抵押合同未办理抵押登记的法律后果
抵押贷款案例
看到银行贴在家门口的催款通知，陈某莫名其妙，经多方查询方知，自家的房子已经被其妻子携“他”共同向银行办理了抵押贷款。
为此，陈某向法院提起诉讼，要求撤销房管局办理的房产抵押登记。
近日，江苏省徐州市泉山区人民法院对此案作出一审判决，以第三人申报不实、负有过错为由，判决撤销被告房管局作出的房屋他项权登记。
陈某于1997年3月取得房屋所有权证。
2001年12月25日，陈某与第三人邱某结婚，后因感情不合，分居两地。
2009年4月30日，工行鼓楼支行与邱某、“陈某”签订《个人借款担保合同》、《房地产抵押合同》，约定以陈某所有的涉案房屋抵押贷款10万元，期限自2009年4月30日至2014年4月30日。
2009年4月30日，第三人工行鼓楼支行的委托代理人与“陈某”、邱某共同到被告处办理房产抵押登记，向被告提供了《个人借款担保合同》、《房地产抵押合同》，还提供了陈某的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、结婚证、户口本、身份证等材料，“陈某”当场签署《抵押登记申请书》、《具结书》、《具结声明书》，被告审核后于2009年5月7日核准房屋抵押登记。
本案在审理过程中，经司法鉴定，申请人提交的《房地产抵押合同》、《具结书》中签名处“陈某”的笔迹及指纹，均不是陈某本人形成。
因借款人未及时还款，工行鼓楼支行向陈某催还借款，陈某遂以诉称理由起诉来院。
法院经审理认为，申请人办理抵押登记时提交的《具结书》、《房地产抵押合同》落款处所署的“陈某”的笔迹和指纹，经司法鉴定均不是陈某本人的笔迹和指纹，不能证明房产抵押登记是房屋所有权人陈某的真实意思表示。
因房产抵押登记的申请人提供的材料不具备证据的客观真实性，故被告据此作出的房产抵押登记依法应予撤销，由此产生的鉴定费用应由被告及第三人工行鼓楼支行共同承担。
依据《城市房地产抵押登记办法》的规定，登记机关应当对申请人的申请进行审核。
凡权属清楚、证据材料齐全的，予以登记。
对申请材料的真实性的审查，房屋抵押权登记机构只能采取力所能及的实质审查标准，即审查法律、法规规定应当提供的材料是否齐备，无明显违法情形即可。
《关于适用民法典有关担保制度的解释》的理解和适用
《关于适用民法典有关担保制度的解释》的理解和适用文章属性•【公布机关】最高人民法院•【公布日期】•【分类】司法解释解读正文《关于适用民法典有关担保制度的解释》的理解和适用作者：林文学杨永清麻锦亮吴光荣作者单位：最高人民法院目次一、担保制度解释的制定背景和经过二、担保制度解释的指导思想三、担保制度解释对于优化营商环境的具体体现四、担保制度解释的主要内容为正确适用民法典有关担保制度的规定，切实规范担保交易秩序，保障债权实现，缓解中小企业融资难、融资贵等问题，2020年12月25日，最高人民法院审判委员会第1824次会议通过了《关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称担保制度解释），并已于2021年1月1日起施行。
现就担保制度解释涉及的有关问题予以说明，以期对该解释的正确理解和适用有所裨益。
一、担保制度解释的制定背景和经过担保作为一项重要民事法律制度，涉及民事法律体系的各个方面，担保制度的完善对于促进经济发展起着至关重要的作用。
2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了民法典，民法典的颁布对于各主体的民商事活动都具有深远的影响，尤其是在担保领域，民法典作出了重大变革，包括保证方式和保证期间的修改、纳入非典型担保合同、逐步消灭隐形担保、抵押财产转让规则的调整等诸多方面。
为切实做好民法典的贯彻实施工作，正确适用民法典有关担保制度的规定，我们对原担保法解释进行逐条梳理并进行了较为深入的研究，组成了专门的研究团队，对担保领域的相关理论和实务问题进行了深入的专题研讨，为此次司法解释起草工作打下了坚实的理论基础。
为确保司法解释能够符合经济交易的基本规律，便于人民法院在审判实践中统一裁判尺度，我们在加强调研的基础上，广泛征求社会各界意见，力求达成认识上的一致。
在2019年起草《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《纪要》）期间，我们已经比照民法典草案的相关规定，对于担保制度进行系统性梳理，在《纪要》中设置专门章节予以规定，对于《纪要》在审判实践中取得良好社会效果和法律效果的内容，此次司法解释予以吸收和改进。
民二庭负责人就《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》答记者问
民二庭负责人就《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》答记者问文章属性•【公布机关】最高人民法院,最高人民法院,最高人民法院•【公布日期】2021.01.14•【分类】问答正文民二庭负责人就《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》答记者问《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称“担保制度司法解释”）于2020年12月25日最高人民法院审判委员会第1824次会议通过， 2020年12月31日公告公布，自2021年1月1日起施行。
“担保制度司法解释”公布后，社会反响热烈，社会各界亟待听到对该解释的权威解读。
为此，记者采访了最高人民法院民二庭负责人。
问：能否请您简要介绍一下“担保制度司法解释”的起草背景和过程？答：此次“担保制度司法解释”的起草工作是在民法典颁布实施的大背景下开展和进行的。
习近平总书记在中央政治局第二十次集体学习时强调，民法典在中国特色社会主义法律体系中具有重要的地位，是一部固根本、稳预期、利长远的基础性法律，对发展社会主义市场经济、保障人民权益实现、巩固社会主义基本经济制度，都具有重大意义。
为贯彻落实习近平总书记第二十次集体学习时重要讲话精神，最高人民法院及时开展司法解释全面清理工作，把高质量完成司法解释全面清理工作作为提高政治能力的重要方面，确保民法典统一正确实施，依法保障人民群众权益。
这次对新中国成立以来现行有效的591个司法解释和相关规范性文件进行了全面清理，其中和民法典规定一致的364件，未作修改、继续适用；需要对于名称和部分条款进行修改的共计111件，决定废止的共计116件。
根据最高人民法院“统一规划、分批制定、急用先行、重点推进”的原则，制定了与民法典配套的第一期共计7个司法解释，并于2021年1月1日起施行。
本次起草的“担保制度司法解释”就是与民法典配套的第一期制定的7个司法解释中的一部，制定过程中秉承了传承与发展相统一的基本理念。
物权法第3阶段测试题分析
江南大学现代远程教育第三阶段测试卷考试科目:《物权法》第12章至第16章（总分100分）时间：90分钟__________学习中心（教学点）批次：层次：专业：学号：身份证号：姓名：得分：一、单项选择题（从以下选项中选出1个正确答案，每小题1分，共10分）1、根据《物权法》规定，下列财产中不可以作为抵押权的客体的是：（）。
A、在建房屋B、某大学的教学楼C、企业的生产设备、原材料D、船舶2、以下属于不移转担保物的占有，且其成立需要当事人约定的担保物权是（）。
A、不动产抵押B、动产质押C、权利质押D、留置3、根据《物权法》关于占有的规定，下列关于善意占有的表述中，正确的是（）。
（A、属于无权占有B、是指基于“本权”而为的占有C、是指明知无占有的权源而占有D、只适用于动产4、下列占有中，属于自主占有的是（）。
A、保管人对寄存物的占有B、质权人对质物的占有C、承租人对租赁物的占有D、先占人对无主动产的占有5、甲在某服装店加工服装一套。
取服装时，因带钱不够支付加工费，征得服装店同意将手表一块留下，约定交清加工费后取回手表，则服装店对手表享有（）。
A、处分权B、质权C、动产抵押权D、留置权6、甲将所持有的A公司债券交付乙，作为向乙借款的质押物。
双方签订了书面质押合同，但未在债券上背书“质押”字样。
借款到期后甲未还款。
甲的另一债权人丙向法院申请执行上述债券。
下列说法哪一个是正确的？（）A、质押合同无效B、质押合同自签订书面质押合同之日起生效C、乙对该债券不享有质权D、乙以债券已出质对抗丙的执行申请，不能得到法院的支持7、甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌抽屉内，并张贴了招领启事。
对此，下列哪一种说法不正确？（）A、乙对相机的占有属于无权占有B、乙对相机的占有属于他主占有C、乙对相机的占有属于自主占有D、乙对相机的占有属于恶意占有8、方某向孙某借款1万元，孙某要求其提供担保，方某说："我有一部手提电脑被刘某租去用了，就以它作质押吧，但租金不作质押。
不动产抵押未办理登记相关责任承担典型判例五则
不动产抵押未办理登记相关责任承担典型判例五则阅读说明：我国物权法第十五条确定了物权行为与债权行为相分离的原则，并在第一百八十七条规定对于不动产设立抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
但在商品房按揭贷款以及金融借款案件中，对于不动产抵押往往只有抵押合同，或者只进行了抵押物的预告登记，而未对抵押物进行抵押登记，此种情形下，如何确定抵押人责任以及如何保护债权人利益，司法实践中的裁判观点并不一致。
本期选择的案例均刊登在《人民司法·案例》，希望对处理此类案件发挥参考作用。
限于篇幅，对原判例进行了编辑，具体的评析意见可按照索引查找参阅。
判例一裁判要旨：抵押财产未登记，抵押权则未生效，未生效的抵押权不产生优先受偿的法律效果，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当在抵押财产现有价值的范围内承担赔偿责任案号：一审：江苏省无锡市锡山区人民法院（2010）锡法民初字第0432号；二审：江苏省无锡市中级人民法院（2011）锡民终字第0767号。
当事人：原告（被上诉人）：顾漱清。
被告（被上诉人）：韦安波。
被告（被上诉人）：花根荣。
被告（上诉人）：朱允保。
简要事实：2008年1月5日，韦安波（其与花根荣系夫妻关系）向顾漱清出具借条一张，载明“今借顾漱清50万元，2008年7月5日前还，年利息20%。
”2008年1月24日，朱允保出具了授权书一张，载明“因韦安波明源化工(泰州)有限公司借顾漱清人民币做流动资金。
兹本人愿意以房产证做担保”。
其名下位于无锡市房屋于2005年5月11日设定了20万元的抵押权，权利人系中国银行无锡市锡山支行，约定期限至2013年5月11日。
该房屋的房屋产权证和土地使用权证均在顾漱清处。
2008年1月25日，韦安波又向顾漱清出具借条一张，载明“今借顾漱清人民币40万元整，年利息20%，2008年7月5日归还。
”2010年5月31日，韦安波又向顾漱清出具了一份还款保证。
“关于担保物权”部分重点条文解读
“关于担保物权”部分重点条文解读一、关于抵押合同及抵押权的效力民法典第三百九十九条规定所有权、使用权不明或者有争议的财产以及依法被查封、扣押、监管的财产“不得”抵押。
我们认为，当事人以上述财产设定担保的，如不存在其他无效情形，一般应当认定担保合同有效，因为这些财产只要不是违法财产，就不存在因标的违法而无效的问题，且根据区分原则，民法典第三百九十九条规定“不得”抵押的情形，即使构成无权处分，也不应影响抵押合同的效力。
值得注意的是，当事人以权属不明或者有争议的财产设立抵押，经人民法院审查后可能有两种结果：一是抵押人有处分权的；二是抵押人无权处分。
在抵押人有权处分的场合，不仅抵押合同效力不受影响，抵押权的设立也应认定有效；在抵押人无权处分的场合，虽然抵押合同不因抵押人无权处分而受影响，但抵押权的设立则取决于是否债权人满足善意取得的条件：构成善意取得的，债权人可主张行使抵押权；不符合善意取得条件的，债权人无权主张行使抵押权，真正权利人可以请求注销抵押登记。
至于当事人以被查封、扣押、监管的财产设定抵押，债权人请求行使抵押权时，如果查封、扣押或者监管措施已经解除，人民法院应予支持；抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。
此外，本解释沿袭《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，明确在不动产抵押中，如果当事人签订抵押合同但未办理抵押登记，仅仅抵押权没有设立，抵押合同的效力不受影响，债权人可以请求抵押人继续办理抵押登记。
在不能继续办理抵押登记的情况下，我们认为应区分是否因可归责于抵押人的原因进行不同的处理：一是不可归责于抵押人的原因导致不能办理抵押登记，如自然灾害导致标的物灭失的，除抵押人因此取得抵押财产的代位物而须在代位物的价值范围内依其过错程度承担违约损害赔偿责任外，其他情形下抵押人不应承担赔偿责任；二是可归责抵押人的原因导致不能办理抵押登记，如抵押人将抵押财产转让他人，此时抵押人应在约定的担保范围内承担违约损害赔偿责任，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。
最新担保法司法解释
最新担保法司法解释来源：作者：时间：2010/10/22关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释法释〔2000〕44号二○○○年十二月八日为了正确适用《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法），结合审判实践经验，对人民法院审理担保纠纷案件适用法律问题作出如下解释。
一、关于总则部分的解释第一条当事人对由民事关系产生的债权，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，以担保法规定的方式设定担保的，可以认定为有效。
第二条反担保人可以是债务人，也可以是债务人之外的其他人。
反担保方式可以是债务人提供的抵押或者质押，也可以是其他人提供的保证、抵押或者质押。
第三条国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的，担保合同无效。
因此给债权人造成损失的，应当根据担保法第五条第二款的规定处理。
第四条董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。
除债权人知道或者应当知道的外，债务人、担保人应当对债权人的损失承担连带赔偿责任。
第五条以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。
以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理。
第六条有下列情形之一的，对外担保合同无效（一）未经国家有关主管部门批准或者登记对外担保的（二）未经国家有关主管部门批准或者登记，为境外机构向境内债权人提供担保的；（三）为外商投资企业注册资本、外商投资企业中的外方投资部分的对外债务提供担保的；（四）无权经营外汇担保业务的金融机构、无外汇收入的非金融性质的企业法人提供外汇担保的；（五）主合同变更或者债权人将对外担保合同项下的权利转让，未经担保人同意和国家有关主管部门批准的，担保人不再承担担保责任。
但法律、法规另有规定的除外。
第七条主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。
2021年《民法典》担保制度司法解释解读之担保物权--1
综合上述分析，应当认定在法律已设定行使期限后，抵押权人仍长 期怠于行使权利时，法律对 之也无特别加以保护的必要，应使抵押 权消灭。具体到本案中，因李X在主债权诉讼时效期间并未 向王X主 张行使抵押权，故对李X的抵押权，人民法院不予保护，该抵押权消 灭，王X请求解除抵押登记的请求应予支持。
未办抵押登记的
➢基本案情： ➢2009年8月11日，王X与李X签订协议书，约定王X从李X处借款50万元，期 限自2009 年 8月11日至2009 年 9月10日。期满一次性偿还全部借款，王X 将位于北京市通州区A房屋抵押于李X处。同日，从李X的银行卡号向另一账 户 转款49.72万元。王X向李X出具收条，写明：“今收到李X现金人民币伍 拾万元整。”
担保法解释（2000年）
物权法（2007年）
民法典
第12条第2款
第202条
担保物权所担保的债权的诉
抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，
讼时效结束后，担保权人在诉讼 人民法院不予保护。
基本同物权法
时效结束后的二年内行使担保物 第220条
权的，人民法院应当予以支持
出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；
➢广州中院审理认为，第二被告在借款合同上签名同意以其所有的房 产作为第一被告向原告借款的抵押物，抵押条款成立。由于第二被 告和原告未办理抵押登记，该抵押条款无效。造成抵押条款无效， 第二被告和原告均有过错，应各自承担相应的民事责任，故第二被 告应在第一被告对本案债务未能清偿部分的二分之一范围内承担赔 偿责任。 思考问题：是否以抵押物为限？
权人可以请求人民 法院撤销该协议。
议以质 押财产折价，也可以就拍卖、变卖质
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，押财产所得 的价款优先受偿。
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抵押合同未办理抵押登记的法律后果
同》项下的贷款本金和利息（包括罚息、复利等）。
但双方未到相关部门办理抵押登记手续。
合同签订后，原告将贷款200万划入被告刘柱娇指定账户，被告刘柱娇未在还款期限内偿还本金及利息，原告诉至法院。
法院经审理认为：本案是金融合同借款合同纠纷。
被告云安县新宝石材有限公司用其四宗土地为该案抵押，并签订《补充协议》，是当事人真实意思表示，且未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，虽然未办理抵押物登记，但根据《物权法》第十五条的规定，未办理抵押登记的并不影响合同效力，该抵押合同为有效合同。
同时，根据《物权法》第一百八十七条规定，以不动产抵押的应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
本案中，抵押物未办理抵押登记，抵押权未设立，原告对抵押物没有优先受偿的权利。
但依据《补充协议》，抵押人有义务办理抵押登记，由于抵押人未办理抵押登记手续，导致抵押权未有效设立，根据《合同法》第一百零七条关于违约责任的规定，云安县新宝石材有限公司应当以抵押物的价值对担保范围内的债务承担赔偿责任。
判决被告刘柱娇应当偿还原告借款本金200万及利息、复利、罚息；被告梁宝舒承担连带责任；被告云安县新宝石材有限公司在抵押物价值范围内上述债务承担赔偿责任。
【律师点评】
以不动产作为抵押财产为主债权担保的，在抵押合同签订之后应当办理抵押登记，抵押合同自双方签字之日起生效，或合同约定的条件成就时生效。
抵押权自办理抵押登记时设立，未办理抵押登记不影
响抵押合同的效力。
抵押权未能设立的，债权人在债务期限届满之后就丧失了以抵押财产的价值优先受偿的权利。
但依法签订并成立生效的合同受法律保护，如果未办理抵押登记是由于抵押义务人的原因造成，那么抵押义务人应当向债权人承担违约责任。
※建议
1、出借人在签订借款合同时，为保证债务履行期限届满之后顺利实现债权应当为主债权设定担保，如果选择抵押物进行担保的，应当明确抵押人办理抵押登记的义务、抵押财产担保的范围以及未办理抵押登记应承担的违约责任。
2、抵押合同签订之后，为保证债权人债权到期后能够以抵押财产优先受偿，或者对抗其他善意第三人，债权人应当督促抵押人尽快办理抵押登记。
3、抵押权人应当审查抵押财产的权利归属以及权利状况，明确抵押人是否为抵押物的权利人，抵押物是否设定抵押，是否出租使用，或虽设定抵押，但先行设定的抵押权实现后抵押物的剩余价值是否能足以偿还需要担保的债权。