华侨城资产证券化案例分析

华侨城资产证券化案例分析

2012年12月4日，中信证券设立发行了“欢乐谷主体公园入园凭证专项资产管理计划”（以下简称“欢乐谷专项计划“），原始权益人为深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城A”）及其北京、上海的子公司，本次专项计划受益凭证的本金总规模为18.5亿元，其中优先级受益凭证本金规模为17.5亿元，分为“华侨城1-华侨城5”五个品种，信用评级均为“AAA”；次级受益凭证规模为1.0亿元，由华侨城A全部认购；产品预期期限1-5年。原始权益人华侨城A主体评级AAA,欢乐谷专项计划受益凭证信用评级AAA。

原始权益人承诺，在每一个初始核算日，若在前一个特定期间内，某个欢乐谷主题公园的基础资产销售均价低于约定的最低销售均价和/或销售数量低于约定的最低销售数量，则由对应的原始权益人进行补足。华侨城集团公司（以下简称“华侨城集团”、“担保人”）为原始权益人的补足义务提供不可撤销连带责任担保。

本次专项计划受益凭证的本金总规模为18.5亿元，其中优先级受益凭证本金规模为17.5亿元，分为华侨城1-华侨城5五个品种；次级受益凭证规模为1.0亿元，由华侨城A全部认购。本次专项计划设置投资者回收选择权和原始权益人赎回选择权。

欢乐谷专项计划的预期收益支付和本金偿还方式采用优先级/次级支付机制，按照本金比例计算，优先级受益凭证可获得由次级受益凭证提供的5.41%的信用支持。

专项计划产品基本结构

证券分层优先级次级华侨城1 华侨城2 华侨城3 华侨城4 华侨城5 次级

规模（万元）29,500 32,500 34,500 37,500 41,000 10,000

规模占比15.95% 17.57% 18.65% 20.27% 22.16% 5.41%

信用等级AAA AAA AAA AAA AAA -

预期期限（年） 1 2 3 4 5 -

利率类型固定利率固定利率固定利率固定利率固定利率无票面利率

付息频率按年付息按年付息按年付息按年付息按年付息按年分配剩余部分

本金偿还方式到期还本到期还本到期还本到期还本到期还本到期分配剩余收益

投资者回售选择权- - -

投资者有

权在专项

计划成立

满3年后

按面值回

售给华侨

城A

投资者有

权在专项

计划成立

满3年和4

年后按面

值回售给

华侨城 A

-

原始权益人赎回选择权- - -

华侨城A

有权在专

项计划成

立满3年

后，在华侨

城4和华

侨城5的

回售量均

达到其发

行量的

50%时，选

择按面值

华侨城A

有权在专

项计划成

立满4年

后，在华侨

城5的回

售量达到

其发行量

的50%时，

选择按面

值赎回全

部华侨城5

-

赎回全部

华侨城4

和华侨城5 原始权益人信

用评级

AAA

资金使用用途用于购买原始权益人基础资产

增信措施

1、优先/次级分层；

2、入园凭证收入超额覆盖预期支出；

3、原始权益人补足承

诺；4、华侨城集团公司为原始权益人的补足义务提供不可撤销连带责任担保

一、基础资产及现金流预测

基础资产指原始权益人根据政府文件，因建设和运营欢乐谷主题

公园而获得的自专项计划成立之次日起五年内特定期间拥有的欢乐谷主题公园入园凭证。特定期间及纳入基础资产的入园凭证数量及收入预测需经资产评估机构进行评估。

资产评估机构预测入园凭证销售现金流总计30.98亿元，优先级还本付息总计20.79亿元，其中利息为3.29亿元，入园凭证销售现金流对优先级收益凭证本金和预期收益的最低覆盖倍数为1.49倍该计划的基础资产优势主要体现在符合国家文化和旅游产业政策导向；欢乐谷采取市场化经营，入园凭证定价不受政策干预，可快捷、灵活应对市场变化，有效抵御市场风险，有利于提高基础资产现

金流入的稳定性；基础资产可产生的现金流较为充裕，正常情况下对优先级受益凭证本金和预期收益的覆盖倍数较高；基础资产地域不同，分散了运营风险有利于提高基础资产现金流入的稳定性和专项计划的安全性。

二、欢乐谷专项计划交易结构

图1 交易结构

（一）现金流走向分析

1、华侨城A作为原始权益人，委托中信证券设立专项资产管理计划。

2、中信证券向投资者发行专项资产管理计划项下的受益凭证，将专项计划募集资金划至华侨城A。

3、华侨城A将相关基础资产产生的现金流归集至专项计划监管账户，并通过中证登深圳分公司向投资者支付受益凭证本金及收益。

（二）基础资产销售收入划转流程

1、还本付息资金的归集方案

华侨城将购买入园凭证的款项汇入专项计划的收款账户。如基础资产产生的收益低于专项计划约定的最低收益时，原始权益人将支付差额资金至专项计划账户；如原始权益人未按约定履行差额支付义务时，担保人华侨城集团将提供担保资金至专项计划账户。

2、还本付息资金的拨付流程

专项计划管理人将专项计划账户中的归集资金按照投资者购买的收益凭证份数向托管银行发出资金分配指令，托管行向专项计划账户发出划款指令，专项账户通过中证登向投资者兑付资金。

（三）专项计划资产收益构成及分配顺序

专项计划资产收益包括：基础资产产生的现金收入、原始权益人的补足款、华侨城集团的补足款、基础资产收入在专项计划账户中的再投资收益及计划管理人对专项计划资产进行投资所产生的收益。