农贸市场PPT1.5 (2)

经营业态分析
业态的规划直接影响经营的成败，也间接影 响项目销售的成败，业态的规划必须保证经营的成功， 要建立在可实施、可操作、可持续之上； 本提案公司专案调查显示：常德市部分现有 的农贸市场在业态上没有严格的要求，在大框架之后 就很随意，不注重项目的整体环境塑造，业态之间往 往没有可衔接性，也使市场业态之间出现了断裂，出 现位置较好的摊位经营良好，较差的则没有经营起来 的现状和可能性（如楠竹山农贸市场）。
如何拔高本市场的定位？如何创造更大的销售效益？
由此可见项目的需求分析就显得非常必要，只有通过详细的调查了解农贸市场经济 发展规律、科学的分析区域农贸市场的真实需求后，才能合理的制定项目经营规划，项目独 立门面及多摊位少年经营权的销售才有可能找到为市场所接受的推广方式、销售价格。
如何拔高本市场的定位？如何创造更大的销售效益？
项目关联性及城区代表性农贸市场
三闾农贸市场
总面积达5700平方米，一 层为4000平方米，二层为1700 平方米，有一半的摊位未营业， 外围门面10万左右/间（1间10 平方米左右），租金为5000元 /年，中间摊位租金为 3000~4000元/年，由市场统一 管理。
项目关联性及城区代表性农贸市场
成的思路交流，旨在为项目的成功 开发提供我司的专业服务。
关注问题
1
常德市 农贸市场 状况
2
项目SWOT 分析与规划 运营建议
3
项目整体 营销策略
交流内容框架：
C O N T E N T S
1
2
项目概况
产品运营 团队介绍
3 4 5 6
风险管控
团队介绍
风险管控
PART 1
项目概况篇：
行业前景 需求分析 盈利模式 核心优势
周边居民区。
PART 3
项目定位篇：
行业前景 需求分析 盈利模式 核心优势
如何拔高本市场的定位？如何创造更大的销售效益？
根据市场调查显示：常德市经营情况良好的农贸市场，基本全是成熟居住社区的配套 设施，农贸市场这一配套产业的商业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。项目的居住人 群消费需求和消费实力，决定了将来农贸市场的经营情况和商业价值。
农贸市场超市化、电商化趋势
●农贸市场电商化：
A、物联网＋大数据倒逼精细农业 从消费者到流通者，再到生产者，互联网逐步向上 游赋能，互联网、物联网、大数据等开始指导农民生产，进 入育种、栽培、施肥、灌溉、收割等多个环节，倒逼“精细 农业”形成。 B、二维码、云计算实现农产品溯源 农民通过在农产品供应过程中对产品的各种信息进行纪 录存储，从而建立起农产品原产地可追溯和质量标识制度。 针对不同类型农产品的成长特点，通过二维码来承载不同的 溯源信息。在每一张超级身份证上，可以看到产品名、产品 特征、产地、种植人、生长周期、生长期施肥量、农药用量、 采摘上市日期等详尽内容。溯源码则提供产品的出生长基地、 养殖加工过程、产品营养价值、生产商及其联系方式等，以 便消费者形成清晰认知。
农贸市场正经历着三个转变
地点——从室外到室内、线下到线上的迁徙；
形态——从简陋到精致的蜕变；
经营管理者——从街道办事处到专业团队的交接。
农贸市场超市化、电商化趋势
●农贸市场超市化：
政府通过政策的鼓励支持，引导大型流通 企业或农业产业化龙头企业，对不适应经济发展、 城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照 超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生 鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产 品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营 生鲜农副产品为主的超市。同时减少中间环节，实 行农（生产）超（零售形态）的无缝对接。
项目关联性及城区代表性农贸市场
芷兰农贸市场
总面积达4469平方米（含外围 临街商铺），门面180间，摊位80 个，只有一半的摊位在营业，现在 在全面招租中。入口门面01年买的 5000元/个，摊位都是由市场管理 的，20~30元/平方米，每3年递增 10%，市场辐射周边芷兰、芷竹、 金鑫、柳荷、电信新村等13个居民 小区近5万人。
பைடு நூலகம்
农贸市场的投资优势
农贸市场超市化是城市旧城改造和整顿市容 的产物，由于此类项目符合城市规划和政府政策导向， 且涉及“菜篮子”工程，所以收益稳定，基本没有投 资经营的压力。
农贸市场电商化则是现代网络技术飞速发展 带来的必然趋势和结果。在网络时代，传统农贸市场 和电商有机结合不可避免，谁走在前面，谁就会立于 不败之地。
周边环境
上东曼城
海岸 沅江公馆
广德花苑
本农贸市场辐射 常住消费人群逾
东
7
万人
项目SWOT简析
需要努力的事项：
力争获取政部门，如工商、城管等部门的 强力支持，从市容市貌、划行规市方面整治，保证 我项目的顺利运营。
可能存在的不确定因素：
政府对农贸市场的升级改造受客观因素影响， 周边的零散集市无法按时取缔会对本项目的销售和 后续经营产生不了带动作用。
柳叶湖农贸市场
共20个摊位左右，临街门 面18万左右（1间=15平方米），租
新河路农贸市场
于2012年投入使用，周边 的临街商铺都是私有的，中间的摊 位由市场管理，5000~6000元/年， 每年递增 500 元，主要是周边的居 民自产自销。
金为5000~10000元/年，中间摊位由
市场统一管理，1000元/年，市场不 大，中间摊位十个左右，市场辐射
主渠道，既可保证经营者的收益，又能保证投资者的回报，还能保证消费者的稳定。
项目定位
湘西北首家一站式高端精品农贸超市
关键词：
● 建立一种新的农贸市场环境：绿色、标准、便捷、舒适、 一站式。 ● 在业态规划上导入超市的管理模式而又优于超市的灵活与 效率，统一招商、统一经营、统一管理、零售与配送结合。 ● 利用农贸产品及其农超对接的先天优势，规范经营、提升 服务品质，建立市场品牌主张及影响力，保证竞争优势和物 业的增值。 ● 在产品上突出“快、鲜、活、精、全”的特点。 ● 明价公示，明码标价。
注：
因空间限制，停车场建议以地下和立体车库为主。 配备足够空间的冷藏、冷冻仓库。
配置临时托儿所，派专人照看。
配备一定的休闲娱乐场所，适当收取管理费用。
运营模式
集成式实体 + 数字化配送，常德首 创，构建都市疏、果、鲜、特等品类的优雅 生活平台，建立长效运营平台，自营或托管 为商家统一宣传、统一促销、统一农超对接、 项目品牌力打造。 为商家提供标准化经营培训服务， 增加附加值，增强盈利信心。 开展类似商业MALL的餐饮企业会员、 公务机关采购会员供应制，吸扩大本项目实 体经营影响力。
项目关联性及城区代表性农贸市场
盛泽农贸市场
总面积达3903平方米， 门面和摊位共143个，一楼为 农贸市场，二楼为生态绿色食 品，三楼为日常生活用品，四 楼为电子商务。门面的租金为 2000元/月，半年一交，私人 的门面是90元/平方米，市场 的门面管理费200元/月，售 20000元左右/平方米，摊位8 万~9万元/个，租300~500元/ 月。
目如雨后春笋般耸立，形成了大量的高端常 住人口，精品高端农超对接的专业化农贸市
场是必定的生活配套需求。东门农贸市场的
运营，周边 1 公里约 7 万常住人群的菜篮子 需求，可满足其开发、投资、经营三方长效
利益。
交流的目的和意义
本次报告是基于对常德市 农贸市场的初步了解，通过对常德
市农贸市场综合调研结合分析而形
项目关联性及城区代表性农贸市场
项目关联性及城区代表性农贸市场
火车站农贸市场
总面积达4900平方米，摊位159 个，门面32个，外围是私人临街商铺，商 铺上是位宅，市场入口的门面和东边的一 排门面都是属于市场管理的，租金为4万/ 年/间（1间=50平方米），五年制合同， 租金一年一交，摊位（6平方米/个），03 年买的2万~3万/个，现在可卖到10万~30 万/个，平均租金为1万~2万/年，靠近里 面的摊位租金为5000元/年，里面的门面 租金为1万/年，里面做生意的多数是外地 人，基本上都是做了十几年的，这个市场 可以辐射周边南坪、鸿升等10多个居民小 区，服务人口达5万多人，市场生意蛮好， 东西齐全，二楼还有百货商场。
如何拔高本市场的定位？如何创造更大的销售效益？
在兼顾传统模式、电商模式的同时，建议我项目开拓新的亮点和特色，如配套 停车场、冷库、临时托儿所、休闲娱乐中心等外围设施，开发银发经济、儿童经济、家
庭主妇经济，并由专业团队管理运营，形成与众不同的特色。
如何拔高本市场的定位？如何创造更大的销售效益？
本项目寻求定位的专业性，唯一性、特色性、超市化经营、农超电对接的产品
● 引入有机蔬菜、高端菜品等品类和陈列次序。
客户群体分析
客户生态链：终端消费群体——项目经营商家—— 项目投资业主——项目经营权业主
终端消费群体
● 项目区域内的居住人群 ● 项目区域辐射半径（1公里）内的消费人群 ● 项目区域内涉及的餐饮商业体及企业团体机关食堂 ● 第一目标群：项目自营商家： 即将拆除的甘露寺市场商家； 其他市场的现有经营户开设分店、连锁或场地转移； 泛常德市区域内的农贸市场经营者置业性新加盟； ● 第二目标群：投资、经营权业主： 专业投资农贸市场的常德投资者、公务员及其家属保值投 资； 泛常德市区域内的农贸市场投资者； 常德市区域房产中小投资者、推广吸引其他投资者。
区位分析
东门农贸市场占地近18 亩，位于常德市老东门核心地段， 规划和建设中的莘子路与红旗路
东门 农贸市场
交汇处。此地聚集了大量成熟小
区，1 公里内常住人口约7万人；
政府部门、大型医院、知名企业 环聚左右；主干道人民路、常德
现在及未来 7万人口的消费
大道和若干辅助道路近在咫尺，
交通便利。项目所在地是常德市 东城区域不可多得的具有极大开 发价值的地块。