河北郫县西汇国际广场商业综合体商业定位业态报告-39PPT

三、应势而生的西汇国际广场
1、绝佳的地理位置
优越的地段是商业发展的首要条 件，本项目占据重要的地域节点，非 本项目占据重要的地域节点， 常有利于大型商业项目的打造。 常有利于大型商业项目的打造。
•项目位于郫筒核心商业圈； 项目位于郫筒核心商业圈； •依托便利交通与成都连成一体，形成资源共享； 依托便利交通与成都连成一体，形成资源共享； •扼守都江堰、彭州与成都主城区连接的必经之地； 扼守都江堰、彭州与成都主城区连接的必经之地； •项目毗邻周边区县众多城镇，商业辐射范围较广。 项目毗邻周边区县众多城镇，商业辐射范围较广。
统一，为容纳众多的品牌与高端商业做好准备。
五、政府支持
1、政府的支持是提高本案成功率的关键
项目建设成本： 项目建设成本：
项目 土地成本 可售住宅住宅 地上 返迁房 商业街 主力店 地下 超市 合计 面积 58518.6 189620 13685 5950 38400 8000 314173.6 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 成本单价 567 2200 2200 2500 2500 3000 2300 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 成本总价 14044 41716 3011 1488 9600 2400 72259 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 3500 元/㎡ 66367 万元 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 0 0 0 0 万元 万元 万元 万元 销售单价 销售总价
2、交通优势
交通的便利性增加了项目服务于中高端、高端消费者的机率。 交通的便利性增加了项目服务于中高端、高端消费者的机率。 四通八达的交通网络是区域商业迅速发展的有利支撑。 四通八达的交通网络是区域商业迅速发展的有利支撑。
3、机会—潜在消费群 机会 潜在消费群
郫筒镇新增楼盘总户数约17000户 郫筒镇新增楼盘总户数约17000户， 17000 预计2~3年后， 预计2~3年后，新增消费需求将达 2~3年后 1.5亿元/年之巨。 1.5亿元/年之巨。 亿元
布局思路： 布局思路：依托现 有交通格局， 有交通格局，根据 消费习惯， 消费习惯，填补区 域业态空白。 域业态空白。
6、商业示例 百货大卖场
家具/家居大卖场 家具 家居大卖场
时尚商业街
7、实力雄厚的发展商是本案成功的基础
发展商优势： 发展商优势：
基于众多城市建设项目的成功开发经验； 基于众多城市建设项目的成功开发经验； 良好的口碑和雄厚的实力； 良好的口碑和雄厚的实力； 丰富的社会资源； 丰富的社会资源； 先进的商业理念。 先进的商业理念。
5、郫县商圈辐射周边城市
从上图可以看出，郫县商业可以辐射的范围较广，都江堰、彭州、温江乃至成都 都在其商圈延伸范围内，在城市交通日趋规模化、现代化、便捷化的情况下，郫县商 业的涵盖范围十分广泛，从而使郫县商业的发展有了良好的区域市场环境。
小
结
项目具备地理优势，有利于商业辐射； 交通发达，对商业影响力提供了强力支撑； 新增居民对商业配套的需求不断增强，客观上需要大体量商业项目的开发； 项目连接原有的商业街，商业口岸的口碑资源和客户资源丰厚； 本项目各方面的自身条件符合建立大型商业网点的需要。
本节小节
郫县GDP、人口数量、社会消费品零售总额都在呈上升趋势，这些都为郫县 郫县GDP、人口数量、社会消费品零售总额都在呈上升趋势， GDP 商业的展提供了优越的先天条件。 商业的展提供了优越的先天条件。 郫县商业现状及经济发展趋势，呼吁大型商业中心的出现。 郫县商业现状及经济发展趋势，呼吁大型商业中心的出现。
2、郫县的城市定位
综合性城市片区，区域性商贸中心； 综合性城市片区，区域性商贸中心； 成都西部新中心； 成都西部新中心； 全国最具投资潜力的中小城市之一。 全国最具投资潜力的中小城市之一。
本节小结
郫县定位于成都西部新中心，城市化进程日益加快， 郫县定位于成都西部新中心，城市化进程日益加快， 区域发展迅猛，潜藏着巨大的商业需求。 区域发展迅猛，潜藏着巨大的商业需求。
2、本项目商业性质分析
据过往经验，区域市场状况和商业规模、性质的对应关系如下表： 据过往经验，区域市场状况和商业规模、性质的对应关系如下表：
基本要素 规模 区位 客流量 区域性 商业中心 5-10 万 M2 大型住宅新区， 人流集中交通便 利 居住人口 5000 以上 步行 15 分钟内 居民，外来消费 者 片区性 商业中心 10 万 M2 以上 居民聚居区、商 务集聚地，公共 交通集散地周边 日人流量 25 万 以上 区域 15 分钟车 程内居民，以及 外来消费者 新 城 商业中心 12 万 M2 以上 城市规划的新城 中心商业区 日人流量 25 万 以上 车行 30 分钟内 居民 市级中心 商业区 30 万 M2 以上 城市交通、人口 核心区，历史形 成的商业聚集区 日人流量 50 万 以上 内城区与中距离 郊区（半小时车 程内）居民与办 公工作人员、旅 游者
100.2
2006年郫县 年郫县GDP比2005年上涨 年郫县 比 年上涨 约15.2%，这充分说明郫县的经济 ， 得到了快速的发展， 得到了快速的发展，同时为郫县商
85.5
GDP(亿元)
业的发展提供了良好的基础。 业的发展提供了良好的基础。
2006
6、郫县人口现状和社会消费品零售总额情况
从上图可以看出，郫县人口逐年呈上升趋势，数量将得到不断增加。 从上图可以看出，郫县人口逐年呈上升趋势，数量将得到不断增加。 社会消费品零售总额将在2020年达到45亿元， 社会消费品零售总额将在2020年达到45亿元，这些都将会给郫县带来大 2020年达到45亿元 量的商业需求，从而为郫县商业的发展，提供了先天基本条件。 量的商业需求，从而为郫县商业的发展，提供了先天、商业客群分析
客户构成： 客户构成： 立足本地客户： 立足本地客户：郫县经济发展推动居民要求更优良的商业资源和消费体验 辐射周边区域：凭借优良的区位和路网， 辐射周边区域：凭借优良的区位和路网，吸引周边区县消费群体 着眼未来消费群：提前预估随新城建设、 着眼未来消费群：提前预估随新城建设、捷运系统规划将引入的巨量消费人群需求 消费特征： 消费特征： 对购物的便利性要求较高； 对购物的便利性要求较高； 享受舒适的购物环境和丰富的商品品类； 享受舒适的购物环境和丰富的商品品类； 喜爱消费时尚商品； 喜爱消费时尚商品； 消费水平较高。 消费水平较高。
目
录
一、不断发展的郫县 二、发展促使郫县需要商业综合体 三、应势而生的西汇国际广场 四、业态定位及商业说明 五、政府支持
一、不断发展的郫县
1、郫县城市发展方向
坚持推进城乡建设，在加速城市化进程上实现新跨越。 主动承接中心城区功能转移，完善高新西区配套功能。 加快形成中心城区功能板块，推动传统县城向都市片区转型。 形成各具特色、功能互补、错位发展的镇域经济区块。 形成40平方公里的城市骨架，十一五期间城市城镇人口超过35万人。
4、业态组合
百货大卖场
百货大卖场填补市场空白，吸引大量的 消费人流；
大型家具专业店
家具大卖场与博美装饰城相互补充业 态、提升人气；
商业步行街
商业步行街作为目的型消费的有利搭配， 丰富本案的业态组合，完善商业构成。
——集中式商业与商业步行街共同组成哑铃 集中式商业与商业步行街共同组成哑铃 式的商业格局，形成科学的商气流线。 式的商业格局，形成科学的商气流线。
红光镇
友爱镇 安靖镇
郫县城镇的商业随经济的发展正在逐步升级换代，向 郫县城镇的商业随经济的发展正在逐步升级换代， 规模性、集成型转变。 规模性、集成型转变。 转变
5、郫县GDP发展情况 郫县GDP发展情况 GDP
郫县2005、2006年GDP情况
105 100 95 90 85 80 75 2005
8、专业的合作伙伴是项目顺利进行的保证
专业的前期规划： 专业的前期规划：在本案初始就连同专业领域中具备一定领先优势的合作伙
伴，为全案的设计、招商、运营提供相关保证；
专业的招商组织： 专业的招商组织：提前锁定主力商家与品牌，确定与保证项目的优秀品质；
专业设计规划：通过专业公司的协作，将物业的实用性与观赏性高度 专业设计规划：
核心 客户群
根据本区域的人口规模及商业规模，本区域商业性质可以定位在为区域性的商业中心。 根据本区域的人口规模及商业规模，本区域商业性质可以定位在为区域性的商业中心。
3、商业市场定位 、
复合型业态+知名品牌商家 优势组合 复合型业态 知名品牌商家+优势组合 知名品牌商家 服务于整体郫县范围并辐射周边城镇 国际化的大型集中式商业旗舰
2、郫县商业发展目标
成都西北部区域性商贸中心 商贸物流 休闲旅游 人居服务
郫县
成
都
打造总量适度、功能分区优化、流通网络高效，物流高效集约的商业格局； 打造总量适度、功能分区优化、流通网络高效，物流高效集约的商业格局； 建立集商贸物流、休闲旅游、人居服务三大特色的商业体系； 建立集商贸物流、休闲旅游、人居服务三大特色的商业体系； 发展组团商业中心、生态观光及休闲娱乐业； 发展组团商业中心 生态观光及休闲娱乐业； 生态观光及休闲娱乐业
——本项目融聚了利于打造大型商业物业的各方条件，必将引领新的大型 本项目融聚了利于打造大型商业物业的各方条件，
商圈的形成，成为带动整个郫县商业发展的领军力量，提升郫县商业地产 商圈的形成，成为带动整个郫县商业发展的领军力量， 发发展水平，推进居民生活品质的提高，促进区域经济发展。 发发展水平，推进居民生活品质的提高，促进区域经济发展。
使郫县成为成都西部区域性商贸中心 使郫县成为成都西部区域性商贸中心。 成都西部区域性商贸中心
3、郫县主要商业城镇分布
4、郫县主要城镇商业形态及发展方向
镇名 郫筒镇 现况与特点 商业相对集中在老城区，主要 以生活配套和市政配套为主， 有少量专门店。 规划定位 县城中心区 西部商贸中 心 功能定位 集金融商务、娱乐休闲、高档购 物、特色餐饮为一体，发展现代 时尚型商业，人居服务型商业。 以群体商业和高档住宅为特色， 以高新西区和高校经济圈为依托， 形成时尚型商业，便民型社区商 业。 发展与工业港、高校关联互动的 商业；形成时尚型市区商业、便 民型社区商业。 以花卉苗木为主的乡村休闲旅游 和商贸为特色。 配合沙西线旅游，以旅游贸易和 物流集散为特色。