高容积率低密别墅解决方案
高容积率下的低密产品
三、高容积率下 的低密产品做法
【产品特征I】围合式下沉公共庭院
例：上海郦城国际社区（蓝湖颂）
• 12个联体别墅围合成一个共享的下沉公共庭院。
• 以上海郦城为例
三、高容积率下 的低密产品做法
【产品特征II】下沉式私家庭院，既实现别墅居住感 受，同时在地下室与公共庭院之间实现过渡
• 在地下室与公共空间中间设置下沉式庭院
高容积率
下的
低密产品
知识管理部〃2012.07
Chapter 1
容积率和物业形态的关系
Chapter 2
高容积率下的低密产品的原因
Chapter 3
高容积率下的低密产品的做法
Chapter 1
容积率和物业形态的关系
Chapter 2
高容积率下的低密产品的原因
Chapter 3
高容积率下的低密产品的做法
量25.3%，用地面积占总量70%；
33层高层住宅容积率约10.0，建筑 密度30%，建筑面积占总量74.7%，
用地面积占项目总量30%；
用大量低密度洋房产品占据项目主要用地，保证项目的整体中高端品质，同时用适量的高层住宅来拉动项 目整体容积率，避免容积率的浪费； 中低密洋房产品占据了项目地块的主要优势片区，而高层则被安排至沿街边角位置；
1、合院
2、近独栋
三、高容积率下 的低密产品做法
合院具有快速的复制性——以七合院为例
• 由7个类独立的
Townhouse围合连接而成。
• 一个单元包括：7户（建
筑面积约2780m2）。
地下层平面
一层平面
二层平面
以七合院为例
三层平面
三、高容积率下 的低密产品做法
合院具有快速的复制性（I）——风格可变
农村别墅改善方案
农村别墅改善方案背景随着城市化进程的不断推进，越来越多的人选择离城市远一些的地方居住，而农村别墅成为了一个不错的选择。
近年来，农村住宅建设逐渐向高质量、高起点、高品位发展，农村别墅成为了广大乡村居民追求高品质住房的首选。
不过，在农村别墅的建设和改善过程中还存在一些问题，例如建筑质量不高、设计不合理等。
因此，本文将探讨一些农村别墅改善方案，希望能够帮助一些农村居民提高住房品质。
方案1. 建筑设计在农村别墅的改善过程中，建筑设计是非常重要的一环。
如果设计不合理，可能会导致很多后期的问题。
因此，在设计阶段，应该注重以下几点：•功能合理：根据家庭的具体需求，合理规划房间的大小和数量。
例如，如果家庭有孩子，要预留出孩子的活动空间。
•建筑质量：尽量选用高质量的建筑材料，确保房屋的抗震和防火能力，并增加房屋的使用的寿命。
•环保节能：在设计过程中，应该注重节能和环保。
例如，在选用材料时，可以选择一些绿色环保的材料；在设计采光方案时，要尽量利用自然光线，减少人工照明负担。
2. 功能布局在农村别墅的改善过程中，功能布局也是非常重要的一环。
合理的功能布局可以提高居住的舒适度，也可以提高居住的安全性。
下面是一些具体的建议：•厨房和客厅分离：在设计过程中，应该将厨房和客厅分离开来，以避免油烟和噪音对客厅的影响。
•卧室宜朝南：在卧室的选择和布局上，应该优先选择朝南的房间，这样可以享受到更好的阳光和视野。
•设计储物空间：在设计储物空间时，要合理规划空间，以满足家庭成员的储物需求。
3. 室内装修室内装修是农村别墅改善的重要环节之一。
装修的风格和品质对居住的舒适度和体验有很大的影响。
在室内装修时，应该注重以下几点：•色彩搭配：在色彩搭配方面，应该注重和谐和统一，避免出现过多花哨的色彩。
•地面材质：地面材质应该选择耐磨和易打理的，例如瓷砖、复合地板等。
•家具布局：在家具的选择和布局上，应该优先考虑实用性和舒适度，避免过多装饰和摆设。
农村别墅改善方案
农村别墅改善方案背景随着城市化进程的加速和人们生活质量的不断提高，越来越多的人开始注重生活环境的质量和舒适度。
虽然城市中的豪宅和豪车仍然是彰显身份和地位的重要象征，但是越来越多的人开始将目光转向了农村别墅，这种既可以享受自然风景，又可以感受舒适生活的住宅形式。
然而，我们也不得不承认，当前农村别墅仍然存在着一些问题，例如建筑质量不高、生活设施不便等。
因此，我们需要寻找一些创新的改善方案来提高农村别墅的品质，满足人们对于生活环境的更高要求。
改善方案提高建筑质量农村别墅的建筑质量是影响其品质的关键因素之一。
要想提高建筑质量，我们可以采取以下方案：1.优化建筑设计：在别墅设计中要注重考虑人居环境，符合人体工程学的设计，充分发挥建筑的功能性和美学性。
2.严格执行质量标准：在施工过程中要严格遵守相关的建筑质量标准，加强质量监督和管理，确保建筑质量达到标准，实现建筑的安全和可靠。
3.采用高品质建材：在建筑材料的选择上要优先选择符合标准的环保和高品质的建材，避免使用劣质建材，减少安全隐患和环境污染。
改善生活设施农村别墅的生活设施是影响其居住品质的另一个关键因素。
要满足居住者的生活需求和提高居住的舒适度，我们可以采取以下方案：1.完善基础设施：将水、电、气、热等基础设施的覆盖率提高到100%以上，确保别墅内设施的供应稳定和可靠。
2.注重室内环境：别墅的室内环境直接影响居住者的生活品质，因此在室内装修上要注重环保和舒适度，采用无污染、自然环保的材料，布置符合人体舒适度的家具和软装。
3.提高居住便利度：提供更多的居住便利设施，例如洗衣机、烘干机、电视等高科技生活设施，以及花园、游泳池、烧烤区等娱乐设施，让居住者享受高品质的生活。
结论农村别墅改善方案需要从多个方面入手，既要注重建筑质量，又要改善生活设施，实现生活质量的全面提升。
只有这样，农村别墅才能成为理想的休闲度假之地，吸引更多人选择远离城市的嘈杂，享受美好生活。
住宅低密度豪宅工程施工方案
住宅低密度豪宅工程施工方案一、项目背景：低密度豪宅建筑是指在相对较大的用地面积上，建设高档的独立住宅。
低密度的设计理念可以为住户提供私密性和舒适性，同时也方便于建设豪宅周围的景观绿化和公共设施建设。
本施工方案旨在实现低密度豪宅工程的高质量、高效率以及尽可能减少对环境的污染和破坏。
二、工程建设目标：1.实现设计图纸的高度还原，确保建筑物的安全性和耐久性；2.提高施工效率，加快工期进度；3.降低施工过程中对环境的污染；4.保证工程施工质量。
三、施工方案：1.施工准备阶段：a.确定工程施工的整体时间计划和分期计划；b.采购和准备必要的施工设备和材料；c.安排施工队伍和监理人员，明确各自的职责和工作要求；d.按照设计图纸进行场地布局和测量，确保施工的准确性。
2.基础工程施工：a.按照设计图纸要求进行基础施工，确保地基的稳固和承重能力；b.采用高品质的建筑材料，如高强度混凝土、优质钢筋等；c.严格按照工程验收标准进行验收。
3.主体结构施工：a.根据设计图纸要求，施工主体结构，包括墙体、梁、柱等；b.采用先进的施工技术和设备，确保施工质量和安全；c.建造过程中进行中期验收，及时修复施工中出现的问题。
4.室内装修施工：a.根据设计图纸要求进行室内装修，包括地面、墙面、天花板、门窗、卫浴等；b.采用环保材料，减少室内装修过程中对环境的污染；c.施工过程中进行验收，以确保装修的质量。
5.环境绿化工程：a.在豪宅周围进行环境绿化，包括草坪、花园、假山等；b.保护成熟的植物，按照设计图纸要求进行植栽；c.注重景观效果和环境保护的平衡，避免过度开发和破坏自然生态。
6.确保施工质量和安全：a.强化工程质量管理，建立完善的质量控制制度；b.加强现场安全管理，确保工人的人身安全；c.定期进行工程验收，在施工过程中及时修复施工中的缺陷。
四、施工流程安排：1.施工准备阶段（2周）：a.论证工程建设方案；b.计划和分期施工。
2.基础工程施工（4周）：a.地基挖掘；b.钢筋基槽制作；c.混凝土浇筑。
高容积率下的低密度城市别墅——古北·御墅项目规划浅析
高容积率下的低密度城市别墅——古北御墅项目规划浅析
张黎黎
【期刊名称】《住宅科技》
【年(卷),期】2011(000)004
【摘要】自2003年国土资源部发布别墅用地禁批令以来,高容积率低密度城市别
墅已成为目前别墅市场主要产品.如何解决好城市别墅产品高客积率与低密度这对
矛盾,是目前开发商着力探究的课题.以古北·御墅项目为例,从物业形态选择、停车系统设计、外部环境运用到地下空间开发,结合地块实际,来说明地块规划设计是怎样
解决这对矛盾的.
【总页数】4页(P4-7)
【作者】张黎黎
【作者单位】同济大学建筑学
【正文语种】中文
【相关文献】
1.春风又"绿"江南岸——古北·御墅项目新能源技术利用的探讨 [J], 郑莉
2.低层居住区的模式、生活和建筑——以古北·御墅项目为例 [J], 胡宇之
3.公园·墅——论古北·御墅景观精品化趋势 [J], 潘晶
4.西方别墅中国化中式别墅现代化——御宫艺墅打造中国特色的现代别墅精品 [J],
5.西方别墅中国化中式别墅现代化——御宫艺墅打造中国特色的现代别墅精品 [J],因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
全国房地产高密度别墅化解与剖析
【最新资料,Word版，可自由编辑！】规划体系——车行系统全地下布置i.本案例数据解读：本案总用地面积48948.6㎡，容积率0.66，建筑密度33.37%，绿地率34.21%，在高端别墅中属于较低水平，因此如何提升小区环境是应对手段的重点。
降低道路面积是目前高密度别墅中能够有效提升环境的成功手段之一，虽然成本较高，但在高端别墅中应用还是得大于失的。
ii.推荐手法：车行系统全地下布置在小区出入口附近即布置地下车库出入口，将小区内部车行系统引入地下，一方面达到了人车分流的规划方式，使小区地上景观不受车辆干扰；另一方面可以有效缩小地上车行道路面积（道路规划仅需满足消防道路硬性指标），从而使小区内有更多的地面面积可用于景观及花园，优化小区景观效果。
优点：1、增加绿化面积，增大花园面积2、减少路网，提高容积率◆缺点：管线建设复杂，成本也较高❖借鉴案例1：上海龙湖·滟澜山项目总平面图●项目基本数据：双拼、叠加、联排别墅、花园洋房14.4496公顷1.0（叠加别墅1.3；双拼、联排0.8）50%毛坯约10700元/㎡项目08年10月开盘，截至目前共推案372套，成交272套，双拼别墅单位价格达到周边某些独栋别墅的单价，客户认同度较高。
案例逻辑阐述：Q[问题]：70/90政策、高价拿地A[答案]：打造低密度产品，实现利润最大化S[解决方法]：人车分流●沙盘解读：✓典型的经济型别墅规划，仅满足国家相关设计规范的最低标准✓行列式排布，布局紧凑✓宅间绿化分散布置为主，集中绿化项目沙盘示意图虽然栋距小是本案例劣势所在，但正是这种做法，才使其高容积率成为可能。
●详细规划解析：滟澜山规划手法：运用人车分流弱化项目天生缺陷，东低西高天际线的设计最大化利用天然景观。
项目仅有一根7米宽双车道，沿途途经多个地下停车库，可直接就近停车。
并可通过地下停车库直达私家下沉式庭院。
减少地面道路面积，扩充地面绿化面积。
案例劣势：栋间距较小，私家庭院之间仅有1.5米宽宅●景观与道路示意图：● 人行道路示意图：● 人车分流对应地下车库示意图社区内部实景图社区内仅布置人行道，同时增大绿化面积，丰富了社区景观。
高容积率——破解方法课件
在某城市中心区，由于地价高昂和空间限制，高容积率成为一种常见的开发模式。为了破解高容积率带来的问题 ，可以采用优化建筑设计的方法，如增加建筑物的绿化屋顶、空中花园等，提高建筑物的绿化覆盖率。同时，可 以在建筑内部增加公共空间，如共享会议室、图书馆等，提高建筑物的公共设施水平。
案例二：某郊区住宅小区的高容积率破解
04
结论与展望
高容积率破解方法的总结
第一季度
第二季度
第三城市规划， 可以有效地降低高容积 率带来的负面影响。例 如，优化城市空间布局 ，合理配置公共设施， 提高城市绿化水平等。
建筑设计
建筑设计是破解高容积 率的关键。通过采用新 型建筑材料、优化建筑 结构、提高建筑节能性 能等手段，可以降低建 筑密度，提高建筑品质
案例三：某工业园区的高容积率破解
总结词
通过合理布局生产线、采用先进的生产工艺和管理模 式，实现高容积率的破解。
详细描述
在某工业园区，由于土地资源有限和产业集聚效应，高 容积率成为一种常见的开发模式。为了破解高容积率带 来的问题，可以采用合理布局生产线的方法，如将生产 线按照工艺流程进行合理布局，提高生产效率。同时， 可以采用先进的生产工艺和管理模式，如采用自动化生 产线、精益生产等模式，提高生产效率和产品质量。此 外，可以加强园区内的环保设施建设，降低工业废弃物 的排放量，保护环境。
利益。
政府应鼓励采用绿色建筑和可持 续发展的建筑理念和技术，通过 政策扶持和奖励机制，促进绿色
建筑的发展。
政府应加强监管力度，对违反容 积率规定和建筑规范的行为进行 严厉打击，维护公共利益和城市
规划的严肃性。
03
案例分析
案例一：某城市中心区的高容积率破解
高容积率——破解方法
由于超高层技术要求 出现质的变化，大量不 同于普通高层的技术问 题出现； 直接导致的影响是设 计和建设的难度大幅度 增加； 结果是建设周期的拉 长。
超高层影响——技术层面：超高层技术安全等级 的变化，导致设计和建设的难度增加，建设周期 增大
结构形式
住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构
户型立面
水电指标
以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用
超高层高度为给水系统带来更多要求 消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷
淋系统等配置
配电:对配电要求比较高，多路配电
电梯设置 避难层
每隔15——18层之间要分层设计高速电梯 每隔15——18层之间需要设计一层避难层
为化解容积率压力，超高层可以出现，但不应该成为项 目大量出现的产品形态； 当有其他化解容积率压力的形势可选时，超高层应尽量 放在第二选择。
►
S比<2 通过超高 层实现高 溢价
深圳金域蓝湾 一期为4栋33层 高层、二期为4 栋34层波浪型 高层，三期为2 栋47层超高层
珠海金域 蓝湾 1栋47层 超高层， 3栋33层 高层
南京金域 蓝湾
35、36 45栋18层 层高层， 住宅、 10 5栋多层 栋30层住 宅
超高层层数：基于超高成本控制，建议层数控制 在<150米，低于47层（要么100米要么超高150米）
超高层建筑有抗风要求， 项目在29层以上开始设 臵抗风玻璃幕墙，控制 成本
避难层设臵： 17层，33层为避难层 （设计要求每16层有避 难层），做到47层（顶 层为复式），用足设计， 控制成本
现有规划中中间5栋超 高高度分别为118、 124、130、136、149 米，建议减少部分楼 宇高度至100米，拔高 部分超高高度
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四合院——控面积，提 升容积率，独栋意向
本报告是严格保密的。
• 四户组成一个单元，围合一个下沉 式院落，有坡道与小区道路系统相连
• 为提升容积率，尽量减少合院户型 面积，一个合院由4户160-250平米 的别墅构成
• 附赠150平米阳光底层
• 该产品为万科的创新别墅类型—— 合院联栋，类似的项目还有深圳万科. 金域华府
创新联排
普通联排
•经验容积率：0.3
•由于地块条件限 制以及项目定位 客户级别，本项 目并不适合营建 独栋别墅产品
本报告是严格保密的。
营销定位上向独栋靠拢
•经验容积率：0.5在特定地块条件限制下， 0.7
更好的联排产品
借鉴案例
• 上海.万科深蓝 （r=0.57）
• 重庆.龙湖悠山 郡（r=0.6）
借鉴案例
项目介绍 • 地址：深圳南山高新科技园区 • 产品：联排、小高层、高层 • 建筑面积：16万平方米 • 联排面积：230㎡(主力户型）、330㎡ • 容积率：1.6（其中联排做到了1.1） • 特点：层层附送花园和露台，顶层赠送30㎡阳光花 房
入户道路 1B 2B 3B 4B 5B 6B 7B 8B
前院
建 筑
内院
建 筑
后院
本报告是严格保密的。
山墙保证庭院的 私密性
通过花架、矮墙 等局部构件相连
两户别墅U型联院，虽 然更能突建筑 庭院
建筑 庭院
两户别墅之间山墙相连， 形成围合庭院
•两户别墅通过山墙相 连形成围合庭院，同时 山墙相比别墅进深长， 更有独栋别墅意向
• 地址：北京上西山东麓，昌平马池口镇 • 占地面积：100万平方米 • 容积率：0.6（总体） • 产品：独栋、双拼、联院、联排 • 规模：一期90栋，二期280栋左右 • 联院面积：210㎡， 230㎡（主力）， 260㎡ • 特点：u形空间布局规划三重院落空间，每户 拥有240平米以上院落，每个空间有对应的院落
创新联排
联院
合院
案例 示意图
•深圳.城市山 谷（r=1.6）
入户道路
创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保 证每户都有南向庭院
•七合院由7栋别墅组成，每栋采用子母楼设计
•子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十 余米，给人以7个独栋的印象
本报告是严格保密的。
•各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部
公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达
南
成“内”“外”、沟通
案例总结，并选择适合本项目的高容积率低密度产品
四合院组团（四户）
1户 2户
3户 4户
中央合院
合院
龙湖悠山郡创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保
重庆.龙湖悠山郡 证每户都有南向庭院
项目介绍
• 地址：重庆北部新区经开 园礼嘉
• 占地面积：24.7万平方米
• 容积率：0.6
• 产品：独栋、合院
• 规模：201户
• 户型面积：200-400平方米
• 特点：合院别墅由7栋别墅 采用子母楼设计，达到独栋 感受
本报告是严格保密的。
人行道（约宽2.5m)
• 通过减小前后两个三 拼单元的间距，提升了 别墅容积率
• 去除大面积水景的 “稀释”作用，其三联 排别墅的平均容积率约 为0.6
联院
领秀新硅谷通过L型排布方式，实现联院组团容积率0.64
北京.领秀新硅谷
项目介绍 • 地址：北京市海淀区西二旗西路 • 占地面积：34万平方米 • 建筑面积：47万平方米 • 容积率：1.13 • 产品：双拼、联排、联院、多层、小高层 • 联院面积：280 ㎡ • 规划：社区中间横竖道路将社区分成四个区，不同 物业分区排布
• 北京.领秀新硅 谷（r=1.13）
• 北京.香江别墅 （r=0.6）
借鉴案例
• 深圳.城市山谷 （r=1.6）
• 深圳.万科棠樾 （r=0.62）
•坡地地形限制， 普通四联排或六 联排实现起来较 为困难，即使能 实现，也会浪费 很多空间
创新联排 城市山谷通过双向8联式的布局形式使联排的容积率 深圳.城市山谷 达到了1.1
1
高容积率别墅解决方案
本报告是严格保密的。
根据项目本体面临的问题，提出创新的低密度产品解决方向——打造容 积率的低密度产品
解决方向
目标
项目需打造 低密度产品 标杆
问题
1.容积率1.33不利于低密度产 品的营建
2.山地地形为低密度产品营建 增加难题 3.地块东西进深狭窄，低密度 产品排布受限制
创新——打造高容 积率的低密度产品
项目介绍 地址：东莞•塘厦•林坪大道，莞深高速路旁 占地面积：66万平方米 建筑面积：41万平方米 总体容积率：0.62 总户数：约124户 产品类型：三层双拼、三拼别墅单位联排别墅 一期项目概况 规划总用地：约110000m²，容积率：约0.378
三联排别墅
相连三联排之间的处理
棠樾.悦水庄
1A 2A 3A 4A 5A 6A 7A 8A 入户道路
双向8联式联院排布方式 联院别墅容积率达1.1
•联院别墅分别从南北入 户，中间用围墙分隔私 家庭院
•通过挤压社区公共空间 增加建筑占地面积，进 而提高容积率
本报告是严格保密的。
创新联排 万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到“景舒 深圳.万科棠樾 物密”的效果
•高容积率别墅产品使间距 尺度更加宽松
•高容积率能有效减轻对地 形、进深条件的依赖
根据产品定位低密度产 品容积率不低于0.5
本报告是严格保密的。
找到适合本项目的创新高容积率别墅产品，并借鉴案例…
创新的高容积率别墅产品
•注：由于叠拼、双拼在青 岛乃至全国的市场实现度 较差，故在此不予考虑
独栋
合院
联院
合院 上海.万科深蓝
万科深蓝通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同
时突出独栋意向
项目介绍
• 地址：上海浦东新区金海路3333号 • 占地面积：26万平方米 • 容积率：0.57 • 产品：独栋别墅（部分合院） • 户型面积：160-250平方米 • 首期占地：规划15万平方米 • 首期建筑类型：合院联独
联院组团
本报告是严格保密的。
L型的联院别墅排布方式
联院组团容积率达0.64
•三层设计，做足容积率 •下沉式庭院，增强小面积庭院的空间感，体现 自然体验与趣味性 •利用层数做到功能区分，克服单层面积过小的 劣势
联院 北京.香江别墅
项目介绍
香江别墅L型联院在满足做高容积率的前提下更能突 出独栋别墅意向