行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览表
北京国税关于土地增值税清算中合法凭证认定
北京2016年7号公告第三十二条在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。
纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
本规程所称合法有效凭证，一般是指：1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。
2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。
3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。
属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。
4.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。
会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
（六）纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。
（七）纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。
第三十三条除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。
对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。
（二）土地征用及拆迁补偿费：1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理六种形式为企业获得政府返还的土地出让金和税收待遇经营性土地拍卖是土地市场建设的基本要求一些政府出于吸引外资、修建拆迁房屋和基础设施建设等原因。
企业通过招标、拍卖方式取得土地后，应当返还一定比例或金额的土地出让金。
由于政府与开发商约定的返还条件和形式不同，企业获得的返还资金无论是确认为财政资金还是经营收入，其税收待遇也不同。
税务机关对返还所得的涉税认定是基于实质重于形式的原则，主要依据政府与企业签订的转让协议和补充协议的约定内容。
今年以来，相关检验案例不断出现，具有不同的退款目的和不同的检验处理方式。
以下举例分析企业获得政府返还土地出让金的形式及相关税收处理，使企业能够清晰识别税务事项，规避涉税风险。
第一，政府牵头拆迁，土地出让金返还给一家通过招标、拍卖、挂牌方式购买100亩土地的房地产开发企业。
与国土部门签订的转让合同价格为1亿元，企业已经支付了1亿元。
协议规定，土地出让金入库后，乙方将获得3000万元的财政支持补贴，用于建设项目1万平方米的拆迁房屋，并在拆迁房屋竣工后无偿移交给被拆迁人。
相关税收处理:(1)营业税:本案实际上是政府主导的拆迁。
政府为搬迁户的安置支付购买搬迁房屋的费用。
房地产开发企业税是一种出售和搬迁房屋的行为。
鉴于房屋拆迁的特殊性，在营业税返还的计税依据中，应区分以下三种情况1年，退还的金额相当于搬迁房屋营业税中按应税价值确认的收入部分根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定:“纳税人有《条例》第七条所述的明显低价且无正当理由，或者本细则第五条所列应税行为被视为已经发生且没有营业额的，营业额按以下顺序确定:(1)根据纳税人最近一期类似应税行为的平均价格确定；(2)按近期其他纳税人类似应税行为的平均价格；(3)按以下公式确定:营业额=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)×1-营业税税率)×如果退还金额3000万元相当于被拆迁房屋确认的应纳税所得额，房地产开发企业应按出售房屋所得3000万元缴纳营业税。
土地增值税税收政策及清算申报表讲解57页PPT
➢ 六、拆迁安置费的扣除 国税函[2010]220号第五条规定： （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，
安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187
号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开 发项目的拆迁补偿费。
• 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可 视为有正当理由：
• 1、法院判定或裁定的转让价格； • 2、以公开拍卖方式转让房地产的价格； • 3、政府物价部门确定的转让价格； • 4、经主管税务机关认定的其他合理情形。 （苏地税规
〔2012〕1号）
• 此处的称“正当理由”主要包括两方面因 素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场 供求关系发生变化。其他因素（如销售给 关联方，销售给企业股东和管理人员的亲 朋好友等）一般不得认定为存在正当理由 。
• 一、土地增值税预征率的规定
➢ 二、土地增值税的清算条件 1、纳税人符合下列条件之一的，应进
行土地增值税的清算（三大条件）
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售
的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项 目的；
（3）直接转让土地使用权的。
➢ 2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算（四大条件） （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85% 以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的；
• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是 否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转 让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人 办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要 土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土 地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定 缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
土地增值税的成本分摊方法部分汇总
土地增值税的成本分摊方法部分汇总问题一、清算单位（成本对象)之间的成本分摊土地增值税每个清算单位(成本对象）之间土地成本、间接费用、共同费用，公共配套设施分摊的规定很有特色：其规定既不明确,且可选择。
如:土地增值税实施细则:纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊. 国税发［2006]187号：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额.二、一个成本对象中包含不同类型房地产扣除项目分摊问题。
国税发［2009］91号:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。
（合理的方法是什么?没有明确。
)地方规定:1、按建筑面积分摊.如：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知(桂地税发〔2008〕44号)三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。
（二)上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊.2、按面积建筑分摊外加可选择其他。
如:安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函〔2007〕311号) 1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅,应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号)的要求,分别核算增值额。
在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。
前款中，其他合理的方法是指:按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
土地增值税清算规程
第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为.第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税.第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用.第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定,对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算.（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(三)直接转让土地使用权的.第十条对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
房地产行业行政性收费一览表
序号项目收费标准收费对象收费性质征收时序1土地登记费单位0.07-4万元/宗地，个人13-30元/宗地，证书工本费（个人普通证书5元/证、单位普通证书10元/证、国家特制证书20元/证、三资企业20元/证用地单位行政核发(换)土地使用证2城市基础设施配套费中心城区120元/m2.区80元/m2用地单位行政发<<建设工程规划许可证>>前3水土保持设施补偿费1.50/m2建设单位行政分段交或一次性交4水土流失防治费2.00/m2(没有水土保持方案或水土保持方案未经水行政主管部门批准的自然资源开发和生产建设等项目)建设单位行政分段交或一次性交5土地出让金见武汉市人民政府文件用地单位行政发《建设工程规划许可证》前6契税4%用地单位税费土地过户7耕地占用税1、人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，2元-10元/m2；2、人均耕地在1-2亩（含2亩）的地区，1.6元-8元/m2；3、人均耕地在2-3亩的地区，1.3元-6.5元/m2；4、人均耕地在3亩以上的地区，1元/m2用地单位税费办理征地手续时8土地增值税采用四级超率累进税率。
建设单位或个人税费工程竣工房地产行业行政事业性收费及经营服务性收费项9城市规划咨询费1.建设用地规划论证咨询费0.5元/m22.建设工程规划报建方案论证咨询费1.2元 /m23.管线工程规划论证咨询费1500元/km建设单位服务报建前10土地交易服务费1.以招标、拍卖、持牌方式出让国有土地使用权、探矿权和采矿权、或委托转让国有土地使用权转让代理收费。
采用成交额(万元)累进费率(%)2.土地使用权抵押代理费3.咨询服务费4.出具普通书面报告5.技术难度大,情况复杂的书面咨询服务建设单位服务报建前11地籍档案资料信息咨询服务费1、查询费：查询土地登记有关资料，每宗次100元；查询其他有关地籍档案资料每卷次150元；2、证明费：200元/份；3、复印资料费：宗地图10元/张，其他图件60元/张，对利用数据库提供的图件100元/张。
土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表
土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表北京发改委立项辽宁发改委立项；工程规划许可证安徽工程规划许可证宁波工程规划许可证深圳销售许可证重庆工程规划许可证浙江审批、备案项目（不许自行划分）吉林发改委立项；五证/竣工备案证江苏发改委立项；自行分期结合工程规划许可证厦门工程规划许可证大连企业会计核算单位（税局审核）广州整体开发、统一核算；销售情况会计核算/初始产权青岛国土、规划审批西安工程规划许可证/销售许可证湖北工程规划许可证海南工程规划许可证附：各地法规清算单位确定各地政策规定总结表一、中央的规定（国税发【2006】第187号）二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号）四、海南的规定（琼地税发[2009]187号）五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号）六、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）七、青岛的规定（青地税发[2008]100号）八、广州的规定（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发[2006]39号）九、大连的规定（大地税函[2008]188号）十、厦门的规定（厦地税发〔2010〕16号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号）十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号）三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）十四、银川的规定（银地税发【2007】214号）十五、云南的规定（云地税发[2007]180号）十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿）十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号）十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号)十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号）二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号）二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号）二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号）一、中央的规定（国税发【2006】第187号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算政策解读
财政票据
取得土地使用权所支付的金额
2
土地复垦费
2000元/亩
行政事业性收费
财政票据
房地产开发成本
（退还的不得扣除）
复垦土地经验收合格后,退还土地复垦费
3
农业重点开发建设资金
苏南2400元/亩；苏中2000元/亩；苏北1600元/亩
政府性基金
财政票据
房地产开发成本
4
新菜地开发建设资金
教师建房和拆迁复建房0.5万/亩,商品房建设1万元/亩（征用重点保护区域办蔬菜基地加倍）
2011.2.1之前为1%
15
建筑工程、市政工程抗震设计审查费
按建筑工程、市政工程施工图设计审查收费标准的1.1-1.3倍抗震调整系数收取
行政事业性收费
财政票据
房地产开发成本
16
●散装水泥专项资金
每吨2元
政府性基金
财政票据
房地产开发成本
（退还的不得扣除）
对按规定使用散装水泥的,应退给企业
17
▲建筑安全监督管理费
行政事业性收费
财政票据
房地产开发成本
自2008.9.1起停止征收
2
临时用地管理费
国家、集体建设临时用地1.5-2元/平方米，经营性临时用地3-4元/平方米
行政事业性收费
财政票据
房地产开发成本
自2008.9.1起取消
3
土地用途变更费
0.5-2元/平方米
行政事业性收费
财政票据
房地产开发成本
自2008.9.1起取消
财政票据
房地产开发成本
自2002.1.1起取消
7
建设工程质量监督费
南京市按工程安装量的1.2‰收取，其他省辖市按1.7‰收取，各县（市）按2.3‰收取
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土地登记费 土地复垦费 农业重点开发建设资金 新菜地开发建设资金 土地闲置费 城市基础设施配套费
财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据
复垦土地经验收合格 后,退还土地复垦费
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
墙体材料专项基金 人防易地建设费 人防建设经费 城市道路占用挖掘费 白蚁防治费 环境监测专业服务费 门（楼）牌费 地方教育附加
苏南2400元/亩；苏中2000元/亩；苏北1600元/亩 政府性基金 教师建房和拆迁复建房0.5万/亩,商品房建设1万元/亩（征用 政府性基金 重点保护区域办蔬菜基地加倍） 按划拨或出让土地价款的20％收取 行政事业性收费 县城75元/㎡，中等城市90元/㎡，大城市105元/㎡，南京市 150元/㎡；在建制镇规划区内进行各类工程建设的单位和沿街 政府性基金 建筑的个人，20-50元/㎡，对农民在建制镇规划区范围内建住 房免收 按10元／平方米预收，视新型墙材使用情况，按比例退还。不 政府性基金 便计算建筑面积的按预计用砖量缴纳，标准为每0.05元/块 2400－2800元／平方米 行政事业性收费 上年末职工在册人数每人每年缴纳13-15元 建设性占道一个月内0.2-0.3元/日.㎡，超过一个月可以逐步 提高收费标准，但最高不超过100% 行政事业性收费 行政事业性收费
新建房屋按建筑面积收费，七层以下（含七层）2.3元/㎡，八 行政事业性收费 层以上0.70元/㎡ 按苏价费[2006]397号、苏财综[2006]80号规定执行 3-180元/块 增值税、消费税、营业税税额的2% 行政事业性收费 行政事业性收费 政府性基金 行政事业性收费 政府性基金
2011.2.1之前为1%
二、已取消或停止征收的行政事业性收费、政府性基金 按征用土地所发生的经省以上批准及法律规定的各种费用总额 的1.4-2.1%收取（在基数难以计算时，按土地最低保护价的 行政事业性收费 征（拨、使）用土地管理费 70%计收）其中省辖市城区内国有土地按1.4%收取，其他按2% 收取 临时用地管理费 国家、集体建设临时用地1.5-2元/平方米，经营性临时用地3-4元/平方米 行政事业性收费 土地用途变更费 国有土地有偿使用费 城市房屋拆迁管理费 供电工程贴费 建设工程质量监督费 住宅质量保证书、住宅使用说明书 工本费 教育地方附加费 建设用地批准书工本费 ▲工程定额测定费 ▲建筑施工安全监督管理费 0.5-2元/平方米 7.5-30元/平方米 不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.2%-0.4%收取 行政事业性收费 行政事业性收费 行政事业性收费
自2008.9.1起停止征收 自2008.9.1起取消 自2008.9.1起取消 自2009.9.1起取消 自2008.9.1起停止征收 自2002.1.1起取消 自2008.9.1起停止征收 自2008.9.1起取消 自2003.7.1起取消 自2005.1.1起取消 自2008.9.1起停止征收 自02.9.10起执行，自 苏财综[09]10号文到之 日（发文日期为 09.3.19）起取消 自2003.1.1起执行， 2003年为5‰，2004年 为4‰,2005年之后
行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览表
序号 费用名称 收费标准 费用类别 使用票据 归集方向 取得土地使用权所 支付的金额 房地产开发成本 （退还的不得扣 除） 房地产开发成本 房地产开发成本 不得扣除 房地产开发成本 备注 一、执行中的相关费用 企业土地使用面积在1000平方米（含1000平方米）以下每宗地 行政事业性收费 收110元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元 2000元/亩 行政事业性收费
按计价格[2000]744号规定执行 行政事业性收费 南京市按工程安装量的1.2‰收取，其他省辖市按1.7‰收取， 行政事业性收费 各县（市）按2.3‰收取 两证合计6元 按建筑面积10元/平方米、20元/平方米定额收取 8元/证 建安工作量的1‰ 行政事业性收费 行政事业性收费 行政事业性收费 行政事业性收费
建筑工程、市政工程抗震设计审查 按建筑工程、市政工程施工图设计审查收费标准的1.1-1.3倍 费 抗震调整系数收取 ●散装水泥专项资金 每吨2元
17
▲建筑安全监督管理费
工程造价的0.19%
行政事业性收费
财政票据
房地产开发成本
自苏财综[09]10号文到 之日（发文日期为 09.3.19）起执行
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据
房地产开发成本 房地产开发成本 房地产开发成本 房地产开发成本 房地产开发成本 房地产开发成本 房地产开发成本 房地产开发成本 与转让房地产有关 的税金 房地产开发成本 房地产开发成本 房地产开发成本
财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据 财政票据
房地产开发成本 房地产开发成本 房地产开发费用 房地产开发成本 房地产开发成本 （代收费用） 房地产开发成本 房地产开发成本 与转让房地产有关 的税金 房地产开发成本 房地产开发成本 （退还的不得扣 除） 对按规定使用散装水泥 的,应退给企业
在省辖市规划区内，按最高不超过建筑安装工程造价（不含设 行政事业性收费 备）的0.6‰ 工程结算收入的3-5‰（含省、市、县建筑业主管部门、市建 筑市场管理部门管理费）
13
▲建筑管理费
行政事业性收费
财政票据
房地产开发成本