三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT

•霍克
• 1.2 分区规划的两大任务
•
五个问题
学习改变命运,知 识创造未来
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1)分区规划的两大任务：确立法则
建立支点
开发的法则——分区规划不是简单的发展规划。作为
国家法定规划，在整个海棠湾现在与未来20年的动态开发
过程中，既是城市政府的管控公共资源和保障公共利益的 法则，也是各个利益主体的准入门槛与游戏法则。
向三亚市政府\规委会汇报 评审成果\各单位控制条件确定
• 06年11月 • 06年12月
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向海南省厅汇报\控规展开 最终成果编制\海南规委会汇报
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•分区规划汇报八要点
• 1.认识 • 2.定位 • 3.定式 • 4.定量
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•亚龙湾的得与失
• 规划面积18.6平方公里。环 境容量：瞬间环境容量为20520 人，其中海滨浴场瞬间容量
17940人。
•一期开发建筑面积66.5万平 方米，建设用地毛容积率为 0.20。
•亚龙湾控规（1998年中规院编制） •——定位和资源情况与海棠湾类似
• 优点
• 高端品牌 • 生态保育 • 适宜强度
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• 缺陷
• 开发模式 • 公共资源 • 公共配套 • 城市酒店
•亚三龙亚海湾棠湾分区规划及城市设计84PPT
海棠湾总体定位的深化
海棠湾是国家稀缺资源，区位和场地资源特性决定了他的基本功能必 然是热带滨海旅游度假区．必须建设成为国家级、世界级的旅游休闲度假 区，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。
•十项核心功能
•1 顶级酒店 2 游艇基地 3 高尔夫 4 娱乐中心 5 主 题公园 6 会议中心 7 博物 展览 8 大型购物 9 特色 餐饮 10 教育培训
• 夏季 •暑假 •50%
•夏季 •45%
•月
份
•1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
假机制的建立与 推广，旺淡季差 距将不断缩小。
像喜来登等高端 五星级酒店淡季 入住率也达到了 60％以上。
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•散客度假
•散客度假
•旅行团
•旅行团
•现
•后
学习改变•命度状运假,知区家宅散客比例变化 期
识创造未来
•29%
•回头客
•71% •新游客
三亚海棠湾•2分00区6年规春划节及黄城金市周设三计亚84接PP待T新老游客比例
•六大趋势——旅游度假客户特征
特征2：旅游度假市场受气候影响，旺淡季特征较为明显， 但近几年旺淡季趋势缩小，星级酒店经营业绩趋好。
•海航会议楼
•800平米会议厅
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•六大趋势——酒店经营状况特征
特征5：星级越高，入住率越高，经营业绩越好。
众多国际级品牌酒店进入，在酒店市场整体亏损的情况下， 高星级品牌酒店经营业绩良好。
五星级酒店客房量占到 星级酒店客房量的25%, 但经营利润占到80%以 上。在行业总体亏损的 前提下，五星级酒店经 营业绩却很好。
旅游饭店04年总收入 9.25亿，利润总额为1.7亿。
喜来登03年开业，04年 收入突破1亿，05年收 入突破2亿，上缴税收 突破1千万，06年预计 收入2.6亿。
星级
五星级 四星级 三星级
酒店数量
17 29 117
客房数量(间/套) 平均客房数(间/套)
6374
354
6077
210
11271
97
总体定位与定量深化 统筹核心项目功能 统筹基础设施与配套 统筹整体景观形象 控制与协调各利益主体
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2.海棠湾定位
旅游市场需求分析
• 两个需求 • 三个阶段 • 六大趋势
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➢ CASE：2005年，有新加 坡环亚国际有限公司第五 届国际年会、荷兰 INGLIFE金融机构韩国分 部奖励团、俄罗斯 Carlson Wanonlit Travel公司销售会议、波 兰ATLAS公司奖励团等。
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企业会议旅游对酒店硬件配套设施、酒 店环境、会议接待水平有较高要求
•理想入 住率
•现状入 住率
近几年增加温泉 、高尔夫、会议 组织、夏季团队 游推广淡季旅游
市场有所提升，
随着国内带薪休
•春季
•春节• 春季
•95% •90%
•夏季
• 秋季
• 冬季
•十一 •秋季 •85%
•80% •75%
•五一
•初夏
•70%
•50%• 夏季
•45%
• 盛夏 •40%
•酷暑 •30%
•六大趋势——旅游度假客户特征
特征3：配套要求更高，趋于多样性，尤其对于酒店等
度假配套设施、舒适度、服务水平是客户最为关注的要素。
➢ 舒适的旅游度假环境和较高的服务水平是各个区域客户最为关注的。其次 是价格。景观提及率处于第四位；
➢ 景观和价格的诉求以软硬环境质量为依据 ➢ 三亚酒店星级越高，入住率越高，经营业绩越好。
•阿特金斯
•SASAKI
关于国家海岸
➢ 国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公 园和国家湖岸公园等。
➢ 国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域；早期在国 家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开 展对环境影响最小的户外游憩方面。
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•同济 三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT
利益的支点——面对海棠湾众多强势利益主体的介入
，本次规划不仅是城市政府确保海棠湾整体战略构想的落
实、保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平
衡多方利益、最优化配置资源、实现多赢，保障海棠湾健 康持续开发的主要支点。
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2)分区规划编制中的五个问题：
品，将会深受欢迎。
•观光
•观光
•观光
•度假
•度假
•度假 •商务
•商务
•商务
•初期
•发展
•成熟
学习改变•命度运假,知区客户组成期阶段变化趋势期
识创造未来
•北京+东 北
•山东半岛沿海 城市
•长三角
•西南地区
•海南海口、三亚
•三亚
•中国中产阶层滨海度假迁移路线
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•三个阶段——三亚市主要海湾发展的三个阶段特征
• 5.定规 • 6.定型 • 7.定序 • 8.定责
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1.项目认识
学习改变命Fra Baidu bibliotek,知 识创造未来
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•1.1海棠湾的共识
1）概念规划4个共识：2006.4省规委通过概念性总体规划
总体定位: “国家海岸” ——国际休闲度假区
国际品牌:世界级品牌的引入 开发理念:生态保护与开发建设双赢 划定三区:划定北、中、南三区
•佛罗里 达
•Bintan
•加利福利 亚•美国人对度假地的位置的偏好情况*
度假地 海边
百分率 30.8%
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湖边 山地 赤道 30.1% 26.2% 9.3%
高尔 夫
5.6%
有吸引力 地区
5.4%
•土福湾
滑雪 沙漠 其它
➢ 市场格局：从欧美
为主变成欧洲、亚太 、美洲三足鼎立的态 势。
结合规划，整 治公共空间，提 升环境品质，未 来国际一流的旅 游服务中心。
目前配套成熟 ，富有活力。但 功能混杂，环境 较差。
目前一期已成规 模，相应配套不足 ，功能单一，公共 性差。
旅游商服发展 潜力较大，未来 的国际性旅游休 闲综合区。
二期发展潜力较大 ，未来的主题型高 端休闲度假区。
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•六大趋势——旅游度假客户特征
特征4：长三角、环渤海、珠三角国内市场及国外市场大中 型企业对商务、会议旅游需求旺盛。
➢ 全球背景：目前全球会议 旅游收入约为2200亿美 元以上，并且将以每年8 ％至10％的速度递增
➢ 中国现实：我国每年的商 务旅行支出高达103亿美 元，约占亚洲商务旅行市 场的17％. 2004年三亚接 待的大型会议团超过 1200个 。
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2021年3月3日星期三
项目过程
• 05年5-8月
概念性总体规划国际竞赛
• 05年8月-06年4月 概念总规综合方案通过
• 06年5月 • 06年7月初
分区规划项目组进入现场 企业开发地界划定\方案确定
• 06年8月 • 06年8-10月
完善公共配套 ，提升活力，未
来的主题休闲度
假区。
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城市中心与旅 游服务基地 服务三亚本地 人居民与游客
综合型
大众休闲主题 的中部城市旅游 区，01年定位为 国际社区 服务国内外旅 游客户
综合型
国家级旅游度假区 服务于中高端旅游 客户
主题型
•？ •？
目前配套成熟 ，但档次低端， 环境杂乱，生态 环境有待改善。
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•世界十大海岸开发案例研究：城市综合型和郊区主题型
•九大规划原则
•1 公共领域 2 优地优用 3 •成功案例
空间异质 4 生态保育
•共同条件
•5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 异域文化 9 田 园风光
➢明确的主题定位和发展规划 ➢国际水准的核心功能与大型旅游项目 ➢高标准的基础设施和公共配套建设
占总量比例
26.9% 25.6% 47.5%
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•六大趋势——旅游房地产市场趋势
特征6：旅游市场发展较快，促使产品高端化。如三
亚房地产市场消化量2000年~2004年以较快速度增长，土地供 应量在05年也出现大幅度增长。
2005年共批准预售商品面积 62.17 万m2，尚未销售的商品 房面积为82.81万m2，其中现房 27.14万m2，实际登记销售面积 51.7567 万m2，且 06年土地供 给大幅度增长，商品住房的供 给量略大于求。
•80年代：观光型
•90年代：度假型 •21世纪：？
海坡片区
•岸线长度 约12公里
三亚湾（市区） 大东海片区
约4公里
约2.5公里
亚龙湾片区 约6公里
海棠湾片区 约22公里
•功能定位
以旅游配套服 务为主并辅以居 住功能的超大型 新社区
•开发模式 城市社区型
•发展状况 近三年开始起
步，目前配套缺 乏。
•发展潜力
2006年１-５月成交面积为 37.83万平米，成交均价为 5178元／平米，86％以上为岛 外人士购买，主要房价集中 3000~4000，5000~6000， 2500~3000元／平米。
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•土地出让情况统计
•商品住房开发与销售情况统计
•(注:万平米)
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“国家海岸” 国际休闲度假区
• 世界级的度假天堂，国家级海洋科研、教育、博 览基地，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲 度假区。
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3.海棠湾定式
世界十大海岸开发案例研究
• 九大原则 • 三大功能 • 复合模式
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•两个需求——世界度假旅游的需求特征
欧美发达国家每年一半以上家庭会外出度假1次以上，沿海 岸带是美国度假区最密集的区域，滨海度假地是美国人度假 目的地的第一选择
•Homeste ad
•南卡罗纳 州
➢ 产业规模：规模最
大，就业人口最多。
➢ 发展趋势：休闲经
济在旅游产业体系中 将会占据首位。
•夏威夷
➢ 旅游模式：散客旅
游、地区性旅游、中 程旅游将成为主体。
4.7% 1.5% 8.6% 三亚海棠湾分区规划及城市设计84PPT
•两个需求——国内度假旅游的需求特征
➢ 需求旺盛——随着居民收入水平的提高，国内游客数量和旅游收入高速上升。 ➢ 档次提高——高端豪华旅游市场逐渐形成，正在形成新的增长点。 ➢ 模式转变——以观光为主向观光、度假。专项旅游并重发展的转折期。 ➢ 类型多样——融合传统的、现代的和国外元素的项目会越来越多。 ➢ 体验深化——提供人们娱乐性、独特性、冒险性和具有刺激性经历的深度体验型产
目前尚未开发 ，远离城市、 生态需要修复 。
三亚五大名湾 中唯一的处女 地，发展潜力 巨大
•六大趋势——三亚旅游度假市场的六大趋势特征
特征1：旅游市场形成规模，旅游方式从纯观光团体消费向 重复购买的度假散客转变，度假会议市场需求日益旺盛。
•度假区家宅散客与旅游团回头率比较
•2006年春节黄金周三亚接待散客和团队游客比例