购物中心主力店与次主力店划分
购物中心铺位评级方案
购物中心铺位评级方案购物中心铺位评级方案购物中心作为现代城市商业发展的代表，扮演着城市商业生活的重要角色。
铺位评级是购物中心管理者根据不同铺位的位置、面积、租金等因素进行的综合评定，以确定合理的租金定价和租户的分类，并为商家提供合适的经营空间。
下面是一个购物中心铺位评级方案。
首先，购物中心铺位评级应包括位置、面积和租金三个主要因素。
一、位置评级：1. 根据铺位的位置离主要通道和主力店的距离，将铺位划分为主通道位置、次通道位置和次次通道位置等不同级别。
2. 主通道位置：通道宽度宽敞，经过人流量大，是购物中心的主要招牌位置，租金较高。
3. 次通道位置：通道宽度适中，经过人流量较大，是商家的主要经营区域，租金适中。
4. 次次通道位置：通道宽度较窄，经过人流量一般，租金较低。
二、面积评级：1. 根据铺位的面积大小，将铺位划分为小面积、中面积和大面积等不同级别。
2. 小面积：一般用于小型店铺、餐馆等经营，出租价格相对廉价。
3. 中面积：适合中型店铺、服装店等经营，租金适中。
4. 大面积：适合大型商场、超市等经营，租金偏高。
三、租金评级：1. 根据铺位的位置和面积等因素，以及购物中心的整体定位和市场需求等因素，确定租金水平。
2. 租金较高的铺位适合奢侈品牌、主力店等经营，租金较低的铺位适合小型店铺、餐馆等经营。
综合以上三个因素，对购物中心铺位进行评级和定价。
1. 主通道位置的铺位，面积较大的铺位，以及租金高的铺位评级最高，适合大型品牌、主力店等经营。
2. 次通道位置的铺位，面积适中的铺位，以及租金适中的铺位评级中等，适合中型店铺、品牌折扣店等经营。
3. 次次通道位置的铺位，面积较小的铺位，以及租金较低的铺位评级较低，适合小型店铺、餐馆等经营。
以上是一个购物中心铺位评级方案，通过对铺位的位置、面积和租金等因素进行综合评定和分类，为商家提供合适的经营空间，为购物中心的经营和发展提供有力支持。
次主力店是衡量商业赢利与否的重要指标
次主力店是衡量商业赢利与否的重要指标在大型商业项目招商定位上，商业无大户就不稳，无小户则不活。
大户指的就是主力店，小户可以理解为次主力店。
所谓次主力店，是相对主力店而言的，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，单店承租面积为中等的店铺。
涉及的业种也十分广泛，可以是零售类、餐饮类、娱乐类，也可以是运动类、休闲类。
因此对于不同的项目，它可能是快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。
次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展，另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。
目前次主力在开发商眼里比主力店更重要，在聚客能力、租金贡献、经营活力等方面优势尤其突出。
次主力店的作用首先表现在聚客能力上，具有成为购物中心和MALL的人气中心的潜质，特别是如麦当劳、肯德基等快餐店往往人潮如织，给购物中心和MALL带来人气的同时带来大量的生意机会。
在租金贡献方面，在目前主力店租金相对较低甚至长时间免租的情况下，次主力店能给购物中心和MALL带来不低的租金收入，租金回报远高于主力店。
有经营者就表示，“通常情况下，主力店拿到了购物中心70%的面积，而交30%的租金；其他次主力店拿购物中心30%的面积，却交70%的租金。
”在经营能力上，次主力店各有特色，不完全依赖主力店的带动就可表现得不比主力店逊色，加上次主力店的利润率一般比主力店高出很多，所以在营业额远远低于主力店的情况下，纯利润不一定比主力店低。
加上在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势，而且在自己经营的专业领域，占有与主力店同等的品牌优势。
因此在购物中心中，某些次主力店的经营能力已经超过主力店。
而且，次主力店对物业的适应性相比主力店也要强许多。
由于物业条件、经营面积、区位、竞争、人流等的影响，主力店在选址要求相对较高，加上停车和交通的要求，以及占用面积过大不利于分割销售等，一般物业很难满足主力店的要求。
购物中心主力店与次主力店划分
购物中心主力店与次主力店划分商业地产专业讲台第17期：购物中心主力店与次主力店划分本期讲师：万商俱乐部主任杨泽轩讲师简介：杨泽轩，万达集团(企业专区,旗下楼盘)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。
有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。
以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录： 杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。
关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个购物中心的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。
到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。
今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。
关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。
我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。
主力店、次主力店定义之惑 提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店 ”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
所以主力店一般对大家来讲比较清晰。
但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
购物中心主力店与次主力店的区分
购物中心主力店与次主力店的区分购物中心主力店与次主力店的区分提要：最后一类租户，我们叫配套功能性租户。
这类租户是以服务类的机构为主，有了它顾客会感到更方便，顾客对购物中心的“一站式”感觉会更好更多精品方案购物中心主力店与次主力店的区分提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
但是很多国际资料显示，国际上没有次主力店这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
通过下面三方面的研究，分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，先探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。
搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。
第一部分，就是租户在购物中心的角色。
可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。
但在实际过程中有一个惯例，可分为六类。
第一类是人流贡献型的购物中心。
这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。
但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。
第二类，我们叫品牌引领型租户。
举个简单的例子，很多品牌，业内人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。
他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。
不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。
比如像大家耳熟能详的ｚａｒａ，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。
相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。
第三类，就是租金贡献型租户，有的业内人士也叫“寄生型租户”。
社区商业5大定位模式分析
（二）、业态组合及典型案例分析
（1）、业态组合示意图
主力店+街 区
主力店：
次主力店： 配套：
超市辅营区： 街区：
超市＋商业街
社区型百货＋商业街
超市＋百货＋商业街
社区商业的五大定位模式
案例参考：深圳•梅林家乐福
社区概况：
梅林一村是深圳市政府开发兴建的大型园 林智能化高档社区。小区占地面积38.4万平方 米，总建筑面积82万平方米，现共有住宅
社区商业的五大定位模式
案例参考：深圳•嘉信茂购物广场
嘉信茂购物中心位于深圳福田区农林路与侨 香路交汇处，地处香蜜湖高尚社区。项目商业总 建筑面积近7万平方米，其中山姆会员店2.5万平 方米，购物中心4.5万平方米。项目定位立足于 周边的富人区，片区人口约65676人，为富人区 居民提供了集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的 社区购物场所，目前经营状况良好。
案例参考：深圳•京基百纳购物中心
项目1公里核心商圈内聚集有多个高端楼盘： 御景东方、中信红树湾、红树西岸、碧海云天、 世纪村等。初步统计，总居住人口约16.5万人， 其中现有居住人口约15.3万人，未来新增人口预 计约1.2万人。
京基百纳广场坐落于深圳 “富人区”红树 湾，位于御景东方商业裙楼，项目共四层（地下 一层、地面三层），总建筑面积12万平方米，营 业面积8.6万平方米，定位集购物、餐饮、休闲、 娱乐、教育、文化等为一体的社区型购物中心。 项目于2019年9月正式营业，目前经营状况良好。
社区人口比较多，但周边又有大型超市， 所以只提供便利性为主的商品，
社区商业的五大定位模式
模式四：多次主力店+多商业街组 团
（一）、典型建筑构成：多个小型集中式商业+多条商业街
次主力店品牌
二．次主力店的主要业种及品牌
常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌：
快速餐饮：
麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源
个人护理：
屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎
咖啡饮品：
星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座
家电：
顺电、苏宁、国美、生活本色
服装：
海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福
运动休闲：
SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑
书店：
贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心
珠宝：
周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝
数码通讯：
易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯
娱乐休闲：
汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX
纤体美容：
玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳
健身会所：
中航健身会
家居饰品：
家福特、特力屋
中式餐饮：
陶然居、湘江老厨、鼎泰丰、潮江春、新梅园、漓江又一轩、湘江老厨、民间瓦罐、毛家饭店、巴蜀风、老院子
便利店：
万店通、百里臣、7-11。
购物中心主力店经营模式
购 物 中心 主 力店 经 营 模 式
杨 敬 玉 深圳 平安 商 用置 业投 资有 限公 司 总经理
当我们 谈起 某 一 个 购 物 中心 时 ，自然 会 问起 这 个 购物 中心 的主力 店是 什 么 、次 主力 店是 什么 等 等 问题 ， 似乎 主 力店 已经成 为购 物 中心 不 可 或 缺 的 功能 元 素 。 从 目前 的购 物 中心经 营来 看 ，这种 情况 也确 实 存在 ，但 是 随着 购物 中心 的不 断 发 展 和 创新 ，更 多 的 是 消 费需 求 的多 样化 的演 变 ，为 了适应 这一 变化 ，一些 购 物 中心 在逐 步 调整 经 营业 态 之 间 的 比例 关 系 ，主 力 店在 购 物 中心 中的优 势正 在 逐 步 的弱 化 ，它 也 可 能 成 为 购物 中 心一 个 重大 的改 革 和创新 。
百 货公 司 向两 方面 分化 ：一是 重资 产化 ，二 是小 型 化 。因为经 营的 利 润 中资 产 在 增 值 ，所 谓 的物 业 资 产 在 增值 ，一种 是纯 粹 的资产增 值 ，这 在最 近五 年 非 常 明 显 ，还有 一个 是通 过零售 的经营提 升 了资产 的 价值 ，提 升了资 产在 资本 市 场 上 的价 值 ，传 统 的百 货 店 获取 的 仅 仅是 零售 经营 的 收 益 ，纯粹 的 资产 增 值 收 益 是不 能 够 分享 的 。通过 零 售 经 营增 加 了物 业 资产 的价 值 ，来 源于经 营提 升增 加 的这 一部 分 资产 的价值 ，传 统 的百 货 店也 没有 分享 ，在这 样 零 售 利 润越 来 越 低 的 情况 下 就促 成 了百货 公 司 和 综合 性 的大 型 超 市往 两 极 分 化 ， 一 方 面进行 重资 产化 就是 自建购 物 中心 ，自己经 营 ，这 种 情况 下几 种收 益都 可 以分享 。另一 方面是 进 行小 型 化和 主题 化 ，这 意 味着 更 加 的 轻 资 产 ，初 期 的投 入 更 低 ，连锁 的规模 就 更 大 ，进 一步 获 取 规模 经 济 的 收益 ， 把生 产经 营的利 润追 求到 极大化 。大 的百 货公 司连锁 到 十家很 吃力 了 ，而 一个 小 的主 题 百货 店 连 锁 到 二 三 十家 初期 的投入 低 、对 品牌 的控 制能 力也 强 ，规模 管 理 的成 本 降低 ，规 模 收益也 在提 升 。
主力店、次主力店区分
一、主力店主力店这个概念，大家比较清晰.因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
二、次主力店(一）、次主力店发展状况随着主力店招商难度的增大,近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。
次主力店,一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力,比专卖店大，比主力店小的店铺。
涉及的业种也十分广泛,次主力店不是超市、百货,可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。
因此对于不同的项目,它可能是连锁品牌,如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等.次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高,一方面是因为次主力店自身的迅速发展，另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益.次主力店，具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广，但含金量较高。
次主力店短小精悍，渗透性强；而且品质感强，内涵丰富。
它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边，由单一走向丰富；由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态。
（二）．次主力店的主要业种及品牌常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌:1、快速餐饮：麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源2、个人护理:屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎3、咖啡饮品:星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座4、家电：顺电、苏宁、国美、生活本色5、服装:海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福6、运动休闲:SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑7、书店：贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心8、珠宝：周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝9、数码通讯：易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯10、娱乐休闲：汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX11、纤体美容：玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳12、健身会所:中航健身会13、家居饰品：家福特、特力屋14、中式餐饮：陶然居、湘江老厨、鼎泰丰、潮江春、新梅园、漓江又一轩、湘江老厨、民间瓦罐、毛家饭店、巴蜀风、老院子15、便利店：万店通、百里臣、7—11。
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购物中心主力店与次主力店划分The document was finally revised on 2021购物中心主力店与次主力店划分?商业地产专业讲台第17期：购物中心主力店与次主力店划分本期讲师：万商俱乐部主任杨泽轩讲师简介：杨泽轩，万达集团(,)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。
有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。
以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录：杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。
关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。
到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。
今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。
关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。
我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。
主力店、次主力店定义之惑提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
所以主力店一般对大家来讲比较清晰。
但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。
搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。
租户在购物中心的功能角色分析下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。
可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。
但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。
第一类是人流贡献型的购物中心。
这类主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。
但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。
第二类，我们叫品牌引领型租户。
举个简单的例子，很多品牌，业内人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。
他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。
不管是翠微商场的改善，包括，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。
比如像大家耳熟能详的zara，比如像快餐里的，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。
相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。
第三类，就是租金贡献型租户，有的业内人士也叫“寄生型租户”。
这一类租户自身吸纳能力并不强。
在整体过程中它起到一个总体的租金收益额。
大家可以在这一类租户中看到一些品牌，所以它同时也可能是租金贡献型租户。
另外，还有一些专卖店、品牌快餐，还有一些临时性的租户。
我们购物中心里有时候叫“花车”，有时候叫"“临时租赁点”。
他们的租金高的有的一平米可以到50到七八十，有的会高到100。
这种非品牌的租户比较多，一般依赖客流的吸引，它来找现成的客流，所以它起到的作用是租金贡献型。
第四类，就是典型的面积消化型租户。
比如我们购物中心里的家居，他们是没有办法，实在没有办法把这个地方消化掉，有租金总比没有租金好。
这是面积消化型的典型特点。
很多购物中心是在一些比较高的楼层，在一些边角的位置，本身它的租金也不会太高，它又可能是目的型消费客群，可能不在乎位置和楼层，这时候他会过来消费。
所以，这一类客户通常租金也比较低。
第五类，是综合功能型租户，实际上这就比较靠近主力店和次主力店的租户。
这个租户是结合前面四个租户的特点，它既有客流的吸引能力，又有品牌的引领作用。
再一个，它对整个租金贡献率也比较大；同时它又占了比较大的面积。
一旦它进来之后，第一，整个购物中心的基本保证有了，基本客流有了。
一般像，还有一些购物中心的大卖场，他们都属于这种类型的租户，它的经营对整个购物中心的整体安全性起到了至关重要的作用。
最后一类租户，我们叫配套功能性租户。
这类租户是以服务类的机构为主，有了它顾客会感到更方便，顾客对购物中心的“一站式”感觉会更好。
最主要它体现的是一个方便性和对顾客的体贴。
所以这类机构主要还是服务型机构，比如我们通常说的银行，现在ATM机比较多，还有像一些港澳台的公共机构以及政府的职能部门也都进入了购物中心。
他的目的很简单，他们到了购物中心之后，比如要交水电煤气费，还有一些可能要房屋的中介咨询、旅游服务等等，这些都可以在购物中心里完成。
这一类租户对购物中心起到的主要作用是辅助功能，使得购物消费者能在这里实现“一站式”的服务。
这是配套功能性租户的特点。
这种租户，一般来讲除了个别小面积的租户，一般租金承租能力都比较低；但它又是必不可少的。
购物中心里的租户，我们是需要它的角色搭配的，需要不同类型的租户组合在一起。
就像唱一台戏，我们得有主角、配角，还得有跑龙套的。
如果没有其中一个，我们会觉得整台戏不够精彩。
我们上面跟大家分享的这些，是想让大家看到在一个购物中心里面的各个租户。
刚才我们讲到综合功能性的租户的特点，它对整个购物中心的稳定性、安全性起到了至关重要的作用。
租户功能四维面积图接下来我们讲一下关于租户在购物中心的一个“功能四维面积图”。
它的四维角度，上面是面积占比，体现它的面积消化功能。
因为租户在购物中心里面不可能一点点面积都不占，即使是网络购物，它也得占一平米、半平米。
下面这个维度是收入贡献，它体现的是整个收入贡献，而不是单平米的收入贡献。
有的客户可能租金很高，但是它的收入贡献在整个占比中很小，所以它的存与留对整个购物中心影响不是很大。
这是两个维度，面积、收入。
左边这是客流贡献。
租户，多多少少都会有一些客流。
右边就是品牌引领，可能最差的没有品牌的租户这边会弱到零，它没有能力。
包括刚才寄生性的客户，它也会到零。
对所有租户而言，我们都可以用这四个维度来评价一个租户在一个购物中心起的作用到底有多大。
这个上面最大的一块面积，大家可以猜一下是什么样的租户？就是我们刚才说的综合功能性的租户，它占的面积大，对客流也有一定的吸引能力，对品牌也有一定的定盘星作用。
所以从面积上就体现出了它的贡献价值。
另外一类，刚才讲到人流贡献型租户。
在这个方向，它是锥形的，突出能力比较强。
但同时它面积占比可能不是最大的，收入贡献可能也不是最大的，品牌引领能力有可能稍微弱一点。
这是比较典型的人流贡献型租户体现的一个特征。
我们刚才讲的面积消化型租户，就是下面这个很尖很短，两边也很窄的这类。
就像大家看国美电器，很多人都管它叫主力店，但是大家可以发现他的客流很小。
所以它在品牌引领方面就比较弱一些，所以它又会很窄。
接下来就是收入贡献型租户，这类租户我们没有特别强调它。
这个表非常有用，未来如果我们定量地去研究，设定一些指标。
比如现在有客流计数器，可以判断他从主大门进来之后，进入购物中心有多少次。
这些都可以计算出来。
未来如果我们有量化指标可以把它很科学地规划出来，我们对一个购物中心租户所起到的作用就可以很定量地描绘出来。
我相信未来随着我们大家研究的越来越深入，这个模型可能会对我们有很多的借鉴价值。
这个图是我们的“租户四维面积图”，主要是描绘租户在购物中心起到的功能。
刚才我们讲到很多购物中心租户的作用，这个图可以很清晰地表现出来。
从总体来讲，多数租户都是四边形为主，只不过是面积大小的问题。
这是我们讲的第一部分，租户在购物中心的角色分类。
第二部分，我们跟大家分享的就是核心租户的定义与特征。
之前我们已经把核心租户给摘出来了，大家看到最典型的核心租户就是综合功能型的这种租户，它对购物中心的影响是最大的，面积也是最大的。
其次，我们看到像zara，这种类型占的面积也比较大，但它可能不像综合功能型租户的贡献那么大。
核心租户的定义与特征核心租户的定义，我们万商俱乐部业内人士的定义就是，在项目既定定位和组合要求下，在客流带动、品牌引领、收入贡献及面积占比方面的一个或多个方面起到核心影响作用的品牌租户。
这里面大概有六个方面的特征，刚才我特别强调有一个前提特征，就是在项目的既定定位和组合要求下。
为什么要这么讲？比如刚才我们讲的面积消化型租户，它其实对购物中心的定位需求，有些客户并不完全有支持。
但像区域型的购物中心，还是对定位有支持的。
第二个意思，就是对购物中心的功能支持。
其实购物中心里面，有可能有时候在这个定位之下，比如我们说的这种都市时尚型购物中心。
这个“时尚”可能不仅仅指一些零售业的时尚，可能跟娱乐、都会有时尚的挂钩。
在这种既定的定位和功能之下，它具有对定位的支持作用或者对功能的支撑作用，这种租户，我们才可以把它设定为一个前提，你才有可能成为核心租户。
第二，我们会提到一个很重要的特征，它必须是品牌租户。
购物中心里面肯定有很多是非品牌租户。
只有品牌租户，在这里才可以称为核心租户或者有这个可能。
如果不是品牌，首先它在两个维度上就会受限制：第一，在客流吸引这个维度；第二，在品牌引领这个维度上。
所以，我们要求它必须是品牌企业。
这种品牌企业，业内人士也认为，我们不能因为它在短时间有知名度它就是品牌企业。
我们认为它还有一些内在特征，就是它至少在三年到五年有一定的市场竞争优势，它的产品、服务、理念或者操作模式在市场上有竞争优势，这样它才能长期保持所谓的“品牌租户”的内涵。
同时，我们认为他的核心服务、管理、团队、市场占比在它所在的团队有领先地位。
这是我们认为品牌租户的关键所在。
再就是这种高端餐饮。
另外就是“海底捞”，在它所发展的区里几乎形成一片星火燎原之势，现在很多餐饮专家都派出他们的核心员工到“海底捞”学习经验。
所以这类租户，我们认为他是真正的品牌租户或者品牌企业。
这是我们讲到的前提特征和内在特征。
这里面，客流接下来我想特别强调的就是收入的贡献者。
这里面不是单纯地强调它的租金高。
它的含义有三点。
第一，我们认为尽管它的租金评效可能不是最高的，但是因为它有一定的规模，它的租金总额对项目整个贡献起到一个举足轻重的作用。
就像刚才我说的可能zara的收入贡献率比较高，但是它的面积并不是最大的。
第二，它对小型租户的租金拉升也很明显，这是另外一个角度的租金贡献概念。