工程设计与物业管理
物业工程管理概述
竣工验收条件及程序介绍
对于委托监理的工程项目，监理单位 对工程进行了质量评估，具有完整的 监理资料，并提出工程质量评估报告 。
勘察、设计单位对勘察、设计文件及 施工过程中由设计单位签署的设计变 更通知书进行了检查，并提出质量检 查报告。
竣工验收条件及程序介绍
01
竣工验收程序
02
施工单位向建设单位提交工程竣工报告， 申请工程竣工验收。
智能化系统架构
包括感知层、网络层、平台层和 应用层，实现数据采集、传输、 处理和应用。
功能模块介绍
涵盖设备管理、能源管理、安防 管理、环境监测等模块，提供全 面的物业管理服务。
数据采集、分析和应用案例分享
数据采集
通过传感器、控制器等设备，实 时采集设备运行数据、环境参数
等。
数据分析
运用大数据、云计算等技术，对采 集的数据进行深度挖掘和分析，发 现潜在问题。
02
05
建设单位在工程竣工验收合格后，将竣工 资料整理成册，并移交给物业管理单位。
购房者在签订购房合同后，向房地产管理 部门申请办理产权转移登记。
03
06
物业管理单位应妥善保管竣工资料，并建 立档案管理制度，方便未来查询和使用。
CHAPTER 05
运营维护期间管理策略部署
设备设施维护保养计划制定
行业挑战
当前，物业工程管理行业面临着人力成本上升、技术更新迅 速、市场竞争激烈等挑战。为应对这些挑战，企业需要加强 技术创新和人才培养，提高服务质量和效率，降低运营成本 。
CHAPTER 02
物业工程前期准备工作
项目立项与可行性研究
市场调研与需求分析
收集相关市场信息，分析项目需求， 为项目立项提供依据。
物业的前期介入、承接查验、工程管理与装修管理
物业的前期介入、承接查验、工程管理与装修管理物业的前期介入是指在物业项目开始之前，物业公司参与项目规划和设计阶段，就物业管理的需求进行充分沟通和交流。
在这个阶段，物业公司通过与开发商和设计师合作，提供专业的建议和意见，帮助确定物业的基本布局、设备配置和管理制度等。
同时，物业公司还可以参与物业费用预估和业主服务规划等工作，为后期的物业管理提供有力支持。
承接查验是在物业项目竣工后，物业公司进行的一项重要工作。
这个阶段物业公司需要对建筑物的工程质量进行全面的检查和验收。
包括建筑结构、设备设施、安全系统、绿化景观等方面的检查，以确保建筑物的质量达到相关标准和规定。
同时，物业公司还需要与建设单位和监理单位进行充分的沟通和协调，及时解决发现的问题和隐患。
工程管理是物业公司在物业项目运营过程中进行的一个重要工作环节。
物业公司需要进行日常维修、设备管理、绿化保洁等工作，确保建筑物的功能运行正常。
同时，物业公司还需要进行定期的设备检修和大修，确保设备的长期稳定运行。
此外，物业公司还需要与各类供应商进行合作，及时采购维修材料，为物业设施的正常运营提供保障。
装修管理是物业公司的另一项重要任务。
在业主对物业进行装修时，物业公司需要对施工过程进行监管，确保施工符合相关规定和标准。
物业公司需要与装修公司进行有效的沟通和协调，确保装修进度和质量达到预期要求。
同时，物业公司还需要对施工过程中的噪音、尘土等影响进行监控，保障其他业主的生活权益。
综上所述，物业的前期介入、承接查验、工程管理与装修管理是物业管理的重要环节。
物业公司在这些方面发挥着重要的作用，为业主提供优质的物业管理服务，维护良好的居住环境和住户权益。
同时，物业公司需要充分发挥自身的专业优势和管理经验，与相关单位合作，共同推动物业管理的规范化和专业化。
物业的前期介入是为了在物业项目开始之前，根据项目需求和业主的需求，对物业管理工作进行充分沟通和筹划。
这一阶段物业公司与开发商和设计师密切合作，共同制定物业管理的基本方案和目标。
物业工程管理监督制度
物业工程管理监督制度一、总则为加强对物业工程管理工作的监督和管理，确保物业工程的质量和安全，提高物业管理的水平，保障业主的合法权益，制定本监督制度。
二、监督范围1. 物业工程的设计、施工、验收和维护管理等全过程监督。
2. 物业管理人员的工作执行情况监督。
3. 物业工程的安全生产管理情况监督。
4. 物业管理服务质量监督。
三、监督机构物业工程管理监督机构由公司设立，主要负责对物业工程管理工作进行监督和检查，对检查中发现的问题及时提出整改意见，并跟进整改情况。
四、监督程序1. 巡查检查：监督机构定期对物业工程进行巡查检查，发现问题及时报告。
2. 验收监督：对物业工程进行验收监督，确保工程质量符合规定。
3. 定期检查：定期对物业管理工作执行情况进行检查，发现问题及时处理。
4. 举报监督：接受业主的举报，对举报问题进行调查核实，及时处理。
五、监督记录监督机构对每次监督检查进行记录，包括检查时间、地点、内容、发现问题及整改意见等，建立档案备查。
六、整改措施1. 对于发现的问题，监督机构要求责任单位在规定时间内进行整改。
2. 对整改情况进行跟踪监督，确保问题得到真正解决。
3. 整改不力的单位，将纳入公司考核范围，严格处理。
七、监督效果通过监督制度的落实，物业工程管理工作得到有效监督和管理，工程质量得到提升，安全生产水平稳步提高，物业管理服务质量不断改善，为业主提供更好的物业管理服务。
八、监督制度的改进根据实际情况，监督机构定期对监督制度进行评估，并进行必要的改进和完善，确保监督工作能够不断提高效率和水平。
以上是物业工程管理监督制度的内容，希望各相关单位和人员认真执行，共同维护好物业工程管理工作的良好秩序，为业主提供更好的服务。
物业工程管理
物业工程管理物业工程管理是指对物业项目中的工程建设、设备维护和维修等工作进行全面管理和协调。
其目的是确保物业项目的建设和维护工作能够按照规划、设计和合同要求进行，并保证项目的安全、可靠和高效运行。
一、物业工程管理的基本原则1. 安全原则：确保物业项目的工程建设和设备维护过程中的安全性，保障人员和财产的安全。
2. 规范原则：按照相关法律法规和标准要求，执行工程建设和设备维护的规范操作流程。
3. 经济原则：合理控制工程建设和设备维护的成本，确保项目的经济效益。
4. 高效原则：通过科学的管理方法和技术手段，提高工程建设和设备维护的效率。
二、物业工程管理的主要内容1. 工程建设管理（1）项目前期准备：包括项目可行性研究、招标文件编制、投标评审等工作。
（2）合同管理：对工程建设合同进行管理，确保合同的执行和履约。
（3）工程监理：对工程施工过程进行监督和检查，确保工程质量和进度。
（4）工程验收：对工程项目进行验收，确保工程符合设计和合同要求。
2. 设备维护管理（1）设备保养：制定设备保养计划，定期对设备进行保养和维修。
（2）设备维修：对设备故障进行及时维修，确保设备正常运行。
（3）设备更新：根据设备的使用寿命和技术更新要求，及时进行设备的更换和更新。
3. 安全管理（1）安全制度：建立和完善物业项目的安全管理制度，确保工作人员和居民的安全。
（2）安全培训：对工作人员进行安全培训，提高其安全意识和应急处理能力。
（3）安全检查：定期对物业项目进行安全检查，发现并消除安全隐患。
4. 质量管理（1）质量控制：制定质量管理控制标准，对工程建设和设备维护过程进行质量控制。
（2）质量检测：对工程和设备进行质量检测，确保其符合相关标准和要求。
（3）质量反馈：及时处理和反馈居民和业主的质量投诉和意见，改进工作质量。
5. 环境管理（1）环境保护：制定环境管理措施，减少工程建设和设备维护对环境的污染。
（2）噪声控制：采取有效措施控制噪声污染，保障居民和业主的生活质量。
物业管理中工程管理的重要性
物业管理中工程管理的重要性物业管理中工程管理的重要性提要：物业设备的运行方应根据人流多少、气候条件、作息时间、市场淡旺、负荷状况。
本着安全、经济和服务至上的原则。
制订合理的中央空调系统物业管理中工程管理的重要性一、工程管理是物业建设的基础工作物业的质量优劣，取决于物业设计的水平和工程施工质量的好坏，在设计中遗留了不少问题，使物业管理处于十分被动的境地，使物业质量受到严重损害，慎重小业主和租客没完没了的投诉，使管理人员疲于应付。
二、优秀的物业管理必须具备良好的硬件和软件物业管理的硬件就是物业设计水平和工程，有符合物业管理要求的高水平设计和优良的工程质量才能使物业价值提升。
物业管理的软件是指物业管理的水平，是通过人的管理去实现，对物业进行科学管理、提供高水平的优质服务。
三、从物业管理行业现实情况也反映出必须加强工程管理设计者对物业管理的特点缺乏了解，片面地追求设计指针或标新立异，往往遗留不少问题，发展商在市场影响下，往往要改变工程设计和在施工中途改变物业功能，在物业投入使用时才发现，难以补救，在物业设计和工程施工中，用户二次装修的要求，在消防、供电等方面不能满足客户要求，发展商和物业管理公司必须加强工程管理。
工程管理的基本要求一、工程管理就是对物业工程设计、施工到竣工验收投入使用的全过程管理在物业工程设计时，要求对物业的功能组合有比较准确的定位。
如果由发展商自行组织物业管理公司去承接物业管理任务，就要求能早期介入工程设计的咨询工作。
对工程的施工管理，发商一般都聘请监理公司进行监督工程施工，但监理公司的主人任务是监督施工单位是否按图施工和是否符合施工质量，并不能代表管理公司对施工中发现的不符合管理服务要求的问题提出整改意见，专业物业管理公司，可以向发展商提出报告，并争取他们的支持。
工程的竣工验收是物业投入使用的关键阶段，管理公司应全面参与收楼和设备系统验收工作。
二、工程管理的基本要求.对工程设计管理的基本要求-物业的功能组合是否合理；-供电系统的配置容量、主结线系统、负荷分配计量是否满足安全和用户需要；-中央空调系统的选型和系统设计是否合理，送排风系统是否完善；-给排水系统是否充分考虑给水及排水需要；-消防系统是否布局合理，自动报警能否满足二次装修的扩容需要；-电梯和扶梯的选型是否先进和满足物业功能需要；-物业绿化和车场管理的布局是否合理完善。
物业工程管理制度范本
物业工程管理制度范本第一章总则第一条为规范物业工程管理操作，提高工作效率，保障物业安全和维护物业设施设备，制定本制度。
第二条本制度适用于物业管理部门的工程管理人员，包括工程主管、工程监理、工程技术人员等。
第三条物业工程管理应遵循“安全第一、预防为主、综合管理”的原则，根据实际情况制定具体实施方案。
第四条物业管理部门应严格执行本制度，确保物业的正常运转和安全稳定。
第二章工程管理制度第五条物业管理部门应建立健全工程管理组织结构，明确各人员的职责和权限。
第六条物业管理部门应建立完善的工程管理制度和相关操作规程，明确各类工程项目的实施程序和工作流程。
第七条物业管理部门应建立工程档案管理制度，对每个工程项目建立档案，并按照规定归档保存。
第八条物业管理部门应建立工程质量管理制度，严格按照相关标准和规范进行施工和验收，确保工程质量。
第九条物业管理部门应建立工程安全管理制度，加强对施工现场的安全监督和管理，确保施工过程中不发生安全事故。
第十条物业管理部门应加强与相关部门的沟通和协作，形成合力，共同维护物业设施设备。
第三章工程管理流程第十一条工程管理流程包括立项阶段、设计阶段、施工阶段、验收阶段和维护阶段。
第十二条立项阶段包括确定工程项目、编制工程计划和预算、经过审批和备案等工作。
第十三条设计阶段包括编制施工图纸、确定材料设备、进行技术交底等工作。
第十四条施工阶段包括现场管理、进度控制、质量检查、安全监督等工作。
第十五条验收阶段包括工程验收、竣工验收、结算支付等工作。
第十六条维护阶段包括日常保养、定期维修、设备更换等工作。
第四章工程管理规定第十七条工程项目的设计和施工应符合国家相关法律法规的规定，确保工程质量和安全。
第十八条工程监理人员应及时制定监理计划、填写监理日志、参加工程会议等工作。
第十九条工程技术人员应具备相关专业资格和工作经验，确保工程的设计和施工符合要求。
第二十条工程主管应负责工程项目的总体管理和协调，确保各项工作有序进行。
物业工程全套管理制度
物业工程全套管理制度第一章总则第一条为加强对物业工程的管理和运营，保障业主权益，规范物业管理行为，制定本管理制度。
第二条本管理制度所称物业工程，是指由开发商开发建设的住宅小区、商业综合体、办公楼等各类物业。
物业工程管理是指物业公司按照法律法规和本管理制度的规定，对物业工程进行全面管理与运营。
第三条物业工程管理应当遵循公平、公正、公开、诚实信用的原则，依法合规经营，为业主提供优质的物业管理服务。
第四条本管理制度适用于物业公司对物业工程进行管理和运营的相关工作。
第二章管理机构和职责第五条物业工程管理机构应当设立相关管理机构，包括总经理、维修保养部、财务部、保安部、绿化保洁部等。
各部门应当各司其职，密切配合，共同完成物业管理工作。
第六条总经理是物业公司的行政负责人，负责管理公司的各项事务。
总经理应当具有丰富的管理经验和专业知识，熟悉相关法律法规，能够有效领导团队，推动物业工程管理工作的健康发展。
第七条维修保养部负责对物业工程的维修、保养、检测等工作。
财务部负责物业工程的财务管理、预算编制等工作。
保安部负责维护物业安全和秩序。
绿化保洁部负责绿化环境和环卫设施的维护保养。
第三章岗位设置及职责第八条物业工程管理机构应当根据工作需要，设立不同岗位，并明确各岗位的职责。
岗位设置应当合理科学，确保工作高效顺畅。
第九条物业公司应当根据物业工程的规模和特点，设置物业经理、维修工、保安员、保洁员等不同岗位。
各岗位人员应当具备相关的专业技能和素质，能够胜任工作。
第十条物业经理是物业工程管理的核心岗位，主要负责物业工程的日常管理和运营工作。
维修工、保安员、保洁员等人员应当按照物业经理的统一部署，认真履行各自的职责。
第四章物业费用管理第十一条物业公司应当合理制定物业费用收费标准，并明确费用的使用范围和方式。
物第十二条物业费用的收费应当依法合规，不得擅自调整或增加费用。
物业公司应当为支付物业费用的业主提供便捷的缴费方式，确保费用的及时足额收缴。
物业工程管理
物业工程管理物业工程管理是指对物业项目中的各项工程进行计划、组织、协调、控制和监督的过程，以确保工程项目按照预定的质量、时间和成本要求顺利完成。
物业工程管理涉及到工程项目的规划、设计、施工、验收和维护等各个阶段，需要综合运用管理、技术和经济等多方面的知识和技能。
一、物业工程管理的任务和职责1. 项目规划和预算控制：根据业主需求和物业发展方向，制定项目规划，并制定合理的预算控制方案，确保项目的可行性和经济性。
2. 工程设计管理：负责对工程项目的设计方案进行审核和管理，确保设计方案符合相关法规和技术标准，满足项目需求。
3. 施工组织和协调：组织编制施工组织设计和施工进度计划，并与各相关方进行协调，确保施工进度和质量的控制。
4. 质量控制和验收：制定质量控制计划，对工程项目进行全过程的质量监督和检查，并组织验收工作，确保工程质量符合要求。
5. 资金管理和成本控制：负责项目资金的筹措和使用，制定合理的成本控制计划，确保工程项目的成本控制在预算范围内。
6. 安全管理和风险控制：制定安全管理制度和风险控制措施，确保工程项目施工过程中的安全和风险控制。
7. 合同管理和供应商管理：与供应商进行合同谈判和签订，确保供应商的履约和工程项目的顺利进行。
8. 维护管理和设备更新：制定设备维护计划和设备更新计划，确保物业设备的正常运行和设备的更新换代。
9. 环境保护和节能减排：制定环境保护和节能减排方案，确保工程项目对环境的影响最小化，节约能源和减少排放。
二、物业工程管理的流程和方法1. 项目立项和规划：根据物业发展战略和业主需求，确定项目的目标和规划，制定项目计划和预算。
2. 设计和施工准备：对项目进行详细设计，编制施工图纸和技术文件，组织施工准备工作，包括招标、谈判和合同签订等。
3. 施工管理和监督：组织施工队伍，进行施工过程的管理和监督，包括进度控制、质量控制、安全管理等。
4. 质量验收和工程竣工：对工程项目进行质量验收，确保工程质量符合要求，完成工程竣工手续和文件的编制。
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F、装修方案可变更;
G、可随时监督工程进度,了解工程状况。
9.问：整个锦汇花园是否同时竣工？
答:不是。Байду номын сангаас
10.问:房屋交付使用时,绿化及其配套设施是否已经完善并可正式投入使用？
答:是。
11.问：锦汇的特点及优势有哪些？
答：Ａ、亲水园林、非常社区;
Ｂ、完善配套、居家方便；
Ｃ、新颖户型、合理布局;
答:无。
10、问：锦汇花园内的配套设施有哪些?
答：有网球场、羽毛球场、健身休闲中心、活水公园内有环形跑道、观景道、休闲椅。
１1、问:怎样保证锦汇花园安全?
答：除红外线监控系统外，底层大堂有摄像监控系统，每户还有可视对讲系统，保安24小时巡逻值班。
12、问:小区停电、停水怎么办?
答:小区自备３00KW发电机组在市政供电停电时手动切换;有地下蓄水池,屋顶水箱供水。
D、绝对地段、适宜居住;
E、超级物管、细心周到。
二、工程设计
1．问:锦汇花园的具体位置？
答:西门羊西线二环路外20０米右侧蜀通街。
2.问:整个锦汇花园总占地面积多少亩?总建筑面积多大?总户数？
答:总占地面积70亩，总建筑面积为*ｍ2，总户数为*户。
3．问:锦汇花园容积率是多少？
答：容积率位２.15%。
13.问：若入住后需维修，找谁处理?费用谁付?
答：入住后的维修,如果是正常使用出现的问题，在保修期内，由我公司负责维修及承担维修费；若超过保修期或是因使用不当造成的，则由业主与物业公司联系,物业公司会及时为业主处理，但发生的费用根据物管条例执行。
14.问：我可不可以改变房屋内部结构？
答:锦汇花园的设计是由四川省建筑标准研究设计所设计的,充分考虑了现代住户的需求，所以你无须更改结构。如果您实在要改变结构，因为是全框架结构,内部隔墙可以随意改动,但必须向物管公司提出申请，待物业公司根据具体情况作出可以改动的答复后,方可改动。
4.问:锦汇花园绿化面积有多大?布局怎样？园林是什么风格?
答:二期绿化面积１1200m２,小区中央为5000中央花园，分为中央绿地与休闲区域两部分,为欧式风格。
５．问:锦汇花园是否全封闭？
答：是。
6.问：锦汇花园大门开在哪个位置?
答:开在小区东南方向。
7.问：车库是地上还是地下?是否人车分流？车位有多少？
答:属于营门口派出所管辖。
2.问：附近有什么学校？
答：有成都市二十中分校、营门口地区中心小学、十八中、小区幼儿园。
3.问:附近有哪些医院?
答:成都市第三人民医院城西分院、省妇幼保健院、金牛区人民医院，成都市脑外伤急救中心等。
4.问:附近有无菜市、商场、购物中心？
答:有。小区综合楼后为农贸市场，有三友百货，互惠超市。
15.问:房屋的保修情况如何?有没有《商品房质量保证书》?
答:保修情况按国家规定情况执行。有。
16.问：锦汇花园的外墙采用什么材料?什么颜色?时间长了除污谁负责?
答：外墙采用台湾技术生产的高级瓷砖,色彩见效果图。除污由物管公司负责。
17.问：每幢层高多少?净层高是多少？
答:3米。
18.问:楼梯间的宽度?
5.问：交通状况如何？有哪些车站？起止点？收发时间？
答：小区位于城市主干道右侧，有52路、32路、６9路、５4路。
6.问：附近金融、邮电情况如何?
答:有营门口信用社、工行。
7、问:附近有无带污染的工厂?
答：无。
8、问:锦汇花园周围有没有施工工地？会否在入住后因施工而扰民
答：无。
9、问：锦汇花园四周有无建筑遮挡风景?
答:
5.问：如何处理隔音、防震？抗震度为多少?
答：
6.问：每户有无生活阳台？
答:有的户型有。
7.问：房屋的使用期限为多少年?保修时间的界定?
答:使用期为规定房屋使用期限50年,保修期从交付使用之日起，对各部位的保修期不一样（见附合同)。
8.问：各幢楼的公摊是多少?
答:公摊面积为10.41%。
9.问:阳台算全面积还是半面积?
答：四川省建筑标准研究设计所等担任规划和建筑设计。
6.问:施工单位名称？资质证书?代表建筑?
答：成都市建筑分公司等担任现场施工。
7.问：建材供应?
答：
8.问：我不喜欢期房,为什么不等修好了卖现房？
答:期房较现房有许多优点:
A、可优先选择最佳位置；
Ｂ、增值潜力大；
C、房间布置可根据需要进行适当改造;
D、付款方式灵活,减轻付款压力；
答：不封闭阳台按国家规定为半面积，
10.问:房间采光、通风如何?衣服晾在哪里？
答：
11.问：卫生间没有窗户,排气通风怎样解决？
答：
12.问:厨卫有哪些防水措施？若发生渗漏怎么办?
答:对防水问题我们特别重视，平常免费定期为业主检查修护。为避免业主入住后才发现漏水问题,开发商要负责修理和赔偿业主装修损失，我们决定厨卫装修由开发商统一施工。
答：一定要符合消防规范！才能施工！才能交房！
19.问:每个单元有几梯几户？
答:为一梯四户和一梯两户。
20.问：是否有足够车位？车位数占总户数的比例？
答:有,比例为0.8。
21.问：窗户采用什么材料?隔音效果如何?
答：采用白色塑钢窗，节能、防噪。
22.问：有空调室外安装位置吗?室内有预留洞吗？如何保护空调室外机?
答：地上车库,人车分流，车位为32３户。
8.问:锦汇花园共有几幢、几单元、几层?
答:二期共1６幢,为2０个单元,为9层及11层。
9.问:各幢的朝向怎样?
答：大部分为南北朝向,有小部分为东西朝向。
10.问：建筑风格是怎样的？
答：欧式
1１.问:锦汇花园属于哪种建筑类型?
答：小高层电梯公寓。
三、环境
1.问：锦汇花园属哪个派出所、办事处管辖？
一、工程规划
1.问:项目名称是什么?
答： 锦汇花园二期。
2.问:开发商名称?资质等级？
答：成都市花园福开发有限责任公司。
3.问：开发商曾开发过哪些项目?有无代表作？
答：锦汇花园一期。
4.问:是期房还是现房？什么时候开工?什么时候竣工?
答：期房，交房时间为2002年12月31日—2０0３年3月底。
5.问:设计单位名称?代表作？
13、问：产权办理时间太长，一般是3个月?
答：3个月只是把资料交上去,不保证把产权证办下来,我们承诺360天内保证把产权证发放到住户手中。
四、结构
1.问：锦汇花园采用哪些结构体系?有何优点?
答:全框架式异形柱结构。
2.问:户型设计有何特点?
答：
3.问：户型厨房离卧室太近，且采光不好？
答:
4.问：各户型的客厅采光如何？