房地产评估执业质量控制制度
房地产企业质量控制管理制度
房地产企业质量控制管理制度一、引言房地产企业作为重要的经济实体之一，在提供住房和商业地产的同时，需要确保产品质量，保障消费者权益，维护行业声誉。
为此，制定并执行有效的质量控制管理制度势在必行。
二、质量控制目标1. 提供高质量产品：确保房地产产品的建设质量符合相关标准和法规，满足消费者的需求和期望。
2. 确保项目安全：加强对施工过程和材料的质量监督，减少安全事故的发生，保障施工人员的生命安全。
3. 提高企业声誉：优质产品和安全施工将提升企业在市场中的竞争力和声誉，吸引更多的消费者和投资者。
三、质量控制管理制度的制定和执行1. 管理体系建立：建立适应房地产企业特点的质量管理体系，明确各个环节的责任和权限。
2. 工艺流程控制：制定详细的工艺流程和作业指导书，规范施工流程，确保产品质量。
3. 材料质量控制：建立健全的供应商管理制度，对采购的材料进行质量检验和评估，确保使用符合标准的材料。
4. 质量检测监控：建立质量检测体系，对施工过程进行监控和检测，及时发现和纠正质量问题。
5. 完善的质量记录：建立项目档案管理制度，记录并保留与质量相关的所有文件和数据，为质量追溯提供依据。
6. 员工培训和认证：加强员工培训和技能认证，提高工人的施工技能和质量意识。
四、质量责任与考核1. 上级责任：房地产企业高层领导应对质量问题负主要责任，制定质量政策，并通过内部审核和监察确保质量目标的实现。
2. 监管机构责任：政府相关部门应加强对房地产企业的监管，建立检查和评估机制，对不符合质量要求的企业采取相应的处罚措施。
3. 内部考核：房地产企业应建立内部考核制度，对各个部门和个人的质量成果进行评估，并与绩效挂钩，激发内部的质量意识。
五、案例分析1. 案例一：上海某房地产企业引入ISO9001质量管理体系，建立了完善的质量控制管理制度，并对各个环节进行监控和评估，使产品质量得到较大提升。
2. 案例二：北京某房地产企业在施工过程中出现多起质量问题，严重影响了企业声誉和销售情况，因此加强了质量管理，并对相关质量责任人进行了追责和处罚。
房产评估单位管理制度
第一章总则第一条为加强房产评估单位的管理，规范房产评估行为，保障房产评估质量，根据《中华人民共和国评估法》和《房地产估价机构管理办法》等法律法规，结合我单位实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于我单位所有房产评估业务，包括评估项目立项、现场勘查、评估报告编制、审核、出具等环节。
第三条我单位应遵循客观、公正、独立、诚信的原则，严格执行国家有关房产评估的法律法规，确保评估结果的准确性和可靠性。
第二章机构设置与人员管理第四条我单位应设立专门的房产评估部门，负责房产评估业务的组织实施。
第五条房产评估部门应配备具备相关专业知识和技能的评估人员，评估人员应具备以下条件：1. 具有国家注册房地产估价师资格；2. 具有良好的职业道德和敬业精神；3. 具有较强的业务能力和沟通协调能力；4. 具备相关法律法规知识。
第六条评估人员应参加国家规定的继续教育和培训，不断提高自身专业水平和综合素质。
第三章评估项目管理第七条评估项目立项前，应进行项目可行性研究，包括项目背景、评估目的、评估范围、评估方法等。
第八条评估项目立项后，应成立评估小组，负责项目的组织实施。
评估小组应由具备相应专业知识和技能的评估人员组成。
第九条评估小组应制定评估方案，明确评估方法、评估程序、评估依据等。
第十条评估小组应在现场勘查、收集资料、分析数据等环节严格执行评估方案，确保评估结果的准确性。
第十一条评估报告编制完成后，应进行内部审核，确保评估报告的客观性、公正性和准确性。
第四章评估质量控制第十二条我单位应建立健全评估质量控制体系，确保评估质量的稳定性和可靠性。
第十三条评估项目实施过程中，应定期进行自检，及时发现和纠正问题。
第十四条对评估项目进行抽查，对抽查结果进行统计分析，及时发现问题，采取措施加以改进。
第五章信息管理第十五条我单位应建立健全信息管理制度，确保评估信息的真实、准确、完整。
第十六条评估人员应妥善保管评估资料，不得泄露评估信息。
第十七条我单位应定期对评估项目进行归档，确保评估资料的完整性和可追溯性。
房地产评估管理办法
房地产评估管理办法在当今的社会经济活动中，房地产评估扮演着至关重要的角色。
无论是房地产买卖、抵押、租赁，还是拆迁补偿、税收征缴等方面，都离不开准确、公正、客观的房地产评估。
为了规范房地产评估行为，保障相关各方的合法权益，提高房地产评估的质量和公信力，制定一套科学合理的房地产评估管理办法势在必行。
一、评估机构与人员管理1、评估机构的设立房地产评估机构应当依法设立，并具备相应的资质条件。
设立评估机构应当有一定数量的注册房地产估价师，有固定的经营场所和必要的设施设备，有健全的内部管理制度和质量控制制度。
评估机构的资质等级应当根据其人员素质、业务能力、业绩等因素进行划分，并按照不同的资质等级承接相应规模和复杂程度的评估业务。
2、评估人员的资格从事房地产评估的人员必须具备注册房地产估价师资格。
注册房地产估价师应当通过国家统一的考试，并经过注册登记后方可执业。
注册房地产估价师应当遵守职业道德和行业规范，不断提高自身的业务水平和职业素养。
3、继续教育与培训为了保持评估人员的专业知识和技能的更新，评估机构应当定期组织评估人员参加继续教育和培训活动。
继续教育和培训的内容应当包括法律法规、评估理论与方法、市场动态等方面的知识。
二、评估程序管理1、委托与受理房地产评估应当由具有评估需求的当事人委托评估机构进行。
委托方应当向评估机构提供真实、完整、准确的评估所需资料，并与评估机构签订委托合同，明确评估目的、评估对象、评估时点、评估费用等事项。
评估机构应当对委托事项进行审查，对于不符合评估条件或者资料不齐全的委托，应当不予受理，并向委托方说明原因。
2、实地查勘评估人员应当对评估对象进行实地查勘，了解评估对象的实际状况，包括地理位置、周边环境、建筑物结构、装修情况等。
实地查勘应当由两名以上评估人员共同进行，并制作实地查勘记录，由评估人员和委托方签字确认。
3、市场调研评估人员应当对评估对象所在地区的房地产市场进行调研，收集相关的市场交易案例、价格信息、政策法规等资料，分析市场供求关系和价格走势，为评估提供可靠的依据。
房屋鉴定质量控制措施
房屋鉴定质量控制措施标题：房屋鉴定质量控制措施引言概述：房屋鉴定是房地产交易中至关重要的环节，其质量直接影响到房屋交易的顺利进行以及各方的利益保障。
为了确保房屋鉴定工作的准确性和公正性，必须采取一系列质量控制措施，以确保鉴定结果的客观性和可靠性。
一、鉴定人员素质控制1.1 培训要求：鉴定人员应具备相关专业知识和技能，接受过系统的培训，掌握房屋鉴定的理论和实践知识。
1.2 资格认证：鉴定人员应具备相应的资格认证，如持有国家相关部门颁发的鉴定资格证书，确保其具备进行鉴定工作的资质。
1.3 经验积累：鉴定人员应具有一定的实践经验，熟悉市场行情和相关法律法规，能够准确判断房屋的价值和状况。
二、鉴定标准规范控制2.1 制定标准：建立完善的房屋鉴定标准，确保鉴定工作按照统一的规范进行，减少主观因素的影响。
2.2 审核机制：建立审核机制，对鉴定结果进行审核和抽查，确保鉴定过程合规合法。
2.3 数据比对：对鉴定结果进行数据比对，与市场行情和历史数据进行对照，验证鉴定结果的准确性和合理性。
三、鉴定工具设备控制3.1 技术设备：提供先进的鉴定技术设备，如测量仪器、检测仪器等，确保鉴定工作的准确性和科学性。
3.2 软件系统：使用专业的房屋鉴定软件系统，提高鉴定效率和准确性，减少人为错误的发生。
3.3 设备维护：定期对鉴定设备进行维护和保养，确保设备的正常运行和准确性。
四、鉴定过程监督控制4.1 监督机构：建立独立的监督机构，对鉴定过程进行监督和检查，确保鉴定工作的公正性和透明度。
4.2 抽查制度：建立鉴定结果的抽查制度，对鉴定结果进行随机抽查，发现问题及时纠正。
4.3 投诉处理：建立鉴定投诉处理机制，对投诉进行及时处理和调查，确保受到投诉的鉴定工作得到合理解决。
五、鉴定结果保密控制5.1 信息安全：建立完善的信息保密制度，对鉴定结果和相关信息进行保密处理，防止信息泄露。
5.2 访问权限：对鉴定结果的访问权限进行控制，确保惟独具备相应资格的人员才干查阅相关信息。
房地产工程质量管理制度
工程质量管理制度第一章总则第一条为规范参建各方质量管理行为，规范工程管理人员管理行为及职责,确保建设工程质量，提高质量管理水平，实现工程质量目标，提高资金使用效益,根据《中华人民共和国建筑法》、国务院《建设工程质量管理条例》、《湖南省建设工程质量和安全生产管理条例》等有关法律法规、标准规范，结合长沙吉信房地产开发有限公司实际，特制定本制度。
第二条参建各方必须建立健全质量保证体系（或自控体系），按照投标承诺和合同约定,配备项目负责人、技术负责人和质量负责人,设置现场质量管理机构，落实质量管理人员，明确质量责任，完善质量管理制度. 质量管理岗位的从业人员应具备相应的执业资格。
第三条建设项目质量目标：（一）勘测、设计质量优良,监理程序符合规定，质量管理达标、内业资料规范。
（二）工程实体质量必须符合国家和建设部有关标准、规定及设计文件要求，其施工过程或实体工程质量必须满足以下要求：1．按照验收标准要求，各检验批、分项、分部工程施工质量检验合格率达到100％；2．单位工程一次验收合格率达到100%；3．在合理使用和正常维护条件下，工程结构的施工质量，应满足设计使用寿命期内正常运营要求。
（三）杜绝工程质量等级事故。
第四条参建各方应主动接受工程质量监督机构对建设工程质量的监督管理。
第二章质量机构及职责第五条工程部负责对工程质量的具体管理工作，督促和检查勘察设计、施工、监理、咨询等单位建立健全质量管理体系（或自控体系），确保建设工程质量。
第六条质量管理领导小组由董事长任组长、总经理任副组长，组员由主管副总、工程部经理、审计负责人等组成。
负责建设项目工程质量管理的组织领导工作。
其主要职责是: (一）审定有关的质量管理方案；（二)组织制定工程建设质量方针、目标，督促建立质量管理体系；（三）组织审核项目质量管理计划（或施工组织设计）等文件;（四)组织审查参建各方的质量管理文件;（五）组织对参建各方的质量信誉评价；（六)组织调查处理质量事故；（七）听取参建各方的质量管理汇报，定期组织质量管理专题会议，协调布置质量工作。
房地产评估执业质量控制制度
A省xx房地产估价事务所执业质量控制制度第一条为严格质量管理,保证业务质量,规避执业风险,根据中华人民共和国国家标准GB／T5０2９1-1999《房地产估价规范》、GB/T18508-2００1《城镇土地估价规程》,结合我所具体情况,制定本制度。
第二条本所严格执行GＢ／Ｔ50291-１999《房地产估价规范》（以下简称规范）,执业人员必须按规范要求的估价原则、估价方法、估价程序和报告书内容及格式进行估价操作。
第三条接收估价业务时,首先应与委托方洽谈。
洽谈时除明确委估基本事项外,应了解委托方评估的意图，有无高估或低估的要求,原因何在。
应向委托方宣传独立、客观、公正和合法原则，对于以下情况，应拒绝接收委托：1、估价目的违背国家有关法律、法规的；2、要求高估或低估以达到某些不正当目的,经解释委托方仍坚持的;3、权益证件不齐备或权属关系不明确、有争议的。
第四条在洽谈业务基础上,确认可以接收的业务,应及时与委托方签《房地产估价协议书》,并由委托方出具《房地产估价委托书》和《房地产估价委托方承诺函》。
估价收费原则上应按国家计委、国家建设部计价格（1９95)９71号文件规定的收费标准执行。
低于此标准须经总经理同意。
第五条合同签订后，由洽谈人将合同交办公室登记存档。
并由所在评估部部门经理提出项目组名单,报总经理批准，指定项目负责人。
项目负责人必须是注册房地产估价师。
第六条项目负责人按本所《房地产操作规程》，拟定评估方案,填写《估价方案和作业计划表》，经该评估部部门经理签字后按此执行，并交办公室存档。
第七条估价方法和估价技术路线的确定是确保估价质量的前提。
估价人员应根据不同的估价目的、不同的物业用途、掌握资料的情况,选择恰当的估价方法，根据物业的具体情况确定科学可行的估价技术路线。
第八条项目组进入现场查勘调查时，应持本所《执业人员守则》及回执，接受委托方对其职业道德的监督。
返回时应由委托方在回执上填写意见并签章。
第九条实地查勘、搜集资料和市场调查应按本所《房地产价格评估规程》的要求进行。
评估机构业务质量控制制度
评估机构业务质量控制制度第一章总则第一条为了规范评估机构的业务质量管理，明确评估机构及其工作人员的质量管理职责，维护社会公共利益和资产评估各方的合法权益，制定本指引。
第二条质量控制体系包括评估机构为实现质量控制目标而制定的质量控制政策，以及为执行政策和监控政策的遵守情况而设计的必要程序。
第四条评估机构应当对下列要素制定相应的控制政策和程序：（一）质量控制责任；（二）职业道德；（三）人力资源；（四）评估业务承接；（五）评估业务计划；（六）评估业务实施和报告；（七）监控和改进；（八）文件和记录。
第四条评价机构应当形成质量控制政策和程序的书面文件，传达给全体人员，并通过标准化的表格和工作底稿，妥善记录这些政策和程序的执行情况，确保这些政策和程序的执行。
第二章质量控制责任第五条评价机构应当合理界定和细分质量管理体系中控制主体应当承担的质量管理责任，建立责任追究机制。
对照对象通常包括：（一）最高管理层；（二）首席评估师；（三）项目负责人；（四）项目内核人员；（五）项目团队一般成员；（六）评估机构其他人员。
第六条最高管理层一般由评估机构的董事会成员或执行董事组成。
最高管理层应当确保管理层成员职责清晰、分工明确。
最高管理层对业务质量控制承担最终责任。
第七条最高管理层在股东会（合伙人会议）授权的范围内行使职权，承担下列责任：（一）树立质量至上的管理意识，并通过清晰、一致及经常的行动示范和信息传达，让全体人员充分认识到质量控制的重要性，确保全员参与，以达到质量控制目标；（二）制定评价机构的服务宗旨，确保全体人员理解服务宗旨的内涵，并对其持续适宜性进行评审；（三）在相关职能部门和层次上建立质量目标，质量目标应具体的、先进的、可测量的和可实现的，并且与服务目的一致的；（四）科学策划组织架构和质量控制体系，并对其进行定期评审，确保其随时处于适宜、充分和有效的状态；（五）合理授权分行业务权限，控制分行业务发展。
第八条评估机构应当对评估业务制定项目负责人制度，并满足以下要求：（一）项目负责人应当是注册资产评估师；（二）应当对每项业务至少委派一名项目负责人，最高管理层可以根据业务的风险类别决定项目负责人是否为股东（合伙人）；（三）项目负责人应具备履行其职责所需的素质、专业能力、权力和时间。
评估机构业务质量控制制度
评估机构业务质量控制制度评估机构业务质量控制制度，是指对评估机构进行管理和监督，确保其评估行为符合规范、科学、客观的要求，以保证评估结果的准确性、可信度和可靠性。
评估机构业务质量控制制度的有效实施，对于评估机构提供高质量的评估服务具有重要意义。
本文将对评估机构业务质量控制制度进行评估，并提出改进建议。
首先，评估机构业务质量控制制度需要包括评估机构内部的组织机构和管理体系、人员资质要求、评估流程和方法、数据采集和处理、评估报告的编写和发布等方面的规定。
评估机构应建立一套科学的组织架构，明确各个岗位的职责和权限，确保评估工作的有序进行。
评估机构还应对评估人员的背景、资格和能力进行细致的审查和评估，保证评估人员具备开展评估工作所必需的专业知识和技能。
其次，评估机构业务质量控制制度需要确保评估过程的科学性和客观性。
评估机构应明确评估的目标和内容，制定评估准则和标准，并确保评估过程中的数据采集和处理符合科学方法和统计原则。
评估机构还应制定良好的评估报告编写和发布流程，确保评估报告的准确性和可信度。
再次，评估机构业务质量控制制度需要确保评估结果的可靠性。
评估机构应确保评估结果的真实性和可重复性，避免主观判断和个别偏见对评估结果的影响。
评估机构还应建立高效的监督机制，对评估过程进行监控和审核，发现评估工作中存在的问题及时纠正和改进。
最后，评估机构业务质量控制制度需要进行持续改进和完善。
评估机构应根据实际情况和需要，及时调整和完善评估业务质量控制制度，以适应新的业务要求和科技发展的变化。
评估机构还应开展内部质量评估和外部独立评估，及时发现和解决评估工作中存在的问题和不足。
综上所述，评估机构业务质量控制制度是评估机构提供高质量评估服务的保障和基础。
评估机构应加强质量控制制度的建设，确保评估过程的科学性、客观性和可靠性。
同时，评估机构还需要进行持续改进和完善，以提高评估工作的质量和水平。
只有如此，评估机构才能更好地履行其职责，为社会提供真实、准确、可信的评估结果。
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A省xx房地产估价事务所
执业质量控制制度
第一条为严格质量管理，保证业务质量，规避执业风险，根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、GB／T18508-2001《城镇土地估价规程》，结合我所具体情况，制定本制度。
第二条本所严格执行GB/T50291-1999《房地产估价规范》（以下简称规范），执业人员必须按规范要求的估价原则、估价方法、估价程序和报告书内容及格式进行估价操作。
第三条接收估价业务时，首先应与委托方洽谈。
洽谈时除明确委估基本事项外，应了解委托方评估的意图，有无高估或低估的要求，原因何在。
应向委托方宣传独立、客观、公正和合法原则，对于以下情况，应拒绝接收委托：
1、估价目的违背国家有关法律、法规的；
2、要求高估或低估以达到某些不合法目的，经解释委托方仍坚持的；
3、权益证件不齐备或权属关系不明确、有争议的。
第四条在洽谈业务基础上，确认可以接收的业务，应及时与委托方签《房地产估价协议书》，并由委托方出具《房地产估价委托书》和《房地产估价委托方承诺函》。
估价收费原则上应按国家计委、国家建设部计页眉内容
价格（1995）971号文件规定的收费标准执行。
低于此标准须经总经理同意。
第五条合同签订后，由洽谈人将合同交办公室登记存档。
并由所在评估部部门经理提出项目组名单，报总经理批准，指定项目负责人。
项目负责人必须是注册房地产估价师。
第六条项目负责人按本所《房地产操作规程》，拟定评估方案，填写《估价方案和作业计划表》，经该评估部部门经理签字后按此执行，并交办公室存档。
第七条估价方法和估价技术路线的确定是确保估价质量的前提。
估价人员应根据例外的估价目的、例外的物业用途、掌握资料的情况，选择恰当的估价方法，根据物业的具体情况确定科学可行的估价技术路线。
第八条项目组进入现场查勘调查时，应持本所《执业人员守则》及回执，接受委托方对其职业道德的监督。
返回时应由委托方在回执上填写意见并签章。
第九条实地查勘、搜集资料和市场调查应按本所《房地产价格评估规程》的要求进行。
作好原始记录并填写《现场查勘记录表》、《建筑物成新率评定表》。
第十条有条件选择市场比较法进行估价的，应以市场法为主要估价方法。
估价人员应搜集大量确凿的交易实例，掌握正常市场价格行情。
要求每名估价师每月向所里提供至少5个交易实例，所里在条件成熟时应设专职信息员，逐步建立和充实信息库。
页眉内容
第十一条采用市场比较法估价的，应选择三个以上的可比实例，可比实例应是估价对象的类似房地产，成交时间大凡不超过一年，成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的单项修正率不得超过20%，综合调整不得超过30%。
第十二条具有独立收益性的房地产，应选用收益法作为一种估价方法。
收益法中净收益的求取，应根据物业性质（出租型、商业经营型、生产型或尚未使用及自用的房地产）确定计算项目。
若与正常客观情况不符，应按社会客观水平加以修正。
资本化率的确定，应优先采用市场提取法。
若采用安全利率加风险调整值法，风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
获得收益年限的确定，以选择房屋耐用年限和土地使用权剩余年限二者中较短者。
净收益中是否扣除房屋折旧和土地使用权摊销，应严格按《规范》规定执行。
第十三条具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为一种估价方法。
预测开发完成后的房地产估价宜采用市场比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势。
开发利润的基数可取未开发房地产价值与开发成本之和，或取预测的开发完成后的房地产价值，利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平衡利润率。
估价计算中必须考虑资金的时间价值。
第十四条在上述三种方法的市场依据不充分时，可采用成本法作为主要估价方法。
重置价格应包括土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等项。
重置价格的求取采用成本加和、
页眉内容
市场比较、政府公布的房屋重置价加以修正及工程造价估算等方法。
成新率的求取可通过技术鉴定或计算或两种方法同时应用得来，计算中的耐用年限应为经济耐用年限。
第十五条土地的估价采用基准地价系数修正法，成本逼近法或假设开发法。
估价的技术要求可参照《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001（中华人民共和国国家标准）。
第十六条估价报告和工作底稿。
估价报告的内容应具有全面性、公正性和客观性、确凿性、概括性。
估价报告应包括《规范》中要求的八部分，其中技术报告只供存档和上级主管部门查阅，不装入报告发出。
估价报告应记载规范要求的十七项事项，并按《规范》要求的规范格式书写。
归档的工作底稿应包括估价委托书、估价方案和估价作业计划、现场查勘表、成新率计算表、估算计算过程的文字和表格资料、估价报告书全文、包括产权证复印件在内的全部附件等。
第十七条本所实行三级复审制度。
估价报告由项目负责人汇总、撰写完备后，由参加项目的其他估价师校对、初审，再由部门经理复审，最后由总经理终审签发。
审核的内容包括：
1、委托房地产权属是否清晰、合法；
2、现场查勘结果能否客观反映委估对象现状；
3、计算过程是否有误，基础数据是否确凿，参数选择是否合理，公式选用是否恰当，是否符合估价原则，选用的估价方法是否合适估价对象和估价目的，估价结果是否符合市场规律；
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4、估价报告书是否符合规范要求。
第十八条本所实行估价业务过程跟踪制度。
从接收业务、确定项目负责人、项目编号、打印、校对、审核归档、收费、发文均要求责任人签字。
第十九条本所为加强执业人员培训，除全体估价师必须参加协会组织的后续教育培训外，原则上每月定期组织一次所内的培训，针对估价中发现的技术问题进行业务学习。
第二十条本所鼓励估价人员开展学术研究。
凡在《中国房地产估价师》期刊上发表文章的，每次奖励1000～3000元。
第二十一条本所实行执业人员风险保证金暂扣制度。
凡本所执业人员，由每月酬金中预扣100～400元，两年内未出现质量事故如数并加利息返还。
若出现质量事故，按事故造成的损失和个人的责任份额扣交罚金或赔偿金。
A省xx房地产估价事务所有限责任公司
二○○三年一月五日
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