成都万象城综合体基本数据统计表
成都万象城购物中心租户管理与经营讲义
商户位置的放置也很有学问，一般档次高、行业地位高的 品牌要放置在优势位置，醒目位置。所以奢侈品招商过程 中各品牌非常关心左右邻居是谁，如果将较低档次的品牌 放置在比其更好的位置，则会导致品牌拒绝入场。
位置差
位置好
1F—负2楼规划图
青岛海信广场国际品牌规划举例
1 F Floor Plan
奥 运 店 的（ 规一 划楼 图）
成都综合体项目布局图
如果说前期的市场研究、地段选址、项目定位及规划
设计只是一场战役前期的战略决策、谋划布局。招商则是 整个战役正式开始的攻坚战，是前期战略战术是否正确的 最直接验证，也是后期收取战役果实的物资基础。如果仅 从经营管理的操作层面上看，项目的市场研究（含选址）、
定位、规划设计、招商、经营管理这五个环节是购物中心
商户定位及组合策略
招商进度及品质控制
招商条件及谈判策略
招商策略
业务流程及条件审批控制
招商团队的组建及管理
招商推广策略
目标市场定位 项目定位
商户定位
招商条件
商户组合
招商控制
团队管理
推广策略市场研究Fra bibliotek规划设计
运营数据和消费者市场调研是招商调整 的主要依据
1.首先抓住年轻人,在 年轻人需要的业态和 品牌引进上下足功夫, 充分发挥华润万象城 的综合体功能和滑冰 场等业态优势。
方式
优点
缺点
成本 收益 学习了先进的招商经 验、提高招商效率、 有优质商户留下 锻炼培养大批自有商 业人才，获得商业招 商经验 学习先进经验同时锻 炼培养了自有人才，
委托招商 快速、所招品牌 好、操作专业
受制代理商，代 高 理商好坏关系项 目成败
自行招商 整体掌控招商过 与自营采 程、 购 混合招商 相对把控招商过 程，进退都有余
成都万象城调研报告
成都万象城调研报告成都万象城调研报告一、背景介绍成都万象城是成都市内一处知名商业综合体，位于市中心的锦江区春熙路，是成都最繁华的商业街之一。
万象城成立于2013年，建筑面积50万平方米，拥有超过400个商铺，包括购物、餐饮、娱乐等多种服务。
本次调研旨在了解该商业综合体的运营情况以及消费者的购物体验。
二、调研方法本次调研采用问卷调查和实地观察的方式进行，主要面向万象城的顾客、商家以及周边居民，通过问卷调查了解他们对万象城的满意度、消费行为和意见建议。
三、调研结果1. 顾客满意度根据调查显示，超过70%的顾客表示对万象城的满意度较高，主要原因是商铺品种丰富、购物环境舒适、服务态度良好等。
同时还有部分顾客表示对万象城的停车位数量不足、人流拥堵等问题有所不满。
2. 商家经营情况调查显示，大部分商家对于万象城的整体经营状况持乐观态度，但也有少部分商家表示销售额不尽如人意。
商家普遍认为人流量较大、租金合理以及管理服务完善是他们选择在万象城经营的主要原因。
3. 消费行为根据调查显示，超过60%的顾客表示他们主要在万象城进行购物，其次是餐饮和娱乐。
购物频率以每月一次以上为主，而消费金额大多在500元至1000元之间。
4. 意见建议顾客和商家对万象城提出的意见主要集中在以下几个方面：-改善停车位问题，增加停车位数量，提高停车体验；-加强人流疏导，避免高峰期拥堵；-提供更多优惠活动，吸引更多顾客；-增加品牌商家的数量，进一步丰富商铺品种；-加强对商家的培训和管理，提高整体的服务质量。
四、结论通过本次调研可以得出以下结论：-成都万象城在整体运营状况和顾客满意度方面表现较好；-但仍存在顾客关注的问题，如停车位紧张、人流拥堵等；-商家对于万象城的整体经营状况持乐观态度，但有少部分商家销售额不佳。
五、建议根据调研结果，我提出以下建议：-加大对停车位的投入，提高停车位数量，改善停车体验；-加强人流疏导措施，合理安排人员和道路规划，避免高峰期拥堵；-进一步丰富商铺品种，吸引更多的品牌商家入驻；-加强对商家的培训和管理，提高服务质量，增加商家的竞争力。
成都万象城调研报告
成都万象城调研报告成都万象城调研报告一、项目概况：成都万象城是一座位于成都市中心的综合性购物中心。
项目占地面积30万平方米，总建筑面积10万平方米。
项目包含商业综合体、国际精品商场、主题园区、餐饮美食、休闲娱乐、时尚生活等多个业态。
项目建成于2016年，并于同年正式投入使用。
二、调研目的：本次调研旨在了解成都万象城的发展现状、运营情况、消费者评价以及面临的挑战，并提出相应的建议。
三、调研方法：1. 网络调研：通过搜索引擎、社交媒体等渠道，收集相关数据和信息。
2. 实地调研：前往成都万象城进行实地考察，通过访谈、问卷调查等方式获取数据和意见。
四、调研结果：1. 规模和业态多元化：成都万象城作为一座综合性购物中心，规模较大，业态较为多元化，能够满足不同消费者的需求。
2. 商家租赁率高：调研发现，成都万象城商家租赁率较高，租户众多。
商家涵盖了服装、餐饮、电子产品、美容美发等多个行业。
3. 多元化的消费场所：成都万象城内设有休闲娱乐场所、电影院、儿童乐园等，吸引了很多家长和年轻人前来消费。
4. 交通便利性：成都万象城地处市中心，交通便利，周边配套设施完善，吸引了大量消费者前来购物和消费。
五、调研分析：1. 竞争同质化：成都万象城周边存在其他大型购物中心，竞争激烈，同质化问题突出。
2. 商家结构不够优化：调研发现，成都万象城商家多为大品牌和连锁店，缺乏独立品牌和特色店铺，导致商家结构不够优化。
3. 停车位不足：由于成都万象城地理位置独特，周边停车位有限，导致停车难问题较为突出。
六、建议：1. 强化差异化竞争：成都万象城应注重打造特色和差异化，提供独特的消费体验，吸引更多消费者。
2. 完善商家结构：在商家招商过程中，应优先选择具有独特特色和创意的独立品牌和特色店铺，以丰富商家结构，提升消费者满意度。
3. 解决停车问题：成都万象城可以与周边停车场合作，增加停车位数量，提供更便利的停车服务。
4. 增加互动体验：成都万象城可以增加互动体验的项目，比如开展主题活动，举办演唱会和展览等，增加消费者的参与度。
成都万象城项目介绍
花园购物中心城市印象记忆成都万象城[工程档案]开发商：华润置地（成都）发展有限公司建筑设计：凯里森建筑事务所项目地址：中国成都总建筑面积：32 4000平方米商业：11 9000平方米办公：7 3000平方米[项目特色]万象城位于成都二十四城门户位置，交通网络完善。
项目从地理位置和功能出发，在最大限度地发挥商业空间效用和创造经济效益的前提下，创造一个室内外贯通、建筑与环境绿化结合、商业同环境交融的共生型购物中心。
并充分利用成都优越的气候条件，通过层叠的退台设计、围和的“美食花园”广场，以及屋顶花园的处理，在赋予建筑环境及人文特征的同时，诠释出共生型购物中心概念。
此外为了纪念几代市民及职工的宝贵集体记忆，设计将基地的历史特征融入到设计之中，在购物中心庭院顶部设置一座独有无二的二十四城博物馆。
万象城购物中心位于二十四城的西北角，二环路和双庆路的交汇处邻东大街国际金融街，位居新CBD核心，双地铁环抱、交通路网发达。
设计背景成都属亚热带季风气候，具有春早、夏热、秋凉、冬暖的气候特征，多云雾，日照时间短。
二十四城地处成都市二环路东三段，是以市高端商业中心、国标甲级写字楼聚落、星级酒店和城市高端住宅共同构成的城市综合体。
项目其原址为成都420厂。
二环路是成都一条主要环城道路，而双庆路则为从市中心向外辐射的一条主要干道，项目所具有的二十四城门户地位不言而喻。
另外规划中的地铁线更加突显项目地理位置的战略重要性。
设计构思万象城着眼于别具一格的商业设计概念，从地理位置和功能出发，在最大限度地发挥商业空间效用和创造经济效益的前提下，创造出一个室内外贯通，建筑与环境绿化结合、商业同环境交融的共生型购物中心。
项目充分利用成都优越的气候条件，通过层叠的退台设计、围和的“美食花园”广场，以及屋顶花园的处理，在赋予建筑环境及人文特征的同时，也是对与众不同的共生型购物中心概念的精确诠释，续写着万象城多姿多彩的品牌故事。
业态分布万象城业态以零售店铺及餐饮为主，并配以百货商店、溜冰场、电影院、美食广场等主力店，成为“一站式”的全天候消费场所。
成都大型商业综合体一览表
凯德广场•魅力城
凯德
成渝立交桥侧
已建成
12
来福士广场
凯德置地投资开发有限 公司
位于成都市主 干道人民南路 与一环路交汇 处
已建成
包括建筑面积 75,645平方米的甲级写字楼，73,784平方米的商 场，43,228平方米的五星级酒店、13,214平方米的服务式公寓 和 27,671 平方米的Boutique Office。
业中心，国际公馆构成。商务公馆配地源热泵系统，2号楼为生
态植壁建筑体。
19
奥克斯财富广场
成都奥克斯置业投资有 限公司
成都市人民南 路南延线南部 新区科技创业 中心片区
已建成
占地80亩，总建筑面积约60万平米。物业形态包括国际化商业 空间（时尚百货、大型超市、数码影院、特色餐饮、娱乐休闲）、 白金五星级酒店、6A级写字楼、商务公寓、精英豪宅、特大型停 车场等为一体的城市综合体。
28
雄飞中心
四川雄飞集团
四川成都锦江 区提督街、署袜 北二街
已建成
建筑面积143,000 平方米（酒店）22,000 平方米（办公楼）55000
平方米（零售）商业32,000平方米占地面积 8,658平方米建 筑物层数37层。
29
凯丹广场
环达通房产集团
盛和一路18号
已建成
30
首创爱这城/sm广场
首创、sm
筑主体集大型广播电视演播厅、太平洋院线电影院、精品超市、 高端酒店、创意办公、美食广场、玩乐新宠、时尚购物、广电产 业等丰富的物业形态。
6
摩根中心
成都广联置业有限责任
公司
锦江区海椒市
街3-5号
已建成
办公。
7
成都万象城综合体基本数据统计表
九.后场要求
2.3通道尺寸 2.4净高要求
3.卸货方式
3.1
1.电梯
1.1客梯
1.2货梯
1.2.1载重量 1.2.2运行速度 1.2.3配置数量
1.3服务半径 2.自动扶梯 2.1参数
2.2服务半径 十.交通 3.剪刀梯数量
4.设备区
1.面积比例（相比营业面积） 2.水设备用房 2.1基本面积 2.2面积比例 2.3对建筑的要求 3.电设备用房 3.1基本面积 3.2面积比例 3.3对建筑的要求 4.暖通设备用房 4.1基本面积 4.2面积比例 4.3对建筑的要求
地下室建筑面积10.6万平米（含设备用房和非机动车库 等，地下商业除外），停车数1774辆
3.7-3.8米左右 一般情况为4.0米 无特殊要求，主要是结合空间效果需要进 行设置 无 办公7.36万平米，33层，每层层高4.2米 无 无 无 标准车位:2.2米X4.9米；微型车位:1.9米 X3.9米 业主后期管理自行分隔 59.7平米/辆 按08版规划管理条例控制
《成都华润万象城》课件
02 举办各类活动，增加项目知名度
扩大影响范围
03 拓展项目发展空间
开拓新市场
不断改进，提升 用户体验
通过倾听客户的反馈意见和建议，项目可以不断改进，满足 客户需求，提升用户体验。建立良好的反馈机制，可以让项 目更加贴近客户需求，增加客户满意度，提高忠诚度。
● 05
第五章 项目管理与运营
成都华润万象城的目标客群主要是白领和年轻人群，他们具 有高消费能力，追求时尚生活品质。为了满足客户需求，项 目需要根据客户需求灵活调整经营策略。
品牌合作伙伴
引入知名品牌
国际、国内知名品 牌
建立信赖
打造消费者信赖的 购物、娱乐场所
提升品牌知名 度
开展合作活动
项目定位策略
成都华润万象城以时尚和高端为主打，强调个性化消费体验。 通过建立良好的客户关系，项目致力于提升市场口碑，吸引 更多目标客群。
专业、高效的管 理团队
项目管理团队具有专业知识和高效运作能力，致力于精细管 理和科学运作。团队持续优化管理流程，不断提高项目运营 效率。
安全与保障措施
制定安全管理 规范
确保项目运营安全
保障项目正常 运营
确保项目顺利进行
加强安保力量
保障客户安全
运营模式创新
不断创新经营 模式
适应市场变化
灵活调整运营 策略
市场分析
了解竞争对手 制定应对策略
战略规划
明确发展方向 实现项目可持续发展
总结
地理位置对于项目的影响非常重要，成都华润万象城作为一 个位于繁华商业区的综合体项目，在充分利用地理优势的同 时，需要深入分析竞争对手，制定有效的发展策略，实现项 目的可持续发展。
● 03
成都万象城设计及不足分析
成都万象城设计及不足分析*成都万象城是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的又一力作，总建筑面积31.76万平米，项目位于二十四城西北角，商业业态汇集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、真冰场、各色餐饮等于一体。
华润万象城（mixc）是华润置地优质商业地产品牌，深圳万象城总建筑面积达18.8万平方米，于2004年12月9日开始试营业。
继深圳、杭州、沈阳之后，第四座万象城落户成都，选址二十四城，邀请商业地产设计世界排名第一的callison操刀设计，斥资25亿打造的大规模都市综合体，总建筑面积约3 2万平米，其中购物中心24.4万平米，华润大厦超高层甲级写字楼7.4万平米，计划2012年初开业。
单在建筑设计本身上，万象城首次在成都采用“退台式”设计，华润此次就是要为成都奉献一个极具“世界生态城市”的购物中心。
万象城邀请了世界商业设计排名前列的美国callison建筑事务所进行规划设计, 秉承建筑充分融入园林景观元素的理念，充分体现了“世界现代田园城市”中“世界级、现代化、超大型和田园城市” 的四大要素,在高密度土地稀缺的城市中心打造出一个世界级的城市田园综合体。
继成都万象城一期成功运营后，华润加大投资力度豪气打造万象城二期，据介绍，万象城二期紧邻一期，规划建为三个独立的商业体，裙楼部分规划为购物中心，塔楼则是超五星级酒店、高档住宅以及地标级的甲级写字楼。
并将打造长达3.2公里的万象润街。
万象城在二期的设计中，引入主题概念，打造万象乐园在这10000平方米的空间内，娱乐和商业完美融合，在这个城市中心，人们居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩，各个部分功能复合、相互作用、互为价值链地高度集约，这是一个真正的多维都市综合体。
“一座城改变一座城市”。
成都万象城概况：成都万象城整体规划成都万象城商业氛围和成都万象城定位成都万象城项目定位成都万象城成都万象城二期夜场效果成都万象城（专题阅读）二期的签约酒店管理公司是喜达屋酒店与度假村国际集团旗下的威斯汀(Westin)。
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477辆 3852辆 全持有
无 裙房：框架；塔楼：框架+核心筒
地下车库标准柱跨：9M（宽）X9M（长）
货车通车道柱跨：9M（宽）X13M（长）
超市柱跨：9M（宽）X9M（长）；但其主 通道柱跨：9M（宽）X18M（长）
百货柱跨：12.7M（宽）X12.7M（长）
其它零售商业柱跨：9M（宽）X9M（长）
3.8-4.0米 卸货区域设置于地下一层，并且靠近货车 停靠点和商业货梯设置区域，货物通过货 梯输送到各楼层后场通道，然后再送至各 商业铺面。
1600kg 商业裙房1.75m/s，低区办公3.5m/s，中 区办公5.0m/s，高区办公6.0m/s. 商业裙房13台，低区办公6台，中区办公6 台，高区办公6台.
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
四.建筑层高
1.商业各层
2.酒店各层 3.公寓/住宅 4.办公
1.品牌
2.面积 五.主力店/次主力店
3.主要要求
1.面积区间
六.零售商铺
2.尺寸（开间x进深） 3.售价区间
1.规模
七.影院部分
1.1地下 1.2地上各层 1.1 1.1地下 1.2地上各层 1.1总面积 1.2放映厅数量
。
按甲级写字楼标准控制。 苹果直营店为乔布斯生前特批的一家直营店，目前仅北 京，上海有；尚泰百货为一家泰国知名百货公司。 尚泰百货楼层范围为：地下一层至四层；NOVO（服饰）和 苹果直营店位于地面一层。
但如转弯半径不够大的情况，还需相应调小坡度，以保证 坡道内环坡度不会过陡。
消防不同意布置 设备用房的布置主要集中在地下室部分和商业裙房的屋 顶，然后通过各专业布置的竖向管道井与商业裙房各楼层 相连，其所占面积不大，不会侵占商业裙房的营业面积。 其设备用房布置在地下室时，需注意预留吊装孔，满足安 装和以后跟换的要求。暖通的制冷机房所需空间较高，其 布管也是较多较大，设计时需多加考虑，其它设备用房常
规处理。
地下室建筑面积10.6万平米（含设备用房和非机动车库 等，地下商业除外），停车数1774辆
各房间内放映区域净高（净高最高处）控 制为12.3至12.9米左右。
O体布置要求，后期 由OLE自主分隔布置
无单独的客，货梯，和商业是共用关系
无特殊面积比例要求，其应与顾客流线通 道分开设置，保证从货梯出来能到达商铺 后场开门最短，最便捷即可。
2.货车尺寸 九.后场要求
无梁楼盖，钢桁架结构，型钢梁结构
一，三，四层6米；二层5.7米；五层5.4 米
无 无 层高4.2米
NOVO（服饰）；苹果直营店；尚泰百货
NOVO（服饰）面积为1770平米；苹果直营 店面积为1441平米；尚泰百货地下建筑面 积为4725平米，地上建筑面积为18066平 米。 NOVO（服饰）无特殊要求。苹果直营店要 求取消店铺中间的所有柱子，使其形成完 整的大空间效果。尚泰百货货梯，电梯， 扶梯及其中庭需独立设置，单层面积控制 4500平米左右。
3.卸货方式 1.电梯
2.自动扶梯
十.交通
3.剪刀梯数量 4.设备区
十一.营业区
1.净高要求 2.步行街尺寸 3.大中小中庭设置要求
4.其他要求 1.办公
2.酒店 十二.其他业态基本数据
3.公寓
4.住宅
1.车位尺寸
十三.车库
2.分区 3.均车位面积
4.车位配比 1.总平面
十四.消防
2.防火分区
2.1坡道要求 2.2转弯半径 2.3通道尺寸
一般为直坡12%，弧线段坡10%。 10米
8米净宽
2.4净高要求 3.1 1.1客梯
1.2货梯
1.3服务半径 2.1参数 2.2服务半径
1.1.1载重量 1.1.2运行速度 1.1.3配置数量 1.2.1载重量 1.2.2运行速度 1.2.3配置数量
2.1.1有效宽度 2.1.2角度 2.1.3运行速度
1600，2000kg 商业裙房1.00m/s或1.75m/s，办公部分 3.5m/s.
商业裙房11台，办公部分2台. 30米左右 1.0米 30·
0.50m/s，0.65m/s或0.75m/s 最远30-40米 无
3.7-3.8米左右 一般情况为4.0米 无特殊要求，主要是结合空间效果需要进 行设置
指标分类
1.面积 2.业态分隔比例
一.基本规模
3.停车数量
二.商业营销模式
1.自持有比例 2.销售比例 1.结构选型
2.柱网
三.结构体系
3.特殊结构
1.1地上建筑面积 1.2地下建筑面积 2.1商业 2.2办公 2.3酒店 2.4住宅/公寓 3.1地上机动车位 3.2地下机动车位 3.3地上非机动车位 3.4地下非机动车位
1.3放映厅大小
八.超市
2.各种放映厅要求
1.品牌 2.面积 3.营业面积与库房面积比例 4.技术要求及数据
4.1冷库 4.2客梯 4.3货梯
1.面积（相对营业面积比例）
数值 186804.11平米 126371.1平米 132529.44平米 73650.35平米
无 无 无
成都华润万象城
1700辆
1.面积比例（相比营 业面积）
2.水设备用房 3.电设备用房 4.暖通设备用房
2.1基本面积 2.2面积比例 2.3对建筑的要求 3.1基本面积 3.2面积比例 3.3对建筑的要求 4.1基本面积
4.2面积比例
4.3对建筑的要求
1.1消防车道
1.2消防扑救面
2.1面积 2.2疏散距离 2.3疏散口设计 2.4疏散宽度计算方 式
非机动车位办公每100平米0.4辆；商业办公每100平米3辆 。
每跨停标准车位3辆，双边停车，两车之间通道宽度控制6 米；单边停车，其车位与墙之间通道宽度控制7米。
每跨停中型货车2辆，车长按10米考虑。 主通道为集中卖场区域
为9MX9M柱跨对角线形成的菱形柱网
无梁楼盖主要用于地下车库和夹层非机动车库；钢桁架结 构主要用于屋面；型钢梁结构主要用于大跨度且需要抬柱 的区域。 主要走道净高保证4米左右；商业区域净高保证3.8米左右
无 办公7.36万平米，33层，每层层高4.2米
无 无 无 标准车位:2.2米X4.9米；微型车位:1.9米 X3.9米 业主后期管理自行分隔 59.7平米/辆 按08版规划管理条例控制
成都华润万象城
备注
地上商业：112587.21平米；地下商业：19942.23平米。
办公停车位：590辆；商业停车位1110辆。（二环路以外 商业，办公机动车位计算为每100平米0.8辆。）
100平米至350平米区间内
主要分为零售铺面和主力店两种
无特定要求
不销售，以租金形式回收资金。
5880平米左右（含设备和疏散用的夹层）
2个大厅，3个中厅，1个小厅 大厅大约400至450平米（15.8米X25.7 米）；中厅大约250平米（14.1米X17.4 米）；小厅大约180平米（11.4米X16.4 米）