房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理0001
记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理
记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理什么是土地增值税土地增值税是工业会计中可能遇到的税种。
是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。
如转入未开发土地使用权，厂房转让等产生的增值额都需要缴纳土地增值税。
01土地增值税的计算一、征收范围1、国家所有土地使用权转让的增值额。
（不包括集体所有制土地、耕地）2、土地使用权、地上建筑物及其附着物发生产权转让时的增值额，包括地下建筑及各种不能脱离土地单独存在的设置。
3、转让房产中的收入，包括现金部分与非现金部分。
4、合作建房、建房后自用不征收土地增值税，但转让自建房需要缴纳土地增值税。
5、房地产的出租、房地产的重新评估、房地产的代建房行为，不属于土地增值税的征税范围。
6、利用厂房抵押，因土地增值而多获得的贷款，不缴纳土地增值税。
但因贷款不能偿还，而抵押厂房所有权变更时需要缴纳土地增值税。
二、土地增值税的计算土地增值税纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数土地增值额=转让收入-扣除项目金额扣除项目金额包括：土地使用权的购入成本、附属建筑物建造或购入成本、购入过程中产生的税费。
详细如下：1、无附着物土地转让扣除项目①、购入此土地使用权时的购入成本。
②、购入此土地使用权时的相关税费、包括印花税、附加税、登记费、过户费等（不包含增值税）。
③、土地平整费。
④、拆迁补偿费、安置费。
2、新房转让扣除项目①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。
②、房产开发成本，包括三通一平、勘察、勘测、设计等成本。
③、建造房产所发生的成本。
④、因建造房产而发生的借款产生可资本化利息的支出。
⑤、因转让房产而产生的有关税金。
3、旧厂房转让扣除项目旧厂房转让分为可取得重置厂房评估价格与不可取得厂房评估价格两种情况：a、可取得评估价格①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。
（土地的取得成本）②、厂房重置评估价×新旧率，作为土地附着物扣除项。
房地产企业土地增值税如何清算
房地产企业土地增值税如何清算Prepared on 22 November 2020房地产企业土地增值税如何清算房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）2、计算收入3、收入－扣除项目金额=增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额基本步骤如下：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。
但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。
一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。
根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
房地产开发企业土地增值税的会计处理
由于会计上和税务上处理的不同，企业在实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值成本在企业所得税前扣除是一个时间性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税务上的差异。在填报企业所得税年度纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整。
按照国税发[2006]31号文中对于开发产品销售收入确认的规定，房地产开发企业在会计上确认的预售收入在税法中却是应该缴纳企业所得税的销售收入，因此，根据该“销售收入(会计中的预售收入)”预缴的土地增值税款理应是税法中的其对应的营业税金及附加。根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的权责发生制原则，其预缴的土地增值税可以在预计利润中扣除。《企业所得税法》第八条规定，企业预缴的土地增值税亦是企业实际发生的与取得“销售收入”有关的、合理的支出，是准予在计算应纳税所得额时扣除的。
(3)项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整：在取得税务局土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加——土地增值税”(清算税款总金额一前期累计计提的土地增值税费用)、“待摊费用——预缴土地增值税”(差额)，贷记“应交税费——应交土地增值税”(清算税款总金额一前期累计已缴纳的土地增值税);实际补交时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”(清算税款总金额一前期累计已预缴的土地增值税款)。若为退税，则做相反的账务处理。
开发写字楼的土地增值税：1、扣除项目金额=（500+1500）*（1+5%）+120=2220,2、加计扣除金额=2000*20%=400，3、增值额=5000-（2220+400）=2380.，4、增值率=2380/2220=117%,5，该项目的土地增值税=2380*50%-2220*15%=1190-333=857万元
土地增值税预缴计算方法
土地增值税预缴计算方法1. 引言土地增值税是指在国家对土地进行出让或者转让时，按照土地的增值额计算并向国家缴纳的一种税收。
预缴土地增值税是指在土地出让合同签订前，预先根据土地的预计增值额计算出的税款，并在交付土地时一次性缴纳。
本文将介绍土地增值税预缴的计算方法。
2. 土地增值税的计算公式土地增值税的计算公式为：土地增值税 = 土地增值额× 税率其中，土地增值额是指土地所有权转让价款与土地取得成本之差。
税率是由国家规定的，根据不同的地区和土地用途会有所不同。
3. 土地增值额的计算方法土地增值额的计算方法取决于土地的具体情况和使用情况。
一般来说，土地增值额可以通过以下几种方式计算：3.1 简化计算法简化计算法是指根据土地取得成本和土地转让价款之间的差额来计算土地增值额。
这种方法适用于土地的取得成本和转让价款之间的差额不大的情况。
具体计算步骤如下：土地增值额 = 土地转让价款 - 土地取得成本3.2 评估法评估法是指通过独立的评估机构对土地进行评估，计算土地的市场价值，然后再计算土地的增值额。
这种方法适用于土地的取得成本和转让价款之间的差额较大或者取得成本无法明确的情况。
具体计算步骤如下：3.2.1 委托评估机构对土地进行评估，确定土地的市场价值。
3.2.2 计算土地增值额 = 土地转让价款 - 土地市场价值3.3 成本计算法成本计算法是指根据土地的实际取得成本和土地增值率来计算土地的增值额。
具体计算步骤如下：土地增值额 = 土地实际取得成本× 土地增值率其中，土地增值率是根据土地所在地区的市场情况和土地用途来确定的。
4. 税率的确定土地增值税的税率是由国家规定的，根据不同的地区和土地用途会有所不同。
一般来说，土地增值税的税率在30%到60%之间。
具体的税率可以从国家税务局或地方税务局获取，也可以在相关政府部门的官方网站上查询。
5. 示例下面通过一个示例来说明土地增值税的预缴计算方法：某地区的一块土地的市场价值为100万元，购买时的价格为80万元。
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划一、土地增值税的会计核算土地增值税是指国家对土地利用权有偿出让所得收取的一种税金，也是房地产企业在取得土地使用权后需向国家缴纳的税费。
根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，房地产企业在土地出让时应按照土地增值税法规定的税率缴纳土地增值税。
土地增值税的会计核算主要包括以下几个方面：土地增值税是属于成本支出的一种税费，房地产企业在取得土地使用权后，需要计提土地增值税准备金。
土地增值税的计提可根据企业实际情况按照税率和实际出让价格进行核算，计提土地增值税准备金的目的是为了确保税费的及时缴纳和税收成本的合理分摊。
2.土地增值税的确认土地增值税的确认是指在土地出让合同签订后，确认实际应缴纳的土地增值税金额。
房地产企业在土地出让后需及时确认应缴纳的土地增值税金额，并及时支付给税务部门。
土地增值税的确认需要根据相关法律法规和税务规定进行核算，确保税务缴纳的准确性和合规性。
房地产企业在缴纳土地增值税时，可以根据相关规定进行土地增值税的进项抵扣。
房地产企业在购进土地时支付的土地增值税可以作为进项税额进行抵扣，在计算应缴纳的土地增值税时可以减少相应的税额，从而减少税负和税收成本。
二、土地增值税的纳税筹划土地增值税的纳税筹划是指房地产企业在计提和确认土地增值税时，通过合理的筹划和规划，降低税收成本，优化税务结构，提高企业的税收效益。
土地增值税的纳税筹划主要包括以下几个方面：1.合理的土地增值税计提策略2.积极利用土地增值税抵扣政策3.合理规避土地增值税风险房地产企业在进行土地出让和土地增值税的纳税过程中，应积极规避土地增值税风险，避免因不当操作和规避行为导致税收风险和税务纠纷。
可以通过加强内部控制和管理，规范税务操作和遵循税法法规，降低土地增值税的相关风险，确保企业的合规经营和健康发展。
4.优化土地增值税缴纳时机房地产企业可以通过优化土地增值税的缴纳时机，降低税收成本和资金占用成本。
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划房地产企业土地增值税是指房地产企业在土地的交易过程中所产生的增值部分需要缴纳的税款。
土地增值税是我国法律规定的一种税种，它的征收对象是土地所有者，即房地产企业。
以下是有关房地产企业土地增值税的会计核算和纳税筹划的相关内容。
一、会计核算：1.土地增值的确认：当房地产企业取得土地使用权、使用权变更或者出售土地时，需要将土地增值计入当期损益。
土地增值的计算方法为：取得土地时的价格或者成本减去土地取得时的账面价值。
2.土地增值税的计提：根据税务政策规定，房地产企业需要根据土地增值税税率计算并计提土地增值税。
计提土地增值税的记账分录为：借记土地增值税，贷记应交税费。
3.土地增值税的结算：房地产企业需要在每个纳税期限内，向税务机关申报和缴纳土地增值税。
申报时需要填写土地增值税的纳税申报表，并提交相关的财务报表和税务文件。
二、纳税筹划：1.合理安排房地产企业的业务结构：通过合理规划房地产企业的业务结构，可以降低土地增值税的税负。
合理安排土地的使用权转让时间和方式，避免过度频繁的土地交易。
2.利用税收优惠政策：根据国家税收政策的变化，房地产企业可以灵活运用税收优惠政策，减少土地增值税的负担。
利用减免税和抵扣税款等政策，减少土地增值税的应缴税额。
3.开展税务合规操作：房地产企业应遵守税法，合理规避税务风险。
规范土地交易流程，完善相关税务资料，按照规定申报纳税，避免税务纠纷。
对于房地产企业来说，土地增值税的会计核算和纳税筹划非常重要。
合理进行土地增值税的会计核算，能够准确反映土地增值的金额；通过纳税筹划，可以降低土地增值税的税负，提升企业的竞争力和盈利能力。
土增税的预缴与清算方法
土增税的预缴与清算方法
一、土地增值税的预缴
土地增值税的预缴是指在土地转让合同签订后，转让人需要预先缴纳一定比例的税款。
预缴税款的计算方法如下：
1.预征税额计算公式：
预征税额=(成交价格-购买价格)×40%
其中，成交价格为土地转让合同约定的转让价格；购买价格为转让人购买土地时支付的价格。
2.预征税款计算公式：
预征税款=预征税额×适用税率
3.预缴比例
二、土地增值税的清算
土地增值税的清算是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一次性缴纳剩余的70%的税款。
具体的清算方法如下：
1.清算时限
2.清算税款计算公式
清算税款=预征税额×适用税率-预征税款×30%
其中，适用税率在预缴阶段已经确定，预征税款为土地转让合同签订后预缴的税款。
3.缴纳税款
清算税款需要在规定的清算期限内一次性缴纳，可以通过银行转账、
现金等方式进行缴纳，并及时办理税款缴纳证明。
总结起来，土地增值税的预缴和清算方法基本分为两个环节。
预缴是
指在土地转让合同签订后，转让人需要根据预征税额计算出的预征税款的30%进行预缴；清算则是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一
次性缴纳剩余的70%的税款。
预缴和清算的税款计算公式相同，只是预缴
时按照30%的比例进行计算，清算时将减去预缴的税款金额。
以上为土地增值税的预缴和清算方法的介绍，希望能够对您有所帮助。
土地增值税的计算与会计处理
土地增值税的计算与会计处理一、计算土地增值额：1.土地增值额的计算公式为：土地增值额=土地转让价款-土地取得成本-土地增值税、契税和印花税。
2.土地转让价款是指土地使用权转让时支付的价款。
3.土地取得成本包括原土地使用权取得价款、土地自然增值等。
4.土地增值税、契税和印花税是计算土地增值额时需要扣除的其他费用。
二、土地增值税的计算：1.土地增值税的计算公式为：土地增值税=土地增值额×税率。
2.税率根据地区不同而有所差异，一般为20%。
具体税率可根据不同地区的法规进行调整。
3.计算出的土地增值税应在土地使用权转让时一次性缴纳。
三、土地增值税的会计处理：1.土地增值税以及其他相关税费是土地使用权转让的必要成本，应计入土地转让成本中。
2.在会计记录方面，如果企业是土地使用权的买方，应当在购买土地时将所支付的土地增值税和其他税费计入土地成本账户。
3.如果企业是土地使用权的卖方，在土地转让时应从所得的土地转让价款中扣除土地增值税和其他税费，并将扣除后的净款计入收入账户。
4.在企业的资产负债表中，土地的账面价值应为土地取得成本减去土地增值税和其他税费。
四、税务申报和缴纳：1.企业在进行土地使用权转让时，要按照国家相关法律法规的规定，向税务机关申报土地增值税，并缴纳相应的税款。
2.企业应及时提供相关的税收凭证和资料进行申报，遵守税务机关的要求，如有需要，应当配合进行税务检查和核实。
3.税务机关对企业进行土地增值税的核实和计算有权力，企业应当提供真实、准确的数据资料。
总结：土地增值税的计算和会计处理是企业在进行土地使用权转让时必需了解和遵守的规定。
企业要根据相关法律法规规定，并按照相关会计准则的要求，在会计处理和税务申报方面准确记录和计算土地增值税和其他相关税费。
通过合规的处理，企业可以有效避免税务风险和纳税纠纷，确保企业的经营合法合规。
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房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会
计处理
1土地增值税的应税收入
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2 016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税
方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方
法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
2、预交土地增值税的计算
根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时：
1、一般计税方法下：
预交土地增值税=预收款/（ 1 + 11% * 土地增值税预征率
2、简易计税方法下：
预交土地增值税=预收款/（1+5% * 土地增值税预征率
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地
增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
女口：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销
售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%则：
1、正常情况下，土地增值税预征税款计算：
土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/（1 + 11%）=1000万元
预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。
2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算：
应预交的增值税税款=1110/（1 + 11%）*3%==30万元
土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元
预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。
从上述结果来看，虽然计算简化了些，但预交的税款比正常计算的方法下要大。
国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，“可按照”上述方法进行计算，但在个别省市，强制纳税人按照上述规定计算缴纳我认为有些欠妥。
3、预交土地增值税的会计处理
沿用上例，该企业预交土地增值税20万元，则会计处理如下：
借：应交税费-应交土地增值税20
贷：银行存款20
待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将土地增值税转入税金及附
加科目：
借：税金及附加20
贷：应交税费-应交土地增值税20
但有的企业在预交土地增值税的同时就将其转入“税金及附加”，不符合权责发生制的
要求和收入成本的配比原则。
还有的企业在预交土地增值税的同时将其转入“预付账款或待摊费用一待转土地增值税”，在符合完工条件时再转入“税金及附加”。
我认为这样处理“应交税费-应交土地增
值税”期末余额更能准确反映土地增值税在项目未完工时应该预交的金额，更能反映出期末
资产负债状况的合理性和公允性。
所以，我个人更倾向于这种会计处理方式。