商业房地产估价
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产的估价方法
房地产的估价方法房地产的估价方法通常有多种，下面将介绍一些常见的估价方法。
1. 直接比较法：直接比较法是最常用的估价方法之一。
它通过比较某个房地产物件与其他类似物件的价格来估算其价值。
这需要对市场上类似房地产的价格进行调研，并考虑到衡量价值的因素，比如房地产的面积、位置、建筑结构、装修水平等。
通过比较价格和因素，就可以得出房地产的估价。
2. 收益法：收益法是应用于商业物业的一种估价方法。
它通过评估物业所能产生的未来收入来估计其价值。
这种方法通常适用于投资房地产，比如出租房屋或商业房产。
评估者需要考虑租金、租约期限、租赁利率等因素，并根据这些因素计算出未来产生的现金流，从而确定房地产的价值。
3. 成本法：成本法是一种基于物业重建或替代成本的估价方法。
按照这种方法，估价者需要确定重建或替代一个房地产物件所需的成本。
这些成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、装修和设备成本等。
然后通过调整这些成本来考虑物业的磨损、损坏和折旧等因素。
最终，估价者将计算出物业的重建或替代成本，并以此来确定房地产的估价。
4. 市场回报法：市场回报法是一种基于市场上其他类似物件的投资回报率来估价的方法。
它要求估价者收集并分析市场上的投资数据，比如房地产物件的租金收入和售价。
然后通过计算投资回报率，并与其他类似物件的回报率进行比较，来确定房地产物件的价值。
以上仅仅是房地产估价方法的一些常见例子，实际上，估价的方法还有许多其他的变种和衍生方法，不同的估价目的和情境可能会需要不同的方法来进行估价。
此外，估价过程中还需要考虑一些因素的调整，比如市场趋势、地区性差异、经济环境等。
对于精确估价，需要综合运用多种方法进行评估，以确定最为合理的房地产估价。
商铺成本法评估案例
商铺成本法评估案例商铺评估案例背景：根据房地产估价规范的要求：在资产评估中应使用成本法。
商铺评估一般采用收益法和成本法进行评估，其中收益法是指对已出租的固定资产或无形资产进行评估。
因商铺的产权属多方产权共有，且评估价值中有部分收益归谁所有，故需根据《房地产估价规范》或《评估技术规范》对商铺价值进行评估。
本次评估对象是位于上海市浦东新区祝桥镇祝桥路与祝桥中路交会处的祝桥路（黄浦江）商铺的出租用途（房地产销售）收入进行评估。
出租用途收益法的应用条件如下：商铺使用期内没有到期及收益期终结转的可能性或收益率存在不确定性，因此无法采用收益法确定其价值。
本案例中商业物业的评估使用期为5年（从房屋交付使用到最终实现之日止）。
该商铺租赁性质为自营（租赁用途为自营）并且租赁期满后不再续签租赁合同。
1、该评估对象为在商业物业中租赁期限较长的商业用房，因此需要评估评估商业用房时，应评估出租赁期限较长的租金收入作为该评估对象使用收益法评估后对其进行价值重置的成本费用。
根据商铺产权性质，将评估对象确定为商业物业，租金收入可作为该评估对象使用收益法确定其价值的依据。
该租金收入应以市场的平均价格为基础计算。
如果有较高的市场平均价格则应考虑各种附加费用。
此外，考虑到商铺的出租用途一般不属于自用，所以评估时并未考虑此类收入为自营收入或经营业务收入，而是将其作为营业毛利以收益法估价标准计算。
如上述结果没有出现问题，则本评估对象是属于自营出租用途，故根据《房地产估价规范》的要求：收益法需扣除其固定成本和折旧（成本）、合理费用以及税费等，计算结果如下：销售服务费万元×收益率+市场租金万元×营业税万元×折旧率=(销售服务费-营业税)*市场租金万元×营业税=0.093万元最终价值确认：如图1所示。
本案例中商铺实际租金为6000元/月*50%计租期-5年*12个月=6430元/月。
如图2所示。
2、本案例中商铺租赁期与房屋建造日期相同。
房地产估价师考试难度怎么样
房地产估价师考试难度怎么样2023房地产估价师考试难度怎么样房地产估价师考试科目设置四个科目，分别是《房地产制度去规政策》《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务》《土地估价基础与实务》。
难度分为两个方面：第一就是客观因素，房地产估价师而考试的考试难度逐年增加，考生同时也要与时俱进，根据每年的考试方向改变自己的复习方法。
房地产估价师作为含金量比较高的证书有难度是肯定的，但是它并非不可攻克。
第二个因素就是主观了，往往主观因素才是挡在你与房地产估价师证书之间的道大山。
只要认真备考，按计划复习，还是很容易通过的。
房地产估价案例与分析备考方法及答题技巧从以上分析不难看出，《房地产估价案例与分析》是其他系列教材特别是《房地产估价理论与方法》中基本知识、基本理论的综合应用。
在应试复习时应着重注意以下几点：第一，彻底地弄懂四大估价方法及基准地价修正法是学好本门课的前提。
因为无论是何种题型，均是从不同的侧面考查考生对估价方法的理解程度、比较选择和应用技能，所以，通过具体的案例分析反复地研究各种估价方法应是复习的重中之重。
第二，从以往的考题看，商业房地产和居住房地产估价是考试的主要内容，另外加强了《规范》内容，系统学习《规范》势在必行。
所以复习时应通过具体的案例不同估价目的，重点分析各类房地产估价的特点，勿要眉毛胡子一把抓。
第三，房地产估价实质上是估价人员正确的认识房地产客观存在的价值并将其科学地表达出来。
影响房地产价值的因素非常复杂，所以，弄清影响不同用途房地产价值的主要因素是十分必要的，这在一定程度上也就决定了某些需要收集的估价资料。
第四，案例分析考题千变万化，很难猜题，所以，复习时应边学习边总结，举一反三、融会贯通。
围绕案例分析，应学会什么情况选用何种估价方法，针对选择的估价方法应收集哪些主要资料，正确处理估价方法具体运用中各个环节的关键问题。
第五，精读大量的较规范的案例，并在自己的工作估价实践中及时总结经验，提高估价报告的写作能力。
商用房地产估价报告范文
商用房地产估价报告范文英文回答：Commercial Real Estate Valuation Report.Introduction:This valuation report aims to provide an assessment of the market value of a commercial property. The property in question is located in a prime business district and is currently being used as office space. The report will analyze various factors such as location, size, condition, and market demand to determine an accurate valuation.Property Details:The commercial property is situated in a highly sought-after area with excellent transportation links andamenities nearby. It has a total area of 10,000 square feet, with well-designed office spaces, meeting rooms, and areception area. The building is well-maintained and has modern facilities, including high-speed internet, air conditioning, and ample parking spaces.Market Analysis:The commercial real estate market in this area is experiencing high demand due to its strategic location and the presence of major corporations. The vacancy rate is low, indicating a strong market demand for office spaces. This factor contributes positively to the property's valuation.Comparable Sales Approach:To determine the market value of the property, a comparative sales approach will be used. This approach involves analyzing recent sales of similar commercial properties in the area. By comparing factors such as location, size, condition, and amenities, we can estimate the property's value.Based on recent sales data, properties with similarcharacteristics have been selling at an average price per square foot of $500. Considering the property's size of10,000 square feet, the estimated market value would be $5,000,000.Income Approach:Another method used to assess the property's value isthe income approach. This approach considers the potential income generated by the property. By analyzing rental rates in the area and the property's occupancy rate, we can estimate the property's value based on its income potential.The average rental rate in the area for similar office spaces is $50 per square foot. Assuming a conservative occupancy rate of 80%, the estimated annual income would be $400,000. Applying a capitalization rate of 8%, theproperty's value based on income would be $5,000,000.Conclusion:After considering both the comparable sales approachand the income approach, it is evident that the estimated market value of the commercial property is $5,000,000. This valuation takes into account the property's location, size, condition, market demand, and income potential.中文回答：商用房地产估价报告。
新形势下房地产估价业务的拓展和趋势
新形势下房地产估价业务的拓展和趋势近年来，随着我国房地产市场的日益发展，房地产估价业务也迎来了新的发展机遇和挑战。
在新的形势下，房地产估价业务需要进行拓展，同时也要关注行业的趋势和发展方向。
1. 融合大数据和人工智能技术：随着大数据和人工智能技术的迅猛发展，将其应用于房地产估价业务中，可以大大提高估价的准确性和效率。
利用大数据分析市场信息、交易数据等指标，以及人工智能算法进行房屋估价，可以更客观地评估房屋的价值。
2. 拓宽估价范围：除了传统的住宅、商业、办公等房地产类型的估价，在新形势下，可以拓展到其他领域，如工业地产、农业用地估价等，满足不同行业的需求。
3. 提供综合性评估服务：房地产估价不仅仅是对房屋价值的评估，还包括对土地价值、产权评估、市场前景等多个方面的综合评估。
房地产估价机构可以提供更全面的服务，满足客户的多样化需求。
4. 加强与金融机构的合作：房地产估价与金融机构密切相关，可以与金融机构合作，为其提供风险评估、抵押物估价等服务。
通过与金融机构的合作，房地产估价机构可以扩大市场份额，并获得更多的业务机会。
1. 目标市场的多元化：随着房地产市场的发展，目标市场也变得更加多元化。
除了传统的房地产买卖双方，还包括政府、金融机构、企事业单位等。
房地产估价机构需要针对不同的目标市场提供相应的服务，拓宽业务范围。
2. 数据化运营：房地产估价业务需要借助大数据技术进行数据分析和挖掘，以提高估价的准确性和可靠性。
将数据化运营应用于业务流程中，可以提高效率，降低成本。
3. 国际化发展：随着我国房地产市场的影响力不断提升，房地产估价业务也有机会扩展到国际市场。
可以通过与国内外房地产估价机构合作，提供跨国跨区域的估价服务。
4. 风险评估的重要性：在房地产市场波动较大的情况下，风险评估越发重要。
房地产估价机构需要通过综合评估，提前识别潜在风险，为客户提供风险预警和风险管理服务。
新形势下，房地产估价业务需要进行拓展和创新，以适应市场需求的变化。
商业裙楼一平米造价指标
商业裙楼一平米造价指标商业办公楼一平米造价指标是评估商业地产建设成本的重要指标之一。
随着城市化进程的加快和商业地产市场的不断发展，商业办公楼的造价也受到越来越多的关注。
一平米的造价涉及到很多方面的因素，包括土地成本、建筑设计、材料选用、施工工艺等。
本文将从不同角度探讨商业办公楼一平米造价指标的影响因素。
土地成本是影响商业办公楼一平米造价的重要因素之一。
城市中心地段的土地价格往往较高，而且商业办公楼通常需要较大的土地面积，因此土地成本会直接影响到建筑物的造价。
除了土地价格外，土地的规划和利用也会对造价产生影响，例如土地的规划用途、土地的开发程度等都会影响到商业办公楼的建设成本。
建筑设计是影响商业办公楼一平米造价的另一个关键因素。
优秀的建筑设计不仅可以提升建筑物的使用价值，还可以降低建设和运营成本。
而且，建筑设计还涉及到建筑结构、外立面、空间布局等方面，这些都会影响到建筑的造价。
因此，在商业办公楼的建设过程中，合理的建筑设计是至关重要的。
材料选用也是影响商业办公楼一平米造价的重要因素之一。
不同的材料价格差异较大，而且材料的质量和性能也会直接影响到建筑物的使用寿命和维护成本。
因此，在选择材料时，需要综合考虑材料的价格、质量、性能等因素，以确保建筑物的质量和经济效益。
施工工艺也会对商业办公楼一平米造价产生影响。
优秀的施工工艺可以提高施工效率，降低施工成本，并且可以保证建筑物的质量和安全。
而且，施工过程中的管理和监督也是至关重要的，只有严格控制施工过程，才能确保建筑物的质量和造价。
商业办公楼一平米造价是一个综合性的指标，受到多方面因素的影响。
在商业地产建设过程中，需要综合考虑土地成本、建筑设计、材料选用、施工工艺等因素，以确保建筑物的质量和经济效益。
同时，政府、开发商、设计师、施工方等各方需要密切合作，共同努力，才能实现商业办公楼建设的可持续发展。
希望通过本文的探讨，可以更好地了解商业办公楼一平米造价的影响因素，为商业地产建设提供参考和借鉴。
房地产估价计算法及公式
1．2房地产的概念建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积容积率=总建筑面积建筑用地面积总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数容积率=建筑密度×建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。
房地价格=土地价格＋建筑物价格土地价格=房地价格—建筑物价格建筑物价格=房地价格—土地价格楼面地价= 土地总价总建筑面积楼面地价= 土地总价× 土地总面积 = 土地单价总建筑面积土地总面积容积率期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿补地价=改变后的地价—改变前的地价补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率）补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率）原容积率4．4建立价格可比基础建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格× 套内建筑面积建筑面积建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积建筑面积套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积套内使用面积1公顷＝10 000平方米1亩＝平方米1平方英尺＝平方米1坪＝平方米平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000平方米下的价格＝亩下的价格÷平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷平方米下的价格＝坪下的价格÷4．5交易情况修正采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格可比实例成交价格× 1 ＝可比实例正常市场价格1±S % 或者：可比实例成交价格× 100 ＝可比实例正常市场价格100±S %上式中, 1 或 100 是交易情况修正系数1±S % 100±S %采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率正常成交价格＝卖方实际得到的价格1—卖方缴纳税率正常成交价格＝买方实际付出的价格1＋买方缴纳税率4．6交易日期调整可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格× (100±T)/100＝可比实例在估价时点时的价格采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数 =可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在估价时点时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在估价时点时的价格4．7房地产状况调整房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者∶可比实例在其房地产状况下的价格× 1 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格1±R % ？可比实例在其房地产状况下的价格× 100 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格100±R可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）×（）/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格注∶上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分4．8求取比准价格百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数估价对象价格×(1±S %)×(1±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶1±S % 1±R %估价对象价格＝可比实例成交价格× 100 × 100±T × 100100±S 100 100±R百分率法下的修正、调整系数累加公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×(1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数)估价对象价格×(1±S %±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格× 1±T % 或者∶1±S %±R %估价对象价格＝可比实例成交价格× 100±T100±S±R差额法下的公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额5．2房地产价格的构成开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费计算基数＝土地取得成本＋开发成本，即：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本）计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：成本利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用）计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5．3成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润）/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率）×用途、区位等因素调整系数求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)1—销售费用、销售税费和开发利润的比率该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积= (取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息)(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧5．5建筑物的折旧建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数直线法的年折旧计算公式：Di＝D＝C—S/N＝C (1—R) /N上式中：Di——第i年的折旧额。
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❖ 2、权益状况 ❖ （1）所有权或都使用权情况 ❖ 土地所有权状况和土地使用权情况：A 土地的用途
是什么。目前做了很多的商业物业，土地的用途各 种各样，有商业的、办公的、工业的、住宅的。我 们评估的时候要看清楚，土地的法定用途到底是什 么。B 土地的来源是什么。是国有土地还是集体土 地。如果是国有土地，那么其使用期限还有多长。
❖ 5、垂直空间价值衰减性明显
❖ 商业地产的价值在垂直空间范围内表现出明 显的衰减性。一般来说，商业物业的价值以 低层为高（高层商业物业顶层有景观等因素， 比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的 衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因 为低层对于消费者而言具有最便捷的通达度， 不需要借助于垂直方面的交通工具，而向上 的楼层需要借助交通工具，通达的便捷度随 之减弱。
❖ 房屋所有权状况：房屋的所有权人是不是委托方， 如果不是委托方，那么在抵押评估时需要产权人出 具同意委托人将该物业进行抵押的股东会决议书。
❖ （2）他项权利设立情况 ❖ 他项权利的设立情况主要是影响我们评估的抵押价
值。在抵押评估时，我们要去交易中心查阅该商业 物业的抵项情况。
❖ 二、现场勘查时需要注意的事项
❖ 商业地产的实物状况、权益状况和区位状况都会影 响到其价值。
❖ 1、实物状况
❖ （1）建筑结构和建成时间
❖ 建筑结构：混合结构和钢混结构较多，钢结构的比 较少。多年评估下来，一般一些沿街的小店铺是混 合结构的居多；商场则以钢混结构居多。一般来说 配置电梯的商业地产一般都是钢混结构的。这些， 我们在房地产权证或者交易中心的登记簿信息中可 以查到。
❖ 一、商业地产特点
❖ 1、收益性
❖ 商业地产属于经营性房地产，其主要特点是 能够用以获得收益，其收益和获利方式大致 分为两类：（1）是房地产开发后直接销售、 投资转卖，这类商业地产多为小区级零星商 铺、街铺，其特点表现分散、体量小及经营 档次在中档以下，这种商业地产获利方式从 严格单方上讲属于房地产开发范畴，主要获 取开发利润；（2）是长期投资经营，有开发 商自营、业主自营、出租给他人经营等方式， 这类包含各种体量商业地产。
❖ 建成时间：建成的时间也很重要，这关系到建筑物 的可使用时间，以及维修费用的多少。
❖ （2）空间布局 ❖ 空间布局包括两个方面：
❖ A整体建筑物内部的空间布局 ❖ B 另一个就是待估商业地产内部的空间布局
❖ 另外，一些大型商业用房往往要分割出租， 其内部空间能否灵活的间隔对其收益产生较 大的影响。因此，对商业地产进行估价时空 间布局的考察很重要。
❖ 2、经营内容多，业态多样
❖ 在同一宗商业地产特别是大体量商业地产中， 往往会有不同的经营业态和内容，例如 一部 分经营商业零售，一部分经营餐饮，一部分 经营娱乐等等。不同的经营内容一般会有不 同的收益水平，因此对商业地产估价时需要 区分其不同的经营内容，根据不同经营内容 分别进行估价测算，例如采用收益时应在市 场调配分析的基础上测算不同经营内容商业 地产的收益水平，并以各种商业经营业态采 取不同的收益率。
❖ 3、出租转租多，产权分散复杂
❖ 商业地产往往是销售给个体业主或公司，业 主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营 或自营，有的承租人从业主手上整体承租后 又分割转租给第三者，造成商业地产产权分 散、复杂，因此在进行商业地产估价时要调 查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租 人权益评估还是承租人权益评估，避免有的 估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人 的身份委托评估。
❖ （3）楼层
❖ 通常状况下位于底层的商业用房价值要高于 其他楼层的商业用房。如根据一般的估价实
践，大型商业大厦二层的价格可能是底层价 格的50%-80%，三层为底层的40%-60%，然 而对于一些社区内的商铺，二层价格可都是 2层、3层和4层分别取1层的70%、60%、 50%。但是如果有自动扶梯上下，首层商业 用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩 小。这个主要是估价师现场勘查，2层、3层 和4层的交通便利程度，以及楼层差异对人流 的影响程度。
❖ （4）净高 ❖ 商业地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，
不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也 无助于房地产价值的提高。但是，还有一种情况，就是有些 商业用房超过5.5米，使用者可以隔层增加使用面积的，我 们要考虑到其收益的增加，进而会影响到商业地产的价值。 ❖ （5）面积 ❖ 根据商业业态的差异，商业经营要求的不同，商业用房所需 的经营面积会存在较大差异，如百货商店的经营面积一般需 5000平方米以上，超级市场500平方米以上，而一般的临街 店铺仅为几十平方米。因此对商业地产进行估价时应区分不 同的经营业态结构对面积的不同要求。 ❖ （6）设施设备 ❖ 主要是电梯、空调、新风等等设施设备对商业地产的影响。 ❖ （7）装修 ❖ 装修分别商业地产外立面的装修，内部公共空间的装修，这 些都会影响商业地产的建筑品质。
商业房地产估价
组员:潘宁飞 张旖
❖ 商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱 乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭 义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房 地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商 业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖 店、仓储商店等。广义的产业地产既包括零售 业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱 乐休闲、商务办公等房地产。
❖ 4、装修高档且复杂
❖ 为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业地 产通常会有相对高档的装修，而且形式各异。 估价时需要准确单独估算其价值。另外，商 业用房装修升级快，对有些经营者而言，买 下或承租别人经营的商业用房后，为了保持 或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会 重新装修。因此在估价时应该充分分析现有 装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑 追加装修投入对评估价值的影响。