怎样计算预缴土地增值税
《房地产企业土地增值税的计算方法》
精心整理《房地产企业土地增值税的计算方法》一、土地增值税实行四级超率累进税率(一)增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%(二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%(三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%(四)增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%二、计算土地增值税税额，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过200%的：土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%★公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
三、扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）房地产开发成本房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
1、土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2、前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3、建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
4、基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5、公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
土地增值税的计算公式及9个实例
土地增值税的计算公式及9个实例计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。
已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。
第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元×10,000平方米＝1,500万元3、计算加计扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元第三步，确定增值率增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50＝470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。
土地增值税的计算方法
土地增值税的计算方法分享| 2013—06-03 09:57 匿名|浏览 94681 次2013—06-03 09:58提问者采纳计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：(1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30％。
40%。
50%。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60%.上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数.纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:(一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%×40%－扣除项目金额×5％（三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15％（四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%,15%，35%为速算扣除系数。
房地产企业土地增值税怎么计算？2013-10—11 17:29房地产企业土地增值税如何清算,一般情况如下：房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的(一般的预征率在2%—4%,具体每个地方不一样的)：1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）2、计算收入3、收入－扣除项目金额=增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额基本步骤如下:计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率1、公式中的“增值额"为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
土地增值税怎么计算？怎么分摊？怎么预征清缴？
土地增值税怎么计算？怎么分摊？怎么预征清缴？引言这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税。
土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。
那么下面写的，是给大家一个参考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。
1计算逻辑与公式土地增值税计算的大逻辑是：用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。
土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。
具体计算公式如下：增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数适用税率如下：举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：增值额=10亿-6亿=4亿；增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿2扣除项目金额包括哪些？（1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税；（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。
）（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。
土地增值税清算思路和模式
土地增值税怎么计算土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。
1计算逻辑与公式土地增值税计算的大逻辑是：用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。
土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。
具体计算公式如下：增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数2扣除项目金额包括哪些？（1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税；（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。
）（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。
看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10%（4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加（5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1这样就把销项税扣除了。
土地增值税的计算方法
土地增值税的计算方法一、基本计算方法（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
增值额＝销售收入―扣除项目金额（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
1、一般销售收入：（1）一般销售收入的概念：《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
2、非直接销售收入及自用：国税发[2006]187号。
（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。
（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。
（四）扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目1、土地成本：（1）《细则》第七条：取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。
（2）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：①房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
土增税税率及计算方法
土增税税率及计算方法土地增值税是指在土地使用权转让、出让或者征收时，按照土地增值额征收的税。
土地增值税税率及计算方法对于房地产开发商和土地使用者来说是一个重要的财务成本，因此需要对土增税税率及计算方法有一个清晰的了解。
本文将对土增税税率及计算方法进行详细介绍。
首先，我们来看土增税税率。
根据国家相关规定，土地增值税税率为30%。
具体计算方法如下，土地增值税额=土地增值额×30%。
其中，土地增值额=土地最终转让价格-土地初始购买价格-土地增值税应纳税额。
这里需要注意的是，土地增值税应纳税额是指土地最终转让价格减去土地初始购买价格后的差额，即实际的土地增值额。
其次，我们来看土增税的计算方法。
土地增值税的计算方法主要包括两种，一种是简易计税方法，另一种是一般计税方法。
简易计税方法是指按照土地最终转让价格的70%计算土地增值额，然后再按照土地增值额的30%计算土地增值税额。
而一般计税方法是指按照土地最终转让价格减去土地初始购买价格后的差额，即实际的土地增值额，再按照土地增值额的30%计算土地增值税额。
两种计算方法都需要根据实际情况进行选择，以确保税款的准确性。
除了税率和计算方法外，还需要注意土增税的纳税期限。
根据国家相关规定，土地增值税应当在土地使用权转让、出让或者征收之日起15日内缴纳。
纳税人应当在税款发生之日起30日内到税务机关办理纳税申报手续，并缴纳土地增值税款。
逾期不缴纳的，按照规定加收滞纳金。
总的来说，土地增值税税率为30%，计算方法包括简易计税方法和一般计税方法，纳税期限为税款发生之日起15日内缴纳。
希望本文对土增税税率及计算方法有所帮助，同时也提醒纳税人要按照国家相关规定及时缴纳土地增值税，避免因逾期缴纳而产生滞纳金。
公告2016 70号营改增后土地增值税预交税金计算依据
国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号2016-11-10为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则、《总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
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预缴土地增值税实例
誉龙房地产开发公司2020年1月预售住宅与非住宅项目共计取得收入8720万元，其中预售住宅取得的收入为5450万元，该住宅项目容积率均大于1，预售非住宅项目取得的收入为3 270万元。
那么，誉龙房地产开发公司土地增值税与增值税，如何预缴？
政策依据
（一）增值税税依据
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）相关规定：
第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
（二）土地增值税计税依据
而根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年70号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
1、简易计税项目
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+5%）×3%=预收款÷（1+5%）×1.02。
2、一般计税项目
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+9%）×3%=预收款÷（1+9%）×1.06。
风险解析
1、应预交的增值税税款＝8720/(1+9%)×3%＝240万元，即8000×3%＝240万元
土地增值税预征的计征依据＝不含增值税收入＝8000万元（假设含税为8000*1.09=8720万元）
2、应预缴的土地增值税＝（预收款－应预缴增值税税款）*预征率＝（8720－240）×2%＝1 69.6万元，即8480×2%＝169.6万元。
通过以上对土地增值税和增值税预缴的计算，我们发现土地增值税的计税依据金额为8480万元，而增值税的计税依据为8000万元，这个中间有480万元的差，主要为由于计算口径的差异。
然而，在现实工作中，很多财务人员在预缴土地增值税时，并不是按8480万元作为计税依据，反而是按8000万元作为计税依据，这样一来，反而造成土地增值税少预缴的现象，从而引起涉税风险。