旧城改造开发模式分析
旧城改造的模式
四、三大主体的结构模式
1、三大主体合一
房地产开发企业既是改造主体，也是投资主体承
担投资义务，同时摘牌取得开发用地。这种情况
下安置房也在房地产公司名下，所有拆迁补偿安
置费用也都房地产公司名下，应将安置房视同销
售同货币补偿一并计入开发用地的土地成本。
2、改造主体独立，投资主体、开发主体合一 改造主体独立意味着安置房不在房地产公司名
主体名义实施。
在旧城改造项目中改造主体通常在城改方案批复
文件中明确，实务中多为三类：
1、以城改办为改造主体
2、以城中村改造公司（通常为设立的村集体企
业）为改造主体 3、以房地产公司为改造主体
二ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ投资主体
投资主体是指城改过程中资金谁负责出，主要是
指拆迁补偿安置费用和安置房建设费用两大部分
进行开发，安置支出如何合理分摊计入另一个房
地产公司的开发土地成本，在实务中颇多争议。
这种分离并未影响开发主体的开发用地成本分
担，但需要提供相关文件、协议、资金流来证明
两个公司之间的关联，并得到税务机关的认可。
旧城改造项目是一种极为特殊的房地产开发项目
类型。其特殊性主要表现三个方面：
1、房地产企业深度参与土地的一级开发工作，
尤其是拆迁补偿和安置房建设；
2、旧城改造项目政府和企业通常共同协作，政
府力量深度介入，政府作用至关重要，政府批文
和相关文件指导整个项目实施；
3、旧城改造项目中通常会出现三类主体，分别
下，不需要视同销售。
同时房地产公司出资建设安置房和提供拆迁补
偿费用，将两部分计入开发土地成本。
城中村改造模式研究
121专题十 城中村改造模式专题研究目录第一部分 国内城中村改造模式综述 (122)1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126)3.3. 广州城中村改造 (126)3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127)第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128)1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)122专题十 临汾市城中村改造模式专题研究第一部分 国内城中村改造模式综述自改革开放以来，随着我国国民经济的高速增长，城市化的进程明显加快，城市化水平的迅速提高以及大城市的迅猛发展，一方面促进了城市经济、文化和科技的发展，孕育了现代文明城市;另一方面也导致了一些城市不同程度地染上了“城市病”。
对旧城改造项目的理解和案例
旧城改造规划的重点问题
需解决的一些主要问题
I－定位发展战略——立意、目标取向，决定战略高度整体定位——决定价值实现II－规划成果功能布局技术成果III－容积率经济测算——制定容积率依据容积率确定——与现状规划的对比和调整IV－实施支撑实施策略——改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制规划奖励——决定资源利用政府规划审批－审批支撑
改造主体分析改造中利润实现主体与风险控制主体考虑整体改造与局部改造整体开发与分期开发
拆赔模式拆赔比经济测算补偿方式
旧城改造规划案例－上海新天地
上海新天地－城市发展的新动力
旧城改造启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人
旧城改造和城市更新的比较，对旧城改造进行重新界定
旧城改造
城市更新
涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容
内容
动因
注重
内涵
防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）
着眼于区域的整体发展，城市的整体更新
城市的综合战略计划
一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”
新天地北里—石库门建筑为主
新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。
新天地南里—现代建筑为主
石库门建筑元素
旧城改造规划案例－深圳大冲村
成都旧城改造”中土地出让存在的问题及对策模式探索
摘要在房地产市场不断趋于成熟，房地产投资前景普遍看好以及城区经济招商环境不断改善的情况下，通过旧城改造改善居民住房条件，满足居民对住房质量的需求，同时推动房地产市场不断发展，推动城市化进程稳步前进，正成为政府实施民生工程、强化自身公共服务质量的重要举措，也日益引起房地产企业等社会各方的关注。
近年来，我国政府不断创新城市建设方式，积极引导各类市场主体，不断改善房地产投资软硬环境，吸引了大量社会资金参与旧城改造，使城市化进程和旧城改造工作取得了很大成果。
在旧城改造过程中，政府逐渐摸索出了一套适合各地实情的土地出让模式，形成了日益完善的土地出让政策，使从划拨、协议出让到公开招、拍、挂等土地出让程序越来越趋于规范化。
但是，不可置否的是，当前各地应用的土地出让模式也存在一些问题，只有解决这些问题，才能推动我国土地出让管理自我完善。
本文以成都市近年来旧城改造过程中土地出让为研究案例，详细分析了成都市土地出让模式和出让政策，重点分析了当前土地出让模式存在的主要问题。
与此同时，本文利用对比研究的方法，对美国、英国、芬兰等国家的土地出让模式进行了概括和总结，在对国外的建设经验进行总结的基础之上提出了基于全生命周期、土地综合收益和带设计方案的土地出让模式以及土地出让管理对策。
强调政府不仅应该从经济效益考虑土地出让模式更应该从社会效益方面制定土地出让决策。
本文研究相关决策者制定出合理的土地出让模式提供借鉴和参考，使得本文的研究具有一定的特色。
关键词：旧城改造；土地出让；出让模式目录摘要 (1)1.导论 (1)1.1研究背景及意义 ............................................................................................. 错误!未定义书签。
1.1研究的背景及意义 (1)1.2国内外研究综述 (1)1.2.1国外文献综述 (1)1.2.2国内文献综述 (3)1.3研究思路 (5)1.4研究创新 (6)2.旧城改造土地出让相关理论分析 (6)2.1相关概念界定 (6)2.1.1 旧城改造 (6)2.1.2 土地出让 (8)2.1.3 土地出让模式 (8)2.2土地出让相关理论 (9)2.2.1 资源配置理论 (9)2.2.2 土地资源配置的市场失灵理论 (10)2.3现行“旧城改造”中土地出让模式（带设计方案土地出让方式及其实证研究） (11)2.3.1 招标出让 (11)2.3.2 拍卖出让 (11)2.3.3 挂牌出让 (12)3. 成都“旧城改造”过程中土地出让的现状及存在的问题分析 (12)3.1成都“旧城改造”过程中土地出让现状 (12)3.1.1 成都“旧城改造”过程中土地出让政策 (12)3.1.2成都“旧城改造”过程中土地出让实施情况 1500 (15)3.2成都“旧城改造”过程中土地出让出现的问题 (19)3.2.1 土地出让政策设计不合理 (19)3.2.2 重视经济利益，缺乏综合效益的评估 (19)3.2.3 土地出让金分配管理缺乏科学性 (20)3.2.4 政府角色定位不清 (21)4.国外“旧城改造”中土地出让经验 (21)4.1美国的土地出让方式 (21)4.2英国多样化的土地租赁方式 (22)4.3芬兰的土地年租制 (23)4.4国外土地出让方式对我国的启示与借鉴 (24)5成都“旧城改造”土地出让模式的选择 (25)5.1土地出让模式的选择的依据 (25)5.1.1 土地出让方式的适用条件 (25)5.1.2 土地出让时的考虑因素 (25)5.2成都“旧城改造”土地出让模式的构建 (27)5.2.1 全生命周期的土地出让模式 (27)5.2.2 重视综合效益的土地出让模式 (27)5.2.3 带设计方案的土地出让模式 (29)6. 完善成都“旧城改造”土地出让模式的对策和建议 (30)6.1加强顶层设计，构建完善的土地出让制度体系 (30)6.1.1采取土地出让预告制度，筹集拆迁资金 (30)6.1.2建立土地需求者准入制度 (31)6.2加快土地出让市场机制建设 (32)6.2.1 强化政府监管作用发挥统筹协调职能 (32)6.2.2 明确拆迁补偿标准建立价格调整机制 (32)6.2.3 加强法制建设，规范土地市场主体交易行为 (33)6.2.4 建立合理的土地收益分配机制 (34)6.3推进政府监管机构改革,创造良好的体制环境 (34)6.3.1 建立高效的土地出让行政管理体系 (34)6.3.2 建立土地出让信息公开制度 (35)7.结论 (36)致谢 (1)参考文献 (2)1.导论1.1研究的背景及意义衣食住行是重要的民生工程。
城中村改造的深度剖析与成功案例分享
城中村改造的深度剖析与成功案例分享在城市发展的滚滚洪流中，城中村改造成为了一个极具挑战性且无法回避的重要课题。
推进“城中村”改造要实现建筑形态改造与社会形态改造的有机结合，以人为本，科学规划，可持续推进我国城中村改造。
一、城中村改造的必要性与紧迫性城中村，恰似城市机体上一块极为特殊且显眼的“补丁”，这里确实存在着一系列极为棘手且亟待解决的重大问题。
基础设施严重匮乏，这直接致使居民在日常生活中面临诸多不便，比如水电供应不稳定、道路状况极差等；环境卫生的糟糕状况更是触目惊心，垃圾随意堆积如山、污水四处横流，严重影响城市的外在形象；而治安隐患更是如同威力巨大的定时炸弹般，时刻威胁着社会的安稳与和谐。
这些严峻的问题，不但极大地制约了城市向更高层次、更优品质的进一步发展，而且还显著降低了居民的生活质量与幸福指数。
故而，尽快对城中村实施全面改造，全力提升其整体面貌和各项功能，无疑已成为当下最为紧迫、最为关键的首要任务。
比如一些城市的城中村长期未得到改造，不仅导致城市建设难以推进，阻碍了城市的现代化步伐，而且还因治安等问题使居民缺乏安全感，对城市的吸引力也大打折扣。
因此，对城中村进行改造，提升其整体面貌和功能，已成为当务之急。
二、先谋后动与统筹兼顾的战略意义先谋后动着重突出的是在付诸实际行动之前，务必展开深入且全面、细致的谋划工作。
我们必须对城中村的每一处细节都展开极为细致的调研与深入的分析，其中涵盖土地利用的具体状况、人口的具体构成、房屋的具体结构以及产业的分布情形等等诸多方面。
唯有在全方位充分掌握了这些详实信息的基础之上，才能够制定出极具科学性、合理性且切实可行的改造方案。
而且这种精心的谋划绝不仅仅只局限于当下的状况，而是更要深度考虑到未来的发展趋势以及实际需求，只有这样，才能有力确保所制定的改造方案具备强大的前瞻性以及可持续性。
统筹兼顾则明确要求我们必须坚决打破部门与部门之间、领域与领域之间的种种界限，要完全从城市发展的整体大局出发，全面综合地考虑经济、社会、环境等多个方面的关键因素。
国内三旧改造模式总结
国内“三旧改造”模式总结一、广州模式:遵循“修旧如新,保留历史旧貌”改造原则,将老厂打造成专业领域创意园案例1:纺织机械厂,打造华南第一T台广州纺织机械厂,建于上世纪50年代。
原厂址实施广州T .I.T .纺织服装创意园项目。
建成以服装创意为主题,集信息发布、产品展示、商务交流、时尚休闲等多种功能于一体的服装产业创意平台,打造华南地区规模最大、投入最多、档次最好的T台。
在保留纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素之外,通过对原有厂房的修复、推倒重建,形成首期包括服务配套区、品牌设计区、跨界创意区、展示发布区、休闲红酒区和时尚名店区在内的6个功能区。
该园区占地面积为9万多平方米,改造后规划总建筑面积约4万平方米,容积率仅0.4,是个名副其实的“公园式创意园”。
案例2:六旬老广铝,变身全国最大茶广场广州铝材厂(原先生产铅材)成立于广州解放前。
上世纪80年代改革开放后,老厂迎来最为辉煌的一段时期,从生产铅材改为生产铝材,白天鹅宾馆、美国驻广州领事馆、东方宾馆、好世界大厦、世贸中心,那个年代广州新建的标志性建筑使用的铝材几乎都是从花地河畔运出去的。
老厂的荣誉顶峰是在本世纪初获得了“中国名牌产品”。
像其他旧厂房改造项目一样,铝材厂的改造核心问题是怎么改。
针对广州举办亚运的契机,兴建一个茶文化体验区,引进云南普洱、安华黑茶、西湖龙井、贵州绿茶、台湾阿里山高山茶等各地茶商前来建设各自的茶馆,不仅可以让市民不出广州就可以体验到各地的茶文化,更可以让亚运期间的外国游客全景式的接触中国茶文化。
除了体验区之外,还计划兴建一个茶文化博物馆,并打造茶文化的产学研示范区。
二、上海模式:政企合力运作,尊重与创新,探索旧城改造新路案例1、格林春岸嘉定历来是上海的重镇,也是上海的人文发祥地之一,拥有丰富的历史人文底蕴。
改革开放以来,嘉定早已成为全国著名的国际汽车城,而F1上海站的成功举办,更让嘉定这个历史名城成为国际上竞相关注的焦点。
特大城市旧城更新模式探析——基于广州与国内外城市的实践
22城市建筑Urbanism and Architecture / 2024.01Kong, etc., suggestions are put forward from four aspects of land, planning, implementation path, and public participation.Key words urban renewal; old city renewal; Guangzhou城市更新是城镇化发展的必然过程，是一个国家城镇化水平进入一定发展阶段后面临的主要任务[1]。
我国大部分城市已从增量时代进入存量时代，城市更新已成为城市高质量发展的重要抓手。
2021年，“实施城市更新行动”首次被写入政府工作报告和国民经济和社会发展五年规划，城市更新上升为国家战略。
2022年，中央多次在高级别会议中提到要有序推进城市更新，并将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措。
广州是国内最早开展城市更新的城市之一，在城市更新方面的创新探索也一直走在全国前列。
然而，近年来由于受旧改成本上升、政府财政投入不足、市场主体融资困难、规划设计条件苛刻等诸多因素制约，广州市旧城更新工作进展受到影响。
通过梳理广州旧城更新的主要历程与政策演变，借鉴国内外特大城市在旧城更新中的经验和成果，笔者结合广州市实际情况，从操作流程、实施路径、工作机制等层面，研究符合广州市城市发展战略目标的旧城更新改造模式，进一步推进旧城更新改造工作。
1 广州旧城更新的主要历程与政策演变以政府、业主和市场在旧城更新中的互动关系、融资渠道与管制模式为依据，将广州市旧城更新历程划分为七个阶段。
第一阶段（1978—1991年），政府出资、政府建设。
政府专设危改资金，用于危房就地翻新或重建，对危房进行“见缝插针”式的改造。
该方式只能解决部分危房问题，摘要 改革开放以来，中国经历了快速的城镇化进程。
目前，我国的城镇化进程已进入中后期阶段。
旧建筑保护与开发模式案例分析
旧建筑保护与开发模式案例分析摘要：本文以南京1912、上海新天地、田子坊为案例进行综合比较分析，探索如何对旧建筑实行保护与适当的开发。
关键字：旧建筑保护旧建筑开发南京1912 上海新天地田子坊0.引言当前我国正处于城市化中期阶段，经济实力明显增加，城市化的速度加快。
一方面，农村多余的大量人口大规模的转化入城镇，成为城市化的动力；另一方面，越来越大的人口压力迫使城市规模不得不扩大，由此带来一系列的新城开发。
但作为一个文明古国，很多城市都有着富含深厚文化底蕴的旧城旧建筑。
新城开发带来的用地扩张，已经明显威胁到旧城旧建筑的生存。
如何化解这些矛盾，如何利用旧建筑，从功能上获得新生，值得我们思考。
不同的地域特色，不同的文化背景，就要求有不同的保护与开发方式。
本文通过对南京1912、上海新天地、田子坊等三个不同的旧建筑保护案例进行比较分析，对其共性与差异的研究，探讨如何在新城开发中对旧建筑实行恰当的保护，采取什么样的开发模式，以实现互利双赢。
1.案例介绍1-1 南京1912南京作为六朝古都，是我国著名的历史文化名城，有着深厚的文化积淀。
纵观南京城几千年了历史，最辉煌的莫过于民国时期了。
作为民国之都，当时的全国政治中心，这里集中了大量的优秀民国建筑。
有建筑学家评论说：“南京地处南北之中，交通便利，形成南京文化兼容并包的特征，其建筑样式既有北方的端庄浑厚，又有南方的灵巧细腻。
比较上海、天津、广州等城市民国建筑的‘西化’，南京民国建筑可谓参酌古今，兼容中外，融会南北，有南京文化的王家气度，堪称西风东渐特定历史时期中外建筑艺术的缩影，全国首屈一指，世界范围内亦有典型意义。
”南京1912，位于南京市长江路与太平北路交汇处，由17幢民国风格建筑及太平、博爱、共和、新世纪４个街心广场组成，占地3万多平方米，总建筑面积达4万平方米。
这片青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致地呈Ｌ形环绕总统府。
街区配备140余个地下停车位及近百个地面停车位。
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新天地模式
住宅物业开发模式商业物业开发模式综合物业开发模式
一 模式一——新天地模式
因上海石库门建筑的成功改造，新天地模式、新天地运动已经成为全国旧城改造模范的一个专用词语。
二 模式二——住宅物业开发模式
在旧城改造中，往往受地块自身条件和区位地段影响而必须进行住宅开发。
在住宅开发中，最关键的是如何结合地块自身条件，充分利用地块原有资源，打造与区域文化氛围相融合的社区文化
三 模式三——商业物业开发模式
在旧城改造中，商业开发模式的利润空间最大，
多种多样，但最重要的是项目物业要与地块区域甚至是大商圈范围内的商业特征和经济环境相匹配、
３、优劣势分析
优势：项目投资成本大、利润
劣势：项目风险高。
四 模式四——综合物业开发模式
综合物业开发模式主要是指在旧城改造中开发住宅与商业物业或商务物业的组合开发。
式具以下。