房地产基础培训剖析

房地产基础知识培训第一章房地产销售中常见名词一、五证：1、《国有土地使用证》；2、《建设用地规划许可证》；3、《建设工程规划许可证》；4、《建设工程开工证》；5、《商品房预售许可证》。

二、两书：1、《住宅质量保证书》；2、《住宅使用说明书》。

三、房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。

四、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。

含一级市场、二级市场和三级市场：1、一级市场（土地市场）：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；2、二级市场（新楼交易）：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；3、三级市场（二手市场）：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

五、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。

具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

六、土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。

政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。

土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

1七、三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。

1《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

八、七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。

九、土地使用年限：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地：70年；工业用地:50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年；综合开者其他用地：50年；商业、旅游、娱乐用地：40年。

十、红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。

它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

十一、总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。

十二、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和。

十三、容积率：1、项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

2、计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积3、容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

4、对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

十四、房屋建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

十五、建筑覆盖率（建筑密度）：1、具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀" 。

2、建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积（比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%）。

3、建筑密度不可能超过100,一般不会超过40-50,因为用地中还需要留出很多面积作为道路、绿化、广场、停车位等。

十六、绿地率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿地率为30%）十七、绿化覆盖率（常说的绿化率）：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。

十八、楼间距：前后两栋楼之间的距离，用来衡量房屋的采光和通风情况。

十九、房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。

二十、套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

二十一、套内使用面积：又称地毯面积。

指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。

二十二、单元内使用面积系数（使用率）=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。

二十三、公共建筑面积1、各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；2、可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半；3、不可用于分摊的有：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2、售房单位自营、自用的房屋；3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

二十四、得房率（实用率）。

1、是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

2、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

3、套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

4、得房率是买房比较重要的一个指标。

计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。

因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。

一般多层住宅实用率在90%以上，小高层住宅实用率在80%－85%，高层住宅实用率在75%－80%，写字楼的实用率平均为70%。

二十五、层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

层高=净高+楼板厚度。

二十六、住宅的进深：在建筑学上是指量间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮至墙皮之间的实际长度。

为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通用条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。

目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都有限定在5米左右，不能任意扩大。

在住宅的高度（层高）和（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离、门窗较远的室内空间自然光线不足。

二十七、住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另面墙皮之间实际距离。

因为是就一自然的宽度而言，故又称为开间。

规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。

大开间小进深的板楼，饱吸阳光。

二十八、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。

平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

传统风水学认为，客厅玄关是从室外进入客厅的必经之路，是进入客厅的缓冲区。

它让进入者静气敛神，同时也是引气入室的必经之道。

客厅的玄关除了有防泄、遮掩的风水作用之外，并且还有家居装饰上的美化作用，因此它设置的好坏，可直接影响住宅的风水。

二十九、期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得竣工验收资格之间的商品房，消费者在这阶段购买商品房时应签预售合同。

期房在港澳地区称作为买“楼花”。

三十、现房：是指己经取得竣工验收的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现售合同。

三十一、清水房：清水房是指屋里的装修程度,一般屋内装修分为清水房,简装,精装和高档装修，清水房多指墙面及天花刮大白（抹灰层）、水泥地面、有窗、入户门、阳台推拉门等，水电通讯.南方城市大多叫做清水房，北方习惯称之为“毛坯房”。

三十二、业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

三十三、会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。

如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。

会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。

会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。

作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

三十四、入伙：是指业主领取钥匙，接房入住。

三十五、契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

下例行为要缴纳契税：1、国有土地使用权出让；2、土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；3、房屋买卖；4、房屋赠予。

三十六、印花税：是对经济活动和经济交易中书立、领受凭证征收的一种税。

它是一种兼有行为性质的赁证税,具有征收面广、税负轻、由纳人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

三十七、银行按揭：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。

三十八、办理按揭程序：1、签订合同的同时，填写客户个人按揭资料，确定按揭年限；2、发展商将按揭客户的全套资料申请银行；3、银行审核通过后办理预售抵押登记；4、办理完预售抵押登记后银行划款给开发商，买方开始按月供楼。