房产项目标准开发周期计算
房地产开发项目后评估报告
房地产市场重大变化影响客户消费观念和投资热情，销售速度放缓。如政策调控导致购房者消费能力下降，住房需求减少。
市场变化时机
项目销售时机
该项目的营销方案主要通过价格优惠、促销活动和宣传推广等手段来吸引目标客户群体，但实际效果未达到预期。
销售业绩受到市场需求、产品质量和售后服务等因素的影响，实际设计与预期定位存在偏差。
建筑的设备和技术
项目的设备和技术是根据项目的设计需求而选取的，包括空调设备、通风设备、电气系统等。在设计中，设计团队需要根据项目的实际情况和需求，选择合适的设备和技术，以确保项目的正常运行和使用效果。
项目的建筑标准
设计过程管理的重要性
设计过程管理对确保项目设计的顺利进行和质量保证起到至关重要的作用。这一过程中需要强化与其他专业领域的沟通和协调，以及时处理问题和难点。同时，还需严格控制和管理设计质量和进度，确保满足要求和质量标准。
城市商业和工业发展状况
城市商业和工业的发展会对房地产市场产生重要影响，发展迅速则市场繁荣，滞后则市场萧条。
人口流动和城市规划因素
人口流动和城市规划也是影响房地产市场的重要因素，频繁的人口流动和大量的基础设施建设会促进房地产市场的繁荣。
宏观经济和房地产市场发展变化分析
03
土地使用权转让情况
评估程序是否合法、合规，是否符合法律法规要求，交易价格是否合理、公允，是否对项目开发成本产生重大影响。
需要进一步提高工作效率
在项目报建工作中，部分工作环节存在拖延现象，影响了工作效率的提高。我们将加强工作进度的把控，确保每个阶段工作的及时完成。
需要进一步完善报建流程
目前的报建流程还不够完善，存在一些漏洞和不足之处。我们将进一步优化和完善流程，提高流程的规范性和可操作性，使整个报建工作更加高效和便捷。
房地产项目开发周期基准(最新整理)
房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。
⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。
当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武汉、长沙等203050306019090280上海、苏州等1530452550165702352.物业类型：多层（6层+1层地下室）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武汉、长沙等204550308022590315上海、苏州等1530603070205602653.物业类型：小高层11层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武汉、长沙等2045905010030590395上海、苏州等1545904590285603454.物业类型：高层24层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武汉、长沙等20602105016050090590上海、苏州等156020050150475605355.物业类型：高层33层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武汉、长沙等20602605018057090660上海、苏州等15602405018054560605参照24+1修改。
昆明地区房地产项目开发成本计算标准
消防、通风设施费用
100元/平米
供水设施
50元/平米
供电设施
60元/平米
煤气设施
每户3500元
绿化及市政工程
80元/平米
中水设施
20元/平米
小区道路
60元/平米
不可预见费用
2项～5项之和的3.5%
总投资
2项～6项之和
管理费
2项～5项之和的3.5%
财务费
7项～8项之和的4%
可售面积
住宅
内部认购
一层商业
二层以上商业
车位
销售收入
住宅
内部认购
一层商业
二层以上商业
车位
销售费用
广告费
按照销售收入2％计
代理费
按照销售收入2％计
测绘费
2*1.36元/平方米
税费
营业税
按销售收入5.5%计（万元）
土地增值税
按销售收入1%计（万元）
土地使用税（2年）
按土地面积1元/㎡每年计（万元）2年
贷款
项目总成本
工程项目（费用）名称
计算标准
经济技术指标
建设用地面积
总建筑面积
建筑面积（地上）
住宅
商业
一层商业
二层以上商业
地下
土地取得费用
地价款
契税
地价款3％
前期费用
地质勘察费
7元/平米
建筑设计费
20元/平米
散装水泥专项资金
1元/平米
市场调研及策划费
根据市场价格估算
质检费
2000×建面×0.14%
工程监理费
10×建面
7项+8项+9项+12项+13项
房地产项目标准工序及工期(最全)
完全搞懂一个房地产项目的开发流程，弄清楚所有工序之间的关系是件极不容易的事情。
今天分享一下：万科.恒大.龙湖三巨头的工序标准与工期标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，看了标准工序与工期，您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解和认识了......第一部分：龙湖标准工序与工期一、龙湖土地拓展阶段标准工序及工期1、龙湖投资决策本阶段以获得土地信息为工作编制的起始点2、土地购买本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点。
3、交地本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
4、取得设计条件本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
重点提示：增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划，但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见，编制计划时须充分考虑。
1、方案报建本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。
2、初步设计方案报建本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。
初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。
3、施工图报建本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。
施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。
三、建筑设计阶段标准工序及工期1、开发预案阶段2、概念设计精选文档3、方案设计4、地质勘查设计5、初步设计精选文档6、施工图设计精选文档7、精装图设计精选文档精选文档8、导视系统设计精选文档精选文档9、售楼处.样板房设计四、非样板区景观设计标准工序及工期1、概念设计阶段本阶段以领取方案上会的会议纪要前30个d做为工作编制的起始点，开始景观概念设计单位的招选工作2、景观方案设计阶段本阶段方案设计准备阶段完成时间与概念方案完成时间同步完成。
3、景观扩初设计阶段本阶段以完成景观方案交底会为起点。
4、景观施工图设计阶段景观施工图设计准备与景观扩初同时完成。
房地产开发项目经济测算ppt课件
土地费用、建设成本等核算
01
02
03
土地费用
包括土地出让金、拆迁补 偿费、土地平整费等。
建设成本
包括前期工程费、建安工 程费、基础设施费、公共 配套设施费等。
其他费用
包括开发间接费、管理费 用、销售费用、财务费用 等。
资金来源与筹措方案
资金来源
包括自有资金、银行贷款、信托融资、股权融资等。
筹措方案
根据项目实际情况，制定切实可行的资金筹措方案，包括融资方式、融资期限、 融资成本等。同时，需要考虑资金的风险和收益，确保项目的顺利进行。
03
收益预测与财务分析
收益预测方法及依据
市场调研与数据分析
收集相关市场信息，进行趋势分析和 预测，为收益预测提供数据支持。
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
历史数据与经验借鉴
参考类似项目的历史数据和经验，进 行类比分析和预测。
项目定位与产品规划
根据项目定位和产品规划，结合市场 需求和竞争情况，进行收益预测。
现金流量表编制与解读
现金流量表编制
根据项目进度和资金计划，编制投资 现金流量表、经营现金流量表和财务 计划现金流量表。
现金流量表解读
分析现金流入、流出及净流量情况，评 估项目的资金需求和偿债能力。
关键参数变动对项目经济指标影响
房地产项目投资经济测算完整版样本
房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。
开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。
土地费用=土地价格×总占地面积。
土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。
3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。
借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。
4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。
5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。
6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。
7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。
8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。
项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。
销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。
3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。
房地产经营与管理公式1
可以接受否则不可以接受
当投资项目的净现金流量具有一个内部收益率时 i<FIRR 则对于所有的 i 值 NPV 为正值
i>
FIRR
则对于所有的 i 值
NPV 为负值
3)动态投资回收期
-t （CI-CO）t（1+ic） =0
t 0 pb
Pb---动态投资回收期 Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数 -1]+上期累计净现金流量现值 的绝对值/当期净现金流量现值 4）静态指标公式 ①RPC=(GDR-TDC)/TDC*100%=DP/TDC*100% RPC---成本利润率 TDC---项目总开发成本 GDV---项目总开发价值 DP---开发商利润
③利息备付率 利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用 税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和 当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，一般大于 2 ④偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金 可用于还本付息资金即净运营收益，一般是税前的，应大于 1.3，是折旧摊销、成本中列支的利息费用、可用于还款的 利润 偿债备付率即还本付息比率， 指项目借款偿还期内各年用于还本付息的资金 与当期应还本付息金额的比率 ⑤资产负债率=负债合计/资产合计*100% 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标 ⑥ 流动比率=流动资产总额/流动负债总额*100%= （现金和银行存款+短期投 资+应付票据）/（短期借款+应付票据和应付账款+应付工资） 流动比率一般大于 200% ⑦速动比率= 流动资产总额 存货 *100%
②投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资*100% 项目总投资=总开发成本+经营资金（经营方式） 项目总投资=总开发成本-财务费用（出租方式） 利润总额=经营收入（含销售、出租、自营）-经营成本-运营费用-销售税 金及附加 销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加 ③资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金*100% ④资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金*100% =（税后净现金流+还本付息额）/资本金*100% ⑤静态投资回收期 P′b
房地产开发项目前期测算
6 幼儿园、会所 3500
0.37
7
售楼处
8000
0.41
8
低层地下
2000
2.2
9 多层地下车库 2000
4.2
序号 费用项目 计算标准 单位 标的数量
单位 亩 亩
万平米
万平米
单位
投资(万元) 12820 12030 130 360 300 55820 4580 8290 24450 840 420 1300 3260 4320 8360
6
三通一平
30
元 / 平米
7 水泥、墙体
10
元 / 平米
8 招投标、定额 0.2%
9 图纸审查优化
7%
10 劳保、保障金
4%
11 白蚁防治费
2.4
元 / 平米
12
工程监理
15
元 / 平米
13
质检验收
0.1%
14 电力增容费
元 / 平米
四 配套基础设施 543 元 / 平米
1 市政园林设计 2.0%
2 小区道路广场300元/平米3园林景观
500
元 / 平米
4 公共绿地、道路
50
元 / 平米
5
供电工程
120
元 / 平米
6
配电室
150
万元/座
7
安保智能化
0.3
万元 / 户
9
燃气
0.4
万元 / 户
10 组团内管网
0.3
万元 / 米
11 市政接口费
10
元 / 平米
12 交通信号、路牌
20 万元 / 路口
五
管理费用
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阶段
工作内容
基础形式/地 上主体层数/
面积
基本数据
单位
基础及结构 （框剪）
初装修 水电安装 外架拆除
室外管线 硬景道路 园林绿化
说明
前
设计
期 设计审查及报建
天
171
天
30
第 一
场地、土方 小区道路
天
30
阶 桩基础及地基处 灌注桩
天
85
段 理(含检测）
预制桩
天
60
基础施工 完成至±0.00 天
40
根据基础形式选择
10/10000m2 天
50
90
70
11/12000m2 天
55
94
70
12/15000m2 天
60
98
70
13/15000m2 天
65
102
70
14/15000m2 天
70
106
70
15/15000m2 天
75
106
70
16/15000m2 天
80
110
70
17/15000m2 天
年
1.3
竣工验收 荒时间
开
估计值
天
90
从竣工验收至入伙前各项准备工作时间，此部分按60-90天计算。
合理总工期
天
756
总工期=前期+房建合理工期+竣工验收开荒时间：
计算值
月
25.2 即从设计—场地土方平整—桩基施工—总包施工—分包施工至最后竣
年
2.1
工验收开荒完成达到交房条件的全过程。
层数
单层施工天数 结构 初装
10
5
4
11
5
4
12
5
4
13
5
4
14
5
4
15
5
4
16
5
4
17
5
4
18
5
4
19
5
4
20
5
4
21
5
4
22
5
4
23
5
4
24
5
4
25
5
4
26
5
4
27
5
4
28
5
4
29
5
4
30
5
4
31
5
4
32
5
4பைடு நூலகம்
33
5
4
％
支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期5-30%
天
350 第二阶段工期＝（第二阶段基本工期＋地下室、斜屋面…全装修房）
计算值
×（1＋地形地貌系数）。
月
11.7 第二阶段指：总包进场从基础开始施工至最后竣工。
房建合理工期
天
465
计算值
月
15.5
房建合理工期＝第一阶段工期＋第二阶段工期： 即从场地土方平整－桩基施工－总包施工至最后竣工的全过程。
160
174
70
33/20000m2 天
165
178
70
工期计算
前期工期
天
201 设计及相关准备工作之和
第一阶段工期
第二阶段基本工期
地下室
斜屋面
第
裙楼
二
阶
假期影响
段
天气影响
调
整 总包提前进场
值 全装修房
天 天 1天 天 天 天 天
天 天
115 第一阶段工期相加之和
273 第二阶段工期相加之和
15
每增加一层地下室增加工期15天
12
斜屋面增加12天工期
0
每增加一层裙楼增加工期15天
20
跨春节，增加20天
30
跨雨季（成都市5-8月份），增加30天
如总包不能在桩基、土方施工期间提前进场，则增加15天的施工准备 期
全装修房较相对应的毛坯房增加60天
第 二 阶 段 调 整 值
地形地貌 第二阶段工期
山地建筑等特殊地形地貌和地质条件，要具体考虑对基础施工、边坡
85
114
70
18/15000m2 天
90
118
70
19/15000m2 天
95
122
70
第
20/20000m2 天
100
126
70
二 阶
主体施工
21/20000m2 天
105
130
70
段
22/20000m2 天
110
134
70
23/20000m2 天
115
138
70
24/20000m2 天
120
142
70
25/20000m2 天
125
146
70
26/20000m2 天
130
150
70
27/20000m2 天
135
154
70
28/20000m2 天
140
158
70
29/20000m2 天
145
162
70
30/20000m2 天
150
166
70
31/20000m2 天
155
170
70
32/20000m2 天