2015年第三季度保定房地产市场分析报告

多轮政策利好叠加与本地楼市严查碰撞，三季度保定房地产市场在纠结中前行，房价在起伏中上升，成交逐步回暖，地市一片火热。

搜狐焦点网综合市场、土地、政策及消费者调查，全面解读三季度保定楼市。

前言：2015年三季度，在稳增长、促消费、保投资的背景下，中央继续降准降息、降低首付、放松公积金信贷门槛，取消限外令，降低房屋转让手续费，营造宽松的市场环境，缓解企业投融资压力，同时积极推进长效机制完善和京津冀协同发展。

中央多轮政策叠加，刺激消费促投资，在一定程度上推动了保定房地产市场的回暖。

但保定市场仍有一些怪象需解决。

保定市住建局8月宣布严查，对不符合楼盘预售规定的项目进行严打，河北省也对建筑质量问题进行了走访调查和处罚，保定楼市并未享受到政策红利，反倒被严查打乱了销售节奏，致使保定市场供应减少，房价涨幅下跌，金九银十的业绩也大不如往年。

土地市场方面，2015年第三季度，保定土地市场居住及商服用地共出让21宗，总面积915029平方米，约合1373亩，成交价总价396492万元。

其中17宗居住用地，面积832424平方米，约合1249亩；4宗商服用地，面积82605平方米，约合124亩。

第三季度所出让地块多为在建项目补证。

2015年第三季度，改善居住条件与解决基本居住问题一直都是保定消费者置业的主要目的，由此可见，保定现存的购房需求多为改善性购房需求与刚性需求。

另外，价格、环境、区域地段是影响人们购房的重要因素。

《2015年第三季度保定房地产市场分析报告》的推出，旨在介绍2015年第三季度保定房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。

一、市场篇1.1保定三季度房价走势：起伏中上涨如图1-1所示，2015年7月保定商品房住宅均价5987元/㎡，环比上涨2.11%，位居全国涨幅排行榜第7位，楼市呈回暖之势；8月保定商品房住宅均价5987元/㎡，环比下跌0.07%，迎来7个月以来的首次下跌；9月保定商品房住宅均价6109元/㎡，环比上涨1.39%，告别下跌，回归全国涨幅排行榜第2位。

从三季度房价走势来看，保定房价经历了微小的起伏期，金九银十效应助推9月商品房均价成功破六。

图1-1 三季度保定各月房屋均价情况7月份，受京津冀一体化影响和市场回暖的刺激，保定房价涨势不改，火热持续升级；8月份保定楼市迎来公积金二套房首付降低、央行再度降息降准等利好政策，并且迎来土拍高峰。

但保定住建部门对违规预售项目的严打使得保定楼市并未享受红利，多半楼盘偃旗息鼓，因此导致8月房价涨幅迎来七个月来的首次下跌。

9月份多个新盘入市，抢夺金九银十市场，保定房价上涨势头强劲，更有楼盘上涨2000元/㎡，热门楼盘成交火热，但小楼盘仍在低迷中徘徊。

搜狐焦点预计随着京津冀一体化具体政策的推进以及“金九银十”传统销售旺季的带动，以及为了冲刺年终销售目标，后期将会有众多项目调整推盘速度，积极蓄势揽客，预计房价将会继续保持上扬趋势。

1.2三季度保定楼盘房价涨跌：39楼盘提价1楼盘下调根据搜狐焦点网统计，截止2015年9月底保定楼市房价相较于6月底有明显波动，其中价格上涨的楼盘有39个，价格下调的楼盘仅有文津花园1个，房价上涨的楼盘数量较多，上涨幅度较大。

第三季度保定楼市主要受京津冀一体化大形势的影响，房地产开发商拿地数量有明显增长，再加之政府频频推出双降等一系列利好政策，虽然市场监管力度有所加强，但整体保定楼市蓬勃发展的势头仍一片大好。

1.2.1保定各区房价涨跌：新三区涨不停莲池区涨幅最大图1-2 三季度保定各区域涨价楼盘数量分布如图1-2 1-3所示，莲池区楼盘中涨价的有16个，平均上涨786元/平米，平均增幅为11.46%，其中涨幅较大的是Park湾和亢龙骏景，涨幅较小的是世纪新城和青竹园。

竞秀区有13个楼盘有不同幅度的上涨，平均上涨539元/平米，平均增幅为8.79%，其中涨幅较大的是9號院和阳光盛景，涨幅较小的是碧水新居和祝泽园小区。

满城区、清苑区、徐水区楼盘中有10个楼盘价格出现了上涨，平均上涨415元/平米，平均增幅为9.32%，自保定行政区域划分调整以来新划入保定市区的三个区楼盘一直处于上涨状态。

图1-3 三季度保定各区域楼盘涨幅情况1.3 保定各区域楼盘预售：6项目获预售许可证据保定交易中心网页显示，2015年第三季度保定公开6个项目获得预售许可证，分别为万和城、哈罗城、上林风景、水晶国际、昭华锦城以及香溪雅地，预售总面积117918.68平方米。

2015年7月，4个项目获得《预售许可证》，分别为万和城B区（商铺），泽鑫华庭（哈罗城）小区1、2、3号楼底商，上林风景14号、15号住宅楼以及水晶国际。

4个项目总预售面积为82993.43平方米，约合124亩。

2015年8月，1个项目获得《预售许可证》，即昭华锦城B区，预售内容为昭华锦城B区3#楼住宅，预售面积11359平方米。

2015年9月，1个项目获得《预售许可证》，即香溪雅地，预售内容为香溪雅地1#2#住宅及商业，预售面积23566.25平方米。

二、政策篇2.1全国：以“救市”为主第三季度政策方面仍以救市为主，从央行双降，到公积金可异地贷款等诸多放宽政策助力楼市。

三季度全国房地产市场相关政策梳理如下：8月25日，央行决定自8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。

其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

9月21日，住建部发布了《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，明确了住房公积金异地个人住房贷款办理流程，督促各地积极开展异地贷款业务。

公积金实现异地贷款指日可待。

9月24日，国家发改委发布消息称,自今年10月15日起,决定降低住房转让手续费等12项行政事业性收费标准,并延长专利年费减缴时限。

据介绍,此次降低12项收费标准,可减轻企业和居民负担约40亿元。

9月30日，中国人民银行联合银监会发布通知称，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%，购房门槛进一步降低。

2.2保定：严查违规楼盘7月保定出重拳净化房地产市场环境，注销了140家房地产开发企业资质证书。

被注销资质房企多涉及有效期届满未申请延续、核定资质等级等。

数量多、级别低、实力弱是保定市房地产开发企业的现状。

小企业由于资金、技术、经验不足，在开发经营过程中更容易发生违规操作、恶性竞争等行为，导致商品房质量、交付时间、物业管理、后期维修、产权证办理等一系列问题。

注销不合格企业资质证书，将更有利于营造公平、公正、有序的房地产市场环境。

另外，8月保定市住建局发布文件，对不符合楼盘预售规定的项目进行严打，河北省也对建筑质量问题进行了走访调查和处罚。

三、土地篇：21宗居住商服用地成功出让6宗挂牌地块，详情如图所示：2015年第三季度，保定土地市场居住及商服用地共出让21宗，总面积915029平方米，约合1373亩，成交价总价396492万元。

其中17宗居住用地，面积832424平方米，约合1249亩；4宗商服用地，面积82605平方米，约合124亩。

第三季度所出让地块多为在建项目补证。

在竞地房企中，保定市盛美房地产开发有限公司拿地最多，共分两个批次拿地6宗，总面积445630平方米，其中4宗居住用地，2宗商服用地，或为直隶新城建设用地。

此外，保定市英华房地产开发有限公司拿地3宗，总面积70341平方米，或为绿荫里项目；保定市中翔房地产开发有限公司拿地2宗，总面积78241平方米，拍地前为空白用地；保定市荣联房地产开发有限公司拿地2宗，总面积43646平方米，或为荣联天下城项目。

四、消费者调查篇4.1消费者购房目的：改善型需求占比过半支撑楼市提要：改善型刚性需求消费者即已经拥有住房，但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费的人群，这部分人群表现活跃，超越解决基本居住需求的首次购房消费者，成为2015年第三季度保定房地产市场的主导力量。

4.1.1消费者拥有房产情况：一套房产过半无房产居第二位图4-1反映了2015年第三季度保定消费者拥有房产的分布状况。

其中，在受访者中没有房产的人员占比19%，该部分人群主要是刚性需求消费者；56%的受访者拥有一套住房，该部分人群购买住房主要是用于改善居住环境；拥有两套住房的受访者占比16%，其中三套住房拥有者占比9%，搜狐焦点网预测，该部分人群购买住房大多用于投资升值。

图4-1 消费者拥有房产情况调查显示，已经拥有一套住房，购房主要是改善居住条件的受访者所占比重最大，与2015年第二季度相比有所增长；无房产者与拥有两套以上住房的受访者分别占19%与16%，可见保定购房者中，真正无住房的刚性需求占市场需求的19%，其余81%的消费者已经拥有住房。

由此可见，保定迫切的购房需求并不旺盛。

这一现实状况的存在，奠定了保定消费者迫切置业意愿较低的基础。

4.1.2消费者购房目的：改善居住条件居于首位图4-2反映了2015年第三季度保定消费者购房目的的分布状况。

其中，58%的受访者购房的主要目的是用于改善居住条件，在调查中所占比重最大，占据市场的主导地位；23%的受访者购房是为了解决基本的居住问题；出租获长期回报占11%，短期倒手赚取差价仅占9%。

开发企业可以此项数据作为参考做出调整，提供出更适合市场需求的产品。

图4-2 消费者购房的主要目的调查显示，保定购房者的购房目的与受访者拥有房产情况相一致，以改善居住条件及解决基本居住问题为主。

此外，投资型购房者在受访者中占比中未出现大幅波动，可见购房者对于房地产未来预期比较乐观，房地产投资仍然是人们投资理财的一个重要途径。

综合消费者拥有房产状况和购房目的，我们发现，2015年第三季度拥有一套住房以改善居住条件为购房目的的改善型消费者，表现出更为明确和清晰的购房意向，但购房意愿并不迫切。

4.2消费者购房需求：一手房是购房者首选房价直接打折最受欢迎提要：2015年第三季度保定购房者首选的房源类型是一手房，选择二手房源的购房者所占比重较小。

保定购房者对于开发企业推出的促销方式态度分化明显，房价直接打折是大多数购房者倾向的促销方式，其他促销方式吸引力在逐步降低。

4.2.1消费者购房首选房源：一手房源更受市场青睐图4-3反应了2015年三季度保定购房者在购房时首选的房源类型情况。

其中，65%的购房者表示购房时首选一手房源；19%的购房者表示愿意购买二手房源，另有16%的购房者表示两种房源均可以。