土地增值税对房地产企业会计核算的影响评价
房地产开发企业土地增值税的财税处理及汇算清缴问题探讨
开发企业征收的企业所得税也更加符合国家税收的原则。 即财政性、效率性、公平性和简便性。按照这种原则．将房地 产开发企业的增值额看作企业的应税所得额更加科学。 例：某房地产开发企业转让房地产获得的收入为６８０
万元．扣除项目金额为２００万元，该企业应交的企业所得 税和土地增值税计算如下：（１）企业所得税＝企业的应纳税 所得额ｘ２５％＝（６８０－２００）ｘ２５％＝１２０（万元）。（２）企业的增值 额＝６８０—２００－－４８０（万元）；企业增值额与扣除项目金额之比 为４８０／２００ｘ１００％＝２４０％：应缴纳的土地增值税为：４８０ｘ ６０％一２００ｘ３５％＝２１８（万元）。（３）比较两种税的计算结果可 以看出．企业要缴纳的土地增值税与企业所得税的差额为 ２１８一１２０＝－９８（万元）。 可以得出如下结论：首先．土地增值税剥夺了房地产 开发企业应取得的合理利润９８万元：其次，±地增值税的
本文链接：/Periodical_syhj201127020.aspx
本还要按照相关的税收政策进行税务处理。所以．房地产
开发企业的特点决定了房地产开发企业土地增值税财税 处理有其特殊性。 二、房地产开发企业土地增值税的财税处理 （一）房地产开发企业土地增值税的会计处理 从会计处理的角度来看，房地产开发企业的土地增值 税成本有两个特点：一是土地增值税成本（营业税金及附 加）应该以权责发生制为基础，要符合配比原则。二是土地 增值税成本支出应该以税法规定为基础。房地产开发企业 对土地增值税成本进行核算．应该设置。营业税金及附
出售房地产产品时预缴了土地增值税并在以往年度中进 行了相应的预提处理。但是。对于那些只是做了土地增值 税的预缴，并没有进行全额预提的企业来说，土地增值税
房企预交土地增值税计算依据及其他税种涉税分析5类风险-（1）
房企预交⼟地增值税计算依据及其他税种涉税分析5类风险-（1）⼀、⼟地购⼊的营改增影响（⼀）⼟地抵减销售额的政策⼝径1、⼟地抵减销售额的计算税务总局2016年18号公告第四条：房地产开发企业中的⼀般纳税⼈销售⾃⾏开发的房地产项⽬，适⽤⼀般计税⽅法计税，按照取得的全部价款和价外费⽤，扣除当期销售房地产项⽬对应的⼟地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费⽤-当期允许扣除的⼟地价款）÷（1+11%）2、当期允许扣除的⼟地价款税务总局16年18号公告第五条规定：当期允许扣除的⼟地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的⼟地价款=（当期销售房地产项⽬建筑⾯积÷房地产项⽬可供销售建筑⾯积）×⽀付的⼟地价款当期销售房地产项⽬建筑⾯积，是指当期进⾏纳税申报的增值税销售额对应的建筑⾯积。
房地产项⽬可供销售建筑⾯积，是指房地产项⽬可以出售的总建筑⾯积，不包括销售房地产项⽬时未单独作价结算的配套公共设施的建筑⾯积。
《关于⼟地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》总局16年86号公告规定：“当期销售房地产项⽬建筑⾯积”、“房地产项⽬可供销售建筑⾯积”，是指计容积率地上建筑⾯积，不包括地下车位建筑⾯积）。
⽀付的⼟地价款，是指向政府、⼟地管理部门或受政府委托收取⼟地价款的单位直接⽀付的⼟地价款。
3、实务问题（1）⼀次拿地、分次开发实务中房地产开发企业经常是“⼀次拿地、分次开发”，对应的⼟地价款如何计算扣除？可供销售建筑⾯积如何确定？房地产企业分次开发的每⼀期都是作为单独项⽬进⾏核算的，这⼀操作模式与《房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法》中的“项⽬”⼝径⼀致，因⽽，对“⼀次拿地、分次开发”的情形，可分为两步处理:第⼀步，要将⼀次性⽀付的⼟地价款，按照⼟地⾯积在不同项⽬中进⾏划分并且固化；第⼆步，对单个房地产项⽬中所对应的⼟地价款，要按照该项⽬中当期销售建筑⾯积跟与可供销售建筑⾯积的占⽐，进⾏计算扣除。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析一、房地产市场分析目前，我国房地产市场整体呈现出快速增长的态势。
随着城市化进程的不断推进和人民生活水平的提高，房地产需求持续旺盛。
政策的支持和金融的扶持也为房地产市场提供了良好的发展环境。
房地产市场也存在一定的波动性和不确定性，部分城市甚至出现了过度投机和房地产泡沫的现象。
房地产开发企业在土地开发和销售中面临着巨大的市场风险和竞争压力。
二、土地增值税纳税政策分析我国对土地增值税的征收和政策规定较为严格，对于企业应纳税款的计算和缴纳都有着明确的规定。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的征收依据主要包括土地成交价值和建设成本等因素。
企业在土地增值税纳税方面需要严格遵循国家相关法律法规和税收政策，确保纳税合规和及时缴纳税款。
企业也可以通过合理的筹划和优化税务结构，降低土地增值税负，提高企业的盈利能力。
1. 合理确定土地成本对于房地产开发企业来说，土地成本是影响土地增值税纳税的重要因素。
在土地开发和规划阶段，企业需要合理确定土地成本，避免因成本低估而导致土地增值额度被高估，从而增加纳税负担。
企业应充分考虑土地的地理位置、土地用途和市场价值等因素，合理确定土地成本，确保企业在纳税时能够最大限度地减少土地增值税负。
2. 加强税前利润调整在企业的经营管理中，对税前利润进行适当的调整对于降低土地增值税负具有重要意义。
通过合理的税前利润调整，企业可以将一部分盈利进行合法合规的调整，减少企业的应纳税款。
可以采取合理的成本调整、资产重组等策略，降低企业的应纳税额，提高企业盈利空间。
3. 积极利用税收优惠政策我国对于房地产行业采取了一系列的税收优惠政策，房地产开发企业可以积极利用这些政策降低土地增值税负。
对于保障性住房和经济适用住房项目，国家实行了较为优惠的税收政策，企业可以通过开发此类项目来获得税收优惠。
对于土地整理集约利用和城市更新改造等项目，也能够享受到相关的税收优惠政策，减少土地增值税负。
房地产企业会计核算和税务处理
房地产企业会计核算和税务处理以房地产企业会计核算和税务处理为题，本文将从房地产企业的会计核算和税务处理两个方面进行探讨。
一、房地产企业会计核算房地产企业作为一种特殊的行业，其会计核算也具有一定的特点。
房地产企业的主要特点是资金规模大、投资周期长、资产负债结构复杂等。
因此，在进行会计核算时需要注意以下几个方面：1. 资产计量和确认：房地产企业的主要资产是土地和房屋建筑物，这些资产的计量和确认需要按照相关的会计准则来执行。
在计量方面，可以采用成本模式或公允价值模式，根据实际情况选择合适的计量方法。
在确认方面，需要按照相关规定进行确认，例如土地使用权的确认、固定资产的折旧等。
2. 收入确认：房地产企业的主要收入来源是销售房屋和出租房屋，这些收入的确认需要符合相关的会计准则。
一般情况下，销售房屋的收入可以在交付房屋时确认，而出租房屋的收入可以按照租赁合同约定的租金确认。
3. 成本核算：房地产企业的成本核算主要包括土地成本、建筑物成本、工程建设成本等。
在成本核算时，需要注意各项成本的正确计算和分摊，确保成本的准确性和合理性。
4. 费用核算：房地产企业的费用主要包括销售费用、管理费用、财务费用等。
在费用核算时，需要按照相关规定进行分类和计算，确保费用的准确核算。
二、房地产企业税务处理房地产企业作为一种特殊的行业，其税务处理也具有一定的特点。
房地产企业的主要税种包括企业所得税、增值税、土地增值税等。
在进行税务处理时需要注意以下几个方面：1. 企业所得税：房地产企业的企业所得税主要按照企业所得税法的规定进行计算和申报。
在计算企业所得税时，需要按照相关规定进行收入确认、成本核算和费用扣除，确保所得税的正确计算。
2. 增值税：房地产企业的增值税主要按照增值税法的规定进行计算和申报。
在计算增值税时，需要注意销售房屋的增值税计算和进项税额的抵扣，确保增值税的准确计算和申报。
3. 土地增值税：房地产企业在出售土地时需要缴纳土地增值税。
房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析
房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析房地产开发企业是中国经济发展的重要支柱之一，也是支撑中国城市化进程的关键力量。
然而，开发商在土地购置、开发建设、销售等各环节涉税颇多，其中最核心的税种就是土地增值税和所得税。
一、土地增值税土地增值税是国家规定的房地产开发企业必须按照政策缴纳的一项税种。
它的计算方法是将土地出让价格与土地收储成本之差作为土地增值额，再按照税率计算实际应缴税款。
土地增值税率是20%，但是不同地区、不同情况下会有不同的优惠政策。
土地增值税的优点是政策明确、征收透明、收入稳定，能够给政府带来一定的财政收入。
但是有时也会给企业带来沉重的负担。
特别是在土地价格上涨的情况下，企业需要缴纳越来越高的土地增值税，对企业的资金流动性和盈利能力造成一定影响。
二、所得税所得税是房地产开发企业按照利润缴纳的税种。
它的计算方法是将企业实际盈利额与各种费用、折旧、摊销等成本相减得到应纳税所得额，再根据税率计算实际应缴税款。
所得税税率是25%，但是在某些条件下会有不同程度的优惠政策。
所得税的优点是与企业盈利直接相关，能够有效促进企业在稳健经营的前提下取得更多的财务回报。
若企业的利润较高，所得税缴纳额也会增加，但也意味着企业处于较为良好的发展状态。
相比土地增值税，所得税对企业的经营风险具有一定缓冲作用。
三、税前扣除税前扣除是指企业在计算所得税时可以将部分费用、捐赠和贡献等项目的支出进行扣除，以减少企业的实际应纳税额。
税前扣除项目包括但不限于以下三种：1.成本费用：例如所花费的资金、材料、用工等成本，或者向业务外单位支付的劳务费用、租金等。
2.捐赠和贡献：企业向公益事业或政府部门捐款或出资，或者积极完成社会责任义务等项目。
3.其他支出：例如资产折旧、产权保险、职工奖金、福利待遇、办公用品和通讯费用等。
税前扣除能够降低企业实际应缴税款的额度，减轻企业负担，但是也需要对企业财务管理和资金监控进行相应加强和规范。
房地产企业所得税与土增税核算项目的差异
税务园地TAXATION FIELD144房地产企业所得税与土增税核算项目的差异文/黄海明摘要：随着房地产产业的蓬勃发展以及其规模的扩展，该产业的领导对公司财务人员的要求也越来越高，不但要求会处理日常账务，还要熟悉国家关于房地产所涉及的各项法规，要在税法和法规的范围内能合理降低税负。
在诸多的要求和关注下，财务人员的专业知识是否过硬，直接会对企业与国家的利益产生影响。
关键词：房地产企业所得税；土增税下面就房地产企业中涉及土地增值税、企业所得税问题在会计核算之中，如收入、成本以及费用等等数据的确认的不同做了一定的对比。
一、收入时间点的确认有所差异(一)所得税收入的确定企业所得税实行的是依据季度预缴，再根据年度清算，也就是每一年汇算以此，这期间无论开发产品是在研发过程中或是是否完工，每年均按照开发产品的收入进行减扣项目后的应纳税所得额进行征税。
相关国税的文件有着明确规定，关于所得税收入的确定需要采用一次性全额收款的形式进行确定，利用并且应用于实际收讫价款凭据或是权利之日，从而确认收入的实现；但是采取分期收款的形式进行销售产品的，应该依据相关销售合同的协定来进行所得税收入的确定；最后一种方式就是采用银行分期形式销售产品的，就需要依照相关合约来确定收入额，其首付价款应该在实际收到的时间进行收入的实现，剩下的余款则是需要银行按揭的形式来确定。
根据制度可以看出，所得税年度汇算收入的确认是账面已确认的收入与预收部分之和做为所得税汇算清缴的收入。
(二)土增税清算收入的确认土地增值税清算采取项目清算，即达到汇总清算的条件才能够开始，从而确认开发产品的销售收入。
同样依据国家有关土增税的文件规定，在进行土地增值税进行清算时，已经全额开具了商品销售的发票，接着依据发票上所表示的金额从而确定收入；但是某些没有开具发票的，这需要交易双方依据之前的协议来进行最终交易金额的确定，一旦这其中有所不一样需要在计算土增税来进行调整。
尤其是这其中一旦有所变化，要严格按照相关国家文件来进行参考调整。
关于房地产企业会计核算与税务处理
ACCOUNTING LEARNING131关于房地产企业会计核算与税务处理的差异探析林馨怡 中国武夷实业股份有限公司摘要：房地产财务涉及销售、成本和融资等多方面，对应的会计核算与税务处理之间的差异性需要深入研究。
本文针对房地产企业会计核算和税务处理的差异进行了分析，并提出了二者协调发展的策略。
关键词：房地产；会计核算；税务处理；差异性；协调引言当前，严峻的宏观经济形势和有关税收法律规定不断颁布，给地产行业发展带来巨大冲击。
做好会计核算和税务处理，是促进房地产业务发展的基础。
房地产开发项目需要历经一个长周期的过程，每个环节都会涉及税务处理问题，且两者之间存在差异性，所以对财务人员专业水平和职业素养要求很高。
企业应高度重视会计核算与税务处理的差异性，并确保二者的协调发展，才有利于企业的可持续发展。
一、房地产企业会计核算与税务处理的理论基础房地产开发可分为项目拿地、施工、房地产销售和最后的清算分配利润四个阶段。
各阶段对应的房地产企业的会计核算包括筹措资金、核算项目成本、核算项目三项费用以及最终对整体项目的工程结算并进行利润分配等。
会计核算是财务报表数据的基础，财务报表能够反映房地产企业在经营期间的所有信息，使管理者可以对企业经营状况进行准确评价和作出经营决策。
房地产税务处理包含拍地阶段的契税等缴纳，销售阶段的增值税及附加、印花税、预缴土地增值税和年度所得税汇算清缴等，清算阶段包含最重要、难度最大的土地增值税清算。
税务处理要在税收法准则的规定下，规范计税、纳税、缴税和清算各个环节，并在满足税收法律规定下，进行一系列的税务筹划和税务分析，有效的税务处理能够为企业争取最大的利润[1]。
二、房地产企业会计核算与税务处理的差异（一）房地产企业增值税的会计核算与税务处理差异目前，中国房地产公司在销售商品房时大多采取的是预售房款等方式。
而按照《企业会计准则第14号—收入》，房地产公司为实现收入确认，必须先将不动产所存在的风险与报酬转移给买方，同时不再拥有继续管理权利，才能够确定收入。
房地产企业土地增值税会计核算
浅议房地产企业土地增值税会计核算中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）09-000-02摘要房地产开发企业在整个运营过程中，涉及到十多个税种，税金成本占企业开发成本的比重很大，而土地增值税的税率为30%-60%，是房地产企业的主要税种之一。
笔者经分析发现，企业在会计核算方面的规范性往往直接影响到土地增值税清算税款的金额，现拟通过对具体核算点的分析，指导企业通过规范核算，合理降低税负和税收风险。
关键词房地产企业会计核算土地增值税房地产开发企业在整个运营过程中涉及到契税、营业税、企业所得税、土地增值税等十多个税种需要缴纳，税金成本占企业开发成本的比重很大，而其中土地增值税是按土地增值额征收的收益性质的税，税率采用了30%-60%的四级超率累进税率，增值越大，企业的税负越重。
近年来，随着诸多房地产项目的陆续售罄、清盘，很多项目都进入了土地增值税的清算阶段，这一税种也越来越成为受房企重点关注的主要税种，笔者通过对企业核算方式与土地增值税清算税款的分析中，发现企业会计核算方式的差异直接影响了税款结果，现通过对具体核算方式的几点差异分析，指导企业通过进一步规范核算，合理降低税负，减少纳税风险。
一、房地产企业土地增值税会计核算的特点按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。
房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面要按照税收政策要求进行税务处理，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理的差异性。
二、房地产企业土地增值税会计核算方法及存在的问题1.企业既建普通标准住宅又建非普通标准住宅，未单独核算部分房地产企业所开发的项目有普通标准住宅和非普通标准住宅，收入成本在会计核算均采用统一核算模式，按照税法相关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过一定比例的，可申请免征土地增值税，开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。
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土地增值税对房地产企业会计核算的影响评价
作者：谭红霞
来源：《南方企业家》2018年第01期
摘要：当前我国房地产行业已经取得了极大的发展，并且获得了巨大的成就，尤其是这几年国家出台了各种相关政策，其中土地增值税政策也在不断完善。
土地增值税为超率累进税率，清算期最短为两年到三年，长则七年到八年，具有较长的时间跨度，因此，土地增值税对房地产企业会计核算较大的影响，如果处理不当，将会对企业的发展造成非常严重的影响。
本论文的主要分析了土地增值税对房地产企业会计核算的影响，希望对房地产企业的发展做出一定的贡献。
关键词：土地增值税；会计核算；影响
对土地增值税相关理论的简要分析
我国自上世纪九十年代末开始出现土地增值税，通过土地增值税有力打击了我国沿海地区不法分子的土地投机行为，因此，土地增值税最初的立法是为了惩罚不法分子，在我国具有最高的税率。
随着我国加速发展，传统的住房分配方式已经逐渐废除，土地增值税的监管对象也不再是土地投机分子，而是将矛头转向了房地产企业。
随着住房制度不断完善，土地增值税政策也随之继续完善，土地增值税早已不在是具有惩罚性质的税种，其已经是具备市场调节功能的科学税种。
近些年国家住房政策逐漸完善，房地产行业正在恢复正常，不再是单纯的暴利行业，各级税务部门对房地产企业进行土地增值税的征收也在逐渐完善，传统的粗放型征收方式正在向着精细化的方向发展，在这样的背景下，土地增值税对房地产企业会计核算的影响正在逐渐加大。
土地增值税对房地产企业会计核算影响分析
2.1土地增值税具有较长的时间跨度
土地增值税的征收同房地产项目的运行情况有着直接关系，如果房地产项目仅处于开发的初始阶段，税务部门只能向房地产企业进行预征，不能清算，房地产行业的项目有着开发时间不确定的特点，但总体时间较长，短则两三年，长则八九年，甚至有的房地产项目完成开发要达到十年以上。
综合分析上述原因，土地增值税必定会对房地产企业会计核算造成巨大的影响，通常情况下，很多房地产项目在进行开发的过程中可能涉及到3，4波会计人员，并且房地产企业土地增值税的会计核算方式也会发生较大的变化，在房地产项目开发初期盈利，会计核算方式就会记入损益，如果在开发后期房子价格降低，或者成本上升等，会计核算方式就有可能记入预交税金，某些情况下还会红冲当期的损益。
2.2土地增值税对金额的影响较大
上文中已经提到我国的土地增值税税率除去部分海关收取的关税，其所征收的税率最高。
随着房地产行业竞争愈演愈烈，土地增值税税率居高不下，预征额度也及其巨大，一旦房地产企业会计核算存在问题，将会对房地产利润计算结果造成非常严重的影响，严重时还会造成房地产企业会计年度亏损，最终不能进行正常的利润划分并进行准确的资金预测。
2.3土地增值税政策变化较快
虽然我国已经有了较为完善的土地增值税政策，各类法规健全密集，但是大多数的土地增值税政策层次较低，仅有少部分土地增值税政策是有国家税务总局制定发布的，多数土地增值税政策是由各省市的税务部门发布的各种文件、公告，有的时候在一个月就能发布几个土地增值税政策文件，这些政策法规的质量较低，还存在着前后不匹配，甚至相抵触的问题，这样的情况给房地产企业会计核算造成了非常大的困扰。
并且房地产行业项目有着开发时间跨度长的特点，一旦土地增值税政策存在着前后不一致或者抵触的问题，对房地产企业所造成的影响可能是致命的。
2.4土地增值税的计算难度较高
土地增值税有着较高的计算难度，尤其是在清算的时候中必须由具有专业水平的会计人员操作，会计人员既要了解会计核算和土地增值税的计算方式，还要熟知房地产行业项目的相关背景，对消防、营销等方面都要有着一定的了解，只有这样才能保证土地增值税计算具有较高的精确性。
当前，满足上述条件的专业会计人员较少，多数房地产企业只能将土地增值税计算委托给专业的会计事务所进行，但是多数会计事务所仅仅在会计核算阶段同房地产项目进行接触，不能完全了解前期的会计核算水平，这就容易造成前后误差，甚至给房地产企业造成巨大的经济损失。
处理土地增值税对会计核算影响的有效措施
3.1房地产企业要结合项目实际情况对会计核算方案及时调整
房地产企业必须对会计核算给与足够的重视，提升会计人员的地位，让会计人员全程参与房地产项目的规划设计，会计人员必须知晓项目方案的所有变更和后期的销售方案等，只有这样会计人员才能根据项目的实际开发情况制定合理的土地增值税的核算方案，提升会计核算水平，保证房地产企业在会计核算方面质量过硬。
3.2房地产企业要加大对土地增值税预测算的管理力度
房地产土地增值税有着缴税金额大、预缴金额多的特点，因此，在房地产项目还没有完全清算之前，会计人员必须对土地增值税的预测给与足够的重视，加大对土地增值税预测算的管理力度，会计人员必须根据项目的开发水平精确计算土地增值税的税负水平。
此外，房地产企业还要完善预缴工作，处理好预缴和整个项目税负之间的平衡。
3.3房地产企业要同税务机关维持有效的沟通
前文已经提到，房地产行业的土地增值税政策的变化性较大，并且其区域性较强，因此，房地产必须同当地税务机关维持有效的沟通，及时了解政策的变化，只有获得税务机关的认可才能保证企业有良好的发展，在竞争激烈的房地产行业占有立足之地。
总结语
综上所述，我国房地产行业已经取得了极大的发展，并且获得了巨大的成就，尤其是这几年国家出台了各种相关政策，其中土地增值税政策也在不断完善，房地产行业必须加大对土地增值税的研究力度。
【参考文献】
[1]浅谈土地增值税清算对房地产企业的影响，中小企业管理与科技（下旬刊），2014，（07）.
[2]贺志东，编著.房地产开发企业纳税筹划[M].机械工业出版社，2015.
[3]顾全根.浅谈房地产开发企业土地增值税的筹划[J].江苏商论，2014，（11）.。