《2019年全国土地估价师资格考试大纲》解读15页

《2010年全国土地估价师资格考试大纲》解读

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2010年全国土地估价师资格即将来临，考试大纲日前已由地质出版社出版并发行。该大纲由考试委员会组织专家组在2009年考试大纲的基础上修订而成。修订的基本原则是，“在保持大纲总体稳定、连续的前提下，一是尽量细化内容，二是对确实有重大政策调整、技术创新的适当更新”。现作简要介绍，供报考人员参考。

一是大纲只是在2009年基础上作了局部调整，保留了原有的知识体系框架。仍然为三大板块，即土地及土地管理基础知识板块、土地估价知识板块和土地估价相关知识板块，其中，土地估价知识在考试内容中占据重要的位置。应考人员不必对学习内容进行大的调整，只需注意一些相关调整的内容。

二是有一点值得注意，原来的第五部分，即土地估价实务被分成了两部分，成为“土地估价实务”和“土地分等、定级与基准地价评估等实务”，所以，大纲总体变为十四部分。主要突出了宗地评估的具体内容，但是基本上还是原来的内容，只是将二级内容提升到了一级内容。但是，这一部分的内容一直没有较为规范的知识体系，应考者在复习时，应适当参照一些估价实务工作加强这方面内容的学习。

三是一些内容作了局部调整，比如在测量知识方面，增加了土地勘测定界方面的内容，并在附录中加入了《土地勘测定界规程》（TD/T 1008－2007），同时对测量原有的一些内容也进行了细化。城市经济方面的内容也作了一些调整，但基本知识面没有大的变化。

四是大纲附录增补了27条新的法律、法规和规范性文件，应考人员可以通过一定的方式浏览学习这些文件。

五是大纲附录中增加了“行业自律文件”，主要是应全国土地估价师资格考试委员会的要求，加强考生对行业有关要求的了解，强化土地估价师执业道德、操守、行业规范等方面的要求。具体内容有中国土地估价师协会章程、注册土地估价师自律守则、《土地估价师实践考核与执业登记办法（试行）》（中估协发〔2008〕14号）、《土地估价师执业登记工作实施细则（暂行）》 (中估协函[2010]3号)、《中国土地估价师协会个人会员会籍管理办法》 (中估协发〔2006〕18号)、关于印发《土地估价师继续教育学时认定规则》的通知（中估协发[2009] 27号），以及关于印发《土地估价行业违规处罚记分办法》的通知（中估协发〔2009〕35号）。这些文件可以登录中国土地估价师协会网站查找学习。

六是调整个别估价专业知识考试基本要求的难度，即个别考点从“掌握”降低难度到“熟悉”。附录中的题样由2008年试题题样调整为2009年试题题样。

第一部分总述

1. 只写了“ 第一部分：未在后面写“总述”；

2. 估价项目名称不明确；

3 估价目的中 , 未说明估价的应用方向；

4. 估价目的中 , 对土地权利说明不明确；

5. 估价依据中 , 未列出土地估价的技术标准 ,即估价规程；

6. 估价依据中 , 引用的法规名称不正确；

7. 估价依据中 , 应包括土地估价规程等 , 不应当把过时的旧文件

作为报告格式规范；

8. 估价依据中 , 缺少估价对象土地证书或权属证明；

9. 估价依据中,“x x 省关于土地管理的法律法规” 提法太笼统 , 未说明与本次评估有关的法律法规是哪些；

10. 无估价对象描述；

11. 地价定义不清楚，未明确宗地设定用途 .设施 .年期、权利、土地开发程度等内容；

12. 地价定义中 , 未说明是什么权利的土地价格；

13. 估价期日非具体时点 ( 无“ 日”)；

14. 估价日期中 , 未注明估价的截止日期；

15. 使用说明中 , 待估宗地的土地面积、土地权利状况等应该以《国有土地使用证》为准；

16. 土地估价技术报告的使用应该是供土地管理部门进行报告审核或

备案以及评估机构存档用 , 而不是上级主管部门使用；

17. 缺少土地估价师签字栏；

18. 估价结果中 , 缺少楼面地价，无单位地价和大写〈无汇率 , 币种不统一〕；

19. 缺少《估价结果一览表》；

20. 需要特殊说明的事项中 , 缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事顶的说明；

21. 需要特殊说明的事项中 , 未办理出让手续就入股 , 不合规定；

22. 报告有效期错误 , 应为半年；

23. 非土地估价师签名；

24. 估价师签名栏中无估价师资格证书号；

25. 出具报告的时间离估价基期过长；

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

26. 估价对象描述中 , 待估宗地的项目描述错误 .如：容积率数值不对；

27. 土地位置状况中 , 缺少土地用途、土地级别的描述；

28. 土地级别与土地等同；

29. 态土地权利状况中 , 缺少他项权利状况的描述 ,

30. 建筑物状况描述不详；

31. 地价影响因素分析中 , 缺少一般因素的描述 ( 或描述不全) ；

32. 土地登记状况中 , 证书名称错 , 应为国有土地使用证；

33. 登记审批机关应为当地政府 , 而非土地部门；

34. 登记状况中无四至、登记等；

35. 区域因素和个别因素混淆 ( 属于区域因素的列入到个别因素内)；

36. 区域因素分析错为环境因素分析；

37. 个别因素描述不全 , 未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途；

第三部分土地估价

38. 估价原则中 , 缺少与本次估价方法紧密相关的原则。

39. 未说明估价方法选择的依据；,

〈 1 〉成本逼近法

40. 成本逼近法计算公式错误 , 如漏土地增值收益；