华润置地过程评估体系调整说明(2017年第1季度)
华润置地临二环商住项目定位调整报告81页
商业物业定位调整报告
一、商业地产宏观背景分析
2、近期商业地产供销分析
年度
2001年 2002年 2003年
商业地产可能发生阶段性过热
新增住宅开 对应人口(万 新增商业开 对应人均商
发量（万m2) 人）
发量（万m2 ) 业m2
659.65
24.7
768
28.8
东湖公园及翡翠城开始被市场认知
华润置地临二环商住项目定位调整报 告81页
商业物业定位调整报告
2003年商业地产大量涌现，市场是否健康？ 2004年商业地产市场能否保持旺盛？ 我们的竞争对手来自哪里？威胁有多大？ 目标客户在哪里，如何把握？ 针对市场、针对使用，我们产品需要那些调整？
华润置地临二环商住项目定位调整报 告81页
11000元/平方米，第一年回报率7.5%，即租金为68.75元/平方米·月）； 其余商铺多数处于项目内部，招商存在较大困难；
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商业物业定位调整报告
二、2003年商业地产典型个案分析
1、天府汇城
最佳结局——开发商用开发其他项目获得的利润回填租金缺口 2002年，蓝色加勒比底层商业开盘均价8800元/平方米，而地段较差的
华润置地临二环商住项 目定位调整报告81页
2020/11/13
华润置地临二环商住项目定位调整报 告81页
本案背景的主要变化
2004——投资年
小户型、投资类（商铺、产权商场、产权酒店等）物业大量涌现 银行低利率、股市低迷——投资渠道匮乏 旧城改造——商业开发用地猛增
城市向东向南发展开始实施
向东→沙河改造、工厂搬迁→可开发用地增多→居住人口增多→商业需求增大 向南→政府南迁启动→居住人口增多（二次置业）→商业需求增大
华润置地绩效反馈表
华润置地绩效反馈表一、绩效反馈的重要性绩效反馈是管理中不可或缺的一环，它可以帮助企业对员工的工作表现进行评估和反馈，从而提高员工的工作效率和绩效。
对于华润置地这样的大型房地产企业来说，绩效反馈更是至关重要的，它直接影响到企业的发展和竞争力。
二、绩效反馈的目的绩效反馈的目的是为了帮助员工了解自己的工作表现，发现问题并加以改进，进一步提高工作效率和绩效。
对于华润置地来说，通过绩效反馈可以及时发现员工的优点和不足，为员工提供成长和发展的机会，同时也可以帮助企业更好地管理和培养人才。
三、绩效反馈的内容绩效反馈表应包含以下内容：3.1 工作目标的达成情况首先，绩效反馈表需要评估员工在过去一段时间内完成的工作目标的达成情况。
这包括目标的完成情况、工作质量和效率等方面的评估。
通过对员工工作目标的达成情况进行评估，可以客观地了解员工的工作表现。
3.2 个人能力的发展和提升其次，绩效反馈表应评估员工个人能力的发展和提升情况。
这包括员工在工作中展现出的专业技能、团队合作能力、沟通能力等方面的评估。
通过对员工个人能力的评估，可以为员工提供个人发展的方向和建议。
3.3 问题和改进的建议绩效反馈表还应该包含对员工工作中存在的问题和改进的建议。
这可以帮助员工发现自身存在的问题，并提供改进的方向和方法。
同时，也可以为企业提供改进管理和培养人才的参考。
四、绩效反馈的重要环节绩效反馈的过程应包括以下环节：4.1 设定明确的工作目标首先，需要在绩效反馈的开始阶段设定明确的工作目标。
这可以帮助员工明确自己的工作重点和方向，从而更好地完成工作任务。
4.2 定期沟通和反馈在工作过程中，定期进行沟通和反馈是绩效反馈的重要环节。
这可以帮助员工及时了解自己的工作表现，并进行必要的调整和改进。
4.3 建立正面的反馈文化建立正面的反馈文化是绩效反馈的基础。
员工应该感受到正面的反馈和鼓励，从而激发积极性和创造力，提高工作效率和绩效。
4.4 提供培训和发展机会绩效反馈不仅是对员工工作表现的评估，还应该为员工提供培训和发展的机会。
华润置地工程高品质标准V及局部修订解读通用课件
未来发展趋势展望
标准持续更新
随着行业的不断发展和进步，华润置地工程高品质标准v也将持续进行修订和更新，以适 应新的市场需求和行业趋势。未来，我们将密切关注行业发展动态，及时对标准进行修订， 确保其与行业发展保持同步。
绿色环保趋势
环保和可持续发展已成为未来建筑行业的重要趋势。在华润置地工程高品质标准v的修订 中，也将更加注重绿色环保理念的融入，推动建筑行业向绿色、低碳、环保的方向发展。
范，减少事故发生率，同时提升施工现场的环境和秩序。
修订对工程的影响分析
提升工程质量
修订后的高品质标准将更加严格地控制工程施工质量，从而有效提 升工程质量，减少质量问题的发生。
增加施工成本
由于新标准对施工质量控制和安全文明施工等方面的要求更高，可 能会增加施工成本，需要企业提前做好预算和规划。
延长施工周期
02
华润置地工程高品 质标准v概述
高品质标准v发展历程
起步阶段
介绍华润置地工程高品质标准v的 初衷和起步情况，以及初步制定 标准时的考虑和基本原则。
发展历程
详细阐述高品质标准v从制定到实 施的整个发展历程，包括各阶段的 主要任务、关键时间节点和取得的 成果。
未来展望
对高品质标准v的未来发展方向进行 展望，包括可能面临的挑战和机遇， 以及如何进一步完善和提升标准。
THANKS
感谢您的观看
智能化技术应用
随着科技的不断进步，智能化技术将在建筑行业中发挥越来越重要的作用。未来，华润置 地工程高品质标准v将更加注重智能化技术的应用，提升工程的智能化水平，提高工程品 质和效率。
学习建议与进一步提升路径
要点一
深入学习标准内容
建议学员在课程结束后，继续深入学 习华润置地工程高品质标准v的具体 内容，掌握标准的每一个细节和要求， 为实际工作提供有力的支持。
华润置地精装修工程过程评估评估计算表20200317(1)
料）
空鼓
涂饰工程合计 机电工程
裂缝 洁具
[0,2] [0,2]
门贴脸、柜子扣 线平整度（腻子
未打磨）
电气底盒处平整 度（腻子未打 磨）
[0,3]
墙面表面平整度 （腻子已打磨）
[0,3]
墙面立面垂直度 （腻子已打磨）
[0,3]
[0,1] [0,1] [0,1] [0,2] [0,3]
卫生间涂膜厚度
有水房间排水坡 度
卫生间湿区（如 沐浴房、浴缸） 的墙面防水高度 不低于地砖完成
检查项
防 水 工 程
检查分项 检查子项
精装质量风险评估标准
检查标准
扣分标准
分项合计分
Ⅰ：属于系统性质量问题，在测区内普遍发生；或 测区内出现次数≥6次；
数
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
实扣分数
子项合格率
分项合格 率
检查项合 格率
石材面板：光面 石材面板：陶片
金属面板 木饰面
墙纸（布）裱糊 石材面板：光面
墙面垂直度
内墙饰面板工程
阴阳角方正
接缝高低差
接缝宽度
内墙饰面板工程合计
墙面表面平整度
墙面垂直度
饰面砖粘贴（墙面）
阴阳角方正
接缝高低差
饰面砖粘贴（墙面） 合计
裂缝/空鼓
表面平整度
[0,2] [0,2] [0,3] [0,2] [0,3] [0,2] [0,3] [0,0.5] [0,1] [0,1] [0,1] [0,1] [0,1] [0,0.5]
墙面垂直度 阴阳角方正
抹灰工程
户内门洞尺寸偏差
[0,4]
墙面垂直度
保利地产2017年第三方交付评估方案调整说明
交付评估方案调整说明一、防渗漏调整说明：1、增加外墙防渗漏淋水检查项，权重为20%。
毛坯房阳台管根蓄水、户内给水管打压权重各调整为10%、精装修房地漏排水及厨卫台盆排水试验、户内给水管打压权重亦调整为10%。
调整说明：原方案中防渗漏缺失，交付后业主已存在外墙渗漏投诉，且外墙渗漏对交付质量有较大影响，因此增加外墙淋水检查项，占比10%。
2、外窗淋水要求由原方案“对外门窗逐一淋水，玻璃表面须形成整体水幕，淋水时间不小于30 分钟/樘”，调整为淋水时间不低于3小时。
调整说明：原方案30分钟淋水时间过短，难以保证现场检查真实性，难以模拟实际雨水情况，为确保交付质量，保证交付至业主手中的产品不渗、不漏，因此将淋水时间增加至3小时。
3、细化及明确现场淋水布管方式要求，具体要求见调整后防渗漏实验要求。
调整说明：原方案布管方式不够明确、布管方式合理性不易检查，各项目操作时易造成标准不统一，为方便现场检因此将布管方式予以明确、统一。
4、增加防渗漏红线要求：如淋水1小时内发现外窗、外墙任一项渗漏率超过30%时，在报告中着重提出，同时防渗漏最终得分按8.5折计。
调整说明：外墙、外窗防渗漏为业主重点关注敏感项，如1小时内存在大量渗漏，现场存在较大渗漏风险，为加强防渗漏管理，因此增加该红线要求。
5、增加如现场气温低于0摄氏度时，可取消外墙及外窗淋水。
6、现场因暴雨影响喷淋无法正常作业时，由评估组长现场判定是否取消喷淋作业，改为室内观察。
二、防空鼓调整说明：1、增加对于地暖地面不进行空鼓检查项。
调整说明：地暖地面空鼓难以判别，且土建过程检查时也按该标准进行检查，因此对地暖地面空鼓检查取消。
2、精装修项目采用墙纸施工时，不进行墙面空鼓/开裂检查。
墙地面测区按瓷砖面和非瓷砖面各半进行测区选择。
调整说明：墙纸墙面进行空鼓/开裂检查时易造成破坏，因此不进行检查。
同时瓷砖面与非瓷砖面空鼓/开裂检查时存在较大差异，为确保公平公正将测区予以明确。
房地产项目第三方品质评估过程评估体系
3、增加质量风险上季度整改闭合扣分：1~2条扣0.01%分，3~5条扣0.5%分，5条以上扣1.5%分（扣减质
量风险得分） 。
1.2 2019年评估体系调整说明—过程体系具体调整内容
实测实量调整：
新增指标：无。 删减指标：混凝土工程—混凝土观感（1）、混凝土观感（2）。 标准调整：混凝土工程—截面尺寸计算点数由20个调整为10个；顶板水平标高差标准由极差15mm内合格，15-20mm爆点，20mm以外
平间距3la（每一处扣5分）
①扣分说明：外架连墙件设置是否符合规范及方案要求（每一处扣10分）
①扣分说明：对高度24m以下的脚手架，未采用刚性连墙件与建筑物可靠连接，或未采 用拉筋和顶撑配合使用的附墙连接方式。且使用仅有拉筋的柔性连墙件的；对高度24m
以上的双排脚手架，未采用刚性连墙件与建筑物可靠连接（每一处扣5分）
①扣分说明：连墙件未靠近主节点设置，距离主节点距离大于300㎜（每一处扣5分）
1.2 2019年评估体系调整说明—过程体系具体调整内容
分部分项
三宝、四口、 五临边、脚手
架
分项
剪刀撑
悬挑架
安全用电
外电防护
2019版安全文明指标调整说明
2018年标准
①扣分说明：外架剪刀临边、脚手
架
分项
高层建筑末端消火栓 作业防火
施工现场未成年儿童 临边防护 洞口防护 卸料平台
连墙件
2019版安全文明指标调整说明
2018年标准
/ ①扣分说明：电焊、切割作业时无安全围挡措施（每一处扣10分）
①扣分说明：施工现场有未成年儿童（每一人扣10分）
2019年新标准
①2019年新增指标；②扣分说明：高层建筑末端消火栓处水带、枪头配置不齐全（每 一处扣5分）。
YGC集团战略指标评价体系(2017版)
集团 产品 研发 中心
分复制奖励 20 万； 2. 被复制公司另奖励相应 级别奖金的 50%； 3. 公司内部复制奖励相应 级别奖金 50%。
1. 奖励集团范围内产品创新，前提要求开盘 D4 产品创新奖 T+10 整盘去化量≥70%具备入围条件； 2. 根据入围项目由集团产品研发中心结合产 品创新内容评定获奖项目。
奖项名称
奖项说明 奖励区域公司为其它区域公司(含集团总部)输
奖惩额度
D1 人才输出 贡献奖
出人才， 区域公司输出经集团或其它区域公司任命的副 经理级及以上人员，且在接收单位工作满 6 个 月及以上。 （备注：跨体系输出，参照执行。）
按输出职级区间进行奖励： 1. M1-M3，P4-P8 奖励 2 万； 2. M4-M7、 P9-P12 奖励 5 万； 3. M8、P13 奖励 10 万； 4. M9-M13 奖励 20 万。
有阳光，有梦想
1. 招拍挂项目： 6 个月奖励 100 万； 8 个月奖励 50 万； 不重复计奖。 2. 一级开发、旧改、并购 项目： 3 个月奖励 100 万； 4 个月奖励 50 万； 不重复计奖。 1. 住宅类逾期交房罚款 100 万，每多逾期 1 个 月，加罚 20 万； 2. 持有型酒店、商业类逾 期交房罚款 100 万，每 多逾期 1 个月，加罚 40 万。 注：住宅类按销售合同约定 时间；持有型物业按与商户 或酒店品牌方签订开业时 间。 具体处罚金额由审计部及经 营管理层共同决定，罚款金 额上限为 50 万元。 注：罚区域第一负责人。
D8 逾期交房 惩罚
集团 对区域公司经营管理过程中出现的逾期交房行 为进行惩罚。 营运 管理 中心
D9 重大管理 瑕疵奖惩
重大管理瑕疵造成重大损失，经董事会经营 管理层同意进行公开批评的，予以处罚。
2017年华润置地年报：净利润230亿港元毛利润率明显提升
2017年华润置地年报：净利润230亿港元毛利润率明显提升中商情报网讯：近日，华润置地发布了2017年年报。
华润置地2017年全年综合营业额为港币1185.9亿元，按年增长8.5%。
其中，开发物业营业额为港币1045.6亿元，按年增长5.9%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为港币87.8亿元，按年增长21.1%。
2017年，扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利港币191.6亿元，同比增长17.7%；计入投资物业评估增值后的股东应占溢利港币230.2亿元，同比增长18.0%。
2017年全年综合毛利润率为40.3%，比2016年同期的33.7%有明显提升。
其中，开发物业毛利率由2016年同期的32.3%提升为39.8%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由2016年同期的60.6%小幅上升至61.3%。
2017年华润置地销售业绩实现1521.2亿元，同比增长40.8%，超年初制定的全年目标26.8%，继续保持行业规模前十名。
购物中心零售额达358.7亿元，同比增长33.9%，零售额增速保持市场领先水平。
土地购置方面，2017年华润置地新增土储计容面积1,196.6万平方米，截至2017年十二月三十一日，华润置地总土地储备达4897.8万平方米。
开发物业方面，华润置地致力於为客户提供高品质的住宅及服务，持续关注和提升产品与服务的品质，年内，华润置地资源配置立足大局，把握中国城镇化进程规律，资源集中在大都市核心城市、区域中心城市、省会城市。
年内，华润置地开发物业实现营业额港币1045.6亿元，同比增长5.9%；结算毛利率39.8%，同比大幅增长7.5个百分点。
投资物业方面，华润置地在营投资物业总建筑面积达到688.8万平方米，其中，已开业万象城16个，五彩城╱万象汇11个（不含管理输出项目），规模位於行业前列。
华润置地投资物业实现营业额港币87.8亿元，同比增长21.1%。
其中，购物中心业务营业额港币61.4亿元，同比增长20.1%；写字楼业务营业额港币12.6亿元，同比增长9.5%；酒店业务营业额港币13.8亿元，同比增长40.1%。
华润(集团)有限公司投资评价与决策指引
华润(集团)有限公司投资评价与决策指引————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：华润(集团)有限公司投资评价与决策指引(讨论稿)华润(集团)企业开发部二零零二年五月目录1．前言 1 2．应用模块(一): 步骤流程 4 3．应用模块(二): 评分分析系统和评估文件133.1 《项目投资建议书》143.2《战略定位评估分析报告》153.3投资评分分析系统163.31《投资评分问卷表》173.32投资评估分析工具包54 4．应用模块(三): 评估工作进度控制表66 5. 应用模块(四): 投资评估过程中的有关制度文件685.1 《投资管理办法》5.2 《编写可研报告的基本要求和框架》前言:为了全面、科学、系统地分析评估投资项目，提高投资质量，更好地配合华润集团整体发展战略的实施，把华润集团建成在主营行业有竞争力和领导地位的优秀国有控股企业, 从而实现股东权益最大化和员工价值最大化。
特制定本投资评价与决策指引。
本投资评价与决策指引由四个应用模块构成：应用模块一：步骤流程第一阶段：项目提出第二阶段：战略定位分析第三阶段：项目预可研分析第四阶段：项目可研分析及决应用模块二：评分分析系统和评估文件它包括了整个流程中所要运用的评分系统、分析工具和评估文件★《项目建议书》★《战略定位评估分析报告》★投资评分分析系统第一部分: 《投资评分问卷表》第二部分: 投资评估分析工具包应用模块三：《评估工作进度控制表》应用模块四：投资提议评估过程中所需应用的有关制度文件★《投资管理办法》★《编写可研报告的基本要求和框架》本《投资评价与决策指引》的主体适用范围：１．投资建议单位：集团本部、利润中心、企发部等２．投资评估单位：集团战略发展委员会之工作机构（企发部、人事部、财务部等）３．投资决策单位：集团常董会、集团战略发展委员会应用模块一：步骤流程本《投资评价与决策指引》使用步骤流程将详细介绍投资评估与决策中需要经过的阶段以及每个阶段所要完成的工作。
2017年房地产资产评估报告范文
2017年房地产资产评估报告范文其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。
副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。
五、估价目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、估价时点2014年8月15日七、价值定义采用公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、估价依据1. 委托方提供的资料(1)委托书;(2)委托方企业营业执照复印件;(3)房屋所有权证复印件。
2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
十、估价方法估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
十一、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
十二、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。
估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果10%，变现时涉及以下税费：①中介服务费：5%--6%②契税：4%③营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5%④所得税：20%⑤过户手续费：2%左右⑥印花税：0.5⑦其它费用十三、估价人员*** 中国注册房地产估价师注册号：****** 中国注册房地产估价师注册号：***十四、估价作业时间2014年8月12日***十五、估价报告有效期限本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从2014年8月18日至2009年8月17日止。
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华润置地过程评估体系调整说明
1、综合分计算，实测实量与质量风险计算权重由80%:20%调整为70%:30%；
2、增加管理行为和门窗的专项检查以及混凝土强度的回弹检测。
其中：门窗专项检查合格率计算方式采用比重加权方式进行，即实测实量（70%）+质量风险（30%），实测实量及质量风险中门窗相关指标依旧正常打分并计算，门窗专项需单独再计算合格率；管理行为作为专项检查，单独计算合格率，并排名，不纳入项目/标段成绩加权；在结构未封顶，混凝土达到龄期的楼层，现场随机抽选2个楼层，共计抽选10个构件（仅抽选竖向构件），每个构件1个测区，并按照规范要求进行强度计算。
3、材料抽检扩大覆盖范围，检测结果在下一季度的报告中进行反映。
4、现场测区抽选不区分新旧工作面，即现场具备实测条件的楼层均需纳入各阶段的测区抽选范围，但应避开前面各季度实测测区所在楼层。
（注：老工作面中一但进入下一阶段施工即按照正在施工的阶段进行测区覆盖）。
5、外挑线条GRC的使用由3层以下放宽至7层以下（包含7层）。
6、实测实量中与质量风险存在重复扣分的指标（防水反坎、混凝土观感）仅在质量风险中扣分，砌筑节点（1）、（2）各减少为15个点。