商业地产开发投资估算预算模板
商业项目投资收益估算模板1
10年 第10年 8465265 51534221 1179090 7318469 1179090 15116544 2176782 #REF! 1813985 2418647 3627971 #REF! 6046618 1587237 2267482 1813985 15116544 100% #REF! #REF! #REF!
22年 第22年 11090347 97910398 1544727 13904435 1544727 19804192 2851804 #REF! 2376503 3168671 4753006 #REF! 7921677 2079440 2970629 2376503 19804192 100% #REF! #REF! #REF!
首年租金水平 （元/㎡） 28 169 130 104 130 50 72 30 40 60 50 35 50 30 50
集中式 购物中心
酒吧街
租金收入估算（ 租金收入估算（元） 品类 生活精品超市（1-3F） 护肤彩妆（1F） 金银珠宝（1F） 品牌服饰（1F） 皮鞋皮具（1F） 咖啡水吧（1F） 运动休闲服饰（2F） 数码通讯（2F） 奶茶甜品（2F） 集中式 时尚特色餐饮（3F） 购物中心 美食广场（3F） 中西快餐（3F） 大型粤式酒楼（4F） 大型时尚自助餐厅（4F） 大型时尚主题餐厅（4F） 儿童职业体验乐园（4F） 时尚概念影院（5F） 时尚量贩式KTV（5F） 时尚美容美体（5F） 游乐中心（5F） 酒吧街 时尚酒吧街 出租率(%) 租金总计（万元） 租金总计（万元） 购物中心总计（万元） 购物中心总计（万元） 商场单方月租金（元/㎡·月） 类型
15年 第15年 9142486 68964412 1273418 9793763 1273418 16325868 2350925 #REF! 1959104 2612139 3918208 #REF! 6530347 1714216 2448880 1959104 16325868 100% #REF! #REF! #REF!
房地产项目投资经济测算完整版样本
房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。
开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。
土地费用=土地价格×总占地面积。
土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。
3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。
借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。
4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。
5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。
6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。
7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。
8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。
项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。
销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。
3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。
城市商业综合体地产项目造价估算指标
类型
建筑面积 地上 地下
其他
全装修大型百 货大楼(高层)
67,000 52,000 15,000 地下2层，地 上10层
大型购物中心 (Shopping Mall)
100,000
72,000
28,000 地下2层，地 上6层
大型超级市 场
21,000 21,000
3层
序号 工程和费用名称
总价
数量
单方造价 总价
数量
单方造价 总价
数量
单方造价
一 土建及装饰工程
1 打桩
1,144.00
52,000
220 1,800.00
72,000
250
315.00
21,000
150
2 基坑围护
1,500.00
15,000
1,000 2,520.00
28,000
900
3 土方工程
67,000
6,482 53,606.88
100,000
5,361 6,906.06
21,000
3,289
1、地下建筑 含地下一层装 修
2、地上建筑 含外保温
3、外立面含 门窗 4、电梯含自 动扶梯
1、电梯含自 动扶梯
1、建筑含外 保温
2、外立面含 门窗 3、电梯含自 动扶梯
www.fdce
72,000
300
525.00
21,000
250
7 地上结构
5,460.00
52,000
1,050 6,120.00
72,000
850 1,680.00
21,000
某商业综合楼投资估算实例
二、投资估算
（七）流动资金 • 本项目作为租售型的房地产开发项目，与其他项目所具有的先投资后 运营相比具有明显区别，其所开发建设过程即为生产产品（商品房） 过程，所开发商品全部以流动资产形体存在。因此，本项目将不再计 算流动资金投资。
二、投资估算
（五）预备费 • 根据可行性研究预备费计提有关规定和项目实际，本项目基本预备费 按上述费用的6%计取为5 845万元；涨价预备费根据相关规定暂不计 算。因此，本项目计提预备费为5 845万元，占建设投资的5.66%。
二、投资估算
（六）建设期贷款利息
• 根据项目开发建设进度安排和建设单位投融资计划，本项目建设期为3 年，拟按建设投资的65%申请67 118万元银行借款。由于本项目自第二 年开始预售，因此建设期利息只计算建设第一年的利息费用，其他年 份利息费用均计入房地产经营费用中。
地下建筑 17 640 180 1 512
基础设施 工程费
2 181 1 845
合计
90 947
86 275 28 671 25 670 12 602 19 332 4 026
单位
技术经济指标
数量
单位 价值
占比 （%）
m2 223 650 4 067 87.11
m2 223 650 3 858 m2 62 840 4 563 m2 62 840 4 085 m2 34 970 3 604 m2 63 000 3 069
三、项目投资估算表
以上合计，本项目估算总投资为104 256万元，按规划总建筑面积平 摊，单位面积投资为4 661.56元/m2，其具体估算数据和估算说明，如投 资估算汇总表、单项工程投资估算汇总表、工程建设其他估算表所示。
房地产开发(城市综合体)目标成本测算实例及表格(自动计算)
1、百货 2、超市 3、建材超市
4、娱乐广场
项目规划经济技术指标
地块位置
单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m
楼层分布 地上六层 地下一层
小计 地上一层
电游 KTV 影城 夹层
地上二层 地上三层 地上四层 地上四层
小计 地上一层 地上二层 地上三层 物业管理用房
项目名称 一、规划用地 二、总建筑面积
1、持有部分总建筑面积 1.1 购物中心 1.2 酒店 1.3写字楼
2、销售部分总建筑面积 三、地上总建筑面积
1、独幛别墅 2、联排别墅 3、洋房 4、多层住宅 5、高层住宅 6、公建 7、底商 四、地下建筑面积 1、别墅联排洋房地下室 2、车库 五、停车位 1、购物中心部分 2、酒店部分 3、写字楼部分 4、住宅部分 六、容积率 七、覆盖率 八、总户数 1、住宅部分 2、公寓部分
数量 209500 347006.19
318207.79 15577.79 57908.37 51259.2 8587.08 155685.36 5363.52 23826.47 28798.4 28798.4
1.43 0.595
面积（m2）
备注 备注
4、娱乐广场
5、室内步行街
6、地下部分 地上部分小计 地下部分小计 总计
房地产投资估算表格G
房地产投资估算
5.1 投资估算
表5-3 前期工程费单位：万元
表5-5 基础设施配套费单位：万元
表5-6 公建设施配套费单位：万元
5.2总成本费用估算
6 项目资金筹措及运用分析
6.1项目投资计划与资金筹措
（1）资金来源：本项目资金来源分三部分，分别是自有资金、银行贷款、销售收入再投入。
（2）资金使用计划。
表6-1 投资计划与资金筹措表单位：万元
6.2 借款偿还计划
还款方式：按实际偿还方式偿还。
表6-2 贷款还本付息表单位：万元
7 销售收入及税金估算7.2 销售收入的估算
7.2.1 确定可销售面积
7.2.2 销售收入分期比例的测算
7.3 税金估算
7.3.1 销售税金及附加
表7-6 销售税金及附加单位：万元
7.3.2 土地增值税
7.3.3所得税
表7-9 项目可运用资金估算表单位：万元
8 项目经济效益评价
8.1 损益及利润分配表
8.2 现金流量分析
8.2.1 全部投资现金流量表
8.2.2自有资金现金流量表
8.3 项目经济效益评价指标汇总表
8.4资金来源与运用表（清偿能力分析）
9 项目的不确定性分析
9.1 盈亏平衡分析
盈亏平衡点=总成本/（总收入-销售税金及附加-土地增值税）*100%
9.2 敏感性分析
表9-1 敏感性分析表单位：万元。
投资估算模板
表4.1：土地增值税估算表
1取得土地使用权所支付的金额
3%
4与转让房地产有关的税金
5
其他
4平方米销售收入2平方米增值额35元/平方米增值额/扣除
额0.10%增值税税率增值税额
70元/平方米100元/平方米1元/平方米8元/平方米0平方米*1500
元/平方米0元/平方米0元/平方米2元/平方米0元/平方米1.50%
0元/平方米
0.12%0.10%3.00%0.03%
1000
元/平方米1400元/平方米1800元/平方米1500元/平方米1800元/平方米1000元/平方米1000元/平方米1800元/平方米
0元/平方米
房地产开发成本
3房地产开发费用转让收入-扣计算说明
注：本表中蓝色标注需手动填写，其余自动生成
类别
扣除额
2
增值额/扣除增值额*增值
总计
自动生成。
商业地产项目计划书
商业地产项目计划书
背景：
我们的客户是一家中型企业，计划开发一项商业地产项目，投资金额预计在1亿人民币左右。
该项目位于城市中心商业区，是一块空着的土地，面积约为1000平方米。
商业地产项目的开发面对小区内的居民和周围的商家，预计带来良好的回报并带动整个地区的经济发展。
项目目标：
本项目旨在建成一个集购物、娱乐和办公为一体的综合性商业地产项目。
预期覆盖面积约为4000平方米，提供商业综合服务，提高周边居民和商家的生活品质。
市场分析：
该项目地处繁华商业街区，具有极高的商业价值和租赁需求。
项目在周边商业配套完备的情况下，会带来很好的社会效益和经济
效益。
鉴于此，我们有信心着手开发该项目。
项目建设：
设计阶段：我们会与设计师精心规划项目设计，可行性分析，
制定项目流程图，包括投资、建设、装修、广告营销、售后保障等。
招商阶段：我们将会征求各方意见，结合市场需求和投资规模，整合招商方案，对外宣传推介，吸引优质租户，提高项目的价值和
建设质量。
营销阶段：我们将制定相应的投资规划，针对不同阶段制定不
同的营销推广策略，完成预期招商目标，提高项目的人气和回报率。
风险规避：
我们有一套完整的风险规避体系，对于每一项具体风险都进行
全面的量化分析和评估，制定相应的应对措施，降低各类风险。
总结：
本项目是一个充满竞争和风险的商业地产项目，我们对于项目的经营和管理有着充分的信心和经验，精心策划和管理，相信会得到客户和市场的认可和支持。
我们将全力投入项目开发中，最终实现项目的规模、质量和效益的目标。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
45,580.00 52,804.64 1,147,927.06 172,189.06 1,721,890.59 37,881.59 4,297,651.99 185,066.35 185,066.35 3,443,781.18 2,008,872.36 1,434,908.83 668,804.46 482,400.00 186,404.46 1,301,989.77 1,262,719.77 39,270.00 2,861,940.45 132,643.82 11,829.10 94,632.80 1,750,706.80 946,328.00 804,378.80 573,963.53 47,316.40 250,848.00 3,129,678.84 2,505,921.78 88,964.35 300,000.00
园区照明 其他 其他费用 通信管道工程 有线电视入网集资 费及工程费 园区智能化工程 其他 建筑安装工程费用 地基处理费 检测费 桩基工程费 土建、安装工程费 土建工程 高层26层（3栋） SOH0（33层） 商业 地下部分（除人 防） 社区公共用房 装饰装修费 设备购置及安装费 电梯 监理费 其他 公共配套设施建设 费用 土建、安装工程费 人防地下室 人防建筑面积 3082.88m2 含在建安费用总成本中 已签合同
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
户数 536 300 176
建筑面积
SOH0（33层） 其中 安置面积 其中 可售面积 商业 四个一及物业用房 人防出口 地下建筑面积 其中 人防面积 地下车位 总可售面积（地上） 地下车位 住宅 商业 项目 土地征用及拆迁费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 不可预见费用 管理费用 开发间接费用 销售费用 开发期税费 财务费用 总建筑面积 开发类型 高层26层（3栋） SOH0（33层） 其中 安置面积 其中 可售面积 商业 人防地下室 地下车位 合计
330.00
56பைடு நூலகம்.86
22.00 82.50
57,396.35 476.00 476.00 47,316.40 2,729,296.63 47,316.40 47,316.40 57,396.35 47,316.40 47,316.40 57,396.35 47,316.40 536.00 9,638.16 57,396.35
4.50% 35.00 25.00 住宅476户,每户暂估 900元 按商业建筑面积，1千 伏安/10平方米,每千伏 安330元 含2.5％监理
4,112,585.64 57,396.35 57,396.35 57,396.35
3.2.3.1 电表费用 3.2.3.2 高可靠性费用 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 3.4.1 3.4.3 3.4.4 供气工程 工程费 设计费 集资费 供暖工程 入网费 设计费 审图费 庭院网工程验收并 3.4.5 网费 3.4.6 工程费 3.4.6.1 一次支网工程费 3.4.6.2 二次支网工程费 热交换站工程及设 3.4.7 备费 3.4.8 管网冲洗费 3.4.9 IC卡表费 3.5 环境绿化工程费 3.5.1 环境绿化 3.5.2 导视系统 大门及其他零星工 3.5.3 程 3.5.3.1 小区入口电动门 3.5.4 永久围墙
实际发生 按50万元考虑 按5万元估算
-
-
165,000.00 500,000.00
150.00
100.00 300,000.00
50,000.00 415,000.00 15,000.00 300,000.00 100,000.00 16,174,293.75 3,178,272.95 1,418,500.76
容积率 其中：可售面积
序号 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 十一 合计
销售收入
总投资 利润 税前销售利润率 所得税 净利润 税后销售利润率 项目 按查账征收，利润 *25％ 26,657,683.95
序号
计算说明
单价
依据
第 1 页，共 5 页
1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.1.1 2.1.1.1 2.1.1.2 2.1.2 2.1.2.1 2.1.2.2 2.1.2.3 2.1.2.4 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.8 2.2.9 2.2.10 2.2.11 2.2.12 2.2.13 2.2.14 2.2.15 2.2.16 2.2.17 2.2.18
2.0/m2 设计费的6%*1.2
购航测图费 预算编制费 检测费 土壤中氡浓度检测 2.2.18.1 费 2.2.18.2 室内空气检测费 主体基础、结构、 暂按6元/建筑平方估算 2.2.18.3 屋面、外窗、电阻 等检测费 2.2.18.4 地震检测费 2.2.18.5 防雷装置检测费 2.3元/m2 商业部分按2.2元/M2计 2.2.18.6 电气检测费 入\住宅部分按1元/M2 计入 按建筑面积2.3元/M2计 2.2.18.7 消防设施检测费 取 住宅0.2元/M2，非住宅 2.2.19 销售面积预测费 0.3元/M2 2.2.20 桩基检测费 2.2.21 日照分析费 已发生 2.2.22 环境测定费 2.2.23 设计招标代理费 按设计合同额 影响周边日照赔付 2.2.24 费用 2.3 三通一平费 2.3.1 临时用水工程费 按25000元估算
250,000.00 65,000.00 200,000.00 20,234.21 1,000,000.00
-
-
740,000.00 25,000.00
第 2 页，共 5 页
2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 3 3.1 3.1.1
临时用电工程费 场地平整 原有建筑物基础拆 除、清理 临时路 其他费用 临时围墙 垃圾清运费用（原 场地堆放了很多建 筑垃圾） 临建设施 基础设施建设费用 给排水工程费 给水工程
土地征用及拆迁费 用 土地出让金 拆迁安置费 契税 前期工程费用 勘探设计费 勘探费 地质勘探费 地下文物勘探费 设计费 总体规划设计费 人防设计费 施工图设计费 环境设计费 职能部门费用 人防费 市政设施配套费 消防审查费 绿化费 墙改专项费（须 交） 墙改专项费（须 退） 民工工资保证金 招标代理费 质量监督费 施工图设计审查费 劳动保险基金 人防质检费 规划公示费 定位放线费 面积测量费
实际已发生 3.20 35.00 40.00 30.00 20.00 按建筑面积 170.00 1.20 8.00 -6.40 0.05% 2 6.00% 4.00% 7.5 4,300.00 550.00 0.20% 57,396.35 57,396.35 57,396.35 57,396.35 57,396.35 96,200,893.70 57,396.35 4,046,841.36 96,950,893.70 3,082.88 4.00 4.00 57,396.35 4.00 95,970,893.70 57,396.35 13,768.80 57,396.35 3,082.88 57,396.35 9,638.16
按建筑面积 按256万/亩计算 土地出让金的4% 按建筑面积 2,560,000.00 4% 20.68 3,122,886.00 53,100,000.00
58,346,886.00 53,100,000.00 3,122,886.00 2,124,000.00 22,188,187.29 4,200,901.52 154,060.16 110,000.00 44,060.16 4,046,841.36 2,008,872.36 123,315.20 1,721,890.59 192,763.21 16,832,285.77 9,757,380.01 68,875.62 459,170.82 -367,336.66 48,100.45 114,792.71 291,372.58 3,878,035.75 23,121.60 17,200.00 23,100.00 2,200.00 191,941.79 661,647.21
4300元/栋 实际已发生 住宅面积测量费1.36元 /m2 550元/栋
344,378.12
2.30 5,648.62 2.30
57,396.35 40,818.90 57,396.35
132,011.61 53,245.86 132,011.61 10,113.03
57,396.35
0.50%
4,046,841.36
投资估算(确定稿)
总占地面积 20.68亩
20.68 总建筑面积 高层26层（3栋）
13,768.80 57,396.35 28,868.54 11,950.36 4,096.00 7,854.36 5,648.62 848.88 47.01 10,032.94 3,082.88 3.44 42,371.52 127.40 36,722.90 5,648.62 金额(元) 58,346,886.00 22,188,187.29 16,174,293.75 90,296,497.70 7,104,396.00 7,344,956.84 5,344,956.84 7,181,196.05 21,202,787.58 5,406,000.00 240,590,158.05 57,396.35 可售面积（米） 28,868.54 11,950.36 4,096.00 7,854.36 5,648.62 950.00 127.40
已发生 500.00
200.00
3.1.1.1 手续费 3.1.1.2 3.1.1.3 3.1.1.4 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.2 3.2.1 3.2.1.2 3.2.2 3.2.2.1 3.2.2.2 3.2.3 二次设计费 工程费 二次加压工程费 污雨水、道路工程 劳动保险基金 给水工程监理费 供配电工程 二次设计费 工程费 高压工程 低压工程 其他