武汉蔡甸项目开发可行性建议报告

前二期（G2部分）预约办卡，预计价格26000元/㎡。
项目基本信息
项目地址 开发商 占地面积（㎡） 容积率 蔡甸新福路与汉阳大道交汇处 武汉市蔡甸区建新房地产开发公司
5453 6.45
总建筑面积 停车位（个）
（㎡ ）
77023 332（地上）
商铺（在售）
商铺 产品情况
共计5F（G1-F4），体量约3.8万㎡，其中可售面积 1.52万㎡；F1拆迁返还居民，F3-F4开发商自持。一 期推出0.76万㎡销售。二期(G 2剩余部分）预约办卡。
约2万方，共计3F，均价20000元/㎡（内部认购） 13
大拇指广场/住宅
户型分析：
2T4户，两房和两变三户型，针对改需客户。 部分偷送面积可改为一间房，但面积较小，舒适度低。 客户主要为地缘性客户：沌口、蔡甸，少数汉阳客户。
1#楼
A1
112㎡
A2
96㎡
A1
112㎡
A2
96㎡
A3
81㎡
A3
81㎡
A3
在售（尾盘）
G1层
售罄
预约办卡
18 F2层
新茂福中央广场
分期 楼层 面积（㎡）
销售策略：售后返租。
商铺销售策略 销售进度 销售策略
售后返租，五年一签订。 一次性付款，按照付款总额的36%一次性
售价（元/㎡）
G1（局部）
一期（在售）
0.76万㎡
尾盘
返还。
第二年、第三年返还7%， 第四年、第五年返还8%。
项目基本信息
项目地址 开发商 占地面积（㎡） 蔡甸汉阳大道红光南段 武汉市新久房地产开发有限公司 29555 总建筑面积 （㎡） 92865.56
住宅
5 3 4
住宅
公寓
住宅
1 2
公寓
容积率
3.5
停车位（个）
391
住宅（在售）
产品情况 单层面积
共计3栋：1#、2#、3#，目前在售1#，2014年3月8 日开盘，3#目前办卡中，96折。
81㎡
A3
81㎡
14
大拇指广场/LOFT
户型分析：
3T21户，层高5.4m，赠送空间大，买一层送一层。主力面积 29.52㎡，实得面积59㎡。客户主要为投资性客户，客户部分 来自汉阳。
15
户外展示
户外广告
销售中心
围挡广告
刀旗
16
新茂福中央广场
在售 未售
住宅
项目2014年6月7日开盘销售商铺，一期推出约7600㎡（G1部分、F2 部分）均价24000元/㎡，目前剩余约200㎡未售出，去化率97.4%。目
客户来源：主要为蔡甸城区改善型客户，看中项目的区位和自然环境，临近汉江江滩和莲花湖，也有少量武汉投资客和蔡甸 其它乡镇客户
27
知音首府
地址 占地面积 容积率 建筑面积 绿化率 开发商 物业类型 项目卖点 交房时间 优惠 当前均价 在售情况 蔡甸汉阳大道红光站（京珠高速90 米路东） 10125㎡
九坤翰林苑
• •
C1户型—4室2厅2卫-121.3㎡ 户型点评 优点：动静分区，主卧带套房设计 缺点：南北不通透，阳台不朝南，房间通告狭窄， 有浪费面积
• •
A1户型—2室2厅1卫-80.68㎡ 户型点评 优点：动静分区，户型方正，浪费面积少 缺点：阳台不朝南，次卧采光交叉，不通透
未来潜在放量：57万方
户型设计以舒适两房和三房为主，主力面积87-120㎡。
10
二、典型个案分析
11
典型综合体个案解读
12
大拇指广场
在售 未售
项目3月底一期 1#（住宅），5#LOFT（公寓），开盘销售。销售情况良 好，目前1#住宅尾盘销售，剩余11套，去化率92%， 均价4500元/㎡； 5#loft（不限购）层高5.4m，均价6000元/㎡，剩余20套，去化率95%。
绿化率
开发商 物业类型 首次开盘 项目卖点 交房时间
酒 店
住宅 购物中心
优惠
当前均价
住宅5600元/㎡ 商铺二层28000元/㎡
• 1#售罄，住宅3#28层以上，产 品91-139㎡二房至四房 • 商铺一层售罄，二层面积10100㎡，销售过半，主力店为欧 尚超市，国美电器，屈臣氏 • 酒店为自持（五星级）
客户来源：主要是主城区客户，蔡甸其它乡镇客户也占一定比例（大概10%左右），主要是学区房投资客和陪读家庭购房
25
福晟滨江国际
地址 占地面积 容积率 建筑面积 绿化率 开发商 物业类型 首次开盘 项目卖点 交房时间 优惠 当前均价 在售情况 蔡甸茂林路9号(茂林街和同心路交 汇处) 14.4万㎡ 3.2 46万㎡ 30% 武汉市福晟房地产开发有限公司 住宅（17层、28层、32层 ）、五星级酒店 2012年12月22日 蔡甸最大楼盘；汉江和莲花湖景观， 老城区晚上配套，临近蔡河街未来 可直通汉阳 2014年10月一期交房 总价减2万，一次性付款98折，贷 款99折 4700元/㎡ 在售一期7#、8#、10#、11#、 12#、13#部分高层房源，产品为 三房(126㎡) 二房(87㎡) 三房 (122㎡) 二期6#、9#预计2014年8月加推， 产品为75-170㎡二房至四房 26 在售 未推
月均去化（㎡)
4625㎡ 2176㎡ 6171㎡ 3410㎡ 3373㎡ —— 4337㎡ 2290㎡ 4524㎡ 2626㎡ —— ——
万龙中央公（即将 推出）
合计
51005300
53000
1127472
——
85—150
——
558596
——
9
典型在售/潜在高层住宅项目情况： 目前已知在售/潜在典型项目： 推出高层住宅约为：113万方 去化：56万方
8
典型在售/潜在高层住宅项目情况：
项目 大拇指广场 中核世纪广场 九坤翰林苑 福晟滨江国际 知音首府（三期） 中央公馆 名流仕家 碧荷花园 天下峰景 沁园首府 摩天一品（尾盘） 祥鑫·天骄城（尾盘） 价格 总体量（㎡） 推出体量（㎡） 主力户型（㎡） 去化量（㎡） （元/㎡） 4500 5600 4600 4700 4500 4700 4500 4200 4500 4600 4100 4500 60000（3栋） 60000（3栋） 152000（10栋） 244374 44982（2栋） 22500（1栋） 65054（5栋） 70400（8栋） 132148（8栋） 70000（4栋） 33013 120000 20000㎡（1栋） 40000㎡（2栋） 50780（4栋） 72000（6栋） 22491（1栋） 22500（1栋） 54212（4栋） 70400（8栋） 132148（8栋） 70000（4栋） 33013 120000 81-112 91-139 69-130 87-122 87-123 94-132 87-123 89-127 80-117 96-116 87-144 95-143 18500㎡ 37000㎡ 43200㎡ 64800㎡ 3373㎡ —— 34694㎡ 50400㎡ 122146㎡ 52500㎡ 31983㎡ 100000㎡
F2（局部）
19
新茂福中央广场
已签约入驻品牌：金逸影院、工贸家电、麦当劳、ONLY、劲霸男
装、杰克琼斯、阿依莲、哥弟、利郎等。
20
中核世纪广场
地址 占地面积 容积率 建筑面积
蔡甸凤凰山开发区凤凰路1号（新 天地道与姚家山路交汇处）
5.3万㎡
在售 售罄 未推
3.4
18万㎡ 30.2% 湖北中核置业有限公司 三栋33层住宅，购物中心和酒店 2012年12月9日 大型综合体，武汉进入蔡甸的首个 项目，距离地铁4号线黄金口站， 新汉阳火车站和24号线最近 2014年底 贷款99折，一次性付款98折
2、地块内部情况
本案
地块四至： 东至：汉阳一中 西至：不知名荒废操场 南至：蔡甸大街 北至：不知名私房
地块较为规整，整个地块基本为农田和小水塘，拆迁难度较小； 地块上有高压线，影响后期开发。
5
Part2：市场分析
一、整体市场解读：
蔡甸整体市场房价维持在4400-4800元/㎡，价格上行空间小。
11 11
10栋住宅，一栋幼儿园（10#）， 一栋购物中心（1#，现在为营销中 心），沿街有住宅底商
2013年11月24日 毗邻汉阳一中，地处新城，蔡甸大 街为重点发展区域 2015年12月
幼儿园
12
三千抵三万
4600元/㎡ 3#、4#售罄，主推2#和8#，主力 户型69-130平米两房到四房 5#、6#、7#、9#、11#、12#推 售时间未定 24
新茂福中央广场
销售情况
汉阳大道
住宅（待售）
项目交通
产品情况
共计2栋住宅，层高33F，预计年底开售。
17
新茂福中央广场
销售型商铺分析：（G1、F2）
G1，层高6m，可隔断，实得2层。，F2层高4.5m。
面积划分小，利于销售。面积区间：14.97㎡-160.49㎡，主力面积：20-50㎡。
预售 （拟入驻工贸家电）
酒店
住宅
11
10 12
13
未来供应
福晟滨江国际
Hale Waihona Puke • •10号楼D1户型—3室2厅1厨2卫-126.88㎡ 户型点评 优点：赠入户花园，主卧带阳台和套间，动静分区 缺点：客厅阳台朝北，非南北通透，餐厅位置尴尬
• •
12号楼B2户型—2室2厅1厨1卫-81.32㎡ 户型点评 优点：横厅设计，浪费面积较少；卧室、厨房带阳 台，动静分区 缺点：客厅阳台面积小，非南北通透
项目效果图
单层面积 价格（元/㎡） 层高
新 福 路