甲级写字楼租赁管理分享
甲级写字楼物业管理方案 (3)
甲级写字楼物业管理方案1. 引言甲级写字楼是指设施先进、配套完善、服务高品质的商业办公楼。
物业管理在甲级写字楼的运营中起着至关重要的作用。
为了确保甲级写字楼的顺利运营和保持良好的品牌形象，需要制定一套完善的物业管理方案。
2. 物业管理组织架构为了确保物业管理工作的高效和专业性，建议建立以下物业管理组织架构：2.1 总经理办公室总经理办公室负责制定物业管理经营策略、处理重要日常事务以及监督各部门的运营情况。
2.2 运营管理部运营管理部负责甲级写字楼的日常运营管理，包括场地维护、安全管理、物品采购、合同管理等工作。
2.3 客户服务部客户服务部负责与甲级写字楼租户的日常沟通与协调，处理租户的反馈和投诉，并提供相关服务和支持。
2.4 财务部财务部负责甲级写字楼的财务管理、预算编制、资金收支管理等工作，并协助其他部门开展相关财务事务。
2.5 保安部保安部负责甲级写字楼的安全管理工作，包括人员出入管理、设备监控、应急响应等事务。
2.6 清洁保洁部清洁保洁部负责甲级写字楼的日常清洁工作，保持楼内外环境的整洁和卫生。
3. 物业管理流程为了确保物业管理工作的有序进行，建议制定以下物业管理流程：3.1 租赁管理流程•租户招商：积极开展租户招商工作，吸引优质租户入驻；•签订合同：与租户进行合同谈判，确保合同条款的合理性和租赁安全；•入驻手续：提供相应的入驻指导和服务，协助租户顺利入驻。
3.2 日常维护流程•周期巡检：定期巡查甲级写字楼的设施和设备，确保正常运行和安全性；•突发维修：及时响应租户报修请求，快速处理设备故障和维修需求；•保养维护：定期对设施和设备进行维护、保养和更新，确保其正常使用寿命。
3.3 安全管理流程•出入管理：建立严格的人员和车辆出入登记制度，确保甲级写字楼的安全性；•监控设备管理：定期检查和维护防火监控系统、安全报警系统等设备的正常运行；•应急响应：建立灾害应急预案，组织演练和培训，确保能够及时、有效地应对各类突发事件。
办公大楼日常管理规定范文(3篇)
办公大楼日常管理规定范文第一章：综合管理一、办公大楼的使用1. 办公大楼仅供租户和相关工作人员使用，禁止非租户人员进入。
2. 租户应按时缴纳租金，并且遵守租赁合同中的规定。
3. 租户对办公空间内的设备和设施负有保护责任，禁止私自移动、损坏或弄脏。
4. 非工作时间，租户应关闭门窗，并妥善保管个人物品。
二、进出管理1. 租户和相关工作人员应使用有效证件，如门禁卡或工作证，进出办公大楼。
2. 禁止携带危险物品进入办公大楼，如易燃、易爆等物品。
3. 客户或访客需提前预约，由相关人员引导进入，并保持监控和随行。
三、环境卫生1. 租户应保持办公区域的整洁，禁止乱扔垃圾或随意涂写墙面。
2. 租户应妥善处理办公垃圾，按指定时间将垃圾放置在指定地点。
3. 遇到突发环境问题，租户应及时报告大楼物业管理处。
第二章：安全管理一、消防安全1. 严禁在办公区域内私拉乱接电线，禁止使用不符合安全标准的电器设备。
2. 租户应定期检查和维护灭火器、消防栓等设施设备，确保其正常使用。
3. 租户在发生火灾或火警时应立即报警并按照预先制定的应急预案行动。
二、安全意识1. 租户应加强员工安全教育培训，提高安全意识和应急处理能力。
2. 租户应定期检查电线、电器设备和用电安全设施，确保安全使用。
3. 发现安全隐患，租户应及时通知大楼物业管理处处理。
第三章：设备设施管理一、公共设施使用1. 租户可以按照规定时间使用公共设施，如会议室、休息室、厨房等。
2. 使用完公共设施后，租户应确保设施的整洁和正常使用状态。
二、水电设备管理1. 租户应按照规定时间使用自有电表，不得私拉乱接电线。
2. 租户应节约用水用电，禁止在办公区域内使用高能耗设备。
三、网络设备管理1. 租户在使用办公楼网络前，应经过登记和授权，确保网络安全。
2. 租户不得私自安装或改动网络设备，如路由器、交换机等。
第四章：租户责任一、租户基本责任1. 租户应遵守办公大楼的管理规定和相关法律法规，维护办公大楼秩序。
大厦租赁场所安全管理制度
一、总则为确保大厦租赁场所的安全，预防安全事故的发生，保障租户及工作人员的生命财产安全，根据国家相关法律法规，结合大厦实际情况，特制定本制度。
二、安全责任1. 大厦管理方：负责大厦租赁场所的安全管理工作，确保大厦租赁场所的安全设施完善，安全制度健全，安全教育培训到位。
2. 租户：负责租赁场所的安全管理，遵守大厦安全管理规定，确保自身及员工的生命财产安全。
三、安全管理制度1. 安全设施管理（1）大厦租赁场所应配备必要的消防设施、器材，如灭火器、消防栓、应急照明灯等，并确保其完好有效。
（2）租赁场所的消防通道、安全出口应保持畅通，不得堆放杂物，禁止占用、堵塞。
（3）租赁场所的电气线路应按照国家标准进行设计和施工，定期进行检测和维护，确保用电安全。
2. 安全教育培训（1）大厦管理方应定期对租户及员工进行安全教育培训，提高安全意识和应急处置能力。
（2）租户应组织员工参加安全教育培训，确保员工掌握必要的安全知识和技能。
3. 安全检查与隐患排查（1）大厦管理方应定期对租赁场所进行安全检查，及时发现和消除安全隐患。
（2）租户应定期对租赁场所进行自查，发现安全隐患及时整改。
4. 应急处置（1）大厦管理方应制定应急预案，明确应急处置流程和责任人。
（2）租户应熟悉应急预案，一旦发生安全事故，立即启动应急预案，采取有效措施进行处置。
5. 事故报告与调查处理（1）发生安全事故时，租户应立即向大厦管理方报告，并提供相关资料。
（2）大厦管理方应组织事故调查，查明事故原因，追究相关责任。
四、奖惩措施1. 对严格遵守安全管理制度，积极排查安全隐患，预防安全事故发生的单位和个人，给予表彰和奖励。
2. 对违反安全管理制度，造成安全事故的单位和个人，依法依规追究责任。
五、附则1. 本制度自发布之日起施行。
2. 本制度由大厦管理方负责解释。
3. 本制度如有未尽事宜，可根据实际情况予以补充和完善。
办公楼租赁管理规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为规范办公楼租赁行为，保障租赁双方的合法权益，维护正常的市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，结合本地区实际情况，特制定本规定。
第二条本规定适用于本地区行政区域内办公楼租赁活动，包括办公楼的整体租赁、部分租赁以及临时租赁。
第三条办公楼租赁应当遵循公平、自愿、等价有偿、诚实信用的原则。
第四条办公楼租赁双方应当依法办理租赁登记备案手续，并向相关部门报送租赁信息。
第二章租赁双方的权利和义务第五条租赁双方的权利：（一）出租方享有收取租金的权利，并保证租赁物的安全、适用。
（二）承租方享有按照租赁合同约定使用租赁物的权利。
第六条租赁双方的义务：（一）出租方义务：1. 出租方应向承租方提供合法、有效的租赁物所有权证明或使用权证明。
2. 出租方应保证租赁物的安全、适用，并承担租赁物的维修责任。
3. 出租方应按照约定提供物业服务，保障承租方的正常使用。
4. 出租方应按照约定向承租方收取租金，不得擅自提高租金。
（二）承租方义务：1. 承租方应按照约定使用租赁物，不得擅自改变租赁物的结构、用途。
2. 承租方应爱护租赁物，合理使用，不得造成租赁物的损坏。
3. 承租方应按照约定支付租金，不得拖欠租金。
4. 承租方应遵守租赁合同的约定，不得擅自转租、转借。
第三章租赁合同的签订与备案第七条租赁合同的签订：（一）租赁双方应按照平等、自愿的原则，签订书面租赁合同。
（二）租赁合同应当包括以下内容：1. 出租方、承租方的名称或者姓名、住所。
2. 租赁物的名称、数量、用途、结构、面积、使用年限等。
3. 租赁期限、租金及支付方式。
4. 租赁物的维修责任。
5. 物业服务的内容和费用。
6. 违约责任。
7. 争议解决方式。
第八条租赁合同的备案：（一）租赁双方应在租赁合同签订后15日内，到租赁房屋所在地的房产管理部门办理租赁登记备案手续。
（二）办理租赁登记备案手续时，应提交以下材料：1. 租赁合同原件。
办公楼租赁管理办法
办公楼租赁管理办法一、概述办公楼租赁管理办法是为规范办公楼租赁行为、维护租赁双方权益，建立健全租赁管理制度而制定的。
本办法适用于所有办公楼租赁行为，旨在促进办公楼市场的稳定发展，提高租赁服务效率。
二、租赁合同1. 租赁合同应明确双方身份、租赁期限、租金、押金、办公楼使用规定等关键条款。
业主需提供真实、完整的办公楼信息，租户需如实提供自身企业资质等相关证明文件。
2. 双方应签订正式的书面合同，并在合同中注明双方的争议解决方式，明确每月租金支付方式和时间，以及租赁期满后的续租、退租等事项。
三、租赁费用及支付要求1. 租金支付应准时，租户应在每月约定日期前支付租金，如无法按时支付租金，需提前告知业主并事先协商解决方案。
2. 租金支付方式可以通过银行转账或现金支付，双方应协商确立具体支付方式。
3. 业主应向租户提供全面清晰的租金使用明细，包括房租、公共维护费用、水电费等相关费用。
四、办公楼维护1. 租户应按照业主的要求妥善保管办公楼内设备设施，不得任意破坏或移动。
2. 业主应及时修复或更换办公楼公共设施设备中出现的故障，确保办公楼的正常使用。
3. 双方应定期进行办公楼维修和清洁，保持办公环境的整洁和安全。
4. 如因租户原因造成办公楼设施设备损坏，租户应承担相应的维修费用。
五、违约处理1. 若租户未按时支付租金，业主有权暂停提供相应的办公服务，直至租户完全履行支付义务。
2. 若业主未按约定维护办公楼设备设施，租户有权要求业主及时修理或更换相关设备。
3. 双方一方违反本合同规定的，对方有权要求违约方承担相应的违约责任。
六、争议解决1. 租赁合同争议应首先通过友好协商解决，如协商不成，则由双方约定的争议解决方式处理。
2. 如无争议解决方式约定，则应提交至当地人民法院解决。
七、附则1. 本办法自发布之日起执行，如有需要修改或变更内容，需经双方协商一致，并进行书面变更。
2. 本办法解释权归办公楼业主方所有。
以上即为办公楼租赁管理办法的相关要点。
大厦租赁管理规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为了规范大厦租赁行为，保障租赁双方合法权益，维护大厦正常经营秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，结合本大厦实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用于本大厦所有租赁行为，包括但不限于办公室、商铺、仓库等。
第三条大厦租赁管理应遵循公平、公正、公开的原则，维护租赁双方的合法权益，确保大厦安全、有序、高效运营。
第二章租赁合同第四条租赁合同是租赁双方权利义务关系的法律凭证，必须依法签订。
第五条租赁合同应当包括以下内容：（一）租赁双方的基本信息，包括名称、地址、法定代表人或负责人等；（二）租赁物的名称、数量、规格、型号、使用年限等；（三）租赁期限、起止日期；（四）租金及支付方式；（五）租赁物的使用范围、用途；（六）租赁物的维修、保养责任；（七）租赁物的损坏赔偿；（八）违约责任；（九）争议解决方式；（十）其他约定事项。
第六条租赁合同签订前，租赁双方应充分了解对方的资质、信誉、履约能力等，确保合同真实、合法、有效。
第七条租赁合同签订后，租赁双方应按照约定履行各自的权利义务。
第三章租赁物的使用与管理第八条租赁物使用期间，租赁方应遵守国家法律法规，不得从事违法活动，不得损害公共利益。
第九条租赁方在使用租赁物过程中，应保持租赁物的完好，不得擅自改动、拆除租赁物。
第十条租赁方应按照租赁合同的约定使用租赁物，不得擅自改变租赁物的用途。
第十一条租赁方应按照国家规定缴纳相关税费，并承担相应的法律责任。
第十二条大厦管理方有权对租赁物进行定期检查，确保租赁物的安全、卫生、整洁。
第四章租赁期限与续租第十三条租赁期限由租赁双方协商确定，但最长不得超过国家规定的期限。
第十四条租赁期限届满前，租赁双方应提前一个月协商续租事宜。
第十五条租赁期限届满，租赁方未续租或续租未成的，应按照合同约定支付违约金。
第五章租金与支付第十六条租金由租赁双方协商确定，租金支付方式应当在租赁合同中明确约定。
甲级写字楼大厦物业管理方案
甲级写字楼大厦物业管理方案1. 引言本文档旨在为甲级写字楼大厦制定一套完善的物业管理方案。
物业管理是确保大厦正常运营和顺利运作的关键环节，主要涉及安全管理、设备维护、卫生清洁、秩序维护等方面。
通过科学规范的物业管理方案，可以提升写字楼大厦的形象和价值，为租户提供舒适、安全、高效的办公环境。
2. 目标和原则2.1 目标本物业管理方案的目标是： - 提供高品质的物业管理服务，满足租户的需求； - 保持大厦设施的良好状态，延长设备使用寿命； - 提升大厦形象，增加投资回报率。
2.2 原则本物业管理方案遵循以下原则： - 科学规范：基于实际情况，遵循物业管理领域的最佳实践原则； - 高效运作：采取合理的时间管理和资源分配，优化工作流程，提高工作效率；- 安全可靠：确保大厦的安全措施得到严格执行，减少事故风险； - 环保可持续：推广节能减排和资源循环利用的措施，减少对环境的影响； - 提升服务质量：注重租户的需求和反馈，不断改进服务质量。
3. 组织架构和职责为了有效管理和运营大厦，建立以下组织架构：3.1 物业管理部物业管理部作为大厦的管理主体，负责各项物业管理工作，包括但不限于： - 租户协调：与租户保持沟通，解决租户提出的问题和需求； - 资产管理：负责对大厦设施和设备的维护、保养和更新； - 安全管理：策划和执行大厦的安全措施，确保安全运营； - 卫生清洁：安排清洁公司定期清洁大厦内外环境； - 环保管理：推动环保措施的实施，促进可持续发展； - 维修管理：处理大厦设施和设备的故障维修； - 秩序维护：监督租户和员工的行为，维护大厦秩序。
3.2 前台接待处前台接待处是大厦的门面和第一道服务接触点，主要职责包括： - 接待来访者：提供友好、专业的接待和咨询服务；- 租户管理：为租户提供办公支持，解答问题和处理投诉； - 办公支持：提供快递收发、文件复印、会议室预约等服务； - 安保管理：控制大厦的出入口，确保大厦的安全。
出租写字楼物业管理方案
出租写字楼物业管理方案一、服务内容1.1 出租写字楼的客户服务我们会提供专业的客户服务团队，包括租户入驻前的咨询服务、租户入驻后的日常运营服务以及租期结束后的搬迁管理服务等一系列服务。
我们将为每位租户提供个性化的服务，确保他们在我们的写字楼里工作的舒适和便利。
1.2 出租写字楼的设施管理我们将对出租写字楼的设施进行全面的管理和维护，包括楼层清洁、电梯维护、空调系统保养、消防设施检查等。
我们将定期对设施进行检查和维修，确保写字楼的设施运行良好，为租户提供良好的工作环境。
1.3 出租写字楼的安全管理我们将严格遵守相关安全规定，对写字楼内的安全设施进行定期检查和维护，保证租户在写字楼内的安全。
我们将制定详细的安全管理制度，确保写字楼的安全管理工作得到有效的实施。
1.4 出租写字楼的环境管理我们将对写字楼内的环境进行管理，包括绿化管理、垃圾清理、噪音控制等。
我们将为租户提供一个舒适的工作环境，让他们更加高效地工作。
1.5 出租写字楼的物业账务管理我们将对写字楼的物业账务进行严格管理，包括租金收取、费用支付、财务报表编制等。
我们将确保物业账务的准确性和及时性，为业主提供清晰透明的账务报告。
1.6 出租写字楼的公共关系管理我们将与写字楼内的租户保持良好的合作关系，及时处理租户的投诉和建议，为租户提供周到的服务。
我们将通过各种途径与租户进行沟通，建立良好的信任关系。
1.7 出租写字楼的人员管理我们将对出租写字楼的员工进行培训和管理，确保员工具备专业知识和良好的服务意识。
我们将建立完善的人员管理制度，为员工提供良好的工作环境和发展机会。
二、服务流程2.1 租户入驻前的服务流程（1）租户咨询：当租户有意向租用写字楼时，我们将为其提供全面的咨询服务，包括写字楼的位置、租金标准、租期要求等。
（2）查看写字楼：租户可以安排在适当的时间查看写字楼的实际情况，了解写字楼的设施和环境。
（3）签订租赁合同：租户可以选择签订租赁合同，确认租赁的具体事项，包括租金、物业服务内容、租期要求等。
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国际化物业管 理团队
G4
保持忠诚长期的优质 租户
提供与国际接轨的管 理服务
确保物业管理及服务 与时俱进
12
甲级写字楼分类
资产管理将是甲级写字楼长期稳定发展的关键
A1
第一梯队
A2
第二梯队
A3
第三梯队
A1也只是阶段性的，会受A2、A3的影响和冲击，可能的因素包括：租金、地段、企业合作行为、企业关联公司等… …
- 方案比较及分析表 - 财务分析（税前，现金流） - 定量分析
- 相应建议
项目流程及架构
任务
第4阶段：洽谈及内部审批
✓ 协助获得最终物业选址的内部批准 ✓ 准备详细的商务条款洽谈，并出具意向书
✓ 帮助谈判，并完成相应租赁文件。 ✓ 准备最后的租约问题总结。 ✓ 进行项目总结
客户交付
• 意向书
第5阶段：完成 交易
- 完整物业选择可用性 - 市场调查 - 物业考察资料 -筛选short list -RFP - 搬迁 -RFP – 续租
第3阶段：分析备选方案 及制定建议
✓ 取得业主RFP回复并进行回复分析、比较 ✓ 进行财务分析及比较 ✓ 发送回价协议 ✓ 确定最终物业选项，进行商务条款洽谈 ✓ 讨论最终选址，进行适当建议
13
租户所 关注 的
1 4
企业的不动产生命周期
制定策略
评估面积 扩租计划 续租计划
审视业务 市场调查 发展方向 行业标准
评估解决 方法方案
制定计划
逐步改善
资产管理 租赁管理
日常运营 运作预算
设施设备管理
项目装修
施工管理 搬迁 计划
工程招标 规划及设计
总体规划及 时间表 执行交易
商务谈判 签订协议
香港的6座甲1（A1)写字楼:
国际金融广场一期
友邦金融中心
约克大厦
国际金融广场二期
遮打大厦
长江中心
甲级写字楼之间的租金走势
A1物业的租金走势明显高过A2、A3，且空置率也较低
11
A1写字楼的五个成长因素
顶级租户组合
聚集世界500强客户 和国内龙头企业，形 成优质的租户强强组 合
企业总部所在地，特 别为金融、专业服务 业、高端IT 业
制定物业 筛选标准 选址调查 尽职调查
15
预租赁的相关问题及解决方案梳理
总部审核
租金预期
项目质量
市场趋势 交付时间
？
物管质量 需求面积
项目流程及架构
项目流程
第1阶段： 需求调查 阶段2：发现不同机会 取得内部一致 第3阶段：分析备选方案 制定建议 第4阶段：洽谈及内部审批
第5阶段：完成交易
仲量联行中国 深圳分公司
8
甲级写字楼 分展望 类
何为甲1（A1）写字楼？
当写字楼市场进入成熟期时，甲1（A1）写字楼为从大量甲级写字楼中脱颖而出的少数最 优质写字楼。 甲1 （A1）写字楼在市场高峰的时候，特别是空置率低的，体现比普通甲级写字楼大幅 度的溢价；而在市场低谷的时候，甲1 （A1）写字楼的抗风险能力更强。 甲1 （A1）写字楼在总体经营期内，有最优质的租户组合、稳定的租金收入、持续的增 值空间。
大厦
区域 是否有空置 6000平方米
✓ 协助完成法律文件。 ✓ 协助执行租约文件。 ✓ 想区域项目管理层进行反馈机会抱（如适用）。 ✓ 与[客户]的租赁管理团队协调准备租约摘要。 ✓ 提交客户满意度调查
• 租赁摘要 • 项目结束表单 • 客户满意度调查
结束项目
设立项目时间表
通过设立时间表，抓住重要时间节点
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深圳写字楼供应筛选
等级
高端品牌形象
借助项目经营团队的 国际品牌影响力，打 造口碑
树立项目高端精品形 象，为市场提供信心 保证
G1 G3
G5
高C建on筑nec品tio质ns
满足租户要求，为目 标客户 群体度身订做产 公新品概，念打造办 处处体现品味和高端形象， 人性化、智能化设计
G2
成功招商经营
制定实际有效的市场 推广计划，实现高租 金及高预租率
乙级-甲级
甲级-甲级？
7
红海与蓝海的区别
红海市场
• 靠大量覆盖客户，降价竞争来 生存 • 利用现有需求 过度依赖产品及 市场优势 在现有市场空间中竞争 致力于解决竞争 只能满足客户现 在的需要
蓝海市场
• 追求差异化，创造出“无人竞争” 的市场 • 开创和发掘新的需求 强调价值的塑 造和包装，制作饥渴效应 • 不与竞争者竞争 把竞争变得毫无意 义 不断探索客户的需要
大幅攀升；优质 物业出现更高写字楼市场发展的必经阶段
以一线城市为参考
5
单一物权甲级写字楼将是市场发展的趋势
小业主持有单位基本都在500平方米以下，而2000平方米以上基本为大业主持 有
6
过往的发展是由乙级搬迁写至甲字级楼，市随着场市的场变成熟化，日后大部分的目标租
户本身就在甲级写字楼办公
1、爆炸型供应 期
2、供应拉动需 求
进一步走向成 熟
单一业权成为 主流
2018之后
发展成熟 供应快速减少
需求 空置率
政府机构/国有 企业
扩租和升级办公室 需求持续上升， 需求持续上升
需求迅速增长
内资企业主导
/
下降
大幅度下降
大幅度上升
需求持续增长 逐渐下降
租金
/
上升
上升迅速
压力来自于竞 争，租金体现 三极化趋势
交易 管理服务
租户 深圳分公司
交易 管理
仲量联行国际交易管理 团队
与仲量联行深圳团队保持沟 通 管理交易流程 报告 分析及解决问题
租户国际总部
协调深圳分公 司 达成内部共 识 监督项目进 展 协助仲量联行工 作
项目流程及架构
第1阶段：需求调查
阶段2：发现不同机会， 取得内部一致
任务
文件资料
✓
了解目前的租赁情
况
✓
审查现有租约。
✓
确定当前和长期目
标和要求。
✓
组建项目团队
✓
考察现有办公室
✓
进行会议上谈
✓ 准备及审视可行选项 ✓ 进行项目考察 ✓ 协助进行物业选择。 ✓ 准备和发送邀约书（RFP） ✓ 解决业主的问题，并提供优先租赁条款及其 他问题提供指导。
- 需求调查表 - 项目启动表格（PIF） - 建立项目流程 - 市场概况 - 项目时间表 - 团队成员及指责
甲级写字楼租赁管理分 享
仲量联行
2014年 12月
租赁管理分享
甲级写字楼 市展场望的变 化
3
萌芽期
写字楼发展周期
建设期
成长期 成长期
Ⅰ
Ⅱ
成熟期
时期
基础建设 供应状况
90’s
拆迁、建设 规划中
2005-2011
2012-2014
2015-2017
区域中心确认后
快速发展
1、销售型写供应期 2、持有型日渐增多 3、需求与供应持平