地租和级差地租共同存在于资本主义和社会主义。
无
论是在资本主义社会还是社会主义社会，地租都来源于劳
动，实质是劳动创造的价值。
在资本主义社会，绝对地租
和级差地租都来源于雇佣工人的劳动，是工人创造的剩余
价值。
在社会主义社会里，虽然没有土地所有者和农业资
本家剥削工人的剩余价值的现象，但社会主义地租的源泉
依然是劳动创造的价值，不过不再是雇佣工人的劳动创造
出来的价值，而是农户在农业生产中付出的劳动所创造的
价值。
运用地租理论探讨我国社会中存在的问题,可以发现四个主要问题：一、农村的土地流转。
农村土地流转指的是农地使用权流转,
是指拥有农地承包经营权的农户将土地经营权(使用权) 转让给其他农户或经济组织,也即保留承包权,转让使用权,通过土地使用权流转价格反映的特定经济行为。
目前我国的农村土地属于集体所有,法律上的所有权和经济上的所有权混乱,使农民的土地财产长期处于隐性状态,土地财产权也长期处于无保护状态。
由于农民的土地使用权不明确、不完善,土地流转仅限于耕地流转,所得租金极低,甚至为负数。
二、开发使用土地资源。
我国在利用土地资源上目前还存在总量
失控、结构失衡、耕地剧减、土壤污染等问题。
尤其是一些城市建设或开发区用地规划者,未能以土地使用权与经营权相分离的方式,利用地租这一经济实现形式,来管好用好十分有限的农村土地。
一些开发区在土地开发过程中,只注重眼前的显现价值,而没有考虑到该开发区功能发挥后一些地段的巨大潜在价值,从而出现地价定位混乱,土地不能有效配置,给国家带来不必要的财政损失。
三、农民从事农业生产的积极性.我国是社会主义市场经济,家
庭联产承包责任制下的农民像资本主义市场经济条件下的农业资本家一样,也是市场经济的主体,追求利润、增加收入是其内在要求。
我国农业劳动生产力还比较低,受自然条件
影响很大。
如果没有相应的具体配套措施抓落实,农民的物质利益得不到保障,则农民生产的积极性不高,对各种投入也不可能继续增加,只能维持简单再生产。
西部山区农村贫困。
从地租理论的角度看,根源在于级差地租的不同导致了收入贫困。
西部山区农村地处偏僻,土壤贫瘠,肥力低下,进行农业生产的自然条件差,其农业产出低于平原地区,而交易成本却高于平原地区。
这实际就是级差地租Ⅰ的产生过程。
一般而言,平原地区土壤条件较好,但农户拥有的面积有限,通常都进行精耕细作,投入较多的资本和技术,以提高产量,从而获得较高的收入;相反,西部山区的大部分地区由于土壤肥力低下,灌溉条件恶劣,只能进行粗放式的经营,广种薄收，这就导致了级差地租Ⅱ的产生。
马克思地租理论，不但对分析现实经济问题具有极其重要的作用。
而且，对解决上述问题也有极大帮助。
以马克思地租理论为指导，通过收集资料，我整理出以下四点建议：
第一、,由于级差地租的长期存在,就必须建立起与级差地租相适应的土地流转的产权和价格体系,从而探索出土地流转的机制:第一,建立完善以土地价格评估为重点的社会中介服务体系;第二,在承认土地承包权物性的基础上实现土地收益股金化;第三,建立城乡一体化的社会保障体制;第四,引导建立多种形式的农村合作组织以及发展农业信贷和社会化服务,是土地所有权改革
成功的重要保证;第五,政府或集体的介入,必须注意合理的边界。
第二、运用级差地租原理,合理使用土地资源。
任何农地征用,不管是城市扩张还是开发区建设,也不管是非农业用途还是农业用途,在征用前必须进行合理的规划。
主管机关应依据人口与社会经济发展现状,做可行性分析之后方可使用。
对已征用的土地,可考虑区域功能规划、具体地理位置、土地肥沃度、基础设施建设、将来发展走向等因素,对征用的土地进行功用细化分区。
运用级差地租原理,对不同的地段分区设置合理的地租,以便在有关分区内达到地尽其利的目的。
第三、农民是我国农村社会主义市场经济的主体,必须保障农民的物质利益。
马克思的地租理论揭示的是市场经济条件下地租的一般规律。
根据马克思关于土地所有者与经营者斗争的观点,在我国应长期稳定土地承包制,确保级差地租Ⅱ归土地承包者所有。
第一,政府必须采取有效措施,继续减轻农民的各种负担,使农民有能力进行扩大再生产。
第二,政府必须根据级差地租Ⅱ组合的各种具体形式,即农业生产丰收或歉收的具体情况,采取灵活的具体的对策,保障农民的物质利益。
第三,从政府到农户,要转变观念,树立在市场经济条件下,种粮可以致富的新观念。
第四、加大投资开发力度,促进西部山区农村发展。
级差地租理论为我国政府对西部山区农村采取适宜的扶贫策略提供了依据,对其加大转移支付力度是必要的,也是科学的。
这也是国际上通
用的办法,许多发达国家都采取了对生产及生活条件极差地区的农民实行直接补贴。
对于马克思的地租理论，我的理解是，：它是马克思劳动价值论尤其是生产价格理论在土地中的具体应用和延伸；是对资本主义生产方式下的农村土地关系的基本揭示，是对资本主义农业生产方式的研究；它构成了对整个资本主义生产关系、分配关系、交换关系以及消费关系的完整研究，指出了资本主义生产方式下的三大阶级：产业资本家、雇佣工人和土地所有者。
马克思地租理论对分析现实经济问题具有极其重要的作用。
但是，在把马克思主义地租理论普遍运用于所有这些情况时，我们应该像马克思本人运用他的地租理论时一样小心谨慎。