房地产估价师房地产估价理论与方法真题2007年

房地产估价师房地产估价理论与方法真题2007年

(总分：100.00，做题时间：90分钟)

一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：35，分数：35.00)

1.房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。

（分数：1.00）

A.发明

B.发现√

C.创造

D.隐定

解析：

2.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。

（分数：1.00）

A.掌握的有关信息不同√

B.作出的估价师声明不同

C.估价对象状况不同

D.委托人不同

解析：

3.下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。

（分数：1.00）

A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署

B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办

C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师√

D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一解析：

4.某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。

（分数：1.00）

A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

B.现时该房改房上市交易的正常价格√

C.现时该房屋的房改成本价

D.当时该房屋的房改成本价

解析：

5.在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=( )×直接成本利润率。

（分数：1.00）

A.后续开发成本+管理费用

B.后续开发成本+管理费用+销售费用

C.待开发房地产价值+后续开发成本

D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费√

解析：

6.判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产( )。

（分数：1.00）

A.目前是否有经济收入

B.过去是否带来了经济收益

C.是否具有产生经济收益的能力√

D.目前的收入是否大于运营费用

解析：

7.某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。

（分数：1.00）

A.1765

B.2000

C.2069

D.2400 √

解析：

8.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。

（分数：1.00）

A.市场价值

B.清算价值√

C.快速变现价值

D.投资价值

解析：

9.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是( )。

（分数：1.00）

A.原始价值高于账面价值

B.投资价值高于市场价值√

C.谨慎价值低于市场价值

D.快速变现价值低于市场价值

解析：

10.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元/m2。

（分数：1.00）

A.3473 √

B.4365

C.4500

D.4635

解析：

11.根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( )。

（分数：1.00）

A.有租约限制下的价值

B.共有房地产的价值

C.无租约限制下的价值

D.承租人权益的价值√

解析：

12.引起真正的房地产自然增值的原因是( )。

（分数：1.00）

A.装修改造

B.需求增加√

C.通货膨胀

D.改进物业管理

解析：

13.下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。

（分数：1.00）

A.上调贷款利率

B.收紧房地产开发贷款√

C.开征房地产持有环节的税收

D.增加土地供应

解析：

14.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。

（分数：1.00）

A.合法原则

B.最高最佳使用原则√

C.估价时点原则

D.替代原则

解析：

15.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。

（分数：1.00）

A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制√

D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

解析：

16.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。

（分数：1.00）

A.独立、客观、公正原则属于普适性原则

B.合法原则属于一般性原则

C.最高最佳使用原则属于技术性原则

D.谨慎原则属于一般性原则√

解析：

17.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。

（分数：1.00）

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C.完成估价对象实地查看之日√

D.未来处置抵押房地产之日

解析：

18.甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )万元。（分数：1.00）

A.0～50

B.50～75

C.50～100 √

D.100～150

解析：

19.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/m2。

（分数：1.00）

A.3868.92 √

B.4000.00

C.4072.54

D.4286.89