深度解析房地产信托风控
我国房地产行业融资现状及对策分析
我国房地产行业融资现状及对策分析钱春红(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４１００)摘㊀要:房地产行业由于本身的特殊性ꎬ资金密集型的特点使其对资金需求较高ꎬ需要大量融资ꎮ而随着加大调控政策ꎬ融资难㊁违约问题等现象也越来越突出ꎬ影响到了房地产行业健康发展ꎮ文章先分析房地产行业融资特点ꎬ并对股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资四种渠道进行介绍ꎬ结合目前融资过程中存在的结构不合理㊁成本偏高等问题进行分析ꎬ最后从融资结构㊁融资成本㊁法律体系和融资渠道角度提出相关建议ꎬ希望为房地产行业健康融资提供参考ꎮ关键词:房地产行业ꎻ融资渠道ꎻ融资成本中图分类号:Ｆ２９３.３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１９－００６８－０４㊀㊀房地产行业在过去几十年中迅猛发展ꎬ在我国经济的发展占据了重要地位ꎮ作为资金密集型行业ꎬ资金需求量远高于一般企业ꎬ需要借助各种融资渠道ꎮ而从房地产的资产负债率来看ꎬ主要是负债融资ꎬ高负债带来偿债压力等问题ꎮ目前已陆续有多家房地产公司不能按期偿还债务ꎬ发生了一系列债务危机ꎬ因此融资风险的控制对企业的长期生存显得至关重要ꎮ近年来ꎬ随着国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ给该行业带来了很大影响ꎮ贷款审查力度提高使得一些过分依赖银行贷款的企业ꎬ贷款难度加大ꎬ资金断裂ꎬ导致一些项目无法正常开展ꎻ依靠传统贷款模式已无法满足现阶段高资金需求的要求ꎬ市场上也出现了越来越多的融资方式ꎮ因此ꎬ需要对融资渠道进行更深入了解ꎬ并分析存在的问题ꎬ从而为房地产行业提供合理的融资建议ꎮ一㊁房地产行业融资特点房地产行业由于本身的特殊性ꎬ产品不同于普通商品周转速度快ꎬ长建设期带来的资金高投入ꎬ使得房地产行业这种资金密集性企业ꎬ对资金的需求也相对较高ꎬ往往需要大量的融资ꎮ其融资主要表现为以下特点:(一)资金需求量大ꎬ回报周期长一般房地产公司在项目开发阶段ꎬ要购置土地使用权和大量建筑材料等ꎬ需要投入几十亿甚至更多的资金ꎮ从图１可以看出ꎬ２０１５－２０２１年我国房地产行业开发投资总额逐年上升ꎬ２０２１年ꎬ更是达到１４７６０２亿元ꎬ比２０２０增长４.４％ꎻ比２０１９年增长１１.７％ꎬ两年平均增长５.７％ꎮ其中ꎬ住宅投资１１１１７３亿元ꎬ比上年增长６.４％ꎮ而且项目从开发到竣工完成持续时间较长ꎬ销售或出租又需要很长时间收回成本ꎬ资金整体回报周期长ꎮ这样的特点也使得行业整体资金需求量远高于一般企业ꎬ仅靠自有资金一般无法完成ꎬ需要通过大量外部融资来满足项目开发ꎮ图１㊀２０１５－２０２１年房地产开发投资总额及同比增速８６作者简介:钱春红(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ浙江嘉兴人ꎮ主要研究方向:公司治理ꎮ(二)受政策和环境影响大ꎬ财务风险较高近年来ꎬ国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ对房地产行业的开发和销售带来明显影响ꎮ再加上疫情对居民收入的影响ꎬ使得房地产这种高杠杆的行业面临债务违约风险ꎮ据国家资产负债表研究中心测试ꎬ２０２１年第一季度非金融部门杠杆率１６１.４％ꎬ企业债务风险ꎬ尤其是大型房企的债务风险更加突出ꎮ２０２１年一季度资产负债率接近８０％ꎻ２０１８－２０２１年房地产到期债务从２５００亿增加到６５００亿ꎮ二㊁房地产行业融资渠道分析目前房地产行业融资主要包括股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资ꎬ具体如图２所示ꎮ图２㊀房地产行业融资渠道(一)股权融资股权融资主要包括发行股票(ＩＰＯ㊁增发㊁配股)㊁股东出资㊁合作开发ꎮ股权融资与负债相比ꎬ无须偿还本金ꎬ也没有固定股利负担ꎬ财务风险较小ꎮ其中对规模大㊁信誉好的房地产企业会通过上市筹集资金来保障资金流ꎬ一些中型企业也可借壳上市进行融资ꎮ合作开发主要包括引入战略投资者注资ꎬ或者房地产开发商和经营商以合作方式进行联合开发ꎮ股权融资虽然有其优点ꎬ但不可避免的是容易分散控制权ꎮ(二)负债融资负债融资主要包括银行贷款ꎬ发行债券㊁证券资产化㊁信托融资和民间借贷等ꎮ其中银行贷款由于筹资速度较快而且较为便捷ꎬ一直是房地产行业主要的融资渠道ꎬ占总融资的一半以上ꎮ但也容易受政策影响ꎬ随着近年来国家加大信贷政策的调控力度ꎬ银行在房贷等方面也进一步严格ꎬ中小型房地产企业贷款的难度加大ꎮ债券融资尤其是信用债也是负债融资中常用的手段ꎬ期限一般较长ꎬ融资数量较大ꎬ成本也较低ꎬ降低了对银行的依赖ꎬ但其发行条件和门槛也相对较高ꎮ除此之外ꎬ信托融资㊁证券资产化等也让房地产其余有了更多资金来源ꎮ从图３可知ꎬ２０２１年ꎬ房地产行业共实现非银类融资１７６５２.２亿元ꎬ同比下降２６.３％ꎮ其中信用债全年融资５４９０.３亿元ꎬ平均发行期３.３５年ꎬ发行主体以国企㊁央企为主ꎻ海外债发行２６８２.９亿元ꎬ平均发行期２.９９年ꎻ信托融资５４５２.７亿元ꎬ平均发行期１.６４年ꎻＡＢＳ融资４０２６.３亿元ꎬ平均发行期３.５６年ꎮ信用债㊁信托成为融资主力渠道ꎻ除ＡＢＳ外ꎬ其余融资渠道同比均出现不同程度下滑ꎮ图３㊀房地产行业非银类融资２０２０和２０２１发行情况㊀单位:亿元(三)销售回款按照购房款资金来源区分ꎬ第一类是购房者自有资金ꎻ第二类是个人住房金融ꎬ包括商业银行个人住房贷款㊁公积金个人住房贷款ꎬ以及违规流入住房市场的消费贷ꎮ这些资金由于限制条件少ꎬ灵活性强ꎬ是企业重要的资金来源ꎮ据了解ꎬ２０２０年中国住房贷款余额达６３.１９万亿元ꎬ较２０１９年增加了７.８６万亿元ꎬ同比增长１４.２％ꎮ２０２０年ꎬ住房公积金发放个人住房贷款３０２.７７万笔㊁１３３６０.０４亿元ꎮ９６(四)供应链融资供应链融资指对工程接包方㊁物料供应商等上游供应商的商业信用融资ꎮ供应链融资主要有两类ꎬ一类是开具商业承兑汇票ꎬ并给予贴息补偿ꎻ另一类是以应付工程款为主的各类应付款ꎮ供应商给开发商提供服务ꎬ开发商拖欠供应商款项ꎬ此时供应商可以通过应收账款和商业承兑汇票去进行融资ꎬ表面上这种方式解决的是供应商融资问题ꎬ实际本质是解决开发商也就是房地产融资问题ꎮ此类融资相对而言效率更高ꎬ但随着监管的加剧ꎬ对融资主体的信用等级要求㊁项目的要求等也在提高ꎮ三㊁房地产行业融资存在的问题(一)融资结构较为不合理虽然房地产行业融资渠道比较多元化ꎬ但很多由于限制条件较为严格等问题ꎮ对大部分中小型房地产公司而言ꎬ除了销售回款和自有资金外ꎬ常用的融资渠道仍是负债筹资尤其是银行贷款ꎬ虽然其较为便捷快速ꎬ但这类贷款容易受到宏观调控影响ꎮ如今政策要求银行对房地产贷款占比要控制在４０％以下ꎬ房贷业务收紧ꎬ贷款审查力度提高ꎮ从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看ꎬ截至２０２１年末ꎬ房地产开发贷款余额为１２.０１万亿元ꎬ同比增速仅为０.０９％ꎮ其中ꎬ国内贷款２３２９６亿元ꎬ比上年下降１２.７％ꎮ商业银行出于风控等方面的考虑ꎬ对新增房地产开发贷的发放极为审慎ꎬ开发贷持续收紧的状态目前未有明显的改善ꎮ如果持续状态下将使得大部分房地产企业贷款难度加大ꎬ导致一些项目无法正常开展甚至失败ꎮ(二)融资成本偏高ꎬ债务违约风险加大根据融资优序理论ꎬ企业内源融资成本最低ꎬ而房地产项目由于开发周期较长ꎬ所需资金大ꎬ因此需要借助大量外部融资ꎬ这也加大了融资成本ꎬ尤其是银行贷款成本偏高ꎮ再加上项目回收期时间长ꎬ又加大了负债到期还本付息的压力ꎬ一旦中间资金链断裂ꎬ违约风险增加ꎮ进入２０２１年以来ꎬ房地产行业陆续发生了一系列债务危机ꎬ尤其是受到信贷收紧和疫情等因素影响ꎬ２０２１年下半年ꎬ商品房销售明显降温㊁土地市场成交面积大幅回落ꎬ多家房地产公司不能按期偿还债务本金或利息ꎬ出现流动性危机ꎮ华夏幸福首先触发债务危机ꎬ其银行贷款等债务逾期本息合计高达５２.５５亿元ꎮ泰禾㊁蓝光㊁阳光１００相继构成债务违约ꎬ恒大也爆出了债务危机ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产业贷款额占贷款总额５.７％ꎬ比２０２０年下降０.４个百分点ꎮ但房地产行业却 贡献 了四大行１２％的不良贷款ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产行业不良贷款合计１１０２亿元ꎬ比２０２０年增加了４.３个百分点ꎬ２０２１年房地产行业整体出现债务违约增加的特点ꎮ(三)融资法律体系不完善房地产行业在经济发展中ꎬ一直处于比较稳步快速发展状态ꎮ但是针对这个行业融资的法律法规并不健全ꎬ虽然可能少部分有涉及ꎬ但仍处于相对缺乏状态ꎮ从现有的法律法规中尤其是相关的公司法㊁银行法等不难发现ꎬ目前对融资或者房地产信贷方面的条款几乎很少ꎬ无法跟上房地产多元化融资需求的要求ꎮ比如银行贷款融资时ꎬ政府往往采取宏观调控的政策手段ꎬ但实际操作过程中ꎬ可能会遇到一些问题而无法满足要求ꎬ得不到有效解决ꎬ产生各种矛盾ꎬ增加融资难度ꎮ另外ꎬ现有的法律法规中漏洞较多ꎬ也存在不够健全ꎬ无法涵盖融资各领域ꎮ比如在房地产社会信用融资和担保方式获取资金方面ꎬ由于相对应的法律法规较为薄弱ꎬ无法进行有效约束ꎬ一些企业可能会伪造信用等级资质来谋求银行贷款审批来得到融资ꎬ这也加剧了房地产融资的风险ꎮ四㊁房地产行业融资建议(一)调整融资结构ꎬ建立不同层次融资体系目前房地产行业资产负债率偏高ꎬ过分依赖银行贷款的情况下会对未来发展产生极大资金限制ꎮ因此结合目前企业现状和国家政策ꎬ应合理调整融资结构ꎬ适当减少负债ꎬ并通过各种渠道提高股权融资ꎮ当然应根据企业项目实际需求来判断ꎬ不能 一刀切 ꎬ结合项目期限长短和资金量大小来组合ꎬ另外对不同层次的企业制定合适的融资体系ꎮ比如ꎬ中小企业由于本身实力较为薄弱ꎬ通过依靠自身进行上市０７融资较为困难ꎬ可以选择借壳上市或者直接增资来达到股权融资ꎬ或者可以与其他公司联合开发ꎮ对上市公司而言ꎬ利用增发㊁配股等方式达到再融资ꎬ或者借助集团内其他单位资金配合融资ꎮ(二)降低融资成本ꎬ完善风险防控机制鉴于目前房地产行业融资成本较高ꎬ违约风险大问题ꎬ可以根据融资优序理论ꎬ应尽可能多渠道借助内源融资ꎬ同时调整长短期负债比例ꎬ过多选择短期银行借款ꎬ而忽略项目回收期ꎬ会增加企业到期偿债压力ꎮ如果一味选择长期债券等负债方式ꎬ也会增加融资成本ꎮ因此应根据项目周期和企业实际资金情况来做调整ꎬ多种组合方式结合ꎬ尽量避免单一融资ꎬ降低成本ꎮ由于一些企业没有制定科学的预算ꎬ往往只是完成数据内的考核ꎬ因此需要运用全面预算管理体系ꎬ对长短期需求做好资金预算ꎬ控制现金流ꎬ合理规划每笔资金ꎬ建立与实际开发项目匹配的预算模式ꎬ并要求全过程跟踪并及时反馈ꎮ另外ꎬ建立独立的风控部门和风控预警系统ꎬ进行项目风险测算ꎬ通过定量分析确保项目的可行性和科学性ꎬ提前防范风险并建立预警机制ꎬ通过各环节的实时风险监控ꎬ使企业能在复杂的融资环境中增加预警措施ꎬ来降低融资过程中出现的风险ꎮ(三)完善融资市场制度ꎬ健全法律法规房地产行业有序健康融资的前提是需要有一个完善的市场制度ꎬ目前市场除了依靠利率㊁价格等方式来宏观政策导向以外ꎬ还应找到市场导向为主的融资市场ꎬ缓解房地产企业资金压力ꎬ并建立企业诚信体系ꎬ对违约失信企业进行惩罚和融资限制ꎬ降低银行不良贷款率ꎮ完善个人信用的后续跟踪ꎬ除了加强前期个人贷款和信用情况等调查外ꎬ后续的还款和个人资产情况等也应加强跟踪ꎬ确保现金流的安全及时回流ꎮ另外ꎬ应该对现有的房地产融资法律法规进行优化ꎬ对存在矛盾的地方或者已经落后的要及时调整ꎻ同时随着各种新融资方式的出现ꎬ与之相配套的法律法规应该对这部分的空白进行填补ꎬ避免出现混乱ꎬ防止法律漏洞ꎬ关注融资合法化ꎬ加强法律监管ꎮ通过健全法律法规ꎬ规范融资流程ꎬ来实现房地产行业健康融资ꎮ(四)创新融资方式ꎬ扩宽融资渠道房地产企业投资项目的开发资金来源主要取决于融资渠道ꎬ因此企业自身应避免单一融资ꎬ借鉴国外ꎬ加强融资方式的创新ꎬ如信托融资㊁夹层融资等ꎬ利用社会上闲散资金ꎬ使普通百姓成为直接投资人ꎬ参与项目开发的收益分成ꎬ当然这些需要完善的法律作为基础保障ꎬ否则会加大普通民众的风险ꎮ同时企业要加强与政府的沟通ꎬ及时收集获取信息ꎬ和国家政策保持同步ꎬ积极参与国家支持项目ꎬ比如在能力允许范围内主动投入安置房民生工程㊁ 一带一路 等项目ꎬ获取政府在融资方面的优惠扶持政策ꎬ扩宽融资渠道ꎮ总之ꎬ结合企业自身情况ꎬ制订详细计划ꎬ尽量选择与相符合的融资模式ꎬ合理挖掘开发融资方式ꎬ多元化融资ꎬ来降低投资风险和融资成本ꎮ参考文献:[１]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[Ｊ].商讯ꎬ２０２１(１１):８３－８５.[２]石密艳ꎬ孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[Ｊ].中国市场ꎬ２０２１(８):７８－７９. [３]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[Ｊ].纳税ꎬ２０２０(１１):１４２－１４３.[４]张瑾.新形势下房地产企业融资策略研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(１):７３－７４.[５]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[Ｊ].消费经济研究ꎬ２０２０(５):１０９－１１０. [６]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[Ｊ].财会学习ꎬ２０２０(６):２２７－２２９. [７]王超.房地产企业融资风险及防范分析[Ｊ].时代金融ꎬ２０２０(１４):３１－３２.１７。
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知-银监办发[2010]343号
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中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知（银监办发〔2010〕343号）各银监局，银监会直接监管的信托公司：近来，信托公司房地产信托业务增长迅速，个别信托公司开展这项业务不够审慎。
为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，根据《信托公司管理办法》及相关规定，现就信托公司房地产信托业务风险提示如下：一、各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。
逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。
二、各银监局要加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。
自查和核查中发现的问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正，对违规行为依法查处。
各银监局于12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。
三、各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。
对执行不力的银监局，银监会将予以通报，并视情况追究相关责任。
房地产企业资金风险及内部控制
房地产企业资金风险及内部控制房地产是经济的支柱产业之一，然而，这个行业也伴随着很高的风险。
在房地产企业运营过程中，资金风险一直是一个严峻的问题。
这个问题不仅涉及到企业资金流动性和融资成本等生存问题，还关系到企业的利润和经营能力。
为了确保企业的生存和发展，必须加强内部控制，降低和控制风险。
一、房地产企业的资金风险房地产企业的资金风险主要体现在以下几个方面：1. 资金流动性风险房地产企业需要大量的资金来购买土地、建设楼房、销售房屋等，资金需求量大、周期长、回报慢，常常导致企业出现资金流动性风险。
当企业无法按时支付债务或履行合同义务时，可能会引起公司信用走低，甚至导致商业合作中断，严重影响企业的信誉和生存能力。
2. 财务风险房地产企业的财务风险主要体现在债务比率高、借款成本高、贷款周期长、债务服务压力大等方面。
如果企业的资金结构过于单一，过度依赖银行贷款，债务比率过高，则会增加企业的财务风险。
同时，由于房地产市场波动大，房地产企业面临极高的市场风险，如果企业无法应对市场风险，就难以解决财务风险。
3. 现金流风险房地产企业的财务风险主要体现在现金流和经营利润方面。
当企业的现金流量不足，难以支付应付账款和抵押贷款时就会面临现金流风险。
另外，由于房地产企业经营周期和回报周期不同，经营利润可能不长时间内无法实现，容易导致企业偿债风险。
二、房地产企业的内部控制内部控制旨在通过一系列制度和程序，确保企业运营的合法、正常、规范，适当降低各种风险，特别是财务风险。
1. 风险管理房地产企业应制定适当的风险管理政策，对财务和市场风险进行预判和评估，建立有效的风险控制和管理机制。
该机制包括建立内部风险管理部门、制定风险管理规定，明确责任和职责，建立风险管理制度等。
2. 资金管理房地产企业应加强资金管理，建立科学的资金管理制度，规范资金进出，防止资金流入外部风险企业，保持企业资金的充裕和合理运用。
3. 业绩预测房地产企业应预测业绩，对现金流、财务状况和市场前景等进行预测和评估，及时掌握市场的变化，制定对应策略，以保证企业的经营能力和应对市场风险。
(最新)房地产信托兑付风险分析讲义课件
集合类房地产信托规模迅速增长，占比远超单一类，2011年四季度大幅回落（2010-2011）
注：信托行业数据基本为不完全统计，报告中数据来源主要为中国信托业协会、用益信托和财汇数据， 各数据库间数据存在不一致情况，敬请谅解。
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主要内容
1. 行业篇：3400亿本息到期规模占房地产销售收入6%，风险可控 2. 公司篇：股东背景和风控决定抗风险能力 3. 信托行业投资建议：短期仍然承压，中期估值修复
不可能出现行业性违约。抵押率仅40-50%，如果项目可能出现违约，信托公司和开发商可 以通过展期、借新还旧、股权转让等方式解决，真正出现违约的概率非常小。
信托公司的风险管控、股东背景和融资能力决定其抗风险的能力，中融信托略占劣势。 2012年信贷紧缩背景下，基础产业和工商企业信托仍在快速增长，信托规模有望继续提升 。二季度兑付担忧消除后信托股价将实现估值修复。
单一类信托。是指由信托公司担任受托人，接受单个委托人的委托，单独管理、运用和处分资金信托的 行为，银信合作产品是单一类信托重要形式之一。
•
3、信托按资金运用方式分为：
• • 融资类信托。是指信托资金运用以提供融资为主的信托项目。之前房地产类信托和银信合作信托中有很 大比例是融资类信托。 投资类信托。是指信托资金运用以对外投资为主的信托项目，分为证券类和非证券类。
房地产信托存量规模占比15%（20111231）
其 他, 21.10%
房地产信托累计新增占比13%（2010-2011）
房地产市场的信用风险与风控措施
房地产市场的信用风险与风控措施房地产市场是一个重要的经济领域，对于国家经济的稳定和发展具有重要的推动作用。
然而，由于房地产市场的特殊性，信用风险成为影响其稳定的重要因素。
本文旨在探讨房地产市场的信用风险，并提供一些风控措施以应对和减轻这些风险。
一、房地产市场的信用风险房地产市场的信用风险主要体现在以下几个方面：1. 贷款违约风险：房地产开发商和购房者通常需要通过银行融资来满足资金需求，一旦贷款违约，将导致银行贷款违约风险的增加。
2. 房地产开发商信用评级下降风险：随着收入不断下降或者无法按时还款，房地产开发商信用评级可能会下降，这将增加其未来融资的难度，进而影响房地产市场的稳定。
3. 市场供过于求风险：若房地产市场供应过于庞大，需求无法跟上，房价下跌将导致购房者资产负债问题，从而加剧市场信用风险。
二、房地产市场的风控措施为了应对房地产市场的信用风险，以下是一些常见的风控措施：1. 加强信用评级机制：建立完善的信用评级机制，对房地产开发商和购房者进行评级，及时发现潜在的风险。
2. 严格贷款审查：银行在向房地产开发商和购房者提供贷款时，应加强对其还款能力和项目可行性的审查，确保贷款风险可控。
3. 多元化融资渠道：为了减少银行贷款风险集中，房地产开发商应积极探索多元化融资渠道，如发行债券、股权融资等，降低信贷风险。
4. 加强市场监管：政府在房地产市场中应加强监管力度，严禁不规范的开发商行为，保护购房者的利益，维护市场秩序。
5. 建立风险补偿机制：可以设立房地产市场风险补偿基金，用于应对市场信用风险，减轻金融系统的风险。
6. 完善市场信息披露：对于房地产开发商和购房者的信息公开披露，能够提高市场透明度，降低信息不对称风险。
7. 长效机制建设：建立房地产市场的长效机制，包括完善的市场调控机制、规范的市场准入制度等，以稳定市场预期，降低信用风险。
结论房地产市场的信用风险是一个现实的问题，但通过合理的风控措施可以减轻和应对这些风险。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策【摘要】我国房地产投资信托基金是房地产市场的重要组成部分，具有重要意义。
本文通过分析我国房地产投资信托基金的发展现状，发现其面临的挑战主要包括市场波动、监管政策等因素。
针对这些挑战，提出了发展对策建议，包括加强政府政策支持，推动行业自律和规范。
结论指出我国房地产投资信托基金具有较大的发展潜力，需要政府和市场各方共同努力，以保障其良性发展。
建议政府制定更加细致的政策支持，引导资金流入房地产投资信托基金，同时鼓励行业加强自律，规范发展。
【关键词】房地产投资信托基金、发展状况、发展对策、政府政策支持、行业自律、规范、前景、建议、重要性、研究背景、挑战、总结1. 引言1.1 我国房地产投资信托基金的重要性我国房地产投资信托基金作为房地产金融工具的一种，对于房地产市场具有重要意义。
房地产投资信托基金为投资者提供了多样化的投资选择，在风险分散和资产配置上具有重要作用。
房地产投资信托基金有助于引导社会资金向房地产领域加速流动，推动房地产市场的发展。
信托基金的存在可以促进房地产行业规范发展，提高市场透明度和公平竞争程度，有利于整个行业的健康发展。
房地产投资信托基金还可以帮助解决房地产开发商的融资问题，提升房地产行业的资金运作效率，促进行业的长期发展。
我国房地产投资信托基金在房地产市场中具有重要的地位和作用，对于促进房地产市场的健康发展和提升行业整体水平具有重要意义。
1.2 研究背景随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产行业逐渐成为经济增长的重要引擎。
作为房地产市场的重要参与者，房地产投资信托基金在房地产行业中扮演着重要角色。
随着市场环境的变化和监管政策的不断升级，我国房地产投资信托基金面临着诸多挑战和困难。
当前，我国房地产投资信托基金市场存在着信托基金规模过小、信托产品结构单一、市场竞争激烈等问题。
监管政策的不断调整和市场风险的不确定性也给房地产投资信托基金的发展带来了影响。
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨摘要：随着房地产行业调控的深入和银行信贷收紧，房地产信托成为各大房地产企业解决资金困境的重要途径。
经过两年的爆发式增长，房地产信托在2012年和2013年迎来兑付高峰。
面对巨大的兑付压力和频频出现的提前清盘现象，房地产信托行业是否存在兑付风险？文章从房地产信托兑付风险产生的根源、市场参与主体、提前清盘的影响等方面进行分析，揭示出房地产信托业的风险状况及对房地产市场未来发展的影响。
关键词：房地产信托；兑付风险；清盘中图分类号：f293 文献标识码：a 文章编号：1674-1723（2013）03-0206-03一、中国房地产信托发展现状（一）房地产信托房地产信托，即委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产行业并进行管理和处分的行为。
（二）房地产信托发展现状房地产信托作为信托公司的重要业务，2003年开始在我国资本市场上出现。
当时由于其规模较小，并没有受到太多关注。
2008年12月3日，国务院常务会议确定了“国九条”金融促进经济发展的政策措施，首次明确将房地产信托投资基金作为创新融资方式。
自2010年以来，国家为遏制房价过快增长，出台了限购、限贷等一系列房地产调控政策。
受此调控政策影响，房地产市场销售逐渐放缓，再加之银行信贷收紧，融资难成为各大房企共同面临的问题。
此时，房地产信托以其融资模式多样灵活的特点不仅成为中小房地产商的融资渠道，更成为像万达、万科等大型房企解决资金困境的“救命稻草”，房地产信托的发行规模和数量在近两年呈爆发式增长。
据中国信托业协会统计，房地产信托的密集发行主要集中于2010年及2011年上半年。
2010年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元，2010年末就增加到4300余亿元，2011年二季度末继续增加到6000多亿元，2012年二季度末为6752亿元，2012年年末，房地产信托余额为6881亿元，与前几个季度信托余额基本持平，与历史最高点2011年三季度末相比，当前房地产信托余额仍处于历史高位。
主要信托产品和流程
政府融资平台项目，系统性风险肯定存在，但目前风险依然可控。 企业业务旳底线是，系统性风险大面积暴发时，不能先倒下，所以，主 要要选择财力雄厚、运作规范、信誉良好旳地域开展此类业务。
股票质押股权融资业务风控原则 述
（一）接受股票质押旳范围： 仅限于A股主板、中小板旳流通股股票，原则上上市交易时间不少于3个
实施
法律文件起草审核、签订
合用于 集合信 托 项目推介
信托成立 资金收付
档案整顿、 核查
房地产信托项目风控原则
（一）政策要求： 符合保障房、城中村、棚户区改造政策，享有国家优惠政策，符合银
行信贷进入政策。
（二）区域选择： 原则上限定于关键城市、位置优越旳成熟地段，市场风险相对较低。
（三）融资主体要求 企业或其控股股东具有房地产开发二级资质； 具有5年以上开发经验，合计开发面积达100万平米以上； 融资方综合实力较强，净资产超出30亿元，资产负债率低于70%， 净负债率（总负债-预售账款/总资产）低于50%； 融资方资信良好，无任何不良信用统计，与各大银行有良好合作统 计； 优先选择与信誉良好旳企业老客户合作； 融资方为民营企业旳，实际控制人提供无限连带责任担保。
托到期前1个月相应股票可流通盘旳20%。
股票质押融资业务风控原则 述
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深度解析房地产信托风控
之前我们出过一篇关于如何挑选优质房地产信托产品的文章，主要是从融资主体、投资项
目类别、投资项目阶段、风控措施等方面进行介绍，但内容相对笼统，这次我们重点针对
投资者最为关注的风控措施方面进行分析，帮助投资者更深入地了解房地产信托产品。
房地产信托产品常设置的风控措施主要包括：土地、在建工程、房产抵押；股权质押；应收账款质押；政府信用；第三方担保；结构化设计；其他（信托公司监管、托管银行监管、信托资金提前归集等）。
下面我们针对这些风控逐一进行分析。
第一，土地、在建工程、房产抵押。
通常将这些不动产作为抵押物时，抵押率一般设
置在50%以下，即信托计划募集总规模占抵押物估值的比例最好低于50%，且越低越好。
这样设置是考虑到这些抵押物或会贬值的可能性，且房地产信托产品通常会用融资项目本身
的土地和在建工程作为抵押，那么抵押物会否贬值就更值得关注。
尤其是目前，在国家对
房地产行业调控不放松的宏观政策下，人们对房地产行业看空，预计土地、房产价格会下
降的情况下，抵押率越低，抵押物保障力度越大。
不过，虽然房地产行业未来几年高速增
长的可能性不大了，但也一定不会出现崩盘的情况。
我国的地价和房价势必会经历一个相
对较长的调整过程，让房地产行业对经济的影响回归到一个合理的水平。
当然，这个调整
将会是循序渐进的，自然对整个房地产行业，对房地产信托不会产生大幅波动影响。
第二，股权质押。
与不动产抵押相同，考虑到公司因为经营等问题，未来资产可能缩水，股权贬值等情况，股权质押的质押率一般也设置在50%以下，同样是质押率越低越好。
另外值得注意的是上市公司的股票质押，情况就要复杂一些。
首先，质押股票是否属于流
通股，流通股自然比限售股要好，变现能力强；其次，质押股票的公司所属行业和公司本
身未来发展情况，即公司所在行业有无前景，公司自身经营是否良好，决定了其股票未来
能否升值；第三，大盘走势，以目前的经济形势来看，股市短中期还会在低位徘徊，大幅
跳水、上涨的可能性都不大，因此这个时期的上市公司股票价值变动不会太大，不必太杞
人忧天，但也不要放松警惕，还是要有预警的相关措施，这就是上市公司股票质押要关注
的第四点；设置警戒线，因为二级市场股票价格变动较大，因此给质押股票设置警戒线其
实就是相当于给该股票设置止损线，当股价下降到一定程度，信托公司会及时要求融资方
追加质押物，直到回归原始质押水平。
第三，应收账款质押。
被质押的应收账款一般为融资方承接政府项目所产生的政府欠款，目前的应收账款类信托产品多为这种。
其他债务人非政府的，也多为资质优良的企业。
从债务人的还款意愿和能力来讲，保障力度较大。
政府是债务人的，应充分考察当地政府
的财政状况以及该款项是否纳入当年的财政预算；企业是债务人的，应充分考察债务企业
的资产运营、盈利、偿债及发展等能力，着重关注可能影响偿债能力的因素。
第四，政府信用。
这种风控措施多用于保障房、安置房等项目，可与应收账款质押合
并分析。
因为政府应收账款类信托产品，一般会设置有政府财政承诺还款的资金文件证明，产品能否到期兑付取决于当地财政的实力。
而非应收账款类但有政府信用做担保的信托产品，多半为融资方承接政府相关项目先行垫付工程款，再由政府在项目完工验收后交付工
程款。
这类产品其风险大小也取决于当地经济水平及当地政府的财政收入。
值得注意的是，受地方投资计划刺激，目前各地方政府投资力度较大，债台高筑、财政资金紧张，所以，
即便是财政实力较强的地区，除了关注财政收入外，还要重点关注其债务情况。
如果信托
计划的资料里没有提供，可以通过当地政府网站查询。
第五，担保。
担保方一般选择实力强劲、背景雄厚的企业或财富积累较高的个人，企
业以大型国企最佳，个人以社会地位高、信誉好的为佳。
专业的第三方理财机构在考察这
类担保措施时通常会参考专业的评估机构对企业或个人出具的资产评估结果，如果是企业
担保，还需要查阅该企业近三年经审计的财务报表。
以便客观评判担保方的资金实力。
第六，结构化设计。
结构化设计的目的在于用中间级、次级信托资金作为安全垫，保
障优先级投资者的利益，因此，中间级、次级信托资金占该信托计划总募集规模的比重越
大越好，一般情况下，这个比值在1/5-1/3之间，占比越大，保障力度越强。
最后，诸如信托公司派驻人员进入项目公司进行监管、托管银行对项目用资进行监管，还是信托资金提前归集、分期归还本金等等，通常都是作为辅助的风控，不是针对项目本身，而是从监管、流程等方面加强把控。
这些要考察的就是信托公司、托管银行自身的资管、风控能力了。
分析下来，我们不难看出，房地产信托的风控措施设置与其他信托产品大同小异，判
断方法也可通用于其他类型信托产品，但因房地产行业的特殊性，在分析产品风控时也要
考虑到行业影响。
目前来看，房地产行业并没有因调控而显得捉襟见肘，反而是向着一个
健康的方向发展。
房屋作为民生刚需，出现崩盘的可能性极低，国家调控也旨在减缓其快
速膨胀速度，防范风险。
房地产信托受此影响，发行速度及规模也均有所下降，自2011年4季度开始，房地产信托占同期全行业资金信托的比例开始逐渐下降，截至今年3季度末，该比例降到最低，为11.34%，房地产信托对整个信托行业的影响逐渐缩小。
同时，加上监
管层对房地产信托的把控也越加严格，从根本上控制了风险，房地产信托发展前景可期。