以房抵债业务的增值税筹划政策依据及要点
房开企业以房抵债收入确认问题
房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务清算土地增值税如何确认收入？
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
会计经验：企业以不动产抵债的涉税问题分析
企业以不动产抵债的涉税问题分析企业以不动产抵债的涉税问题分析方案一：直接以不动产抵债抵债协议规定，债务人直接以不动产抵债。
双方约定，债务人以8亿元不动产抵偿其8亿债务。
方案二：将不动产变成股权抵债首先，债务人以现金50万元出资注册设立全资子公司甲;其次，将上述抵债资产8亿元通过增资入股方式注入甲公司;最后，债务人与债权人签订协议，将持有甲公司100%股权转让给债权人，完成抵债事宜。
以上两种抵债方式，各自涉及哪些税务问题?哪种抵债方式更划算?方案一涉税问题分析一、债务人涉税分析1.营业税债务人以不动产抵偿债务，对于债务人而言，偿还了债务，取得了经济利益。
债务人属于有偿转让不动产行为，应缴纳营业税。
债务人以外购的房屋进行抵偿，按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定，可以全部收入减去房屋的购置价后的余额为营业额计缴营业税。
由于商铺是债务人发包自建的，不能适用差额缴纳营业税的规定，应全额计缴营业税。
房屋应缴纳营业税=(20000-16000)x5%=200(万元)。
商铺应缴纳营业税=60000x5%=3000(万元)。
缴纳附加税费(城建税7%，教育费附加3%，地方教育附加2%)=(200+3000)x(7%+3%+2%)=384(万元)。
债务人合计缴纳营业税及其附加税费3584万元。
2.印花税《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)规定，财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
印花税税目税率表规定，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。
该抵债协议涉及不动产所有权转移，应按产权转移书据贴花：80000x0.05%=40(万元)。
3.土地增值税债务人以不动产抵偿债务，为有偿转让不动产行为，债务人应缴纳土地增值税。
新建房指建成后未使用的房产。
以物抵债：计税价格偏低要有正当理由[纳税筹划实务精品文档]
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以物抵债：计税价格偏低要有正当理由[纳税筹划实务精品文档] 案例某铝业公司拥有一块土地的使用权，因长期拖欠A公司600万元货款，被A公司起诉至法院后查封。
现经法院审理判决，让公司以该块土地使用权抵偿A公司货款600万元。
事后，铝业公司在申报土地增值税时，税务机关工作人员认为该公司申报的土地转让收入偏低，依法应按照房地产评估机构评估的价格800万元确认转让收入，计算征收土地增值税。
疑问：税法是否有相关规定?如有，纳税人应如何申辩?分析根据《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的应按照房地产评估价格计算征收土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条中规定，条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
《河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知》(豫地税函〔2010〕202号)规定，关于计税价格明显偏低的问题。
《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发〔2010〕28号)第三条第二款第6小项中：申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税，该处的明显偏低指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算;无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。
因此，该铝业公司以物抵债价值600万元，其实质是转让土地使用权的实际成交价格，明显低于房地产评估机构评估的价格800万元，如果无正当理由的话，税务机关有权按照房地产评估机构评估的价格800万元确认转让收入，计算征收土地增值税。
纳税人申辩须有价格偏低的正当理由。
正当理由在国家层面法律法规没有明文列举，但部分省市地税机关有明文列举可供参照。
以土地、不动产抵债纳税分析
以土地、不动产抵债纳税分析债务人以自有的土地及地上建筑物（商业土地、会所、酒店，账面价值约11800万元）抵偿债权人9000万元的债权，有两种资产剥离方案可以选择，方案一：债务人直接与债权人签订《债务重组协议》，以土地及建筑物抵账给债权人；方案二：债务人先将拟交易的土地及建筑物以账面价值出资设立全资子公司，再将新的全资子公司的股权（11800万元）以9000万元的价格抵偿给债权人。
以下从税收的角度对上述两种抵债方案的进行比较。
以下关于各税种的税金计算只是估算，其结果与真正实施时和缴纳金额会有差异，以下计算过程的目的是从税收筹划的角度对不同方案的优劣进行评估、比较。
（一）方案一涉及税种一、土地增值税政策依据：1、国务院令[1993]第138号——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2、财法字[1995]第6号——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
3、国税发[2006]187号——《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
结论：以土地、不动产进行进行抵债，应对商业地块、会所、酒店作为一个项目进行土地增值税清算，尽管交易过程中抵债金额低于相关资产的账面价值（无增值额），但由于上述国税发[2006]187号文件中相关规定的存在，清算过程中有可能税务局方面会参照市场价格计算增值额，要求缴纳土地增值税。
商业银行抵债资产税收处理及纳税筹划(志新)
商业银行抵债资产税收处理及纳税筹划安志新长期以来，各大商业银行在信贷资产清收过程中，由于债务人或担保人无力用货币资金清偿贷款，为最大限度的减少信贷资产损失，被迫接受了大量的抵债资产。
抵债资产因形式多样，流转环节繁杂，涉及税种较多，涉税金额较大，其税收处理一直都十分复杂。
按照现行税收法规，抵债资产在抵入、持有和处置环节涉及营业税、企业所得税、契税、房产税、印花税、增值税、土地增值税、土地使用税、车船使用税、城市维护建设税以及教育费附加等多项税费，部分税费甚至在各个环节均可能涉及，如营业税、印花税等，同时还需要缴纳评估费、律师费、过户费等其他费用。
因此，近年来有人大代表提出适当免征抵债资产各环节涉及的相关税费，以进一步减少商业银行损失，促进商业银行加快处置不良资产，提高其竞争力。
与此同时，国家有关部门也正在积极研究抵债资产的有关涉税问题，准备出台相关的政策加以明确。
可见，仔细分析抵债资产的涉税处理问题，探讨抵债资产的纳税筹划方法，无论对于商业银行依法合规纳税，还是对有关部门研究制定合理的税收政策均具有借鉴意义。
一、抵债资产的定义和特点根据《财政部关于印发< 银行抵债资产管理办法>的通知（》财金[2005）53 号）规定，抵债资产是指银行依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利。
从本质上说，抵债资产不是普通企业会计上具有自身特有属性而独立列示的一类资产，而是对银行受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利的统称。
因此，作为商业银行的一种特殊资产，抵债资产具有以下特点：（一）银行被动获得的一项资产抵债资产的获取大体可分为银行与债务人、担保人或第三人协议抵债和经人民法院或仲裁机构依法裁决抵债，但无论是协议抵债还是裁决抵债都是在债务人、担保人无力以货币资金偿还债务的前提下银行被动实施的资产保全行为。
就银行本身来说，只要有一线希望它也宁愿获取货币资金，而不愿接受抵债资产，毕竟接受抵债资产的成本和风险远远高于直接收回货币资金。
以物抵债税费的法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，债务纠纷案件日益增多。
在解决债务纠纷的过程中，以物抵债成为了一种常见的解决方式。
以物抵债是指债务人将自己的财产转让给债权人，以清偿债务的一种方式。
然而，在以物抵债的过程中，税费问题成为了一个难点。
本文将从法律法规的角度，探讨以物抵债税费的法律规定。
二、以物抵债税费概述1. 税费概念税费是指国家依法向纳税人征收的税款和费用。
在以物抵债的过程中，税费主要包括增值税、企业所得税、个人所得税、契税、土地增值税等。
2. 以物抵债税费的特点（1）税费的种类繁多：以物抵债涉及多种财产，如动产、不动产等，因此税费种类繁多。
（2）税费的征收主体多样：税费征收主体包括税务机关、海关等。
（3）税费的征收标准复杂：税费的征收标准受多种因素影响，如税率、计税依据等。
三、以物抵债税费的法律规定1. 增值税（1）增值税概述：增值税是对商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额征收的一种流转税。
（2）以物抵债增值税的规定：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第三十二条规定，以物抵债的，应当按照转让财产的公允价值确定销售额。
2. 企业所得税（1）企业所得税概述：企业所得税是对企业所得额征收的一种税。
（2）以物抵债企业所得税的规定：根据《中华人民共和国企业所得税法》第三十六条规定，以物抵债的，应当按照转让财产的公允价值确定所得额。
3. 个人所得税（1）个人所得税概述：个人所得税是对个人所得额征收的一种税。
（2）以物抵债个人所得税的规定：根据《中华人民共和国个人所得税法》第四条规定，以物抵债的，应当按照转让财产的公允价值确定所得额。
4. 契税（1）契税概述：契税是在不动产转让过程中，对买受人征收的一种税。
（2）以物抵债契税的规定：根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，以物抵债的，应当按照转让财产的公允价值确定契税的计税依据。
5. 土地增值税（1）土地增值税概述：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额征收的一种税。
不动产增值税抵扣的有关规定
不动产增值税抵扣的有关规定导言不动产增值税抵扣是指在一定标准上，购买不动产并进行改造、修缮或拆除时，可以将支付的增值税进行抵扣，从而减轻纳税人的税负。
这一政策的出台，旨在鼓励投资者购买不动产并进行实质性改造，促进经济的发展与房地产市场的健康发展。
本文将对不动产增值税抵扣的有关规定进行详细介绍。
一、不动产增值税抵扣的适用范围不动产增值税抵扣适用于购买不动产、进行新增建设和改造拆除等活动的纳税人。
其中，购买不动产包括购买新建不动产、二次交易购买二手不动产以及其他形式购买不动产，新增建设是指对已有不动产进行扩建或新建，改造拆除是指对已有不动产进行改造或拆除，并以此为基础进行增值税抵扣。
二、不动产增值税抵扣的条件纳税人申请不动产增值税抵扣应符合以下条件：1. 纳税人须持有合法的增值税专用发票。
在购买不动产或进行改造拆除时，纳税人应向卖方索取合法的增值税专用发票。
只有持有合法的增值税专用发票，纳税人才能申请抵扣增值税。
2. 不动产抵扣规定的时间限制。
一般来说，购买不动产或进行改造拆除的时间与抵扣增值税的时间是相对应的。
纳税人应在购买不动产或进行改造拆除的期间内，向税务机关提出不动产增值税抵扣的申请。
3. 不动产的用途符合规定要求。
纳税人所购买的不动产必须符合国家规定的用途要求，即符合相关法律法规对不动产用途的规定。
例如，不能购买用于个人住宅的不动产申请抵扣增值税等。
三、不动产增值税抵扣的税率和计算方法不动产增值税抵扣的税率为17%，纳税人可根据合法的增值税专用发票，按照抵扣标准和计算公式进行对应抵扣。
具体计算方法如下：抵扣金额 = 不动产购买或改造拆除的项目的增值税× 抵扣完成比例其中，增值税指纳税人支付的增值税金额，抵扣完成比例指项目已经完成的部分占总项目计划完成的比例。
四、其他相关注意事项1. 抵扣金额的限制。
纳税人对同一不动产抵扣的增值税金额不能超过该不动产的销售额。
但对于单个项目的不动产购买和改造拆除，纳税人在同一依法纳税周期内可以多次申请抵扣。
以房抵工程款的税务处理分析
以房抵工程款的税务处理分析“工抵房”业务的财税处理实务中，房地产企业经常采取以在建或者完工的房产抵顶应付未付的工程款的方式，来缓解资金压力及提高房产销售进度。
那么，“工抵房”在会计和税收上如何正确处理呢?一、剖析业务的实质“工抵房”顾名思义，就是以自行开发的开发产品(未完工或者已完工房产)抵顶应支付未支付的工程款。
(一)抵债行为成立要件《全国法院民商事审判工作会议纪要》(下称《九民纪要》)明确，在认定以物抵债协议的性质和效力时，要根据订立协议时履行期限是否已经届满予以区别对待。
《九民纪要》44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。
经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
因此，抵债行为成立应同时符合三个条件：一是债务到期，二是抵债资产交付，三是债务消灭。
资产让与担保不属于以物抵债，仅仅是对未到期债务的一种保证方式。
(二)抵债物权变更要件《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二百一十四条【不动产物权变动的生效时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
因此，抵债资产物权的变更，并不一定随抵债行为的发生而发生，而应当以是否依法登记为前提。
(三)抵债行为实质判定房地产开发企业与施工企业之间，约定抵顶房产的价款以及抵顶的工程款金额，并共同签订《抵顶协议(合同)》。
其业务实质是通过协商折价抵偿实现其对建设工程项目工程款的优先受偿权。
房地产开发企业抵顶出去的开发产品，应当做销售处理;抵顶的建筑安装工程服务，应当做购进处理。
施工企业抵顶的应收未收工程款，应按照收到安装服务款项处理。
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刘浩莉，马丽亚
可见，国家对老项目的税率参照不动产销售原营业税率(5%)设定，远高于小规模纳税人，并且其税 额还是计征城市维护建设税、城市教育费附加、地方教育附加费的依据，具有税收及其负担的延伸性。 所以，成为以房抵债单位领导关注和会计核算的重点，也是企业纳税筹划的关键所在。
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Received: Oct. 15 , 2017; accepted: Oct. 31 , 2017; published: Nov. 6 , 2017
Abstract
In view of the objective reality that housing mortgage loans often occur in business transactions, this article combines the state “Business Tax Reform VAT” related to real estate sales and disposal of fixed assets and other relevant policies and regulations, elaborates the legal basis that the real estate debt service should pay the related taxes, and points out the importance of VAT tax planning and analysis. Then it analyzes and introduces the policy basis for carrying out VAT planning. This paper focuses on the key links, contents and technical methods of the value-added tax planning of real estate debt paying business, in order to make fine accounting for enterprise accounting personnel and skillfully plan value-added tax business with house debts.
Frontiers of International Accounting 国际会计前沿, 2017, 6(4), 25-29 Published Online December 2017 in Hans. /journal/fia https:///10.12677/fia.2017.64006
212 × 5%= 201.9 × 5%= 10.1万 (万元) 1 + 5%
② 应纳附加税费 = 10.1 × (1 + 5% + 3% + 2%) = 1.01 (万元) ③ 财产转让合同印花税额 = 212 × 0.5‰ = 0.11 (万元) ④ 土地增值额 = 201.9 − 117.31 × (1 + 5% × 17) − (1.01 + 0.11) = 7.62 万元，适用税率 30% 应纳土地增值税额 = 7.62 × 30% = 2.29 (万元) MS 公司帝宅房产共应纳税额 = 10.1 + 1.01 + 0.11 + 2.29 = 13.51 (万元) (2) 供应商应纳契税额 = 212 × 3% = 6.36 (万元) 【方案二】经双方深度沟通和反复磋商，供应商同意为 MS 公司“免责”62 万元。这样，房产实际 抵债价格为 150 万元，双方纳税结果如下： (1) MS 公司应纳税 ① 应纳增值税额 =
The Main Points of VAT Policy Basis and the Taxplanning to Use House Repayin Nhomakorabea Debt
Haoli Liu, Liya Ma
Accounting Institute, Heilongjiang Bayi Agricultural University, Daqing Heilongjiang
3. 以房抵债业务的增值税筹划要点
3.1. 积极谋求纳税筹划空间和机会
一些单位忽略预先开展增值税纳税筹划工作， 往往急于办理房产过户， 丧失了增值税纳税筹划机会。 如某国有农场根据法院判决， 以自建小区两栋住宅共 499,590.6 元(229.17 m2 × 2180 元/m2)和 12 个车库共 1,073,160 元(268.29 m2 × 4000 元/m2)合计 1,572,750.6 元，抵偿执行权利人债权 152.82 万元。农场接到法 院《执行通知书》后，随即与债权人签订合同并办理产权过户。从而，丧失了纳税筹划机会。若该农场 提前与债权人沟通达成以房抵债意向，主动向债权人承认单方过错，完全可以避免通过司法解决途径， 即节省一笔不小的“败诉费”，还给纳税筹划争取了充足时间。
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1. 引言
现实经济生活中，企业债权债务关系的会计处理关键也是最棘手的问题，就是“以资抵债”业务中 的税收问题。凡以不动产抵债业务，一定是企业的高额负债。随着近些年中国房地产经济萧条，大量过 剩存量房或增量成为企事业单位用于抵债的“热门货”。债务人用自有产权的房屋和建筑物(连同土地) 抵偿其所欠债务，称之为“以房抵债”。在以房抵债业务核算和账务处理过程中，企业最关注的就是债 务清偿之外的纳税负担。 其中， 房地产交易中产生纳税义务最早、 税额最高或税负最重的就是增值税[1]。 为此，增值税是以房抵债企业最为关注的纳税筹划重点目标税种。
Keywords
Bonded with House Business, Value Added Tax, Tax Planning
以房抵债业务的增值税筹划政策依据及要点
刘浩莉，马丽亚
黑龙江八一农垦大学会计学院，黑龙江 大庆
收稿日期：2017年10月15日；录用日期：2017年10月31日；发布日期：2017年11月6日
DOI: 10.12677/fia.2017.64006 27 国际会计前沿
刘浩莉，马丽亚
计算可知， MS 公司采用协商低价抵债手段， 方案二的纳税总额比方案一节约 5.58 万元(13.51 − 7.93)， 节税率为 41.3%；债权人供应商也少纳契税 1.86 万元(6.36 − 4.5)，节税率达到 29.25%，可谓双方共赢。 但在实践中，债务人不能忽略另外一个重要税种——财产转让所得税。虽然国家税务总局 2010 年第 19 号公告规定企业取得财产(包括各类资产、股权、债权等)转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入和无法 偿付的应付款收入等，应计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。但是，并未明确规定取消财产转让 所得额计算办法，即以财产转让总收入扣除财产净值与相关税金后的余额。这样，按 MS 公司方案一应计 企业所得税 44.25 万元 ( 201.9 − 21.5 − 1.01 − 0.11 − 2.29 ) × 25% ，而方应计企业所得税为 45.64 万元
(142.86 − 21.5 − 0.71 − 0.08 + 62 ) × 25% 。显然，方案二比方案一多纳税 1.39 万元。
2. 不动产抵债视同销售纳税的法规政策规定
2.1. 不动产抵债应纳税种的相关法规政策规定
依照现行增值税法律制度规定， 不动产抵债企业用自建或取得的房屋和建筑物(含附属设施)等不动产 抵债，应视同销售并区分“老项目”或“新项目”，分别按照简易计税办法依照 5%征收率或一般计税办 法下的适用税率，计算缴纳增值税；根据相关实体法规定，视同销售的不动产抵债业务，在办理房屋所 有权和土地使用权“过户”环节，应根据合同所在金额，按照 0.5‰税率缴纳“产权转移”书据印花税； 按照土地增值额或房产评估价值依四级超率累进税率，计算缴纳土地增值税；并应将实际取得收入计入 转让当年的收入总额，汇总计算应纳税所得额缴纳企业所得税。企业以不动产抵债涉税业务中，最重要 的是增值税[2]。因其占全部税负比率最高，纳税压力最大，所以成为企业领导关注和纳税筹划的重点。
150 × 5% = 142.86 × 5% = 7.14万 (万元) 1 + 5% ② 应纳附加税费 = 7.14 × (1 + 5% + 3% + 2%) = 0.71(万元)
③ 财产转让合同印花税额 = 150 × 0.5‰ = 0.08 (万元)
④ 土地增值额 = 142.86 − 107.31 × (1 + 5% × 16) − (0.71 + 0.075) < 0，不纳土地增值税。 MS 合计应纳税总额 = 7.14 + 0.71 + 0.08 = 7.93 万元 (2) 供应商应纳契税额 = 150 × 3% = 4.5(万元)
刘浩莉，马丽亚
的重要性；继而分析介绍了开展增值税筹划的政策依据，重点探讨了房地产抵债业务增值税筹划的关键 环节、内容及技术方法，以期能为企业财会人员精细核算与巧妙筹划以房抵债的增值税业务。
关键词
以房抵债业务，增值税，纳税筹划
Copyright © 2017 by authors and Hans Publishers Inc. This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY). /licenses/by/4.0/
3.2. 寻求低价抵债策略
当企业确定以房抵债，可从保护自身商誉角度出发，主动与债权人友好磋商，尽力请求对方看在以 往长期合作的情份上，主动放弃一部分债权。这样，可以使抵债房产的书面合同价格适度降低。尽管这 样做的结果是债务人将额外承担对方放弃债权部分的企业所得税，但总体看还是对双方都有利的。兹举 例说明如下： 某县 MS 公司欠材料供应商货款 212 万元， 2016 年末， 供应商要求 MS 公司以其 2000 年建在公司外 的职工宿舍楼(账面原值 107.31 万元，账面净值 21.5 万元)抵偿。 【方案一】MS 公司同意以房抵债，依照现行有关税收政策规定，计算如下： (1) MS 公司应纳税： ① 应纳增值税额 =