北京商业综合体综合的研究银泰中心详细调研共25页

北京商业调研报告

北京商业调研报告北京商业调研报告一、概述随着中国国内市场的不断增长和服务业的不断壮大，北京市商业发展水平亦日益提高。

本报告旨在探讨当前北京市商业发展现状、有待改善的问题以及未来的发展方向。

二、现状分析1.商业形势北京市商业活跃度较高，各类商业品牌纷纷进驻北京市，着力拓展市场份额。

各大商业综合体如北京市翠微百货、王府井商业街、三里屯商业区等深受市民和游客的欢迎。

2.消费者画像北京市消费者消费水平较高，追求高品质、高档次的消费需求持续增长。

消费者群体更趋于年轻化，品味更加多元化，消费结构也变得更加细化。

3.市场竞争随着市场竞争的日益激烈，北京商业市场呈现出品牌集聚、形式多样的态势，各大商业综合体、商业街区提升服务质量，不断丰富店铺品牌和产品种类。

三、存在的问题1.商业空间分布不均匀北京市商业空间主要分布在市区中心地带，而城市郊区和远郊地区商业空间较少，导致消费者聚焦城市中心，使得外围商业区域的商业容量大量闲置。

2.商业消费方式单一北京市商业市场整体价值导向单一，消费者的需求多样化程度与商业吸引力存在较大差异，市场价格竞争力弱。

3.商业环境缺乏人性化服务许多商家对销售商品的捆绑、推销、虚构原价等手段抵消消费者的兴趣，导致消费者得不到良好的购物体验，降低了商业服务的口碑和美誉度。

四、发展方向1.流通渠道多元化商业市场需要向多元流通渠道布局，应加强电商销售、体验式购物等新渠道的发展，依托“新零售”和“互联网+”等新模式，通过网络销售、移动端自选、社交化推广等方式满足消费者需求，提升互联网服务交互能力和在线销售能力。

2.打造场景化消费体验立足消费多元化的市场需求，通过打造场景式、情感化的消费体验，提高商业服务质量。

应注重培养和提高商业服务组织的适应性、灵活性、服务素质，推进人性化服务，构建自然、便捷、人性化的消费环境。

3.完善商业容量巩固北京市中心商圈的同时，发掘城市郊区和远郊地区的商业市场潜力。

建设多品类、多样式和集中化的商圈，建立多维度、多层次的商业体系，推进区域商场建设，满足不同地区消费者的需求，提升市场竞争力。

北京银泰中心_七星顶级的低调魅力

北京银泰中心位于北京市朝阳区建国门外大街2号，地处北京商务中心区（CBD）核心，北临长安街，东接三环路，踞国贸桥“金十字”西南角。

2008年，北京银泰中心正式落成，这座长安街沿线最高的建筑汇聚了无数人的目光。

该项目的落成凝聚了多家世界级的专业设计顾问、管理机构的力量，建筑/结构设计师是以设计地标性建筑闻名的约翰·波特曼（John C. Portman）。

项目由三栋方形品字高塔组成，呈鼎足之势，外石材幕墙框架与内玻璃金字塔造型完美结合，演绎了中国灯笼照亮CBD的雄伟气魄。

2020年开始，北京银泰中心在提升环境品质的同时，更通过橱窗展览、举办特色文化活动等，不断增强楼宇内的艺术氛围。

UCCA年度公益特展《家园》预展、中央美院美术馆Art Lab《景观梦境》数字拼贴艺术展、NEW ERA潮流艺术展、国家地理经典影像展、遇见夏加尔·爱与色彩真迹展的陆续举办，也为CBD艺术季带来了一场场视觉盛宴。

北京银泰中心的开发商为北京银泰置业有限公司，一直致力于成为中国高端商业地产综合体运营商。

同时，作为北京银泰中心的运营管理者，北京银泰置业有限公司与主要的国际知名酒店集团以及众多国际潮流时尚品牌集团保持着稳定良好的合作，着力打造高端商业地产已成为公司的核心业务。

目前，银泰写字楼租客70%以上为外资公司，公司类型以外资律所、跨国金融公司、投资咨询公司、中外资制造业、服务咨询公司、信息技术公司为主。

截至目前，北京银泰写字楼的出租率达到了98%，足以证明市场对楼宇的认可和肯定。

北京柏悦酒店感受城市之美如果你想感受城市之美，不妨来北京柏悦酒店看看。

作为大中华区第一家柏悦酒店，这里是黄金位置、无敌景观、顶级餐厅的最佳城市观景点。

2018年，柏悦酒店全面翻新，重新设计改造的柏悦酒店采用新中式装修风格，处处透露着低调禅意、优雅隽永。

酒店设计由加拿大设计工作室2pi r design与新加坡事务所LTW DESIGNWORKS联合操刀，在传统建筑四合院里汲取灵感，从京城与生俱来的文化艺术底蕴中挖掘美学，在繁忙喧闹的城市里，为客人预留一片静谧惬意的天地。

高层报告

北京银泰中心建筑分析土124 张锟2108481212391项目概况北京银泰中心位于北京的心脏：中央商务区（ＣＢＤ），设计的目的是为了强化北京天际线的视觉效果。

银泰中心是大型的综合设施，在底部设置有水景主题的公园，其上升起三座平面方形的塔楼，体量简洁有力。

这三座塔楼中的公寓楼是整个项目的中心，其两翼为办公楼。

公寓楼的特色是容纳了一家五星级的柏悦酒店，拥有优雅舒适的客房、豪华的公寓和服务设施。

公寓塔楼的顶部造型魅力四射，令人联想起中国传统的灯笼。

高速电梯能够迅速地将客人带到设置在这个“灯笼”里的酒店大堂里。

酒店的其他公共空间，如酒吧、休息区、特色餐厅等也位于这个“灯笼”之内，为北京营造一处颇具特色的景观。

在白天，这个灯笼形的立方体成为中国建筑和文化的象征，而在夜间，它将以其光芒成为整个项目的标志。

该项目的低层裙房部分内容纳了诸多的功能如一间大型的食品零售店、各类专卖店、数家餐厅、大型宴会厅、设有游泳池的健身中心灯。

这些设施与位于一层的大面积零售区域通过自动扶梯和电梯联系起来。

在裙房之上设置有美丽的屋顶花园，将三座塔楼联接成一个整体。

人工营造的自然环境为人们在都市中提供了一处宁静的场所。

花园的设计并不试图去在一个摩登的建筑中拷贝中国传统的园林要素，而是采用了象征的手法。

树荫和水声创造出令人心旷神怡的环境，也与建筑交相辉映。

而且，这里也是主人们举行特殊聚会和活动等的绝佳场所。

用地通过对水元素的广泛运用而创造出特色鲜明的景观，这些水景将用地从周围的城市道路中分离出来。

乘车来此的人们可以通过一处大型的具有纪念意义的空间进入到建筑内部。

三座塔楼的入口互相独立并且易于辨识。

入口的公共空间由庄重的圆柱支撑着屋盖，投射的自然光线赋予这个空间优雅的形象。

在北京工作和生活的人们的生活方式，在这里通过让人亲近的尺度的花园和水景而得到优化，建筑的许多细节也以当代的手法暗示着中国的传统建筑韵味。

在北京银泰中心，超越时尚的材料被用来营造和加强空间与都市环境的一致性。

北京顶级CBD中心总部写字楼国贸中心案例研究

代表品牌：
国际品牌： GUCCI、DIOR、LOUIS VUITTON、MONTBLANC、BACCARAT 男女服装： INNEE、GFFERRE、AQUASCUTUM、PINK、DAKS、Adidas 首饰、饰品： EMPEROR、SWAROVSKI、KONPLOTT、PLGRIM 皮鞋皮具： FURLA、STACCATO、NINE WEST、KATE SPADE
国贸中心
区位分析
项目所处地理位置位于CBD核心之中，项目享受完善的商务配套同时也为项目价值的提升打下坚实的基础。
第三产业云集
2007年，第一产业占 0.08% ，第二产业占15.41%，第三产业达到了84.51%。
金融机构云集
聚集各类金融机构 1000 多家，外资金融机构 247 家，占全市的 60%以上
商业, 12%
务中心 6%
酒店, 23%
北京国贸中心
写字楼, 58%
CBD顶级写字楼总结
区位
建筑
酒店
商业
硬件
北京国贸中心
北京 CBD 核心区
北京最高建筑，由美国SOM设计
中国大饭店、国贸饭店、国贸大酒店
国贸商城，拥有世界顶级品牌
单层面积 2000 平米， 3000停车位，层高4.25 米
1—5F 大堂、商务中心
宴会附楼位于主塔楼北侧，首层和二层为商铺，并与商业附楼连通。
写字楼大堂净高9米
裙楼
55,000㎡
商业附楼
位于主塔楼的东面，地上5层，地下 4层
国贸中心
物业形态分布
项目物业涵盖商业，酒
各业态占比
店，及写字楼形态丰富，机电及转换层, 5%

探讨综合商业中心—以杭州银泰购物广场为例

探讨综合商业中心—以杭州银泰购物广场为例在大型商场消费，在当今的生活中逐渐处于主要地位，它的设计理念则直接影响着商场的经济效益，以及一个城市的文明，所以大型商场的设计要本着合理规划、文明构思、环境优美等几个主要原则。

做到既能促进消费，又能兼顾文艺特色，科学合理的设计大型商场，也是一个时代文明进步的标志。

【标签】综合商业中心；商场设计；合理规划；经济利益随着我国经济的日益腾飞、国民生活水平的不断提高，、以及时尚消费文化的盛行，大型商场在我国越来越占据有利市场，吸引众多消费者来购物、餐饮。

我们都知道大型购物广场不但占地面积广大。

而且其中供售的商品都属于高消费品，那么面对如此巨大地成本投资，设计者该怎样进行合理的设计，才能使商场既美观又适用呢？下面我们就以杭州的银泰购物广场为例，来具体探讨关于大型商场的设计问题。

一、合理规划在进行大型商场的建筑施工之前，我们首先要做好的就是对建设项目的总体设计，这包括对建设项目的概况设计以及整体结构的构思。

1.项目概况与整体构思杭州银泰购物广场，处在优越的地理位置。

它位于杭州的西城区，与主要路段相接，毗邻河流，为周围人群提供了很便利的社区服务，并且对城市规划起着极其重要的作用。

除此之外，杭州银泰购物广场在用地面积、建筑面积等方面是怎样进行规划的呢？我们来看一下银泰购物广场的具体数据分析便可知晓：东地块（银泰）：用地面积40000平方米，地上计容积率4.57。

建筑面积182800平方米，限高95米。

西地块（富强）：用地面积25100平方米，地上计容积率2.5。

建筑面积62150平方米，限高80米。

银泰购物广场的发展设计理念是具备年轻化、家庭化特性时尚商业。

它主要针对于城西的新中间阶层消费主体，在规划中注意商业与时尚传创意文化共融，形成了GALLERIA购物中心与OPPEN CITY潮流休闲天地结合，为区域的访客提供优质的文化、商业与休闲服务环境，形成最具人性化的城西中心。

北京银泰中心综合综合体报告

目前新出台的限外政策对项目剩余产品销售产生一定的影响，意向购买的外籍客户需办理相关购房证明手续
本市非城镇居民
台湾同胞
其它
银泰大厦——柏悦居
竖向交通首层独立大堂，3部专享电梯电梯刷卡进入柏悦居各层电梯不可直接到达酒店配套，前往酒店，需先下一层再另乘电梯至酒店配套
首层独立大堂
首层平面图
银泰大厦——柏悦居
交房标准：精装修标准：6000-7000元/平米全套家具、家电，及完备的设备配臵具体交房标准见附件物业：费用：18元/平米.月管理公司：凯悦酒店管理公司成立物业理，酒店服务另外收费提供房屋租赁服务，收取中介费用
银泰大厦——柏悦居
柏悦居客户
购买套数 100 80 60 40 20 0
外国行政机构
华侨港澳同胞
本市城镇居民
港澳台企业
港澳台社团
北京企业
外地企业
外省个人
外国个人
客户客户来源： 70%外籍客户其中以华侨及港澳同胞为主付款方式：95%一次性付款（外籍购房无法作贷款）
写字楼
商业配套
功能分区
写字楼：两栋44层办公楼，每栋地上面积7.2万平米，标准层1849平米（层高4米）
银泰大厦
•柏悦府：主楼50—58层21套，建面17410平米 •柏悦酒店：34-49层，59—63层酒店配套，237间客房，建面4万平米 •柏悦居： 7-33层精装修酒店服务式公寓，共216套，建面39212平米商业：地下一层至地上3层，裙房连接3 栋塔楼，总面积52,199平方米 VIP俱乐部：地上5层，会议、餐饮会所：地上6层，游泳、健身商业配套写字楼

北京商业综合体银泰中心案例分析

银泰中心银泰中心10.3.1 项目介绍¾ 北京银泰中心由北京银泰置业有限公司开发，由世界著名建筑师波特曼的设计事务所负责设计，项目建筑由三栋塔楼组成，随着工程进度的推进，项目逐步成为建国门外、长安街东段的标志性建筑之一。

¾ 项目位于CBD 东三环国贸桥西南角，与中国国际贸易中心遥相呼应，成为CBD 重要的商务多功能建筑群。

¾ 项目占地面积31,305平方米，总建筑面积350,000平方米，主楼高达249.9米，共63层，为长安街沿线最高建筑，包括酒店和酒店式公寓，由凯悦¾ 国际酒店管理集团管理和部分投资。

酒店主楼两侧的是两座186米高、每栋7.2万平方米的写字楼，底层为商业和酒店的公共部分。

表10.11：银泰中心物业配比表物业类型规模档次公寓 260套豪华顶级写字楼 14.4平方米甲级酒店 237间客房豪华五星商业约3万平方米高档资料来源：银泰中心10.3.2 写字楼¾ 两栋写字楼共有大约15万平方米的建筑面积，两栋塔楼分别位于主楼的东、西两侧，每栋44层，目前一栋为人保大厦，一栋为银泰写字楼。

¾ 写字楼的标准层为1,849平方米，布局方正，使用率高。

每层层高4米，装修后高度可达3米，交房条件包含网络加高地板。

每栋写字楼配置12部双轿厢客梯，高区和低区各6部，品牌均为世界最先进的原装进口电梯。

双轿厢客梯的运用在北京属首例，它有助于提高时间效率和提高楼层使用面积。

高区梯速为6m/s ，低区梯速为3.5m/s 。

¾ 空调采用四管制的区域可变风量系统（V A V ），可以使用户根据不同的季节、天气和区域的不同自行调整室内温度。

¾ 写字楼除了一栋出售给了人保之外，另一栋还没有开始销售，预计要到2006年夏季开始销售，售价散售不低于3,000美金/平方米，整售将会稍低。

10.3.3 公寓¾ 公寓位于249.9米的主楼中，为长安街沿线最高的公寓，分为3.4米和3.8米层高两种公寓，共260套。