融资类房地产信托业务阶段性操作标准

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房地产经纪业务操作规程模版

以下是一个可能的房地产经纪业务操作规程模板，供参考使用：房地产经纪业务操作规程1. 引言-本规程旨在规范房地产经纪公司的经纪业务操作，保障客户权益，维护经纪业务的合法、规范运作。

2. 组织结构-描述房地产经纪公司的组织结构，明确各部门职责和协作关系。

3. 经纪人管理-招聘标准：对经纪人招聘条件进行规定，包括资质要求、专业能力等。

-岗位职责：明确各类经纪人的具体岗位职责和工作任务。

4. 业务流程-客户接待：描述客户来访时的接待流程和服务标准。

-房源信息收集与管理：规定房源信息的收集渠道、录入标准和管理流程。

-客户需求分析：说明如何准确了解客户需求，进行个性化服务。

-房屋展示与推介：规定房屋展示的流程和注意事项，维护房屋安全和客户利益。

-成交洽谈与协助：规范成交洽谈的程序，保障交易合法、公平。

-合同签署与备案：规定合同签署的程序，确保经纪合同的合法性和备案手续。

5. 信息管理-客户信息管理：客户信息的收集、存储、利用和保护措施。

-房源信息管理：房源信息的采集、发布、更新和保密原则。

6. 服务质量控制-服务标准：规定服务质量的评估标准和要求。

-投诉处理：明确客户投诉的处理程序，及时回应客户反馈。

7. 合规管理-法律法规遵守：明确经纪业务的合规要求，确保业务操作符合法律法规。

-道德规范：规定经纪人的职业操守和道德标准，维护行业良好形象。

8. 培训与考核-培训计划：描述经纪人的培训内容和计划安排。

-考核机制：规定经纪人的考核方式和标准。

9. 文件管理-文件归档：规定相关业务文件的归档时间、方式和管理要求。

10. 附则-其他需要说明的事项或特殊情况。

以上模板可根据实际情况进行调整和补充，以满足具体房地产经纪公司的业务操作规程需求。

同时，在编制和使用过程中，应充分考虑国家相关法律法规的要求，并注重实际操作的合理性和可行性。

中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知-银监办发[2010]343号

中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知（银监办发〔2010〕343号）各银监局，银监会直接监管的信托公司：近来，信托公司房地产信托业务增长迅速，个别信托公司开展这项业务不够审慎。

为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，根据《信托公司管理办法》及相关规定，现就信托公司房地产信托业务风险提示如下：一、各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。

逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。

二、各银监局要加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。

自查和核查中发现的问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正，对违规行为依法查处。

各银监局于12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。

三、各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。

对执行不力的银监局，银监会将予以通报，并视情况追究相关责任。

中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知-银监发[2011]14号

中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知（银监发[2011]14号）各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，邮政储蓄银行，银监会直接监管的信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司：当前，国民经济平稳较快运行格局进一步巩固，银行业继续稳健运行，风险抵补能力稳步提高。

但是，国际金融危机仍在持续，我国重要领域和关键环节的改革也进入了攻坚时期，银行业面临的困难和挑战依然艰巨。

为贯彻落实十七届五中全会和中央经济工作会议要求，积极推进体制改革和发展转型，确保"十二五"良好开局，现就银行业重点风险防范及下一阶段银行业改革发展等相关事项通知如下，请各银行业金融机构认真贯彻执行。

一、加强当前银行业重点风险防范（一）着力提高信贷科学化管理水平一是推进信贷科学合理投放，优化信贷结构。

各行要着重把信贷资金更多投向"三农"、小企业、节能减排等薄弱领域"三农"和小企业贷款增速不能低于各项贷款平均增速。

要在风险可控、商业可持续的前提下支持保障性住房建设。

要加强行业研究，自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，更好地服务于经济发展方式转型。

二是继续深入推行"三个办法、一个指引" 的实施，确保信贷支持实体经济发展。

各行要及时总结去年执行"三个办法、一个指引"的经验和不足，并加以改进。

对工作不到位、成效不明显、未能在限期内达标的银行业金融机构，银监会将采取对不到位贷款提高资本附加和增加拨备、与人行联合调减贷款规模、调整存款准备金率，直至限制市场准入、暂停相关业务、限制贷款发放等联动监管措施。

房地产信托融资的典型模式及案例

房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。

同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。

但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。

就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。

对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。

其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。

图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。

B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。

C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。

股权关系见图3。

图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。

《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。

A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。

该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。

房地产项目融资课件

上市公司为了再融资而再次发型股票的行为
房地产信托信托公司将委托人的资金以借款或入股方式,投向房地产项目建设
房地产企业债房地产企业为筹集资金发行的有价证券,利率一定、到期偿还本金
银行贷款
向银行借款用于房地产项目开发资金,定期支付利息到期还款
一融资定义及类型
在众多的融资方式中,房地产企业使用频度最高的三种融资方式：信托、银团贷款、商业银行贷款即一般房地产项目融资
单一信托：
受托人接受单个委托人的委托,单独管理和运用信托财产的方式
集合信托：
受托人接受两个以上含两个委托人的委托, 集中进行资金管理、运用、处分
集合信托：由信托公司担任受托人,按照委托人意愿,为受益人的利益,将两个以上含两个委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动—— 信托公司集合资金信托计划管理办法中国银监督会令2007年第3号
一融资定义及类型让我们先看看什么是融资
解决项目资金需求的方式
定义是企业资金筹集的行为
载体以项目为依托，获取资金
目的融资取得的资金，用于项目开发建设
一融资定义及类型融资就是银行借款吗
一融资定义及类型
银行借款仅是融资方式的一种
预售房款
应付账款承建企业垫资
内部融资
直接融资：从资本市场募集资金间接融资：向金融机构募集资金
上市IPO、买壳上市、增发房地产信托
房地产企业债银行贷款银团、一般项目融资
外部融资
直接融资间接融资
一融资定义及类型
外部融资
定义
IPO
Initial public offering公司首次向社会公众公开招股
买壳上市
非上市公司购买上市公司的股权,将自己的资产注入到购买的上市公司,实现上市目的

信托、资管经营性物业抵押贷款准入标准及业务流程[修改版]

第一篇：信托、资管经营性物业抵押贷款准入标准及业务流程信托、资管经营性物业抵押贷款准入标准及业务流程一准入标准1、借款主体：拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房屋所有权证及土地使用权证；借款方若为房地产开发企业，要求具备二级及以上房地产开发企业资质；2、区域准入：物业位于直辖市、省会城市、计划单列市的市辖区；3、融资项目：取得房屋所有权证的商业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息；办理借新还旧业务，贷款资金可用于置换借款方在其他金融机构的的前期贷款；4、担保措施：以经营性物业作抵押担保，借款方控股股东提供连带责任保证；5、贷款期限：1－5年；6、贷款金额：根据货款期内物业可用于归还贷款的现金流确定，且最高不得超过物业评估价值的45－50%；7、年利率：13－14%；8、融资服务费：2%或协商，贷款资金划入借款方账户后支付，资金方经纪公司与借款方经纪公司各50%；9、贷款操作时间：45－60天；10、资金方承诺：不收取任何考察费、差旅费、保证金、手续费等前期费用。

二业务流程1、借款方提交借款申请书、经营性物业租金明细统计表、借款主体公司基础资料、担保主体公司基础资料、项目资料等用於项目立项的资料；2、借款方提供资金方在资料审查中要求补充提供的文件和资料；3、资金方业务部门对立项资料进行审查、论证和测算；4、资金方项目立项评审通过后，借款方与顾问方签署《融资服务协议》；5、资金方自费前往项目地考察物业出租经营情况、偿债能力情况，承租人资信、支付租金能力，抵押物情况等。

借款方按《经营性物业抵押贷款尽职调查资料清单》提供全套纸版资料：6、资金方设计交易结构，确定融资方案，双方签署借款合同、租金账户监管合同等相关文件，办理审批、核准或备案手续；募集资金；7、办理物业抵押登记手续，发放贷款资金，并对资金使用情况进行监控。

中国reits操作手册

中国reits操作手册
REITS（房地产投资信托）操作手册就是编制并管理一个投资信
托时所需要遵从的行为规则及条件。

它旨在使投资者明确、安全、合
法地拥有投资管理收益。

REITS操作手册既可以是法律文书，也可以是非法律框架，比如
中国的REITS，可以定义为投资者投资房地产信托基金、购买受托房产、以及在收益结算工作上应当遵守的逻辑流程、关联合作协议以及市场
监管方面的规定。

REITS操作手册应包括市场监管方面的规定、投资者投资流程、
分配收益方针以及关联合作协议等内容。

它旨在规范有关的信托管理
行为，以确保投资者的利益。

此外，REITS操作手册也将要求投资者购买REITS 信托基金时，
必须遵守相应的投资协议、投资管理政策及投资管理及收益分配机制，并由REITS基金管理机构全程指导投资者管理投资收益。

此外，在确保投资者利益的同时，REITS操作手册非常注重信托
经理的责任，而REITS基金管理机构也有责任遵守其拥有的投资者权益。

因此，REITS 操作手册是投资者投资房地产信托的重要参考，是
管理REITS基金的基本工具。

投资REITS基金的投资者需要重视、认
真研读操作手册，以加深对中国REITS投资的全面了解，并为自身投
资管理多做准备。

信托融资流程

信托融资流程信托融资是指利用信托机构的信托财产进行融资活动的一种方式。

信托融资流程通常包括信托融资方案设计、信托财产设立、信托计划执行和信托融资结算等环节。

下面将详细介绍信托融资的流程及相关注意事项。

一、信托融资方案设计。

信托融资方案设计是信托融资流程中的第一步，也是最为关键的一步。

在设计信托融资方案时，需要考虑到融资主体的需求、信托财产的种类及规模、融资期限、融资成本、还款方式等因素。

同时，还需要充分考虑到市场环境、法律法规、风险控制等因素，确保信托融资方案的合法性、合规性和可行性。

二、信托财产设立。

信托财产的设立是信托融资流程中的第二步。

在设立信托财产时，需要由融资主体将一定的资产或权益转让给信托机构，由信托机构作为受托人持有和管理。

在设立信托财产时，需要签订相关的信托合同，并进行资产评估、财产权证书办理等手续。

三、信托计划执行。

信托计划执行是信托融资流程中的第三步。

在信托计划执行阶段，信托机构将按照信托合同的约定，对信托财产进行有效管理和运作，确保融资主体能够按时、足额地获得资金支持。

同时，信托机构还需要对信托财产进行定期的监督和检查，确保信托计划的顺利执行。

四、信托融资结算。

信托融资结算是信托融资流程中的最后一步。

在信托融资期限到期时，信托机构将根据信托合同的约定，对信托财产进行清算和结算，将融资款项返还给融资主体。

同时，信托机构还需要对信托计划的执行情况进行总结和评估，为下一轮信托融资提供经验借鉴。

在进行信托融资流程时，需要注意以下几点：1. 严格遵守法律法规，确保信托融资活动的合法性和合规性；2. 充分评估市场风险，制定科学的风险控制措施，降低信托融资的风险程度；3. 加强信息披露，保障融资主体的知情权和选择权，维护融资市场的公平和透明；4. 建立健全的内部管理制度，提升信托融资的执行效率和风险管理水平。

综上所述，信托融资流程涉及多个环节，需要融资主体、信托机构、监管部门等多方合作，共同维护信托融资市场的稳健和健康发展。

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附件一：中后期管理方案
一、动态抵押率方案
1、可全程落实动态抵押率管理，且动态抵押率不高于初始抵押率；
2、可全程落实动态抵押率管理，首次预售动态抵押率适当上浮，最高不超过100%；第二次预售和首次预售后三个月（孰早）时通过支付保证金、偿还借款或提供其他抵押物等方式保证动态抵押率不高于初始抵押率。

二、项目管理方案
1、公司治理：通过派驻董事及管理人员，参与重大事项表决等方式实现对项目公司的管理；
2、实质性管理项目公司章、证、照和印鉴（至少在预售后开始管理）；
3、通过预留印鉴、控制UKEY等方式实现对预售资金监管账户的监管。

资金流入方面：明确预售资金监管账户的唯一性（唯一的销售回款账户和唯一的监管户）；若因政策原则（如允许开立多个预售资金监管账户）无法落实前述要求，则须实现全部预售资金监管账户的监
1
管，确保销售回款的完整性。

资金流出方面：审查项目公司合同，对于与资金计划不符的资金支出（包括但不限于施工类支出）进行审批；确定销售返投金额上限，超出部分不得再用于后续工程支出。

4、按不低于地货比从销售进度维度设定资金沉淀/留存/还款比例；项目销售进度达到80%前须偿清信托计划全部借款。

5、通过委托第三方监管机构等方式实现上述对项目公司的管理。

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附件二：展业区域
分类划分标准展业城市名单Ⅰ类区域一线城市北京、上海、广州、深圳
Ⅱ类区域除黑龙江、吉林、辽宁、西藏、
新疆、内蒙外的省会级城市、经
济总量较高（GDP10000亿以上）
的二线城市
天津、重庆、石家庄、太原、西安、济南、郑州、
南京、杭州、合肥、南昌、福州、武汉、长沙、成
都、贵阳、昆明、海口、兰州、西宁、南宁、银川、
苏州、无锡、青岛
Ⅲ类区域经济热点区域、上年度GDP2000
亿元以上且人口净流入城市
江苏：南通、常州、徐州、盐城、扬州、泰州、镇
江、淮安、连云港、宿迁
浙江：宁波、温州、绍兴、台州、嘉兴、金华
广东：佛山、东莞、惠州、中山、茂名、湛江、江
门、珠海、汕头、肇庆
广西：柳州、桂林
福建：泉州、厦门、漳州、龙岩、三明、莆田
河北：唐山、沧州、邯郸、廊坊、邢台
河南：洛阳、许昌、新乡、焦作、信阳、商丘
山东：烟台、潍坊、淄博、济宁、东营、泰安、威
海、德州、菏泽、滨州、枣庄、日照
陕西：宝鸡
四川：绵阳
贵州：遵义
湖北：襄阳、宜昌
湖南：岳阳、常德、株洲、湘潭
江西：九江
（注：上述GDP和人口数据口径为2017年度，开展具体项目时可依据区域划分标准结合最新GDP和人口数据确定该城市所属区域类型。

）。