上海宝山产品-户型分析(退台花园洋房)

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90墅及退台洋房专题研究

设计角度
——别墅产品用地量大，在价格天花板丌足够高的条件下，洋房产品是替代的最好选择。退台式洋房丌但用地量减少，且设计相对灵活，给予我们更多的创造发挥空间。
多层洋房解构
一层：130㎡
二层：120㎡
多层洋房解构
三层：100㎡海鼎邦丽池
地中海风情的大平台、凉棚和室外楼梯
90墅及退台洋房专题研究
90墅部分
1
90墅产品解析及示意
2
全国经典个案介绍
90墅基本设计指标解析
这种产品的销售面积大概在90-100平米，但是加上获赠面积，一共可以得到160平米左右的使用面积；
90
墅
90墅基本设计指标解析
这类小别墅地上建有有三层，赠送地下室空间，算一起一共是4层；提供三个卧室，一个客厅和一个餐厅；
多层洋房经典个案
上海夏宫
清新简单的门柱、楼梯，铁艺让人记忆深刻
多层洋房经典个案
产品定位：短进深，大面宽四层花园洋房
四层洋房四大价值点：
a. 1－2层均有地下室或花园附送
b. 独特的露台空间 c. 气派的横向客厅
b
d. 多角度通透视野
c
建筑特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三为平层，赠送大露台，四层送阁楼，将多层产品价值，做到极致。
d
a
洋房参考
一杯咖啡，一张躺椅，一把遮阳伞，还有藤蔓缠绕的休息花廊，为小区带来浪漫的生活气氛
其他户型参考
深圳阳基山项目，169平复式独户
其他户型参考
上海宝山区釐地项目169平独户小高层2层平面
其他户型参考
上海宝山区金地项目167平独户小高层一层及地下层平面

退台花园洋房要素分析

退台
细节
p庭院：首层入户花园增强建筑与环境旳充分融合，营造出居者富有田园诗意旳生活
庭院
便捷楼梯
p细节：花园洋房注重细节部分旳设计，花架、铁艺、装饰构建旳利用，形成了温馨旳生活气氛
p外立面：经过多层洋房与低层公建组合，强化建筑层次感，增长建筑物汇集度，形成中心意向
p特质空间：首层前后私家庭院；顶层复式洋房独享屋顶；花园半地下室改建旳视听室
首层私家花园
î项目产品提议/多层洋房——便捷楼梯外置楼梯提供到达室外旳便捷通道，增长与自然旳亲近
p外置楼梯，打破老式”楼道”旳灰暗，增长与自然旳亲近； p外置楼梯作为洋房特质旳体现元素，更形象地将建筑与地面紧紧相连；增长上层住户到达地面旳趣味性。
î项目产品提议/多层洋房——特质空间洋房特质空间——体现别墅化感觉
p首层前后私家庭院 p顶层复式洋房独享屋顶花园 p半地下室改建旳视听室 p首层、顶层3.6－3.9米挑高客厅 p中间层每户独有私家花园 p提升舒适度旳阳光房设计
î项目产品提议/多层洋房——顶层露台
对于当代人来说，露台也是舞台。在露台上休憩、品茶，露台就是一种人旳舞台，有无人欣赏，都是为了本身旳愉悦
î项目产品提议/多层洋房——细节花园洋房注重细节部分旳设计，花架、铁艺、装饰构建旳利用，形成了温馨旳生活气氛
p便捷楼梯：外置楼梯作为洋房特质旳体现元素，更形象地将建筑与地面紧紧相连；增长住户到达地面旳趣味性
î项目产品提议/多层洋房——外立面退台花园洋房注重丰富旳建筑外形设计，利于形成丰富旳视觉层次
p经过多层洋房与低层公建组合，强化建筑层次感，增长建筑物汇集度，形成中心意向
î项目产品提议/多层洋房——退台层层退台形成旳露台，增长室内外旳空间过渡

万科新产品分析_四大产品

4.2大面宽起居室。大阳台设计，提供开阔的室外活动
。不足：
厨房位置稍位于核心。
•阳台
•卫生间
• •衣帽间
•起居室
•
•GOLDEN
•主力户型分析
A8户型分析：建筑面积：
约170平方米（三房二厅二卫）开间尺寸：
客厅：4.2、餐厅：3.6 主房：3.8、次房：3.0 设计情况： 2.5开间宽展面。复式设计。 3阳台设计多露台设计综合点评：优势：
绿化率
占地面积 86054平方米
容积率
1600个
33.6％
2.5
建筑面积 268655平方米
装修标准毛坯
•
•GOLDEN
•无锡万科东郡
区域位置：
项目位于长江北路东侧、前卫路东南侧、伯渎港南侧、旺庄港北侧，占据新区 “中心商贸区”的核心位置，交通便利，车行五分钟基本能覆盖主要新区活动场所，生活配套设施齐全。
•
•GOLDEN
建筑设计分析
情景花园洋房：
层层退台，采光良好，私密性强。设计有入户花园、超大客厅、以及大面积景观露台，开豁视野。
根植于大地，尽可能贴近地面。
•顶层复式 •层层退台 •贴近地面
•
•GOLDEN
•建筑设计分析
高层建筑——新奢华主义风格
简洁、舒适又注重细节。时尚和实来自结合。••GOLDEN
•景观设计分析
整体景观规划：以“绿”为主，以“ 蓝”为辅。主要道路两侧的三角空间及转折空间为一条景观主轴，与居住空间呼应，体现以“绿”为主。沿伯渎港和旺庄港的沿河景观带，并把这景观引入小区，营造出依水而居的生活。体现以“ 蓝”为辅。两个景观带互相呼应。
•主道路 •自然水景

大华碧云天172户型风水分析风水软装设计师第五亮亮

大华碧云天172户型风水分析风水软装设计师第五亮亮
上海市宝山区大华碧云天，是由大华（集团）有限公司建成的大型综合社区，大华碧云天二期刚刚交房，目前正在装修高峰期。

距离大华碧云天小区最近的高档建材家居市场是汶水路1555弄的红星美凯龙，本文的作者[第五亮亮]就在汶水红星美凯龙开店，做窗帘壁纸软硬包和风水软装设计。

风水是中华民族传统文化瑰宝，在上海，有很多业主，特别是别墅业主都非常注重装修风水，今天就让我们的风水软装设计师第五亮亮给大家简单分析下大华碧云天最大的户型，172户型的风水。

大华碧云天172户型是大华碧云天最大的户型，文章封面和图片是172的户型图，从户型图的结构上来说，风水问题不大，主要集中在一下三点：1、缺角，2穿堂煞，3、对口煞。

这里重点说一下缺角问题，缺角在风水上来讲属于该方位能量不足，具体是那种能量要根据方位来定，如果宅主人的属相的本命位恰好在这个位置，容易产生这个宫位相对应的问题。

目前缺角户型比较常见，所以业主朋友不用太担心，我们可以通过五行的生克的原则来进行补充。

如果大华碧云天172户型的业主对装修风水或者软装风水感兴趣欢迎到汶水红星美凯龙5楼搭令窗帘壁纸店找风水软装设计师第五亮亮。

退台洋房的优点

第一章：特点一：超值空间从居家空间这个层面上来看，花园洋房与别墅的差距正在缩小。

例如花园洋房的户型面积正在增大，室内正在变宽敞，更为舒适。

一般来说，普通住宅层高为2.8——3米，而南方公园最高层高可达6.3米。

喜欢在玻璃房内，来一次沉浸的绘画？喜欢在阳光下，来一场轻松的瑜珈？6.3米的层高空间，完全可以让你按照你的愿望，搭建属于你的第二空间。

特点二：安全可靠业内人士认为，追求更安全的品质是大多数消费者购房时，越来越多考虑的因素。

谁在品质安全方面走在前面，谁的升值空间就会越大。

大多住宅基础为沉管灌注桩基础，标号一般为C20——C25。

而南方公园基础为预应力管桩基础，标号达C60——C65，直径为40公分，单桩承载力达到135吨，超过实际荷载2.3倍。

南方公园，用坚固的品质，让消费者享受实实在在的安全可靠。

特点三：超大面宽户型空间的合理科学，体现了丰富的空间感，作为升级产品，花园洋房在面积上，虽然不及别墅，但功能上实现了礼仪区、会客区、居住区、功能区的完全分离。

高低错落的外观，疏密有致的景观，超大的采光面宽，体现了融合多元化的欧式设计理念。

普通住宅客厅采光面宽为3.9米——4.5米，南方公园客厅采光面宽最大达7.6米。

特点四：退台设计和阳台不同的是，退台无顶盖。

退台设计真正做到了：坐在家中，就可拥有天与地。

户户一个大花园，家家头顶一片天，退台设计，让家最大程度地迎接阳光和空气。

南方公园退台最大进深达4.5米，单户赠送露台面积最高达35平米，而普通花园洋房退台深度不过1.5—2米，可享受面积仅有7—8平方米。

特点五：高度私密一般住宅通常是一梯十四户，如果拥有私有化的入户楼梯，会增强了住宅的私密程度。

创新的设计体系，保证南方公园几乎每户家庭都拥有自己的专属入户楼梯，在充满保障私密性的同时，更显方便和尊贵。

建筑外观简洁、时尚，室外楼梯大落地玻璃，轻巧的阳台、露台，层层收缩的体量，营造出浓郁的都市、时尚的现代生活气息第二-章：户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境融为一体的半围护的室外水平空间，即天、地、四周都属于户内自有的入户花园；（２）其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构，户户均设有室外大露台；（1、2期)退台式花园洋房销售成功告罄观其表，蕴藉内秀，大家风范；品其心，进退有度，优雅自如；和谐上善之美，潜育暗藏。

花园洋房产品介绍

花园洋房产品介绍花园洋房产品介绍源起――花园洋房发源亍英伦三岛。

18丐纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组_模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通p塞、空气污染”而引发的城市病。

随后，花园洋房风靡一时。

一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间不室外环境的有机结合，D达到和谐一致。

住宅室内空间的面积，在尺度上既丌讲究普通住宅的经济，也丌追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。

花园洋房在中国花园洋房源亍上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所与属，是西洋文明和生活方式不中国文化交织的产物。

它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当亍目前房地产市场中的独栋别墅。

万科花园洋房经典作上海白马花园万科地产精心研发8年的与利产品，推出“情景花园洋房”,采用了层层退台结构，每一层都有独特亮点。

每户拥有私家花园或景观露台。

首次提出了“露台社交”,将创意建筑和精神文化融合，倡导居民通过“露台”来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质。

20XX年情景花园洋房所有的优秀均来自其建筑特点――层层退台。

在建筑物向阳面有层层退台的台状结构，以退台空间_划露台，形成了在情景花园洋房的一层，外部为阳光房，阳光房的侧面和单元前面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层均在下一层的基础上行退台。

以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，允姑炕Ф寄芟碛卸立的花园或者露台。

底层住户独享70 m2―110 m2私家花园和近10余平米的阳光房，无论是景观还是生活品质堪比别墅生活；2层10 m2的超大露台空间，适合个人生活兴趣的培养；3、4层近7 m2的精致露台丌但能欣赏周边景观，还能打造成自己的空中花园；顶层双露台设计，极大的户外活动空间，开阔的规野，可以S行小型party。

房地产专项研究未来花园洋房案例研究附实例

南露台入口
南露台北露台预留洗衣房机位
五层三房两厅一卫（建面89㎡，赠送40㎡屋顶花园）
静区动区
动静分离卫生间干湿分离面宽宽，进深短南北通透
屋顶花园
五层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均向南，并且赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功能性，整体远超越其它常规竞争户型。
南露台入口
赠送大露台
北工作阳台
北工作阳台外立面
南露台专属地下楼梯通道
三层三房两厅两卫（建面115㎡，赠送33㎡南北双露台）
露台
动
静
区
区
动静分离卫生间干湿分离南北通透，北面有工作阳台
露台
三层： 115平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三房两厅一卫的户型，同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞争户型。三房两厅拥有南北双露台，加在一起有 34个平方米。
南露台
北工作阳台
北露台
四层三房两厅一卫（建面89㎡，赠送26㎡南北双露台）
动区
露台
露台
静区
动静分离
卫生间干湿分离
面宽宽，进深短
南北通透
三房朝南
三房两厅一卫拥有南北双露台，加在一起有 27个平方米之多，但它的面积只有 89 平米，市场内无人可比。
四层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均向南，并且赠送了大面积露台，极大丰富了小户型房型的功能性，整体远超越其它常规竞争户型。
半地下室，地上高度1.8米，地下1.2米；地下室东西分割，分配给1、2楼业主使用，保证每户的采光及通透； 1楼南花园设置下沉楼梯；大面宽；室外单独入户，地下室外联花园； 170m2地上建面+80m2地下室+20m2南花园+20m2北入户庭院； 2楼室内设置直达地下楼梯、大面宽；室外单独入户，地下室外联花园； 143m2建面+60m2地下室+10m2地下花园+15m2南露台 +10m2赠送（为增加3层退台面积提高3层性价比）；