房地产信托融资的典型模式及案例
房地产投资信托基金介入廉租房融资体系模式探讨
我 国 廉 租 房 建 设 融 资 现 状
（ ）资金 来 源 分 析 一
经提 供了住房保 障的资金 ，新建廉租房 资 金缺 口至少为 ６ ５亿元 。随着社会保 障体 ８ 系的完善 ，将会有 更多人纳入廉租房保 障
体 系 中 ，到 时 候 廉 租房 的 建 设 资 金 将 远 不 止 这 个 数 字 。 所 以若 廉 租 房 建 设 仅 依 靠 政
廉租房融 资之后 ，可以将资本市场大量的 闲置资金募集起来 ，吸引养老基金 ，保险 基金投入廉租房 的建设。这种投资不仅周
期 长 可 以保 证 廉 租 房 建 设 的 长 期 性 需 要 ，
建设部的最新统计 的数字显示 ， 截至 ２ ０ ０９ 年６ ， 国已完成廉 租住 房项 目投资３ ０ 月 我 １
者认 为廉 租房建设发展很大程度 上受制于
日益 紧缺 的 资 金 来 源 。
ＲＥｌ Ｔｓ介 入 廉 租 房 融 资 体 系 的 可 行 性 分 析
２ ０ 年 两会 期间 ， 国工商联住宅产 ０５ 全 业商会 为解决廉租 房融资难 的问题提 出了
一
目前 ，我 国廉租房开发建设 资金的主
（ ）ＲＥ Ｔ 介 入 廉 租 房 融 资体 系的 一 Ｉｓ 我 国 廉 租 房 只 租 不 售 ， 金 回流 小 ， 现 但
模 式
是租金收益稳 定的情况 ，可 以采取 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
的运作方式 ， 体 的运作模式如图 １ 示： 具 所
由 政 府 无 偿 划 拔 廉 租 房 用地 ，规 划 廉 租 房
（ ）可 行 性 分 析 二
模 式 单 一 ，过 度依 赖 财 政 拨 款 ，随 着城
房地产股权融资案例分析【最新版】
房地产股权融资案例分析房地产融资主要分为股权融资和债券融资，股权融资对于解决房地产开发的资本金问题具有重要的价值，特别适用于项目开始之初，特别是土地价款的筹措。
是房地产开发企业最为关心的资金来源之一。
本文系统梳理了现阶段房地产股权融资的常用渠道，并对不同融资渠道进行了系统分析和比较。
另外，特别对不同股权融资的税务问题进行了深入分析。
股权资金融资分析(一)建设基金1、背景概况发起人通过来自特定类型内地居民的非公开渠道募集的建设基金。
基金以人民币计价，主要投资于中国房地产公司的股份和物业。
发起人不保证收益，并且建设基金是一类的股权投资基金，其风险由所有参与方共同承担。
2、建设基金的形式这些基金可以以设立公司或合伙企业的形式建立。
实际上大多数建设基金都以合伙企业的形式设立。
其主要优点是，在合伙企业中利润分配可以更加灵活，而公司就要求有“同股同权”。
3、建设基金的模式发起人有三种主要形式:开发商向上游扩展成为资本提供商;风险投资/私募基金;业内专业人士。
表1 三种建设基金的比较4、建设基金的评价作为一种融资渠道，建设基金仍然处于发展初期。
建设基金的成功依赖于物业开发和金融背景的有效团队合作。
资金提供者(有限合伙人或“LP”)将会为基金提供资金，而负有无限责任的合伙人(“GP”)将为地产项目提供运营和管理专家。
GP需要具备丰富的行业经验、知识和管理技能。
5、供给与需求关于需求方面，由于建设基金的大部分投资仍然是房地产开发项目，这需要大量的初始投资，并有较大的完工风险。
只有股权投资可以帮助房地产行业开发，因为项目可以充分资本化。
关于资金的供给，国家法规规定金融机构和保险资金只能投资于自用或从事自营投资的物业。
其结果是，大多数资金提供者是个人，进而限制了投资规模。
(二)外资房地产基金1、背景概况这里所说的“外资房地产基金”主要是指外国发起人在中国募集的、基金载体在中国成立的、以人民币计值的房地产基金。
资金来源大多是来自于金融机构、养老基金、公益基金以及高资产净值个人(全世界私人银行的客户)。
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
三大REITs模式典型案例最全解析汇报 实务必备
中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录- - - - -一、交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。
根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。
中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
目前，中国市场还未见真正REITs产品（即Real Estate Investment Trusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。
类REITs产品的发行为中国市场真正REITs 产品的发行提供了充分的理论和实践基础。
本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs 产品案例，以期总结相关理论与实操经验。
交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
浅谈我国房地产企业中的信托融资
三 、 ＥＴ 在 我 国的 发 展 机 遇 Ｒ Ｉｓ 首先 ， 目前我 国正处 于“ 十二五规 划 ” 时期 ， 十 二五规划 ” “ 中
关 于推 进城 镇化建设 的部分明确指 出“ 要把 符合 落户条件 的农业
转 移人 口逐步转为城镇居民作为推进城镇 化 的重要 任务 ” “ ， 加大 保 障性 安居工程建设 力度”等 。在城镇化进程 中首先要解 决的 问 题 便 是 居 民 住 房 问 题 ， 为 房 地 产 业 的发 展 提 供 了一 个 好 的 时 机 。 这 土 地和资金是 房地产开发 的两大命脉 ， 资金是 土地之外 的影响房 地 产 开 发 的 最重 要 的 因 素 。 因 此 ， 地 产 市 场 的发 展 为 Ｒ Ｉｓ 房 ＥＴ 成 长 提供保 障。 其 次 ， ＥＴ 具 有 收 益 回 报 稳 定 、 通 性 好 、 现 能 力 强 等 优 Ｒ Ｉｓ 流 变 点， 吸引 了一些有 规模 庞大 的投 资需 求 的机构 投资 者 ， 如保 险公 司、 社保 基金 、 企业年金 、 银行基 金和养老基金等。 再次 ， 民收入水平 提高 ，０ ９年城镇 居 民人均 收入 水平 达 居 ２０ 到 １ １４６ ， 村 居 民 人 均 收 入 达 到 ５ １ ． ， 别 比 １９ ７７ ． 农 ５ ５ ３１ 分 ７ ９９年增 加 了 １３ １３ 。居 民收入水 平提 高必 然 引致投 资 的需要 ， ９ ％、３ ％ 由于 多数人缺乏专业 的投 资理财 知识 ， Ｒ Ｉｓ 而 ＥＴ 提供 的专业 化投资 管 理服务 以及高度透 明的管理 、 严格的监管 ， 极大满足 了公众对投 资
房地产融资协调机制典型案例
房地产融资协调机制典型案例一、案例一：某大型房企的债务重组与融资协调。
1. 背景。
这个大型房企啊，之前可是风光无限，到处拿地盖楼。
但后来呢，市场风向一转，房子不好卖了，资金链就开始紧绷得像快要断掉的皮筋。
它欠了银行一屁股债，供应商的钱也付不出来，项目还一个接一个地面临停工。
2. 融资协调机制的介入。
当地政府一看这情况可不行啊，就赶紧启动了房地产融资协调机制。
首先把银行、金融监管部门还有企业的负责人都拉到一张桌子上。
银行呢，一开始是很头疼的，毕竟钱借出去了，怕收不回来。
但是在协调机制下，大家开始重新评估企业的资产。
原来这个房企虽然有债务问题，但它手头还有不少优质的未开发土地，以及一些地理位置绝佳的在建项目。
3. 解决方案与成果。
于是，银行决定对部分债务进行展期，就像给这个企业一个喘息的机会。
同时呢，政府还出面协调引入了新的战略投资者。
这个投资者看中了企业的潜力，注入了一笔资金。
有了这笔钱和债务展期的缓冲，企业就像枯木逢春一样，重新启动了那些停工的项目。
供应商看到项目又有希望了，也愿意继续供货。
慢慢地，这个企业就从悬崖边缘被拉了回来，开始逐步走向正轨。
二、案例二：中小房企的联合融资与政策扶持。
1. 背景。
有一批中小房企，在房地产市场里就像小虾米一样。
它们单个的实力不强，融资渠道又窄。
在市场遇冷的时候，连拿一块小地开发的钱都凑不齐。
而且由于规模小，银行也不太愿意给它们单独放贷，觉得风险大。
2. 融资协调机制的介入。
这时候房地产融资协调机制发挥作用了。
政府部门出面组织这些中小房企联合起来。
就好比把一群小蚂蚁聚成一股力量。
然后协调金融机构为这个联合体专门设计了一种融资方案。
这个方案既考虑了中小房企的特点，又能保证金融机构的风险可控。
3. 解决方案与成果。
金融机构根据这个联合体的整体资产情况和项目规划，提供了一种组合式的融资。
一部分是低息贷款，帮助企业启动项目；另一部分是通过金融创新产品，比如资产证券化的方式，把联合体未来的项目收益提前变现。
房地产信托融资模式
浅析房地产信托融资模式摘要：多渠道融资如今已经成为房地产行业的共识，而房地产信托融资作为重要的渠道之一，有着自己独特的模式和适用范围。
本文通过对债务信托融资、权益信托融资、混合信托融资和财务信托融资四种模式进行阐述，以期对房地产信托融资进行浅析。
关键词：融资渠道；权益融资；股权信托模式；财务信托随着国家对高房价的抑制，出台众多调控政策，剔除投机行为，确保房屋的真正需求者能够合理公平的购买到房产。
国家着重从金融方面控制，促使房地产行业融资规模和渠道都受到很大的局限性。
加强企业融资能力，拓展项目融资渠道，保证项目开发现金流正常是当前房地产企业最为关注的问题。
1.房地产融资渠道概述对于房地产企业而言，其融资渠道主要包括内源融资和外源融资。
其中内源融资主要包括开发项目所必须的自有资金以及在项目开发过程中的关联工程款垫资和预售房款回现等资金。
当房地产企业单纯依靠内部融资很难满足企业的资金需求时，就需要来自外部的资金，即外源融资。
房地产信托作为外源融资的重要渠道之一，目前已经得到快速发展，并有进一步扩大服务范围的趋势。
2.房地产信托“目前房地产行业的典型模式仍是‘产业资本+间接融资’的粗放型发展业态”，直接融资、私募融资、非金融渠道募资、自有渠道四方面的短板，已经制约了房地产企业的整体融资能力、资金周转能力、企业扩张能力和品牌提升能力①。
正是在此背景下，越来越多的房地产开发企业认识现有融资渠道的局限性，开始加强了信托融资和私募基金等渠道的合作力度。
2.1房地产信托定义从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为②。
图1房地产信托融资结构图2.2房地产信托债务融资房地产信托债务融资多指不满足商业银行贷款要求的房地产企业（比如自有资金不足开发总投资的30%或者“四证”不齐等）向信托投资公司贷款，形式和商业银行贷款基本相同。
房地产信托运作的模式
房地产信托运作的模式房地产信托发展历程房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。
房地产业又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。
同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。
房地产行业具有资本密集性特点，对于资金的依赖非常高。
从房地产投资资金来源看，主要是国内贷款、自筹资金、其他资金来源、利用外资等途径，其中预收款、房贷等其他资金来源是最主要资金来源，占比达到40%左右;其次为房企自筹资金，占比有持续上升的态势，达到40%左右;国内贷款占比呈现下降趋势，目前约为17%，尤其是2021年、2021年是关键分水岭，这与当时房地产宏观调控收紧有关;最后是利用外资，其在房地产投资资金中的占比已经非常小了。
房地产投资自筹资金中，房地产信托是很重要的资金供给方，房地产信托主要是指以房地产企业为投融资交易对手或者受托管理不动产财产的一类信托业务。
房地产信托大约在2021年开始兴起，当时央行收紧房地产信贷，信托融资渠道价值被发现，从而双方加强了合作，发展至今。
截至2021年末，我国房地产信托余额为13094.93亿元，规模占比为10.04%。
虽然后来各类资管计划、P2P融资也能够为房地产提供融资服务，但是鉴于信托公司与房企长期合作的基础，信托融资已成为房地产行业重要融资来源，同时由于房地产行业所能承受较高的融资成本，该类业务获利性较高，也是信托业重要投资方向，长城信托、重庆信托在信托资金的房地产投向配置较高，展现了对于该业务领域的偏好。
房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率大约在10%左右，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本平均在15%左右，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。
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房地产信托融资的典型模式及案例Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8房地产信托融资的典型模式及案例一、 贷款模式(一) 基本操作模式（1（4图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图2.注：1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
对（公司）进入期限/成本/金额退出(二)A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H 市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
2)政策情况随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。
该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。
在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。
3)项目所在地情况Y项目位于该区域中心位置且紧贴H市大学城且与市政府相邻，有着良好的行政配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、国土资源所、银行及零售商业等，且交通十分便利。
4)关联公司情况B集团是A公司的全资母公司，其总股本5.36亿元，主营业务是房地产开发，在H市树立了良好的口碑，成长性较好。
2010年公司房地产销售回款超过25亿，在H市占有率较高。
截至2010年底，B集团资产总额50亿元，负债总额26亿元，净资产24亿元。
2.信托计划方案1)信托计划简介（参见表1）表1：Y项目贷款集合资金信托计划信息表2) 交易结构图（参见图4）连带责 连带责任担保任担保图4：Y 项目贷款集合资金信托计划交易结构图二、股权模式(一) 基本操作模式图5：股权型信托的操作模式简图房地产开发公司在遇到项目资本金段全的情况下，该如何运用信托平台解决资本金问题呢？备选方案包括：其一，信托公司以信托资金入股项目公司，成为项目公司股东，入股项目公司的资金被评判为项目资本金则不存在法律瑕疵。
在信托期限届满或信托期限内满足约定条件时，由约定的项目公司股东或其他第三方按照约定价款收购信托持股。
其二，信托公司以信托资金很少一部分入股项目公司并成为项目公司股东，然后将剩余信托资金以股东借款的形式进入项目公司，如果这部分资金劣后于银行贷款或其他债务的偿还，则一般可以被认定为项目资本金。
房地产信托股权业务模式的操作关键在于信托产品到期后“股权变现退出”的保障问题，为此必须密切关注两个方面：其一，信托公司在项目公司所处的“控制”地位，以便对于信托资金及银行后续贷款资金的使用和其他重要事项拥有决定权，从而确保资金的合理运用与项目的按期完成；其二，房地产项目本身是否具备良好的市场前景，以便在“股权转让退出”等机制无法实现的情况下，信托公司通过拍卖等处置程序进行股权变现，从而确保信托资金的正常退出。
其操作模式参见图5.另外，目前市场上冠以“基金”的房地产信托产品多数是股权投资类信托产品。
并且，股权投资类信托产品主要分为：单一项目型、多层面操作型、类基金型，等等。
其融资模式参见图6：对公司期限/（项目）进入金额/ 退出要求方式措施成本方式(二)案例：A公司Y项目股权投资集合资金信托计划1.项目背景1)项目公司情况A公司成立于2011年3月，注册资本5,000万，是B公司为开发Y 项目而设立的项目公司。
目前A公司股东为B公司和C公司，B公司2006年7月注册（注册资金2亿元），是经国家工商总局核准成立的一家创新型投资控股集团企业，C公司于2010年10月注册，隶属于B公司，公司主要从事房地产开发。
B公司持有C公司41.93%的股权。
B公司持有A公司49%股权，C公司持有A公司51%股权，股东按占股比例全部以货币方式全额出资。
股权关系见图7：持股51%本项目地块位于甲市房产开发规划区。
项目周边配套设施完善。
项目公司对项目地块进行规划，该地块由11栋高层住宅、14层花园洋房、1栋连排别墅及商业配套设施组成，总建筑面积为17.77万平方米；高层18-26层，攻11栋，房源约1,133套，建筑面积约为11.9万平方亩；洋房5-6层，攻14栋，房源约600套，建筑面积约为4.94万平方米，另有商业配套9230平方亩。
2011年3月，A公司与所在开发区国土资源局签署了国有建设用地使用权出让合同，获得了开发区84,317平方亩国有建设用地使用权，用于开发花园洋房和大型会所等精品楼盘。
除本次土地购入外，A公司无合并、分立、收购或出手重大资产、资产置换、债务重组等情况。
A公司目前经营上述地块项目的开发建设，截止2011年8月，公司尚无对外投资、持股、参股情况。
2)项目所在地情况该项目土地较为方正，无明显高差，且四周无日照遮挡物，适宜房地产项目开发。
该土地状态良好，不存在任何污染。
此地块与该区政府机关所在地相邻，属于开发区的核心区域。
3)项目客户群定位（参见表2）4)财务状况截至2011年8月，A公司注册资金到位5,000万元人民币，股东借款40,782,023元，共收到现金90,782,023元，共有货币资金5,748,952元。
该公司预期现金流相对稳定，各项财务指标良好，预计经营较为稳健。
项目公司无任何对外担保及未决诉讼情况。
A公司重大经营行为主要包括：（1）购入开发区项目用地：缴纳土地出让金全款6,933万元；缴纳契税346.65万元；缴纳耕地使用税等相关费用168.35万元。
（2）前期费用：主要包括设计费等3,639,621元。
（3）管理费用：共发生3,375,934元。
（4）销售费用：主要用于售楼处装饰、机场路户外广告、报广宣传得呢个，共发生3,502,042元。
截止2011年8月，B公司资产总额2.02亿元，负债总额15万元，资产负债率良好。
保证人C公司偿债能力较强，具备为信托计划提供连带责任保证的能力。
5)项目投资完成进度及预测本项目泥分期建设，首先开发一期，总建筑面积约7.2万平方亩，采取高层住宅和花园洋房相结合的方式，开发目的定位于销售资金的快速回笼及提升项目价值，并将销售回款继续投入项目二期的建设，二期总建筑面积约10.5万平方米。
项目建设期确定为2年1个月，自2011年12月起，至2014年1月止。
项目的工程建设和市场销售重叠进行。
6)项目实施进度计划（参见表3）表3：Y项目实施进度计划表项目总投资7.15亿元，项目方已投入9,000万元，已支付完毕全部土地价款和前期费用。
预计项目可实现销售收入8.87亿元，扣除成本、税金后预计利润17,217.05万元。
预计项目成本利润见表4：预计本项目资产运营能力强，税后净利润1.72亿元，各项盈利指标如下：营业利润率=净利润/营业收入*100%=19.4%总投资净利润率=净利润/项目总投资*100%=24.08%预计本项目净利率及总投资净利率较高，偿还能力和市场竞争能力较强。
2.信托计划方案1)信托计划简介a)信托计划（参见表5）表5：X信托*A公司Y项目股权投资计划资金信托计划基本信息表b)交易结构（参见图8）质押A公司20%股权获得增资图8：X信托*A公司Yc)信托资金的管理（参见图9）控股监控图9：信托资金管理示意图信托公司对A 公司的监控方式见表6：d) 信托资金的退出信托资金的退出方式如表7所示：表7：信托资金退出方式一览表e)信用增级措施i.控制项目公司股权。
ii.B公司为信托计划资金本金及预期收益的安全退出提供不可撤销连带责任保证。
iii.项目公司股东（包含原股东B公司）在信托资金退出之前放弃对股东借款（包括已有股东借款及后续股东借款）的受偿权。
3.案例简评a)风险控制该信托采用了动态的销售回款设置约定，使得信托计划风险可控性提高。
本信托计划具有多重保障，严格的管理措施（如委派董事信托公司选派的董事对公司的重大事项具有一票否决权，印信保管、账户的监管）能够帮助防范项目风险。
受托人实际控制项目公司80%的股权，取得剩余20%股权质押，降低了信托计划的风险概率。
b)原股东保证i.股东方承诺信托计划退出前，放弃对项目公司债权的优先受偿权。
ii.股东方B公司实力较强，具备较强的担保能力。
三、权益模式(一)基本操作模式房地产企业基于自身拥有的优质权益（基础资产的权利无瑕疵并且现金流稳定可控），与信托公司合作，通常常用“权益转让附加回购”等方式，从而实现优质资源整合放大的信托融资模式。
在房地产企业的信托融资实践中，一般会运用租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权或者特定资产收益权等方式开展信托融资。
其基本操作模式见图10：(二)案例：A+C特定收益权投资集合资金信托计划1.背景1)A公司“凤凰岛综合项目”背景A公司的股东为B公司，B公司于2004年创办并从事房地产开发业务，具有房地产开发二级资质。
蓝岛凤凰岛综合项目所在的蓝岛区是丁市重点区域，交通便利，风景宜人。