怎样计算预缴土地增值税

预缴土地增值税实例

誉龙房地产开发公司2020年1月预售住宅与非住宅项目共计取得收入8720万元，其中预售住宅取得的收入为5450万元，该住宅项目容积率均大于1，预售非住宅项目取得的收入为3 270万元。

那么，誉龙房地产开发公司土地增值税与增值税，如何预缴？

政策依据

（一）增值税税依据

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）相关规定：

第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

（二）土地增值税计税依据

而根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年70号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。1、简易计税项目

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+5%）×3%=预收款÷（1+5%）×1.02。

2、一般计税项目

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+9%）×3%=预收款÷（1+9%）×1.06。

风险解析

1、应预交的增值税税款＝8720/(1+9%)×3%＝240万元，即8000×3%＝240万元

土地增值税预征的计征依据＝不含增值税收入＝8000万元（假设含税为8000*1.09=8720万元）

2、应预缴的土地增值税＝（预收款－应预缴增值税税款）*预征率＝（8720－240）×2%＝1 69.6万元，即8480×2%＝169.6万元。

通过以上对土地增值税和增值税预缴的计算，我们发现土地增值税的计税依据金额为8480万元，而增值税的计税依据为8000万元，这个中间有480万元的差，主要为由于计算口径的差异。

然而，在现实工作中，很多财务人员在预缴土地增值税时，并不是按8480万元作为计税依据，反而是按8000万元作为计税依据，这样一来，反而造成土地增值税少预缴的现象，从而引起涉税风险。