房地产项目操作各环节工作组织及流程思考-融创
房地产项目开发流程讲解
房地产项目开发流程讲解房地产项目开发流程讲解房地产项目开发是一个复杂的过程，包括项目策划、土地获取、设计、开工建设、销售及售后服务等多个环节。
本文将详细讲解房地产项目开发的流程。
一、项目策划阶段1.市场调研：通过对目标市场的调研，了解目标客户的需求、市场情况以及竞争对手的情况等，为项目的定位和设计提供依据。
2.可行性研究：对土地、资金、技术、市场等因素进行综合分析，考虑项目的可行性和可行性研究报告的编制。
3.项目定位：根据市场需求及竞争对手情况，确定项目的定位、产品类型以及开发策略。
4.项目方案设计：进行初步规划、建筑设计和景观设计，确定总体布局和建筑面积，报批获取相关许可证件。
二、土地获取阶段1.选址：根据项目定位和市场需求，选择适宜的土地。
2.土地勘察：对选定的土地地形、地貌、地基、地下水位等进行勘察，确定天气、环保、安全等相关因素，为后续的设计和建设提供依据。
3.土地出让：根据土地的性质、用途、地价等，进行有关文件的编制和签订，以取得土地使用权。
三、设计阶段1.建筑设计：进行建筑设计，确定建筑结构、外观、材料、布局、设备和工艺等。
2.市政配套设计：考虑项目对市政配套的需求，进行相关的设计计划。
3.景观设计：进行园林绿化、大厅、休息室和公共空间的设计。
四、开工建设阶段1.招标与施工：依据设计方案编制项目招标文件，进行施工标段划分、招投标、合同签订等程序，确保施工质量和进度。
2.工程监理：建立工程监理体系，对工程进行监理，确保工程按照设计图纸和施工标准建设。
五、销售阶段1.市场预售：根据当地规定，在竣工验收前，进行市场预售。
2.销售管理：依据卖方市场营销策略，实现项目的最佳销售效益和市场占有率。
3.收款管理：确保项目款项的及时和完整收取。
六、售后服务阶段1.物业服务：建立物业服务机构，负责项目的物业管理和服务。
2.装修管理：规范物业内自修自装装修的标准，建立一套装修流程。
3.追溯管理：在规定时间内推行质量追溯管理制度，规范开发质量。
房地产各部门工作流程
房地产各部门工作流程《房地产各部门工作流程：一场协同的大戏房地产行业就像一台庞大而复杂的机器，各个部门都是不可或缺的零部件，协同得好坏直接决定了这台机器运转的流畅程度。
今天，就让我们以一种轻松幽默的方式来聊聊房地产各部门的工作流程吧。
先说说销售部门，就像是冲锋陷阵的先锋队。
整天是西装革履、精神抖擞的样子。
他们的工作流程就是先把楼盘吹得天花乱坠。
实际上这也不是骗啦，就是把每个优点无限放大。
每天早早到售楼处，擦桌子、摆模型、准备宣传单页，像迎接一场大决战似的。
然后就等着客户上门，一旦客户出现，两眼放光，就跟饿狼看到小绵羊一样。
从热情接待开始，就开启了“洗脑”流程，哦不，是专业讲解流程。
带着客户看样板房，嘴里一直巴拉巴拉地说着这里的设计多么巧妙，空间多么宽敞，窗外的风景好像是为这房子定制的专属画卷之类的。
把客户忽悠得心动之后，就赶紧趁热打铁谈价格，促成成交。
这过程那叫一个斗智斗勇，随时应变客户那千奇百怪的要求。
工程部门就像一群默默耕耘的老黄牛。
他们的工作流程那是和砖头、水泥打交道。
首先是要对着设计图看了又看，圈圈点点，然后就是一铲子一铲子地打下基础。
这个部门里整天都是尘土飞扬，安全帽是标配。
工程进度、质量监控那都是他们脑子里时刻紧绷的弦。
要是进度慢了，销售在那头就得干瞪眼；要是质量出问题，那可是要被骂得狗血淋头的。
还得赶上各种天气干活，下点小雨也得想办法搭个简易棚继续干，就像对着老天爷说：“你下你的雨，我盖我的楼。
”设计部门感觉像是一群充满奇思妙想的魔法师。
工作流程从创意的大脑风暴开始，一堆设计师围坐在一起，有人恨不得把房子设计成外星建筑。
然后就要考虑如何在规定的土地面积上塞下更多合理的空间，同时还要美观。
画草图、建模，今天领导说要欧式，就得赶紧把雕梁画栋整上；明天说要现代简约，又得大刀阔斧地删减那些华丽元素。
还得和工程部门斗嘴，因为设计出来的美妙建筑在工程那里可能会面临“这结构难做啊”的哭诉。
策划部门呢，堪称幕后的捧哏演员。
融创地产开发部前期及配套工作流程的思考共70页
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
融创地产开发部前期及配套工作流程 的思考
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲纪律，就难以成功。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
融创集团房地产.项目决策流程
项目决策流程总则第一条为适应集团发展，提升竞争力，充分利用集团各职能部门的专业优势，整合体系力量，规范项目研判和获取流程，保证新增项目研判结果的科学性、准确性，特制定本办法。
第二条集团战略发展部为集团实现增长战略的责任人，直接负责所有新进城市的土地拓展工作；城市公司在集团战略发展部的专业指导下，在已进入的重点城市推动符合集团战略的宗地拓展，报由集团统一审批后决定是否获取。
第一章目标宗地初步研判第三条已布局城市由各城市公司发展部负责对目标宗地进行实地勘察，落实宗地背景，形成对宗地及周边市场的基本判断，并向集团战略发展部提交《XX宗地初步判断分析》。
第四条新拓展城市由集团战略发展部负责对目标宗地所在城市房地产市场的系统研究与实地勘察，落实宗地背景，形成《XX城市理解分析报告》和《XX宗地初步判断分析报告》，完成对该城市及目标宗地的基本判断。
具体内容参见《XX城市理解分析报告》《XX宗地初步判断分析报告》模板。
第五条集团战略发展部主管领导对《XX宗地初步判断分析报告》进行初审。
第六条《宗地初步判断分析报告》初审表见附表一。
第七条初审通过的《XX宗地初步判断分析报告》，在集团战略发展部进行项目备案，进入集团项目储备库。
已布局城市由城市公司发展部负责形成《XX 宗地研究报告》并上报集团战略发展部，同时集团战略发展部组织人员对宗地进行实地考察。
新拓展城市由集团战略发展部负责形成《XX 宗地研究报告》。
集团战略发展部统一对《XX 宗地研究报告》进行备案。
具体内容参见《XX 宗地研究报告》模板。
第八条 初审意见为放弃的《XX 宗地初步判断分析报告》，终止目标宗地跟踪。
第九条 初审意见为要求修正的《XX 宗地初步判断分析报告》，针对初审意见，已布局城市由城市公司发展部负责对《XX 宗地初步判断分析报告》进行修正；新拓展城市由集团战略发展部负责对《XX 城市理解分析报告》和《XX 宗地初步判断分析报告》进行修正，并于5个工作日内重新申报。
融创置地项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考全套-226PPT
初步设计
扩初 报建
扩初成果
景观施工图
施工图
卖场建筑/景观施工图
天津融创置地有限公司
31
2、方案组织设计要点
（1）设计任务书——准确传达项目意图； （2）选择合适的设计合作伙伴； （3）在设计过程应不断审视； （4）设计过程中应遵循项目定位，挖掘产品内在优势；
天津融创置地有限公司
32
2、方案组织设计要点
在系统的风格下，创造四个具有不同尺度的水体、不同建筑姿 态的个性社区，以利于持续发展
提供多样化的社区开放空间，加强水体与社区之间的互动性
天津融创置地有限公司
36
海逸规划序列变化图
1
2 天津融创置地有限公3司
37
四、技术实施（施工图）
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
天津融创置地有限公司
30
三、方案组织
1、方案组织流程简图
详规 报审
景观概念方案
项目设计任务书 总体规划 详规
建筑方案设计
单体方案
与销售部的沟通
与销售部的沟通 售楼处设计方案 样板间设计方案
景观初步设计
（1）设计任务书——准确传达项目意图
设计任务书是指导方案组织设计工作中的重要部分，是传递项目理念及 产品定位的途径和手段，任务书包含内容应准确详实
总 论——项目地理位置描述、项目宗地现状、项目宗地气象水文 地质简述、项目拟定开发概况、设计原则、主要技术经 济指标
项目定位——市场状况的分析和判断、项目优劣势分析、项目定位、 客户定位等
房地产公司业务流程体系
房地产公司业务流程体系1. 引言随着现代社会的发展，房地产行业逐渐成为一个重要的经济支柱。
房地产公司是这一行业的重要参与者，他们负责房地产开发、销售和管理等多个环节。
为了保证业务的高效运作，房地产公司需要建立一个科学合理的业务流程体系。
本文将介绍房地产公司的业务流程体系，并详细讨论其中的各个环节。
2. 项目立项在房地产公司业务流程体系中，项目立项是第一个环节。
这一阶段主要包括市场调研、项目策划和项目评估等工作。
房地产公司需要通过市场调研来确定项目的可行性和市场需求，并制定相应的项目策划方案。
之后，公司将对项目进行综合评估，包括项目的风险控制和收益预测等。
3. 土地开发土地开发是房地产公司业务流程体系中的关键环节。
一旦项目立项获得批准，公司将开始进行土地开发工作。
这一阶段主要包括土地的购买、规划设计和施工等工作。
公司需要根据项目的需求和市场状况来选择合适的土地，并进行规划设计，确保项目能够最大程度地发挥其潜力。
随后，公司将组织施工队伍进行实际建设，确保项目按时完工。
4. 销售与营销项目的销售与营销是房地产公司业务流程体系中的核心环节。
这一阶段主要包括市场推广、销售策略和销售合同等工作。
房地产公司需要通过广告宣传和媒体推广等手段来吸引潜在购房者的注意，并制定相应的销售策略，例如价格优惠、分期付款等。
同时，公司还需要与购房者签订合同，明确双方的权益和义务。
5. 房屋交付和售后服务房屋交付和售后服务是房地产公司业务流程体系中的最后环节。
一旦购房者完成付款，房地产公司将进行房屋的交付。
这一阶段主要包括房屋验收和产权办理等工作。
公司需要确保房屋的质量符合相关标准，并办理相关手续，将产权正式转让给购房者。
之后，公司还将提供售后服务，例如维修和保养等，确保购房者的权益得到有效保障。
6. 结语房地产公司业务流程体系是房地产行业高效运作的基础。
通过建立科学合理的业务流程，公司能够更好地管理和控制项目，提高项目的竞争力和市场地位。
房地产项目开发详细流程
房地产项目开发详细流程1.决策阶段：房地产项目开发的第一步是决策阶段，该阶段通常由开发商或投资方主导，主要目的是确定项目的可行性和潜在利润。
这一阶段可能包括市场研究、竞争分析、项目可行性研究、土地选址和立项报批等。
在这个阶段，开发商需要进行全面的市场调研和项目评估，以便确定未来房地产项目的定位和目标。
2.筹备阶段：一旦项目的可行性得到确认，开发商将进入筹备阶段。
这一阶段的主要任务是进行详细的项目设计和预算的制定。
项目设计包括建筑设计、规划设计、景观设计等方面，开发商还需制定项目开发计划、项目组织结构，以及配套设施的建设方案等。
此外，开发商还需与政府部门和金融机构协商并寻求相关许可证和贷款等。
3.建设阶段：建设阶段是房地产项目开发中最为重要和复杂的阶段。
在这个阶段，开发商需要执行项目计划，包括土地平整、基础设施建设、主体建筑施工等。
开发商需要与各个承包商、供应商签订合同，并监督他们的施工进度和质量。
在整个建设阶段，开发商需要与政府监管机构保持沟通，确保项目的合规性和规范性。
4.销售与推广阶段：项目竣工后，开发商将开始销售和推广房地产项目。
这包括确定房屋销售策略、制定营销计划并推广销售。
开发商可能需要使用不同的渠道和策略，如开展线下展示、宣传活动、与房地产经纪公司合作、通过房地产平台推广等来吸引潜在买家。
在这个阶段，开发商还需要与购房者进行洽谈、签订销售合同，并处理相关的金融和法律手续。
5.交付与售后阶段：一旦购房者购买房屋，开发商将开始进行交付和售后服务。
开发商需要确保房屋交付符合相关法律法规，并提供买房人所需的所有相关文件和证明。
此外，开发商还需要解决购房者在交付后出现的问题，如维修和保修等。
总而言之，房地产项目开发的详细流程从决策阶段开始，涵盖了项目决策、筹备、建设、销售与推广、交付与售后等多个阶段。
每个阶段都需要进行详细的规划和管理，并与各方沟通合作，确保项目的顺利进行。
融创地产集团 运营管理 项目总 区域总 房地产开发流程及计划运营管理
© Copyright BRC 2013
• 全面了解房地产开发的主要流程 • 了解计划运营及项目管理基本内容 • 探讨项目管理与人力资源工作相关性
融创中国华中区域公司
Page 1
第一部分: 房地产开发概述 第二部分: 房地产开发的主要业务流程 第三部分：项目管理与计划运营
Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢关键节点1—开盘销售前置条件
1、落实按揭银行； 2、确定价格体系及销售细则； 3、项目示范区亮相； 4、客户蓄水饱和； 5、取得预售许可证；
融创中国华中区域公司
Page 18
Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢关键节点2—预售许可证前置条件
1、项目现场达到预售条件； 2、抵押贷款银行出具预售证明； 3、完成物业招投标备案； 4、 预售产权面积完成备案；
Part 1：房地产开发概述
➢土地的变迁
生地
熟地
城市建成区
融创中国华中区域公司
Page 5
Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 政府主导和企业参与的城市整体规划
➢ 根据国民经济和社会发展规 划确定城市整体规划。
➢ 城市整体规划包括城市定位、 发展目标，及控制规模。
城市总体规划是实 施土地开发的依据
融创中国华中区域公司
Page 6
Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 根据城市总体规划调整土地利用规划
产业功能布局图
地块现状图
融创中国华中区域公司
地块利用规划图 Page 7
Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 结合城市总体规划和土地利用规划确定控制性详细规划
融创中国华中区域公司
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
天津融创置地有限公司
4
一、项目价值判断与战略
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
天津融创置地有限公司
值观、具有高水平操作经验的管理和专业队伍 ➢ 为融创公司后续发展提供资金、团队和操作经验等方面
强力支持，使融创置地跻身于全国一流开发企业 ➢ 丰富公司高端产品的品牌形象
天津融创置地有限公司
17
海逸长洲项目战略
➢ 项目整体销售均价将实现7800元/平方米，平均直接 成本4800元/平米，总成本5600元/平米。
第五部分 特色商业地产整体性操作思考（p157）
第六部分 项目工程组织思考（p192）
天津融创置地有限公司
1
第一部分 研展体系工作组织系统思考
天津融创置地有限公司
2
目录
一、项目价值判断与战略 二、项目定位及整体操作思路 三、设计方案组织 四、技术实施 五、后期支持
天津融创置地有限公司
3
项目前期开发流程简图
➢ 项目总投资额35.5亿元，销售总收入49.5亿元，总利 润14亿元，利润率25%。
➢ 分期？
天津融创置地有限公司
18
二、项目定位及整体操作思路
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
天津融创置地有限公司
19
二、项目定位及整体操作思路
天津融创置地有限公司
13
海逸长洲土地价值的判断
2、项目SWOT分析（理解地块）
➢ 优势分析
• 区位优势，共享资源（河西、梅江、梅江南） 地段
• 都市风景区及充足水体资源，具有唯一性
资源
• 公司的品牌影响力
品牌
➢ 劣势分析
• 项目周边生活配套设施尚不完善
• 开发成本高（占用资金量大）
配套不完善性
• ห้องสมุดไป่ตู้理距离遥远
理解行业
理解行业的整体操作水平 理解行业的商业模式 理解行业的发展趋势
理解市场
市场供需状况和发展趋势 区域产品特点分析 市场的空白点和机会点分析
天津融创置地有限公司
7
1、土地价值判断是项目战略的基础
➢ 项目SWOT分析（理解地块）
主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、 劣势（Weakness）、机会点（Opportunist）及威胁点 （Threats）
（一）项目定位 1、项目定位的内容 2、影响项目定位的重要因素
（二）项目整体操作思路 1、开发理念 2、开发节奏
天津融创置地有限公司
20
（一）项目定位
1、项目定位的内容
项目定位是房地产项目开发前期的核心，项目定位需要确定市场 定位与产品定位。
市场定位：主要是确定外部市场的需求情况，即项目的目 标客户、产品的市场价格、目标客户的产品类型，这是房 地产发展商开发项目时所必须面对的问题，也只有明确以 上三点，项目定位与设计才能作到有的放矢
5
一、项目价值判断与战略
1、土地价值判断是项目战略的基础
➢ 多重理解房地产的要素 ➢ 项目SWOT分析
2、项目战略意义及要素
➢ 项目战略意义 ➢ 项目战略要素
天津融创置地有限公司
6
1、土地价值判断是项目战略的基础
➢ 多重理解房地产的要素
理解城市
城市定位和规划发展方向 宏观经济状况 政策环境以及政府的执行力度
项目操作各环节工作组织 及流程阶段性思考
天津融创置地有限公司
天津融创置地有限公司
0
目录
第一部分 研展体系工作组织系统思考（p2）
第二部分 开发部前期及配套工作流程（p45）
（附：开发部前期及配套工作流程图）
第三部分 项目成本构成及进度计划的制定（p110）
（附：项目成本构成表、项目进度计划表）
第四部分 住宅体系营销工作组织系统思考（p127）
天津融创置地有限公司
14
海逸长洲土地价值的判断
➢ 机会分析 • 区域整体氛围正在形成，发展潜力巨大 • 天津市的高端市场正在迈向高速发展期 • 区域内缺乏真正高品质和差异化的住宅
➢ 威胁分析 • 区域内新盘上市量巨大，竞争激烈 • 开发商的整体实力和操作水平明显提高 • 区域外竞争项目增多
整体市场良性 差异化市场空间
市场竞争激烈
天津融创置地有限公司
15
海逸长洲项目竞争力
➢ 独一无二的景观优势： 天津市最大的风景区、全国罕见的市内风景区、 128 公顷水面
➢ 适合人居： 市内独一无二的中心城区生态、景观居住区
天津融创置地有限公司
16
海逸长洲项目战略
➢ 打造全国最好的都市中的风景区住宅 ➢ 通过项目操作锻造一支深入理解并偏执执行企业核心价
地 价 值 最 大
略 制 定
超越性
天津融创置地有限公司
10
2、项目战略意义及要素
（1）项目战略意义 ➢ 项目战略是公司战略的具体体现和执行，它是公司战略 实现的保障 ➢ 项目战略是项目开发的大体方向，决定着项目的定位与 开发节奏，它是检验项目操作的基本尺度 ➢ 项目战略改变我们的思维方式和行为方式，挖掘我们的 潜力、释放我们的能量
天津融创置地有限公司
11
2、项目战略意义及要素
（2）项目战略要素 ➢ 项目开发的战略意义 ➢ 财务指标的分解影响着项目定位方向 ➢ 项目开发节奏决定规划格局
天津融创置地有限公司
12
例：海逸长洲土地价值的判断
1、理解房地产要素
➢ 理解城市 • 城市发展重心南移，友谊南路发展速度快 • 天津市的宏观经济状况已经连续数10年位居全国前列 • 天津政府对“十五”计划加大执行力度，房地产是重要发展方面 ➢ 理解行业 • 天津市的房地产操作水平提高迅速 • 土地政策迅速拉升土地价值，景观优势资源地块越来越少 • 行业的发展方向正在瞄准品牌与产品核心竞争力 ➢ 理解市场 • 市场的总体供求关系趋于平衡，市场呈现良性发展 • 区域内高档产品林立，是公认的津城富人区域 • 缺少个性产品和价值含量高的产品
天津融创置地有限公司
8
企业优势
内
项目优势
部
企业劣势
项目劣势
独享机遇
外
共享机遇
部
共享优势 独享优势
可克服 不可克服
外部机遇
外部威胁
天津融创置地有限公司
核心优 势
核心劣 势
竞争性威胁 影响性威胁
9
中心落脚点
项目独有 优势资源
企业资 源优势
项目资 源优势
项目机遇
独享机遇 共享机遇
项目的
唯一性
项
土
战
目 竞 争 项目的 力