房地产抵押估价分析报告
房地产评估案例分析报告_1
房地产评估案例分析报告_1房地产评估案例分析报告房地产评估案例分析报告案例1以北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产处于抵押权利状况进行评估。
分析:一、受理评估业务1、评估目的:房地产抵押2、评估对象:(1)房地产权利状况根据委托方提供的《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)知,估价对象房屋所有权人为杨兆林,杨兆刚.根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第504697号)中"设定他项权利摘要"之内容,2008年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利.(2)周边环境估价对象位于朝阳区CBD商圈内.北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环2300米,东四环300米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应),五星级帝景豪廷酒店与会所,酒店公寓,商务公寓,高档住宅,国际双语学校,国际双语幼儿园,五星级商业街,集中式商场于一体,是CBD超大型国际化,经典,舒适的豪宅社区.3、估价的时间:二??九年五月十五日二、价值定义本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在抵押权利,于二??九年五月十五日的房地产市场价值.三、评估方法常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法.市场比较法,收益还原法比较1,由于北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目在珠江帝景附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.2,北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.3,本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反映了估价对象的房地产价值,对两种方法取权重得到最终结果.四、评估计算过程、(一),采用市场比较法测算房地产市场价格1,比较实例选择选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格.实例A:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为180.37平方米,交易价格为25000元/m2,日期为2009年5月.实例B:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为161.32平方米,交易价格为22000元/m2,日期为2009年5月.实例C:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为184.16平方米,交易价格为24000元/m2,日期为2009年5月.2,编制比较因素条件说明表3,编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下:(1)日期修正所选案例交易日期均为2009年5月,与估价时点接近,不予修正.(2)区域因素:商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共设施完备度待估宗地均一般或较好,每相差一级应相应修正1%.(3)个别因素:建筑结构:分砖木,砖混,钢混,钢结构四级,每相差一级应相应修正1%.主窗朝向:分为南北,南向,东向,东西,其他朝向,每相差一级应相应修正1%. 装修水平:分为无装修(毛坯房),简单装修,普通装修,精装修四种,委估宗地为100,每相差一级应相应修正2%.设备设施:住宅包括燃气,通风,暖气,电梯,地下车库,消防等设备设施的完备程度,每少一种相应修正1%.根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。
房地产抵押估价报告
房地产抵押估价报告项目名称：xx（户）拟抵押贷款项目涉及的位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产的抵押价值评估估价委托人：xx房地产估价机构：安徽xx房地产评估咨询有限公司注册房地产估价师：殷乐利（3420090045）周莉（5120110030）估价报告出具日期: 二零一六年六月三十日估价报告编号：皖xx（池）评（2016）字第3417000268号致估价委托人函xx：受您的委托，我公司对您位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产于价值时点二零一六年六月二十日的抵押价值进行了评估与测算。
本次估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
我公司专业估价人员秉承独立、客观、公正、科学的原则，根据估价目的在对估价对象现场进行实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的各种因素，并运用《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]规定的科学的估价方法（本次评估采用的估价方法为比较法、收益法），对估价对象于价值时点的抵押价值进行了评估。
其评估结果如下：估价对象未设立法定优先受偿权利下的价值：评估总价：￥82.04万元(大写：人民币捌拾贰万零肆佰元整)；评估结果一览表房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款：0元（法定优先受偿权利包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，根据委托方提供的资料和估价师的调查，未发现估价对象的存在任何法定优先受偿款。
）估价对象房地产抵押总价：￥82.04万元(大写：人民币捌拾贰万零肆佰元整)。
评估结果一览表特别提示：本次估价目的为抵押，假定估价对象在抵押期内拍卖或者进行变卖,因存在市场状况、短期内强制处分、购买群体的心理排斥因素影响,最可能实现的价格一般与评估的市场价值的差异程度大约在5%-10%，其合理的变现时间一般为3-5个月。
抵押案例分析报告范文
抵押案例分析报告范文# 抵押案例分析报告范文摘要本报告旨在分析一起典型抵押案例，通过对案例的详细描述、法律条文的引用、风险评估以及解决方案的提出，为相关利益方提供参考。
案例涉及贷款人、借款人和抵押物，分析了抵押过程中的法律风险、操作风险以及市场风险，并提出了相应的风险管理措施。
一、案例背景借款人张某因经营需要，向贷款人银行申请了一笔金额为500万元的贷款。
为保证贷款的偿还，张某以其名下的一处房产作为抵押物。
贷款期限为5年，年利率为5%，还款方式为等额本息。
在贷款期间，张某因经营不善导致资金链断裂，未能按时偿还贷款。
二、抵押物描述抵押物为张某名下的一处位于市中心的商业房产，建筑面积为300平方米，评估价值为600万元。
该房产目前出租给一家连锁餐厅，月租金为5万元。
三、法律依据根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
四、风险分析1. 法律风险：张某在抵押过程中未充分披露房产的租赁情况，可能导致银行在处置抵押物时面临法律纠纷。
2. 操作风险：银行在贷款审批过程中，未能对张某的财务状况进行充分调查，导致贷款风险评估不准确。
3. 市场风险：房地产市场波动可能影响抵押物的价值，进而影响银行的债权实现。
五、风险管理措施1. 加强尽职调查：银行在贷款审批过程中，应加强对借款人财务状况、抵押物权属及租赁情况的调查。
2. 完善合同条款：在抵押合同中明确约定抵押物的租赁情况，以及在违约情况下银行的处置权。
3. 设置风险预警机制：建立贷款风险评估体系，对借款人的财务状况进行定期评估，及时发现风险信号。
4. 多元化抵押物：鼓励借款人提供多种类型的抵押物，以分散风险。
抵押房产评估报告
抵押房产评估报告1. 引言抵押房产评估报告是指根据一定的标准和方法，对需要抵押的房产进行评估，并对其价值进行定量衡量和分析的报告。
本文将从以下几个方面进行阐述：评估报告的重要性、评估报告的步骤和流程、评估报告的内容。
2. 评估报告的重要性抵押房产评估报告在房地产交易、贷款审批等场景中扮演着重要的角色。
它为相关方提供了一个客观、权威的参考，帮助他们做出正确的决策。
对于购房者来说，评估报告能够帮助他们了解房产的实际价值，避免支付过高的购房价格；对于贷款机构来说，评估报告能够帮助他们评估抵押物的价值，降低风险。
3. 评估报告的步骤和流程3.1 数据收集在评估房产价值之前，必须收集相关的数据。
这些数据包括但不限于房产的位置、面积、建造年份、周边配套设施等。
收集数据的方式可以通过现场勘查、公开数据查询、相关文件等途径进行。
3.2 评估方法选择根据不同的评估目的和具体情况，选择适合的评估方法。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法适用于市场活跃、可比性强的房产；收益法适用于商业房产，根据租金收入来评估价值；成本法适用于新房和特殊用途房产，按照建造成本来评估价值。
3.3 数据分析和计算在收集了足够的数据后，进行数据分析和计算。
根据选择的评估方法，进行相应的计算，得出房产的评估价值。
同时，需要对数据进行合理的解读和分析，提供专业的建议和意见。
3.4 编写评估报告根据评估结果和分析，编写评估报告。
评估报告应包含房产的基本信息、评估方法的选择和说明、数据分析和计算的结果、评估师的建议和意见等内容。
评估报告需要客观、准确地反映房产的实际价值，以便相关方做出正确的决策。
4. 评估报告的内容评估报告应包含以下内容：•房产的基本信息：包括房产的位置、面积、建造年份等。
•评估方法的选择和说明：对选择的评估方法进行解释和说明，说明其适用性和局限性。
•数据分析和计算的结果：根据收集的数据和选择的评估方法，进行相应的计算和分析，得出房产的评估价值。
房地产抵押评估报告
房地产抵押评估报告1. 引言本次报告旨在对房地产进行抵押评估，为了确保抵押贷款的安全性和可行性，我们对房地产进行了全面的评估和研究。
本报告将提供有关房地产的详细信息，并进行评估和分析，以确定其合理的市场价值和潜在风险。
2. 评估对象物业名称: [填写物业名称]物业类型: [填写物业类型，如住宅、商业或工业]物业地址: [填写物业地址]面积: [填写物业总面积]用途: [填写物业的主要用途]3. 评估方法本次评估采用了市场比较法和收益法两种主要方法。
3.1 市场比较法市场比较法是一种常用的评估方法，基于对类似物业的市场销售数据进行比较。
我们收集了附近相似物业的销售数据，并进行了详细的比较和分析。
根据物业的特征和市场需求，我们对物业的价值进行了初步评估。
3.2 收益法收益法是一种基于物业产生的收益来评估价值的方法。
我们对物业的租金潜力和预期收益进行了评估，并结合市场租金水平和投资回报率，计算出物业的净现值和未来现金流量。
4. 市场分析和趋势通过对当地房地产市场的分析，我们得出以下结论：•[填写市场分析结论1]•[填写市场分析结论2]•[填写市场分析结论3]根据市场趋势和物业所在地的发展潜力，我们对物业的潜在增值空间进行了评估。
5. 评估结果基于以上的评估方法和市场分析，我们得出了以下评估结果：•市场比较法评估结果: [填写市场比较法评估结果]•收益法评估结果: [填写收益法评估结果]我们综合考虑了市场比较法和收益法的评估结果，并权衡了物业的风险和增值潜力，得出了最终的评估结果。
6. 风险评估在房地产抵押评估中，风险评估是至关重要的一部分。
根据对物业和市场的分析，我们识别了以下风险因素：•[填写风险因素1]•[填写风险因素2]•[填写风险因素3]我们对这些风险因素进行了详细的分析，并提出了相应的风险管理措施。
7. 结论综上所述，根据市场比较法和收益法的评估结果，以及对风险因素的评估和分析，我们认为该房地产具备较好的抵押价值，但同时存在一定的风险。
房地产抵押报告
房地产抵押报告估价项目名称：*****房地产经营开发所属位于***中山东路***15#-1-112、15#-1-203、15#-1-2501至2512室商办用途房地产抵押价值估价估价托付人：******房地产经营开发房地产估价机构：******房产评估注册房地产估价师：***〔注册号*******〕***〔注册号*******〕估价报告出具日期：2021年6月29日估价报告编号：*******致估价托付人函******房地产经营开发：******房产评估受贵方托付，依照国家有关法律、法规和政策要求，遵循中华人民共和国国家标准GB/T50291－2021«房地产估价规范»的操作程序，认真地查验了贵方提交的估价对象产权证明和相关资料，并进行了实地查勘鉴定工作，分析考虑了阻碍房地产估价的诸多因素，遵循独立、客观、公平原那么、合法原那么、价值时点原那么、替代原那么、最高最正确使用原那么、慎重原那么，运用科学、合理的房地产估价机构法，对贵方用于抵押贷款的坐落于*******中山东路*******15#-1-112、15#-1-203、15#-1-2501至2512室商办用途房地产〔建筑总面积为***m2及相应分摊的土地面积为257.52m2〕进行了估价，利用比较法、收益法进行测算，确定该估价对象在二O 一五年六月二十三日的抵押价值〔含国有出让土地使用权价值〕为￥***万元，大写人民币***元整。
说明：1．假定未设立法定优先受偿权下的市场价值确定：依照上述分析和测算过程，结合估价体会，确定该估价对象在价值时点2021年6月23日的市场价值为：￥***万元，大写人民币***元整。
2．法定优先受偿款确定：在价值时点，估价对象已设定抵押权，经咨询估价托付人，抵押权注销及再次办理抵押手续将同时进行，故本次估价未考虑已设定抵押权对估价对象价值的阻碍。
3．抵押价值确定：房地产抵押价值是抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定估价对象未设定法定优先受偿权益下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。
房产抵押业务现状分析报告
房产抵押业务现状分析报告引言房产抵押业务是指房屋所有权人将其房产作为资产进行抵押，以获取贷款的一种金融业务。
随着房地产市场的快速发展，房产抵押业务也越来越受到人们的关注。
本报告旨在分析当前房产抵押业务的现状，并对其发展趋势进行预测，为相关从业者和投资者提供参考。
一、房产抵押业务的发展历程房产抵押业务起源于远古时代的抵押与赎回制度。
随着金融体系的完善和法律制度的建立，房产抵押业务逐渐标准化并成为了一种常见的金融手段。
特别是近年来，房地产市场的繁荣和金融创新的兴起，进一步推动了房产抵押业务的发展。
二、房产抵押业务的现状1. 抵押贷款规模持续增长房产抵押业务的核心是抵押贷款，目前抵押贷款规模呈现持续增长的趋势。
随着房地产市场的火热，越来越多的人选择将房产进行抵押获取资金。
与传统贷款相比，抵押贷款具有更低的利率和更长的还款周期，因此在购买房屋、创业等方面的需求中得到了广泛使用。
2. 银行业务占主导地位目前，银行业务在房产抵押业务中占据主导地位。
银行作为传统金融机构，在风控和资金实力方面具备较强竞争力，能够为客户提供较为优惠的贷款利率和更专业的服务。
因此，很多人在选择抵押贷款提供机构时更倾向于选择银行。
3. 互联网金融带来新机遇随着互联网金融的发展，房产抵押业务也得到了创新和提升。
越来越多的互联网金融平台涌现，提供线上申请、快速审批、低利率等优势服务。
这些平台通过科技手段将传统抵押贷款流程简化，大幅提高了办理效率，让更多需要资金支持的消费者受益。
三、房产抵押业务面临的挑战1. 法律与风控的不完善房产抵押业务涉及到房地产市场和金融市场两个领域，法律和监管体系的不完善成为制约其发展的主要因素。
目前，我国相关法规还需要进一步完善，以保障双方权益并规范行业发展。
2. 信用评估和风险控制的难题房产抵押业务的核心是评估借款人的信用和抵押房产的价值，然而，信用评估和风险控制是非常复杂的过程。
要准确评估借款人的还款能力，需要综合考虑多种因素，包括个人信用记录、收入来源、还款意愿等。
房地产估价报告通用9篇
房地产估价报告通用9篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产抵押估价报告估价项目名称：***所属的位于***蔡子池办事处***一、二层商业用途房地产抵押价值评估委托方：***估价方：41估价人员：*** ***估价作业日期：2009年12月8日至2010年1月15日估价报告编号：***估字[2010]第**号目录一、致托付方函 (3)二、估价师声明 (4)三、估价的假设和限制条件 (5)四、房地产估价结果报告 (7)五、相关附件 (15)六、房地产估价技术报告 (16)(不提供托付方,供估价机构存档及有关部门查阅)致托付方函***先生：受您的托付，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对***所属的***蔡子池办事处*****，总建筑面积为214.16平方米商业用途房地产抵押价值进行评估。
估价时点为2009年12月8日，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
本公司依照估价目的，遵循估价原则，采纳科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上通过测算，结合估价经验与对阻碍房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在估价时点，满足本报告的假设和限制条件下，同时在能够持续经营的前提下的市场价值为人民币陆拾陆万壹仟叁佰元整(￥66.13万元)。
具体结果见下表：估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的抵押价值为人民币陆拾陆万壹仟叁佰元整(￥66.13万元)。
房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币零元整（￥0.00元)。
以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。
41法定代表人：二○一○年一月十五日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已讲明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我公司估价人员谭鸣明、严伟于2009年12月8日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，但我们对估价对象的现实勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据托付方提供的资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、本报告系我公司房地产专业人员独立撰写，未邀请其他专家对本估价报告提供了重要的专业关心。
注册房地产估价师：注册号：*****注册房地产估价师：注册号：*****估价的假设和限制条件一、估价假设条件1、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地点的的有关法律、法规。
2、报告中估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值，该价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值（在估价时点预期能够成交的最合理价值）减去房地产估价师知悉的法定优先受偿权价值。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其它优先受偿款。
而未设立法定优先受偿权利下的市场价值，我们基于以下假设：（1）评估对象不存在任何产权、债务纠纷；（2）存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；（3）买卖双方交易差不多上精明慎重的；（4）该房地产能够在公开市场上自由转让；（5）在估价时点前，相关于房地产的特性和市场状况而言，有一段合理的谈判期；（6）在此周期内，市场状态和价格水平是静止不变的；（7）不考虑专门买家的额外出价。
3、报告中之有关证明材料由托付方负责提供、其真实性由托付方负责。
评估房地产之建筑面积、用途，以托付方提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》所载面积、用途为准，我们未进行丈量；实地勘察时，对房屋仅进行了一般性的察看，并未进行结构测试，不能确定其内部缺陷。
二、估价限制条件1、以后市场变化风险和短期强制得分等因素对抵押价值均产生的一定阻碍，本报告结论未剔除上述风险因素造成的价值减损，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。
2、估价时点后，估价对象有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显阻碍时，不能直接使用本评估报告书的结论。
3、本次估价没有考虑今后可能的专门交易对该评估价值的阻碍，也未考虑国家宏观经济政策发生变化，都市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其它不可抗力对评估价值的阻碍。
4、本报告估价结果仅作为托付方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本评估机构和估价人员的同意，估价报告不得向托付方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因托付人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应的责任。
5、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
6、本评估报告应用的有效期自评估报告完成之日起，原则上为一年，但市场状况变化专门大时，该估价报告应用的有效期不超过半年。
***所属的位于***蔡子池办事处***一、二层商业用途房地产抵押估价结果报告**估字[2010]第***号一、托付方：***住所：***身份证号码：***二、估价方：41法定代表人：***地址：***估价资格等级：**级资质证书编号：湘建房(估)证字第0044号联系电话：***三、估价对象：1、估价对象权属概况依照托付方提供的房屋所有权证，编号为耒房权证蔡子池字第00034298号，房屋所有权人：***；房屋坐落：***蔡子池办事处***；房屋总层数为六层，估价对象所在层数为一至二层，混合结构，总建筑面积为214.16平方米，设计用途为商业。
在估价时点，该房产未设定抵押权等他项权利。
依照托付方提供的国有土地使用证，编号为耒国用（2005）第010808号，土地使用权人为***，座落：***金华北路北段，地类（用途）为商住用地，使用权类型为出让，使用权面积为111.00平方米，其中共用分摊面积为0平方米，土地使用权终止日期为2054年11月24日。
在估价时点，该土地未设定抵押权等他项权利。
2、估价对象实物情况简介估价对象位于***蔡子池办事处***，建成于2004年，建筑物总层数为六层，本次估价对象所在层为一至二层，东西朝向，临街宽度约7.4米，临街深度约13米，设计用途为商业。
一层分两空门面，一空现为中国联通营业厅，进户为玻璃推拉门，地面贴600*600㎜地砖，墙面、天棚刷白，带独立卫生间；另一空现为婚纱摄影楼，进户为玻璃推拉门，地面贴600*600㎜地砖，墙面刷白、天棚造形吊顶，带独立卫生间，带独立卫生间，层高约3.2m。
二楼现为婚纱摄影楼摄影间及服装摆设间，地面贴400*400㎜地砖，墙面刷白、天棚造形吊顶，层高约 4.2m。
估价对象维护保养状况较好,室内设施能满足正常使用。
3、估价对象位置及区域状况估价对象位于***蔡子池办事处***，南临城北中路，西临金华北路，北邻金星路，地理位置较优，都市基础配套设施，各类生活服务配套齐全，商业气氛较浓。
周边聚拢了红鑫网络会所、国际保健中心、蔡伦国际新乐园足浴、佳福乐超市金华店、漓江春桂林美食城、名门世家婚纱摄影机构、金杯卫生室等。
交通便捷，有1条公交线路在此通过。
四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2009年12月8日。
六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其它优先受偿款。
七、估价依据（一）相关法律、法规和政府文件1、《中华人民共和国都市房地产治理法》；2、《中华人民共和国土地治理法》；3、《物权法》；4、《中华人民共和国担保法》；5、《都市房地产抵押治理方法》；6、《都市房地产转让治理方法》。
（二）技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；2、《房地产抵押估价指导意见》。
（三）托付方提供的有关资料1、《国有土地使用证》2、《房屋所有权证》（四）估价方现场勘查和房地产市场相关调查资料。
八、估价原则本评估报告在遵循独立、客观、公正、合法和慎重的前提下，结合评估目的对估价对象房地产价格进行了评估。
具体依据以下原则：1、合法原则房地产价格是房地产权益价格，只有当房地产合法使用时，其权益才能得到法律保障。
因此，估价中以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。
2、最高最佳使用原则房地产估价要以房地产的最高、最佳使用为前提。
也确实是讲，房地产评估是在合法使用方式下，各种可能的方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。
3、替代原则同一个市场中具有相近效用的房地产，其价格也应当相近。
在同一市场供需圈内，能够通过调查近期发生交易的、与估价对象有替代可能的房地产的价格和条件，通过与估价对象进行比较来确定估价对象的价格。
4、估价时点原则估价实际上是求取某一时点上的价格。
房地产的价格具有专门强的时刻性，在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。
5、供求原则房地产价格同其他物品的价格一样，受供求关系的阻碍。
若需求不变，供给增加，则价格下降；若供求不变，需求增加，则价格上升，由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个不性，这种供求状况要紧是指当地同类房地产市场的供求状况。
6、公平原则房地产估价必须站在公正的立场上，估价目标在于求得一个客观合理的价格。
7、慎重原则充分可能抵押房地产在处置时可能受到的限制、以后可能发生的风险和损失，不高估市场价格，也不低估知悉的法定优先受偿款。
九、估价方法估价对象为商业房地产，区域内同类房地产的交易案例较多，。