1物业设施设备管理基础(讲义)

第三节 物业设备管理的内容
3.1 物业设备基础资料管理 3.2 物业设备运行管理 3.3 物业设备维修管理 3.4 物业设备更新改造管理 3.5 备品配件管理 3.6 固定资产管理
3.1 物业设备基础资料的管理
3.11 设备原始档案 3.12 设备技术资料 3.13 政府职能部门颁发的有关政策、法
3.22 物业设备经济运行管理
运行成本管理 ① 能源消耗的经济核算 ② 操作人员的配置 ③ 维修费用的管理
3.3 物业设备维修管理
3.31 物业设备的维修保养方式 3.32 维修保养工作的实施 3.33 设备的点检 3.34 设备的计划检修 3.35 设备维修管理的原则
3.31 物业设备的维修保养方式
清洁 紧固 润滑 调整 防腐 防冻 外观表面检查 对长时期运行的设备要巡视检查，定期
切换，轮流使用，进行强制保养。
3.32 维修保养工作的实施
预防维修 计划性预防维修 状态监测性预防维修 故障性维修 事后维修 紧急抢修 维护保养实施方案
3.32 维修保养工作的实施
日常维护保养 要求设备操作人员在班前对设备进行外 观检查，在班中按操作规程操作设备， 定时巡视记录各运行参数，随时注意运 行中有无异声、震动、异味、超载等现 象，在班后对设备做好清洁工作。
对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的 某些需持证上岗的工种，必须严格要求。
加强维护保养工作。
设备中的仪表（如压力表、安全阀等）安全附件 必须定期校验，确保灵敏可靠。
对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管 理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术 诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。
《物业设施设备管理》
讲课人：叶世春
前言
本课程内容主要是根据物协的初定 教案制定，主要针对建筑居住小区物业 管理中极其重要的设备设施管理岗位群 应具备的知识结构设置，结合物业设施 设备基础知识、简略介绍设施设备的维 护管理，希望对实际工作有一定的指导 作用。
前言
讲解内容共分六章: 第一章： 物业设备管理基础 第二章： 建筑室内给水 第三章： 安全用电与建筑防雷 第四章： 建筑供配电系统 第五章： 电梯 第六章： 建筑弱电系统
对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即 事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不 放过、事故后没有采取改善措施不放过。
3.22 物业设备经济运行管理
初期投资费用管理 ① 设备的技术性能参数必须满足使 用要求，并注意考虑到发展的需要。 ② 设备的安全可靠程度、操作难易 程度及对工作环境的要求。 ③ 设备的价格使用寿命及运行时能 源的耗用情况。 ④ 注意采用新技术、新工艺、新材 料及新型设备
第一章 物业设备管理基础
第一节 物业设备概述 第二节 物业设备管理目的及意义 第三节 物业设备管理的内容 第四节 物业设备管理的机构和职责 第五节 物业设备管理制度
第一节 物业设备概述
1.1 物业设备定义 1.2 设备管理的质量指标 1.3 设备完好的标准 1. 4 设备管理的基本内容及要求 1. 5 设备管理现代化
1.4 设备管理的基本内容及要求
管理要求 ① 建立企业负责人管理职责； ② 配备设备管理部门及其人员； ③ 健全必要的管理制度； ④ 技术经济指标应达到同行业或上 级主管部门规定的要求。
1.5 设备管理现代化
采用计算机辅助管理。 采用设备状况监测和故障诊断技术实行
预防性维修方式。 设备制维修和改造中采用新材料，新工
1.1 物业设备定义
物业设备既包括室内设备，也包括物业红线
内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、 供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供 应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设 备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成 部分。
1.2 设备管理的质量指标
设备有效利用率、设备的完好率是衡量 物业设备管理质量的两个指标；用好、管好、 维护检修好、改造好现有设备，提高设备的 利用率及完好率，是物业设备管理的基向努力。
第二节 物业设备管理目的及意义
2.1 客户对建筑、设备的需求 2.2 物业设备管理目的及意义
2.1 客户对建筑、设备的需求
使用安全的需求 舒适享受的需求 方便服务的需求 物业保值的需求
2.2 物业设备管理目的及意义
提供安全运行 保证物业完好 延长使用寿命 节约资金投入 满足客户需求
3.21 物业设备技术运行管理
针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行 的操作规程
① 设备管理标准 （交接、运行、养护、维修、更新、报废等） ② 维护作业规程 （变配电、给排水、安保、消防等） ③ 危机管理 （停电、停水、电梯、消防等应急方案） ④ 能耗管理 （节水、电、气等节能方案）
3.21 物业设备技术运行管理
3.32 维修保养工作的实施
定期维护保养 ①内外清扫、擦洗、疏通； ②检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调
整配合间隙； ③检查安全装置； ④检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； ⑤清洗油箱，检查油位指示器，换油； ⑥检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否
正常。
3.33 设备的点检
设备日常点检的内容
1.3 设备完好的标准
零部件完整齐全 设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效
1.4 设备管理的基本内容及要求
设备管理基本内容 ① 设备前期管理 ② 固定资产管理 ③ 设备技术管理 ④ 设备经济管理 ⑤ 设备使用与维护管理 ⑥ 设备检修管理 ⑦ 动力房管理 ⑧ 特种设备管理
规、条例、规程、标准等文件
3.11 设备原始档案
包括：
① 设备清单或装箱单； ② 设备发票； ③ 产品质量合格证明书； ④ 开箱验收报告等。
3.12 设备技术资料
包括： ① 设备卡片 ② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料
3.2 物业设备运行管理
3.21 物业设备技术运行管理 3.22 物业设备经济运行管理