设计过程中的成本控制要点--旭辉比较好的
旭辉地产精装修 精装交付 工程管理批量精装 研发设计 《品质管控敏感点案例手册》-精装修篇
品质管控敏感点案例手册---精装修篇2019A版（第五版）严禁外传前言一个项目，从最初的总体规划到竣工验收，其间大抵有四个年头，我们努力着，让一张图纸上的意向，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的理想家园。
为了多一分完美，少一分遗憾，此篇案例，汇集百余个项目经验，从客户敏感点出发，寻找产品营造和服务过程中可能存在的瑕疵。
供查阅对照。
目录一硬装质量问题二软装质量问题使用安全 1.1专业协同设计合理选材用料施工工艺设备安装 1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6硬装质量问题案例1案例简述：架空层采用抛光砖地面铺设，雨雪天临边部位易湿滑，存在安全隐患。
原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏技术交底及安全防范意识。
解决措施：1、不可更换应制定雨雪天防滑应对措施，做好安全警示告知，可涂刷防滑剂；2、后续杜绝架空层使用不具备防滑功能的地面材料，尤其在建筑临边人群活动部位。
案例2案例简述：无顶盖连廊雨雪天气地面易湿滑，存在安全隐患。
原因分析：1、地面选用不具防滑性能的地砖；2、排水组织不到位。
解决措施：1、不可更换应制定雨雪天防滑应对措施，做好安全警示告知，可涂刷防滑剂；2、后续杜绝使用不具备防滑功能的地面材料。
3、排水组织得当，区域间设高差防水。
案例3案例简述：阳台栏板底部石材断裂，玻璃外倾。
原因分析：1、塑木地板安装预留变形缝不足；2、因阳台塑木地板膨胀变形导致。
解决措施：校正栏板玻璃，地面找平做植筋螺栓后做防水层，围边石材安装与栏板玻璃留缝5mm，塑木地板安装与围边石材留缝8mm，嵌橡胶条后表面打胶收口。
案例4案例简述：地库单元门厅采用无框钢化玻璃门，易磕碰，存在安全隐患。
原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏安全防范意识。
解决措施：选用铝框或不锈钢框钢化玻璃电动移门。
案例5案例简述：架空层地面木平台与地砖面存在高差为18mm，易绊倒。
原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏技术交底及安全防范意识。
解决措施：取消木平台与地砖高差，减少绊脚风险。
旭辉集团地库设计法则
目录第一部分引言 (3)1.地库设计四个价值提升点 (3)2.地库设计两个目标 (3)第二部分高效地库八项设计原则 (4)1.地库选型及埋深 (4)2.行车流线 (5)3.设备与消防 (9)4.非机动车库与主楼空间 (12)5.人防 (14)6.管线布置 (16)7.建筑做法与标识 (20)8.自然采光与人工照明 (24)第三部分地库设计标准 (29)1.标准停车单元 (29)2.旭辉地库设计标准 (36)3.旭辉地库停车标准汇总 (40)第一部分引言1.地库设计四个价值提升点1.1提高效率提升地库停车效率是地库设计的关键工作。
地库设计以直接或间接提高停车效率为核心目标，通过各种技术法则和策略，实现地库使用效率最大化。
1.2控制造价地库面积通常占项目建筑面积25%，地库成本占到项目建安成本的30%，因此地库设计成为提升价值的重要部位。
通过地库选型、柱网选择、层高控制、管线、人防的合理布局等诸多措施，达到合理控制成本，有效提高利润的目的。
1.3提升体验感汽车生活的普及，行车与停车时的良好体验感成为品质生活不可缺少的一部分。
通过流线组织、车位车道尺寸设定、人行系统与计标识系统设计、产品差异化做法、舒适的照度标准等一系列措施，提升回家路线的感受，打造高品质地库环境。
1.4兼顾绿色节能绿色和节能是未来建筑发展的主题。
在现有的地库设计与建造的过程中，需注意绿色节能概念，重点推广自然采光、自然排烟的地下车库，以及相关的采光地下大堂、下沉庭院的设置。
2.地库设计两个目标2.1提升品质地下车库的空间品质通常能反映出一个小区、一个楼盘的品质。
通过空间组织、界面处理、照明系统、通风采光等设计，减少安全隐患，提高客户心理安全感与归属感，通过提高地库的品质，提升小区的整体品质。
2.2保值增值地库设计的好坏不仅决定其功能好坏，也影响到其价值大小。
作为“隐形”的小区环境，优秀的地库设计能提升整个小区的品质，从而达到增值保值的目的。
旭辉集团成本管理体系要点
集 团
产品定位 阶段目标 成本定稿 讨论会
方案阶段 目标成本 定稿讨论 会
扩初阶段 目标成本 定稿讨论 会
施工图阶 段目标成 本定稿讨 论会
成本分析会
产品定位 阶段目标 成本评审 会
方案定位 阶段目标 成本评审 会
扩初定位 阶段目标 成本评审 会
施工图定 位阶段目 标成本评 审会
各项目目标成本阶段总结会
2020/1/29
用心构筑美好生活
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成本管理制度
地 区 公 司
阶 段 成 果
土地拓展阶段 项目定位阶段
土地拓展
地区拿地
项目定位
项目设计阶段
方案设计
扩初设计 施工图设计
成本限额 指标
土地拓展 阶段建安 成本预测
施工图预 算
集团拿地
定位阶段 目标成本 （一级目 标成本）
方案阶段 目标成本 （二级目 标成本）
拓展拓展阶段
项目立项 项目定位阶段
设计阶段
主体结构开工
开盘销售
竣工
项目实施阶段
招标采购阶段
施工阶段
销售管理阶段
拓 组织项目论证 展
营 初步产品定位 销
组织项目策划/ 产品、市场及 客户定位研究
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备
销售事务管理
入伙
客户关系 管理阶段
设 计
规划要点/规划 草案
2020/1/29
用心构筑美好生活
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三、岗位职责
成本经理 土建造价
城市公司成本部
负责部门建设 负责集团成本管理制度的执行 及管理细则的制定 组织目标成本测算 组织招标采购工作 编制各类月报表 负责项目后评估 负责跨部门的协调工作
旭辉集团成本管理系统(2010.02)
项目竣工成本确认与结算
项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包
括确认的已发生成本和估算的未发生成本。已取得结算书的，按结 算书反映，没有取得结算书的，由合同责任人进行专业判断、估算 ，项目成本经理负责审核。其费项包括开发成本、营销费用、管理 费用、财务费用。 项目的营销费用，项目财务经理负责提供分摊到该项目的营销费用 、管理费用、财务费用和营销费用。最后由项目财务经理汇总形成 《项目竣工成本》。 目成本总结和分析》，并输入成本系统历史成本数据库。
以上四方面，可通过与《上月动态成本月度报告》比对的方式，人工 检查。
2013-7-16
用心构筑美好生活
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目标成本经审批下发后，10个工作日内确定成本预控目标及强控目标 。 预控目标：某工程成本预控目标等于该工程的目标成本×95%； 成本预警是指在招标过程中对拟中标金额超过预控目标，未超强控目标时， 将进行成本预警，并采取相应措施 。 强控目标：某工程成本强控目标等于该工程的目标成本×101%； 成本强控是指在招标过程中对拟中标金额超过强控目标时，将进行成本强控， 并采取相应措施 。 施工图阶段目标成本为最终目标成本，除规划条件、政府政策、 市场环境有重大改变外不得修订，特殊情况下如确需追加成本， 由下属公司总经理陈述理由上报集团，按成本追加程序办理。项 目开盘预售时间作为目标成本关门时间，目标成本关门之后原则 上不得追加。
项目预算；负责项目收益分析及跟踪。部门费项包括：项目营销费 用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用、税。
项目总监：全项目成本的责任人，牵头编制全项目合约规划；检查
、督促项目目标成本制订、动态成本月度回顾。
设计阶段成本管控要点
设计阶段成本管控要点1.明确项目的目标和需求：在设计阶段成本管控的前期工作中，项目团队需要与客户充分沟通，明确项目的目标和需求。
这样可以在设计方案中充分考虑客户的期望，减少后期变更和重新设计的成本。
2.制定详细的设计方案：项目团队需要根据项目目标和需求制定详细的设计方案，确保方案能够满足项目的要求，并且能够在预算内完成。
设计方案要考虑到项目的特点、技术难度、成本和时间等因素，保证项目的可实施性和经济效益。
3.辅助设计工具应用：在设计阶段成本管控中，辅助设计工具的应用可以提高工作效率和成本控制的精度。
比如使用CAD软件进行设计绘图，使用成本估算软件进行成本估算和预测，使用BIM软件进行施工模拟和优化等。
这些工具可以在设计过程中帮助项目团队减少错误和遗漏，提高设计质量和效率。
4.成本估算和预测：设计阶段成本管控需要进行成本估算和预测工作，以便在设计过程中及时掌握项目的成本情况。
成本估算是根据项目的设计方案、设计图纸和项目特点等进行初步的成本计算，预测项目整体成本。
成本预测是在设计过程中根据实际情况对成本进行修正和调整，进一步精确掌握项目成本的预测情况。
5.设计变更的管控：设计阶段成本管控需要对设计变更进行管理，并控制其对项目成本的影响。
设计变更是指在设计阶段发生的需求变更、技术变更、设计图纸变更等。
项目团队需要及时评估变更对项目成本的影响，并与客户进行沟通和协商，确保变更的合理性和可行性。
6.设计质量的控制：设计阶段成本管控需要对设计质量进行控制。
设计质量的高低直接影响到项目后期的施工和运营成本。
项目团队需要建立合理的设计质量控制机制，包括设计审核、设计评审、设计交底等，确保设计方案的质量和完整性，减少后期修正和返工的成本。
7.与供应商的合作：在设计阶段成本管控中，与供应商的合作是非常重要的。
供应商可以提供设计所需的材料、设备和技术支持，影响到项目的成本和质量。
项目团队需要与供应商建立长期合作关系，并及时与供应商进行沟通和协商，确保供应商提供的产品和服务符合设计要求和预算限制。
设计成本控制要点
设计成本控制要点
以下是 8 条关于设计成本控制要点：
1. 明确需求很关键啊！就好比你要去旅行，不先想好目的地怎么行呢？比如在设计一个产品之前，一定要和各方充分沟通，搞清楚到底要达到什么效果，这样才能避免不必要的返工和成本增加呀。
2. 材料选择别马虎嘞！这就像做饭选食材一样，得精挑细选呀。
不能只看价格便宜，质量也得过硬啊。
拿装修来说，选质量好的材料可能一开始贵点，但耐用啊，长远看反而省钱呢。
3. 设计方案要优化呀！你想想，走一条通顺的路是不是比绕来绕去快多了？设计方案也得简洁高效，去掉那些华而不实的东西，能省不少成本呢。
4. 时间管理要抓好哇！时间可就是金钱呐！如果拖拖拉拉，各种延误，那成本不就呼呼往上涨啊。
咱得紧凑安排设计流程，别浪费时间呀。
5. 团队协作超重要的咧！篮球比赛一个人能打赢吗？肯定不行呀！设计也是一样，大家各司其职，紧密配合，这样才能提高效率，控制成本呀。
6. 风险预估得做足哟！就像出门看天气预报一样。
提前想到可能出现的问题，准备好应对措施，不然等问题来了再解决，那成本可就高了去了。
7. 监控过程不能松哇！好比放风筝，得时刻拽着线呐。
随时看看设计的进展，有没有偏离轨道，及时调整，这样成本才能在掌控之中呀。
8. 不断学习和创新可不能忘呀！时代在进步，你不进步不就落后了？通过学习新的技术和方法，创新设计思路，能找到更好的控制成本的办法呢。
我的观点结论就是：设计成本控制真的非常重要啊，做好这些要点，能让我们在设计中既达到好的效果，又能省钱，何乐而不为呢！。
旭辉地产集团 研发设计 成本管理 地库设计无效成本控制与优化
话题1：无效成本分析与管控原则
合理标准 成本效率 成本细分 管控原则
品质 效果
投入 成本
效率 高
合
理
合理
标
准
低 红线
品质效果 成本投入的效果是针对 开发商利益而言的
话题1：无效成本分析与管控原则
合理标准
成本效率
无效成本
成本细分 设计成本
管控原则
有效成本
直接无 效成本
做错了！因设计错误而导致的 无效成本。
赖祖亮@小木虫
一、设计节奏与节点优化 二、停车效率与单方成本
管控什么？
三、强制指标控制 四、标准做法控制 五、控制技术提升 六、优势资源利用
★ 技术综合性强：做法不同成本有别，做法选择由相关条件综合确定
塔楼
塔楼
塔楼
塔楼
塔楼 塔楼 塔楼
一
塔楼 2000平米
塔楼
2塔000平楼米
塔楼
2000平米 塔楼
塔楼
二
塔楼 塔楼 塔楼
复杂多变
★ 技术综合性强：做法不同成本有别，做法选择由相关条件综合确定
塔 楼塔楼 塔 楼塔 楼 塔 楼塔 楼
塔塔 楼楼
A（合建）
二、我们地库无效成本到底有多大？
几十万
几百万
几千万
问：一个项目，地库因设计 错误、不合理、不精细而白 丢的冤枉钱一般有多少？
1、项目规模、复杂程度、设计师经验
—-决定上有亿多少元
2、审核者水平 ---能挖出多少
同一个项目
☆ 已经做得很好了、可能没有了，或者，已经请专家看过了、真的没有了 ★ 少则百万、一般数百上千万、多则数千万、甚至上亿元
地库设计及无效成本的 控制与优化
旭辉地产集团 成本管理部对项目总培训 成本管理指导思想,这才是应有的高度!
1.关注要点 （2）目标成本
①建造标准
两个误区 依据 出发点 取消 参考
不计成本追求效果 成本不合理导致品质丧失
与项目定位相匹配
关注要点 总图阶段
满足客户的需求
方案阶段
可有可无的东西
初步设计阶段
内部标杆和当地竞争对手 施工图阶段
①建造标准-成本测算的基础
内容
xxx项目
内部样板
竞争对手
售价
10000
10500
11000
层高
3.2m
3.1m
3.0m
外立面装饰
氟碳漆涂料
普通涂料
普通涂料
标准层电梯厅装饰 外窗工程 空调
墙地面石材天棚乳 胶漆
800元/平方米 断桥铝合金窗
赠送空调
墙地面抛光砖天棚 乳胶漆
500元/平方米 铝合金窗
无
2.总图阶段
（1）根据项目定位，确定产品组合及平面布置 （2）合适的配套：会所、架空层、教育设施、车位配比 （3）竖向标高与土方平衡
当地容积率的 计算规则
（4）其他
考虑小区道路 与市政道路的
衔接
土方平衡问题
3.方案阶段
（1）层高
层高每 +10cm
含钢量 钢筋成本+6
+1kg/m2
元/m2
套数 264
套数面 积
298
单价 26000
收入
成本 税前利
（亿元） （亿元0 润
（亿元）
20.5 16.9
3.6
二
0.57
199
396 28550 22.5 17.8
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控制机电设备配置 建筑单体优化 控制层高 结构设计优化
节约土建成本
减少地下室面积 地下室优化 控制地下室层高
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FOR YOUR BETTER LIFE
序、成本控制思路
• 中策：省成本（节省材料）
在不影响产品（立面）效果、质量的前提下，适当使用替代性建材，节 省材料费用
3. 概念设计、方案设计阶段决定了工程成本的50-60%，初步设计、施
工图设计及各项精细化设计决定了成本的40-50%
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序、成本控制思路
传统事后管控模式
全过程管控
50-60%
设计前期
信息收集，指导后期设计策略 制定价值树及配置标准
地下室层高 外立面面积 部品部件材质、细部做法
土建成本增加约2-4%
成本节约 5元/㎡ 成本节约 0.62元/㎡
部品部件成本
测算背景： 1. 高层产品容积率按2.5设定，住宅建筑面积10万㎡，景观面积2.5万平米，地下室面积2万㎡ 2. 钢筋综合单价6元/kg（含制作安装） 3. 混凝土综合单价700元/m³（含制作安装及模板） 4. 铝合金/塑钢门窗综合单价500元/㎡ 5. 地下室层高每降低10cm建造成本降低约1% 6. 硬景单方400元/㎡，软景单方150元/㎡
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旭辉 集团
设计过程中的成本控制要点
集团设计管理部
2012年3月
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序、成本控制思路
• 楔：设计管控
1. 设计管控是成本管控的源头！ 2. 占项目总成本仅1.5-3%的前期设计环节（设计费），却直接决定了整 个项目成本的70%甚至更多。
概念设计
控制规划形态、地下车库方案
1.
地下室限额设计
方案设计
落实产品价值树及配置标准 结合各专业审图要点管控设计成果
1. 2. 3. 4. 5.
建筑限额设计 景观限额设计 批量精装限额设计 样板段限额设计 公共部位限额设计
40-50%
扩初设计
扩初图 成本测算 结果分析 不合格
优化结构设计、立面材质、部品部件 提供结构构件过程图纸进行成本测算
标准层混凝土含量 -0.01m³/㎡ 地下车位平均面积 -1㎡/个 地下室钢筋含量 -1kg/m³
成本节约 6元/㎡
成本节约 7元/㎡ 成本节约 12.5元/㎡ 成本节约 1.2元/㎡ 成本节约 5元/㎡
土建成本
材料成本
-0.10m 住宅层高 -0.10m 窗地比 -0.01 景观软硬比中硬景比例 -1%
1. 2.
立面限额设计 限额设计第二阶段 （部品部件限额）
不合格
确认墙柱、梁、板、楼梯标准含钢量 结合施工图审图要点管控设计成果
1. 结构限额设计
施工图
合格 结束
出正式施工图
合格
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序、成本控制思路
关键经济技术指标 成Байду номын сангаас影响
标准层钢筋含量 -1kg/m³
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序章
设计中的成本控制思路
• 上策：砍成本
（优化设计，直接减少工程量以大幅度削减成本）
•
中策：省成本
（节省材料，或通过设计优化减少部分成本费用）
•
下策：细抠成本
（优化部品部件，优化设计细节以进一步优化成本）
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成本全过程管控工具
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项目阶 段
指标类别
基于成本控制的设计管控点
（关键）一级管控点 规范信息 公建配套设置标准 人防地下室设置要求 车位配比 地面停车比例 价值树与产品配置标准 公建配套面积 层高 窗墙比（限额） 外立面率（限额） 户型面积段 立面风格 屋顶类型 车行道路（消防车道）布局 车位配置标准（公关后指标） 地下车位类型 地面停车比例（公关后指标） 节能设计策略、定位 选择保温类型 地下车库层高 地下车库形态（轮廓、柱网、 地下车位平均面积（初步估算） 车道布置等） 人防地下室面积 建筑单体及组团布局 建筑层数 住宅入户方向 商业布局 道路宽度配置标准 二级管控点 建筑面积计算规则 绿地率计算规则 节能规范 地上、地下车位最小尺寸 非机动车停车位配置要求 三级管控点 其它土地规划条件（如保 障房、限价房等）
设计前 期
控制墙体厚度
建筑平面
减少交通核面积
控制立面材料 减少立面面积 建筑立面
节省材料费用
减少立面门窗面积
控制保温材料
控制软硬比 景观 控制乔木密度
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序、成本控制思路
• 下策：细抠成本（部品部件）
在不影响产品功能使用的前提下，对建筑部品部件进行优化，控制其材 料类型、尺寸，节省成本
入户大堂 平面部品部件 电梯间 楼梯间
细抠部品部件成本
门窗
立面部品部件
立面线脚 其它
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《旭辉项目研发组产品价值树及产品配置标准》 《旭辉集团限额设计》 《旭辉集团图纸审查管控点（规划建筑类-方案设计阶 段）[暂行]》 《旭辉集团地下车库设计 总结]》 《旭辉集团售楼处精 装方案设计成果审查 要点[暂行]》 《旭辉集团样板房精 装修硬装方案设计成 果审查要点[暂行]》 《旭辉集团景观方案 设计阶段图纸审查管 控点[暂行] 》 《旭辉集团图纸审查管控 点（规划建筑类-施工图阶 段）[暂行]》 《旭辉集团售楼处精装修 施工图设计成果审查要点 [暂行]》 《旭辉集团样板房精装修 施工图设计成果审查要点 [暂行] 》 《旭辉集团景观施工图阶 段图纸审查管控点[暂行] 》
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序、成本控制思路
• 上、中、下三策
中策： 上策：
省成本：节省材料费用
砍
成本 控制
砍成本：节约土建、结构成本
省
下策：
抠
抠成本：细扣部品部件成本
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序、成本控制思路
• 上策：砍成本（设计优化）
在不影响产品品质的前提下，通过设计优化，控制土建、结构成本。