论以房抵债协议法律性质
建筑工程合同中以房抵债
建筑工程合同中“以房抵债”的现象在实践中较为常见，本文将从“以房抵债”的定义、性质、法律效力以及相关风险等方面进行分析和探讨。
一、定义及性质“以房抵债”是指在建筑工程合同履行过程中，发包人以其开发建设的房屋折抵应支付承包人的工程款。
这种现象的本质是以物抵债，即债务人以其拥有的房产作为清偿债务的手段，债权人接受房产作为债务的履行。
二、法律效力1. “以房抵债”协议的成立和生效“以房抵债”协议是双方当事人自愿协商达成的，只要协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，就具有法律效力。
协议生效后，发包人和承包人应当按照协议约定履行各自的义务。
2. 承包人的优先受偿权根据《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》第九条规定，承包人享有建设工程价款的优先受偿权。
在建筑工程合同中，如果发包人拖欠工程款，承包人可以依法行使优先受偿权。
而“以房抵债”协议的签订，实际上是承包人行使优先受偿权的一种方式。
3. 发包人的债务清偿责任发包人通过“以房抵债”的方式清偿债务，并不意味着可以免除其原有的债务责任。
如果发包人未能按照协议约定履行债务，承包人仍有权追究其法律责任。
三、相关风险1. 税收风险在“以房抵债”过程中，涉及到房屋的评估、过户等环节，可能会产生相应的税费。
发包人和承包人应当充分了解并遵守相关税收法律法规，避免因税费问题产生纠纷。
2. 房产价值波动风险房地产市场的波动可能会影响房产的价值。
如果房产价值下降，发包人用以抵债的房产可能不足以覆盖其欠付的工程款，从而导致纠纷。
3. 合同履行风险“以房抵债”协议签订后，如果发包人未能按照约定交付房产，或者承包人未能按照约定接受房产，都可能导致合同履行困难，甚至引发诉讼。
四、结论建筑工程合同中的“以房抵债”是一种常见的债务清偿方式，具有一定的法律效力。
但在实践过程中，各方当事人应当注意相关风险，确保协议的履行。
同时，承包人应当充分行使自己的优先受偿权，维护自身的合法权益。
房屋折抵借款法律规定(3篇)
第1篇一、引言房屋作为我国重要的财产之一，具有很高的价值和稳定性。
在现实生活中，许多人因资金周转困难，会通过房屋折抵借款的方式来解决。
然而，房屋折抵借款涉及到复杂的法律关系，涉及到借款合同、抵押合同、房屋产权转移等多个方面。
本文将从房屋折抵借款的定义、法律规定、操作流程等方面进行详细阐述。
二、房屋折抵借款的定义房屋折抵借款，是指借款人以自有房屋作为抵押物，向贷款机构申请贷款，在贷款到期后，借款人可以用所借款项偿还贷款本金及利息，同时将房屋产权转移给贷款机构的借款方式。
三、房屋折抵借款法律规定1.借款合同借款合同是房屋折抵借款的基础，借款合同应当具备以下内容：（1）借款人、贷款机构的名称、住所地、法定代表人或者负责人等基本信息；（2）借款金额、借款期限、利率、还款方式等借款条款；（3）房屋抵押物的信息，包括房屋产权证书编号、房屋地址、房屋用途等；（4）借款人保证、抵押、保证人保证、抵押人抵押等担保方式；（5）借款合同签订日期、借款合同生效日期等。
2.抵押合同抵押合同是借款人将房屋抵押给贷款机构的协议，抵押合同应当具备以下内容：（1）借款人、贷款机构的名称、住所地、法定代表人或者负责人等基本信息；（2）抵押物的信息，包括房屋产权证书编号、房屋地址、房屋用途等；（3）抵押物的价值、抵押期限、抵押物的处置方式等；（4）抵押合同签订日期、抵押合同生效日期等。
3.房屋产权转移登记房屋产权转移登记是指借款人在贷款到期后，将房屋产权转移给贷款机构的行为。
房屋产权转移登记应当遵循以下规定：（1）借款人应当在贷款到期前，与贷款机构协商确定房屋产权转移的具体事宜；（2）借款人应当向贷款机构提供房屋产权证书等相关证明材料；（3）借款人应当与贷款机构签订房屋产权转移合同，明确双方的权利义务；（4）借款人应当向房屋登记机构申请办理房屋产权转移登记手续。
4.房屋折抵借款的税收政策根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例，房屋折抵借款的利息支出可以在计算个人所得税时扣除。
房地产企业破产案件中以房抵债协议的效力
房地产企业破产案件中以房抵债协议的效力为缓解资金压力，房地产开发企业通常会将其开发的房产与债权人签订各式各样的抵债协议。
因此，在房地产开发企业破产案件中，管理人和法院经常会面临如何处理各种以房抵债协议的问题。
在房地产开发企业破产案件中，对于尚未履行的以房抵债协议，债权人主张权利的方式各式各样，典型的有以下三种：一种是以购房人名义申报并主张购房人权利，认为达成抵债协议即视为已经交付购房款，应当享有法律规定的购房人优先权和物权期待权；一种是要求管理人继续履行以房抵债协议并交付房屋，认为以房抵债协议是诺成性合同，一经签订即成立并生效，管理人应根据以房抵债协议的约定交付房屋；还有一种是主张取回权，认为一旦达成抵债协议，房屋权属即发生转移，权利人由此取得房屋所有权。
针对债权人的上述主张，本文对房地产企业破产案件中如何处理债务履行期限届满后签订的以房抵债协议予以探讨。
一、债权人对抵债房屋无取回权传统上，我国法律没有对物权变动与其基础关系予以区分，比如对于抵押合同，《担保法》第41条规定：抵押合同自办理抵押物登记之日起生效。
与此类似，传统民法在概念使用上，通常将代物清偿契约等同于代物清偿，如史尚宽先生认为：“代物清偿，谓债权人受领他种给付以代原定给付，而使债之关系消灭之契约。
”[1]因此，我国之前的司法实践多将以物抵债协议作为实践性合同对待。
但是，自《物权法》颁布后，我国已经确立了物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。
《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
最高人民法院民二庭2017年9月27日第4次法官会议纪要明确了以物抵债协议是诺成性合同，[2]双方意思表示一致合同即成立并生效。
如果该合同已经履行完毕的，当事人之间的这种行为构成代物清偿。
这就是说，构成代物清偿即债权人取得抵债物的所有权，必须同时具备两个条件：一是签订以物抵债协议时债务履行期限已经届满，二是抵债物已经实际交付。
试论以物抵债协议的法律效力4篇
试论以物抵债协议的法律效力4篇篇1以物抵债协议是指债务人和债权人约定用特定的物品来抵消债务的一种形式。
在民事法律中，以物抵债协议通常被认为是有效的，但其法律效力仍然存在一些争议。
本文将就以物抵债协议的法律效力进行试论。
一、以物抵债协议的法律效力来源以物抵债协议的法律效力来源于合同法和物权法。
根据合同法规定，一旦双方当事人达成协议，符合法律规定的要件，即形成有效合同关系。
而物权法则规定了财产权和物权的相关规定。
在以物抵债协议中，债务人将自己的财产转让给债权人以抵偿债务，即是一种财产转让行为，符合物权法的规定。
二、以物抵债协议的法律效力认定1. 合法协议以物抵债协议首先要求是经过双方自愿并合法约定的。
双方当事人在签订协议时应是有完全行为能力的自然人、法人或其他组织。
如果一方当事人缺乏相应的行为能力或者存在损害的情形，该协议将是无效的。
2. 保障债权人利益以物抵债协议通常是为了保证债权人的利益，以便实现债权债务关系的清偿。
因此，在协议中应该明确约定相关的物品、数量和质量，并制定明确的抵债程序和时限。
如此一来，可以保障债权人的合法权益，并有利于减少后续的争议。
3. 法院认定在实际操作中，有时候双方当事人可能会存在争议，导致协议无法履行。
在这种情况下，债权人可以向法院申请解决争议。
法院将根据相关法律法规和双方当事人的约定，认定协议的法律效力。
三、以物抵债协议的法律效力争议1. 物品转让问题在以物抵债协议中，最主要的问题就是涉及到物品的转让。
债务人必须将自己的财产转让给债权人，以抵消部分或全部债务。
但是，由于财产的转让可能存在一定的程序和程序问题，一些债权人可能会对此提出异议。
2. 评估物品价值另外，债权人对债务人提供的物品价值可能会存有异议。
在以物抵债协议中，债权人通常需要对提供的物品进行评估，并确认其价值是否足以抵销债务。
这种评估可能会导致争议，影响协议的履行。
3. 第三人权益最后，第三人的权益也是以物抵债协议争议的关键。
最高法院公报案例本案以房抵债协议合法有效且应实际履行
最高法院公报案例本案以房抵债协议合法有效且应实际履行1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。
在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。
该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
2．借款到期，借款人不能按期偿还借款。
对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
最高人民法院民事判决书(2011)民提字第344号申请再审人(一审原告、二审被上诉人、原被申诉人)：朱俊芳，女，汉族，住山西省大同市。
委托代理人：王珂，北京市博然律师事务所律师。
委托代理人：马洪涛，北京市博然律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人、原申诉人)：山西嘉和泰房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市并州南路西一巷 10号。
法定代表人：范维明，该公司执行董事。
委托代理人：张刚，山西元升律师事务所律师。
委托代理人：范晓东，山西元升律师事务所律师。
申请再审人朱俊芳与被申请人山西嘉和泰房地产开发有限公司(以下简称嘉和泰公司)商品房买卖合同纠纷一案，山西省高级人民法院(以下简称山西高院)于 2011年2月17日作出(2010)晋民再终字第103号民事判决。
朱俊芳不服该判决，向本院申请再审。
本院于2011年9月16日作出(2011)民申字第816号民事裁定：1．本案由本院提审；2．再审期间，中止原判决的执行。
本院依法组成合议庭，于2011年 11月23日开庭审理了本案。
朱俊芳的委托代理人王珂、马洪涛，嘉和泰公司的委托代理人张刚、范晓东到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
朱俊芳向山西省太原市小店区人民法院(以下简称一审法院)起诉称，2007年1月25日，其与嘉和泰公司签订商品房买卖合同，1月26日，嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，为保证还款，朱俊芳与嘉和泰公司约定用嘉和泰公司开发的百桐园小区十号楼14套商铺作抵押，抵押方式为和嘉和泰公司签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票。
民事案例分析：以房抵债协议构成新债清偿
[案情介绍]2000年3月6日，北京X机床厂与案外人上海Z国际贸易有限公司签订一份《偿还欠款协议》，林A作为公司的法定代表人在该协议上签字。
协议约定：2000年3月6日，Z公司结欠北京X机床厂货款1478068.89元;北京X机床厂同意Z公司用林A所有的地处上海市小木桥路某号的两套房屋计996360元，偿还部分欠款;Z公司确认上述房产已持有“期权”，并在房交所登记;自协议签订之日起，上述房产的产权、使用权和支配权即转为北京X机床厂所有，双方应在上述房产交付后，配合办理产权转移手续等。
后系争房屋因其他原因被法院限制转让过户，双方一直未能办理过户手续。
2003年7月，系争房屋被允许转让，但价格已随市场行情上涨至200万元左右。
北京X机床厂要求林A按约履行义务未果，遂诉至法院要求林A将系争的两套房屋过户，并支付房屋过户的相关费税等。
一、二审过程中，林A坚持认为，《偿还欠款协议》系双方协议，其代表Z公司在协议书上签字，对用自己房产抵偿Z公司债务一事并不知情。
他不是本案合同的当事人，不具有履行合同的义务，要求法院驳回北京X机床厂的诉请。
[案情分析]本案涉及《偿还欠款协议》的性质以及林A的签字究竟代表本人还是Z公司等问题。
审理中，有观点认为，本案合同性质属债务承担，林A在协议上签字，既代表Z公司，又代表其本人，故林A系本案合同的当事人，应依约定承担合同责任。
也有观点认为，本案合同性质属代物清偿，林A仅代表Z公司与北京X机床厂签订协议，非本案合同的当事人，依法不应承担合同责任。
笔者认为，本案合同的性质属新债清偿，林A是本案合同的当事人，应依约向北京X机床厂办理系争房屋过户手续。
理由是：债务承担的本质是合同的债务人发生变更，或由一人变为数人，或由新债务人代替原债务人，而债的本身不发生变化。
代物清偿的本质是一个要物行为，债务人除了必须和债权人达成以他种给付代替原有给付的合意之外，还必须现实地履行债务，且这种履行为债权人所实际受领。
论以租抵债协议的法律性质及其效力认定
福建金融管理干部学院学报Journal of Fujian Institute of Financial AdministratorsNo.32019 Serial No.1562019年第3期(总第156期)论以租抵债协议的法律性质及其效力认定宋帅堂杜崇(西南政法大学法学院，重庆401120)摘要：当前法院为了防范虚假租赁规避执行，多将以租抵债协议纳入涉嫌虚假租赁餉行列，忽视了真实有效以租抵债协议的性质及效力。
在没有明确法律规制的情形下，法院对以租抵债协议性质的裁判观点多有矛盾。
以租抵债协议实际上是新债清偿的一种形式。
新债与旧债并存，当事人双方受到新旧债的双重约束。
因此，应当在一定条件下承认债权人享有承租权，同时认可以租抵债协议可以产生租赁权"物权化"效力，适用优先购买权和买卖不破租赁规则，但应对“物权化”效力的认定采取更加审慎的态度。
关键词：以租抵债；新债清偿；租赁权中图分类号：D913文献标识码：A文章编号:1009-4768(2019)03-0044-10一、问题的提出所谓以租抵债是指债务人以其所有之物出租给债权人，以租金抵偿债务的行为。
近年来，在不动产执行程序中，以租抵债的现象屡见不鲜。
根据“无讼网”的数据统计，从2010年到2018年我国涉及“以租抵债”的民事、执行案件共有496件，其中2010年仅有3件，2013年为7件，自此以后，逐年上涨，2018年一年就有207件。
©可见以租抵债现象不断增加的趋势。
由于当前没有法律法规或司法解释对以租抵债的现象进行规制，法院对以租抵债协议法律性质及效力的认定语焉不详。
虽然法院大都认为该协议有虚假租赁、规避执行之嫌疑，但并没有宜接依据《民法总则》第146条“虚假意思表示行为”或第154条“恶意串通”等条款认定该协议无效。
而是倾向于认定其不能产生租赁之法律关系，由此不能适用“买卖不破租赁”的规则以排除执行。
为了避免虚假租赁规避执行，不从根本上防范虚假租赁、识别虚假租赁，却强行不承认以租抵债协议的租赁合同性质，实质上已在执行程序中完全将以租抵债等同于虚假租赁，但却又不得不承认其普通合同的效力，这里明显存在逻辑上的矛盾。
《九民纪要》第44条以物抵债协议效力
债权到期后以物抵债协议效力问题结合最高院判例、《九民纪要》第44条，本文讨论的三个问题：1、债权到期后，以物抵债协议的效力？2、以物抵债协议签订后，旧债、新债的关系？3、交付了，能抵销吗？没有交付，能抵销吗？【裁判观点】1、以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件，只要双方当事人的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。
2、债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。
3、债务人按以物抵债协议约定，已经交付的，债权人享有抵债物的所有权；没有交付的，可以要求履行原协议，也可以要求履行以物抵债协议。
【案例来源】最高院判决书（2016）最高法民终484号通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷【案情概述】一审法院认定：1、通州建总公司交付工程之日是2010年底，通州建总公司起诉主张从2011年2月20日起算利息，应予支持。
2、兴华公司尚欠通州建总公司工程价款为26004559.35元【111535186元（土建、安装工程）+1020000元（CCTV监控系统、车辆管理系统）+830722元（新增项目工程款）－3601058元（社会保障费）－59211582元（已付工程款）－24568708.65元（甲供材料价值）】。
兴华公司上诉：主要理由：一审判决对兴华公司已支付工程款金额的认定遗漏证据。
兴华公司在一审开庭时提交了《房屋抵顶工程款协议书》一份，该协议书中明确约定兴华公司以财富大厦A座9层房屋抵顶通州建总公司工程款1095万元。
因在本案一审起诉前，兴华公司与通州建总公司协商将A座9层变更为10层，通州建总公司不同意，此后兴华公司不再变更楼层并告知了通州建总公司。
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论以房抵债协议法律性质
论以房抵债协议的法律性质【摘要】以房抵债协议自发产生于民间借贷需求高，金融与信贷体系不完善，传统的典型担保方式手续复杂、成本高的背景之下，虽然是当事人出于意思自治签订的协议，但是却往往因为无法律对此有明确的规定而被判定为无效。
学界和实务界对以房抵债的性质观点不一、争论不休。
本文将以房抵债定性为代物清偿预约。
【关键词】以房抵债协议;法律性质;代物清偿预约一、问题的提出以房抵债协议，即借贷双方订立借款合同和房屋买卖合同，并在其中一份合同中约定，如果债务到期后债务人无法偿还，则须履行房屋买卖合同，以买卖合同中的标的物房屋顶抵借款合同的债务。
以房抵债协议是尚未被法律规制的新的创设，当事人双方是何种法律关系，以房抵债协议又是何种法律性质，学界和司法实务界目前均无定论，也由此引发以下法律争点：房屋买卖合同是否为双方通谋虚伪意思表示？双方以房抵债的约定是否属于被法律所禁止的流押契约而无效呢？由于法律对以房抵债尚无明确规定，所以对于此类纠纷会出现同案异判的现象。
因此以房抵债协议的法律定性问题成为了关键。
二、以房抵债协议性质认定之学说梳理与评析（一）抵押担保说有学者认为，以房抵债协议的性质可认定为不动产抵押，其表面虽是转移不动产的所有权，但实质上体现的效果是设立不动产抵押权。
以房抵债协议双方办理的商品房预
售备案登记可产生设立不动产抵押的效果。
不动产抵押是指债务人或第三人提供不动产担保债权，不转移占有，但债权人对该担保物卖得的价金享有优先受偿权。
笔者认为，设立抵押权要有必要的形式要件，如签订抵押合同、当事人双方进行抵押登记等。
而以房抵债协议表现出来的外观是买卖合同，所进行的登记是无法产生担保物权的预告登记，所以将以房抵债强行解释为抵押权，有些牵强。
（二）让与担保说让与担保是指为了给债权提供担保，债务人或者其他第三人提供担保物并将担保物所有权转移至债权人处，若债务得以清偿，则将担保物返还给提供者，债务到期未清偿时，则债权人可以就担保物受偿。
以房抵债协议同样也是将标的物所有权转移至债权人处，以此担保借款合同的履行。
但是前者标的物所有权在清偿期届满之前发生转移，后者是清偿期届满债务人无法清偿时才发生转移，因此这两者标的物权利转移的时间点不同。
此外由于我国采用的是物权变动登记主义，只有办理了不动产过户登记，不动产所有权才会发生转移，而现实中，几乎没有人为了担保借款合同债权而先将房屋所有权过户至债权人名下。
（三）后让与担保说后让与担保是指债务人或者第三人提供担保物担保债权人的债权，但权利于债务人不能清偿债务时发生转让，债权人据此保证自己的债权得以清偿。
但是在我国未经登记，不能产生担保物权，该学说与让与担保说一样采用的是因当事人合意而设立担保物权的意思主义，与我国物权体系的登记生效主义相悖。
（四）流押契约说流押契约是指债权债务双方当事人约定当债务履行期届满，债务人没能如约清偿债务则剥夺债务人对抵押物的财产所有权的契约。
法律原则上禁止流押契约，是为了防止债务人居于经济劣势地位时，债权人对债务人进行盘剥。
但以房抵债协议签订时，大多情况下是双方自愿。
且以房抵债协议签订的大多情况下，用以抵债的标的房屋与债权额相比价
值平衡。
此外，《民间借贷司法解释》第二十四条第二款确立了清算原则，可见法律规范不允许标的物房屋的所有权直接进行转移。
因此将以房抵债协议定性为流押契约显然是不妥的。
（五）代物清偿预约说代物清偿预约说不再将以房抵债视为担保物权，而是从债法原理上展开探索，从合同的角度进行解释，是指双方当事人约定如果债务人到期不能偿还借款，则需要履行他种给付以清偿债务。
在以房抵债中，虽然订立的是房屋买卖合同，但是其目的是为借款合同提供担保，并且债务到期后履行房屋买卖合同时，买方所支付的也非购买房屋的对价，而是借款合同中的借款本息，双方的真实意思是在债务人到期无法清偿时，债务人以将买卖合同中的标的物房屋转移给债权人的方式来代替履行偿还借款。
所以，双方之间在事实上成立了以若无法清偿到期借款，则转移房屋所有权来替代原给付为内容的代物清偿预约。
以房抵债协议之争点定论及其性质认定（一）以房抵债协议性质认定之争点定论1.买卖合同“通谋虚伪意思表示”
之克服。
通谋虚伪意思表示，是指表意人与受意人一致合意订立的某项法律行为只是表面假象，实际上双方当事人的内心真实意思是不想表面达成合意的法律行为发生法律效果。
以房抵债中的当事人签订买卖合同有真实的效果意思表示，当债务到期债务人未履行，而双方都有转移房屋所有权的意思时，该买卖合同的效果意思就会得到表现。
因此以房抵债协议不属于通谋虚伪意思表示的情形。
2.流担保禁止规避论之克服。
有学者认为以房抵债协议实质上就是流押契约，只是为了规避流担保禁止规定，而加之买卖合同的外衣，上文已从流押契约的特征以及法律规定角度对以房抵债契约不应认定为流押契约进行了分析。
此外以房抵债协议是双方当事人的真实意思表示，出于对当事人意思自治的保护，以房抵债协议应被认定为代物清償预约而不是被认定为流押条款而导致无效。
（二）以房抵债协议是代物清偿预约1.代物清偿要物性的克服。
代物清偿要物性制约了其在以房抵债中的适用，但是代物清偿预约不具要物性，只要双方达成替代给付的合意。
以房抵债协议的双方当事人虽然签订了名为买卖房屋的合同，但其合意不是进行房屋“买卖”而是以房“抵债”。
即当事人为了担保债权能够实现所以达成了一个代物清偿的预约，约定当债务人在债务到期时未能履行还款义务，将以合同标的物房屋替代借款本息进行履行。
2.选择代物清偿预约解释路径的优势。
选择代物清偿预约说解释路径，可以对以房抵债协议无效论中的论点进行有
效反驳，比较好地赋予了以房抵债协议合法地位。
代物清偿说比较符合当事人的真实意思，准确地反映了当事人的内心真意，是对当事人意思自治的尊重。
四、结语法律的滞后性让体现经济生活需求的以房抵债这一新型担保方式的适用与法律规定难以衔接，因此亟需法律及时的回应。
以房抵债协议如果加以好好规范，对于我国中小企业的融资困难问题的解决将会产生莫大的助力。
本文把以房抵债协议定性为代物清偿预约，是因为这样才能赋予以房抵债协议合法性，并且最大限度地尊重当事人的意思自治、维护交易安全，不致因其违反法律的强制性规定而无效，使为债权设立担保的目的不至于落空。
参考文献：
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