案例实操售后返租回报率计算方法与公式

案例实操|售后返租回报率计算方法与公式
核心提示：本文以好百年家居为例，从经济条件、计算过程、计算方法与公式3大方面解析售后返租回报率制定过程，极具实操性。

一、案例：家居主力商家—好百年
好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。

好百年各分店主要经营中高档家居商
品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送及信息服务。

从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要是东方店（营业面积3万平方米）。

2004年后，其扩张的触角主要在北京、上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。

未来10年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设100家以上分店，而上海作为其主要扩张目标城市，对于我们来说，可以说是就在身边的机会。

好百年的租用方式
好百年的扩张，一般是选定一个合适的商业项目（商业地产招商（专题阅读）），开发商采
取带租约销售的方式。

先进行商铺销售，再将商场整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。

发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。

二、制定经济分析条件
为了便于计算和具有代表性，先设定几个条件：
（1）租期时间为8、10年计。

（2）选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计）
（3）假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。

三、租金回报率计算
1、计算方法
根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证
发展商的纯收益，由此得出以下的公式：
实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额
其中：
实际销售总金额：是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。

回报客户的金额：是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；
好百年租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益；
不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；
纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。

假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。

假设为：
计算数据说明：
按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；
不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。

前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。

2、计算过程与公式
按8年租期算：
将已知数据带入到公式中，得到：
销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×1000 0×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000
得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金
按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。

（二层均价按照2：1的比例计算。

）
计算结果为：
说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额
由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）
计算方法同上，则计算结果为：
说明：
表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额；
当租金达到80元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加；
当租金达到90元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。

由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）
结论：
从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/㎡时，销售价格比较接近市场水平。

分析说明：
租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售价格来填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大；
好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提高商场的销售价格，增大销售压力。