小产权房是什么：

卖小产权房给城里人房价上涨想毁约被驳回

旧村改造得房两套卖房后悔主张合同无效
案件：2009年4月3日，一纸终审判决让王强(化名) 想收回房子再赚钱的“好梦”碎了。
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开端
事情还要从2005年说起。这年12月，王强所在的村进行旧村 改造，村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安臵 合同。随后，王强得到两套二居室楼房。 王强妻子曾经的同事孙林(化名)，听说王强拆迁得了两套房 子，就与王强协商购买其中的一套。王强一想，反正也住不了这 么多房子，卖了还能赚点钱。 虽然王强是农村户口，孙林是城镇户口，但王强所在的村村 委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没 有做出禁止性规定，对王强卖房的事情也表示不予干涉。 2006年1月，王强与孙林签订《房屋转让合同》，约定：王强 为原房屋产权人(小产权)。经双方协商，产权人王强愿将本套房 屋的所有权卖给孙林。本房屋的出售价格为135000元。本房屋属 于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随 小产权房是什么 2 2016/6/19 后，王强与孙林履行了该合同，房款两清。
发展
哪知天有不测风云。房子卖了以后，当地的房价却一路 飙升。 2008年4月，王强以国家禁止城市居民购买农民房屋， 且孙林是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起 诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙林腾房。 孙林对于被诉一事认为，签订合同时，双方明知该楼房 是小产权房。而且，双方签订合同时是完全自愿的，房屋已 经交付完毕;经过两年的时间，该房子已经有很大的升值。孙 林辩称：“王强是受利益驱动才起诉我。法律不应支持这种 见利忘义、背信毁约的行为。我保留进一步追究王强的滥用 诉权的行为给我造成的经济损失的权利。” 庭审中，法官问孙林房屋的现状如何，孙林气愤地说： “我买房后进行了简单装修就把房子出租了。王强想把房子 要回去，我不同意，他就骚扰租房的人，说他才是真正的房 东，要把租我房的人赶走。现在，租房的人都不交房租了。”
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根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革 的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可 以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和 出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位 有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位 或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产 权和全部产权的一些区别。 部分产权与全部产权的不同之处在 于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分 权的行使则限定在一定范围之内。小产权房是一个狭义概念， 通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥 有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正 的小产权，它不合法随时会被强制拆除。
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相关解释
大小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。和国外比 中国房产拥有的只是房产，不拥有土地终身使用权。价值差在土 地所在位臵的价值。 对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，2012年面临整治的小 产权房，指的是下面的第三种。
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第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的 产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法 是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
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第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出 让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权， 要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商 品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
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法院解释
法官释法—— 城里人买农民的小产权房在一定条件下有效 近几年来，随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快，以及国 家基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此 导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。其中很大一部分是农村村 民拆迁后以优惠价款购买的自住楼。这些小产权楼房中的一部分 通过买卖等方式被城镇居民购买。随着小产权楼房的升值，部分 卖房人在利益的驱使下，起诉要求确认双方的买卖合同无效，让 买房人退房。 对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题，目前尚没有 任何一部法律对此作出明确的规定。鉴于法官不得拒绝裁判的法 理精神，法院在没有明文规定的情况下，仍然必须作出裁判。一 般而言，法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素：一、 当事人之间的行为是否符合民法的基本原则：平等原则、自愿原 则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则;二、是否存在导致 合同无效或者可撤销的法定情形，即能否适用合同法第52条至第 54条的内容;三、基层组织比如村委会、党支部的意见。由于我 国实行村民自治，因此，村民委员会的意见至关重要。
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总结
在本案中，王强与孙林在签订的《房屋转让合同》中明确写明“本 房屋属于小产权房屋”，因此，对于这一事实，双方均明知，不存在欺 诈或者重大误解的情形。另外，双方对于买卖房屋一事，也是自愿进行 的，没有任何胁迫或者乘人之危的情形。而且，王强从村委会买房时花 费11.6万元，而几天后王强就以13.5万元价格将房屋转卖给孙林，王强获 利近2万元。因此，双方之间的交易也是公平的。最后，该村村委会、党 支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有作出禁止性规 定，表示不予干涉。也就是说，双方买卖房屋的行为没有损害国家、集 体或者第三人的利益。 值得一提的是，农民在其宅基地上建设的房屋与农民通过旧村改造、 拆迁安臵而得到的小产权楼房不可同日而语，二者之间存在比较明显的 差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系，宅基地 使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物 权。而农民通过旧村改造、拆迁安臵而得到的小产权楼房并不是建设在 自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消灭，小产权楼房是 建设在该村集体土地上的。
思考？小产权房是什么？？？？？？？
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小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金 等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府 颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社 会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使 用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权 证亦不是真正合法有效的产权证。 小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热 点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要 求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
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第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家 发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇 政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权 并不构成真正法律意义016/6/19
第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足 购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖， 其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法 律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上 的产权证。
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结果
自愿买卖小产权房被法院认可 法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护， 王强与孙林在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋 为小产权楼房;对小产权楼房是否可以转让，当地村民委 员会并没有具体的限制性规定。王强与孙林在双方自愿基 础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体 及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行 了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容 已实际履行完毕。在此情况下，王强要求确认其与孙林签 订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求，理由不充 分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据《民法通则》 第五条之规定，判决驳回原告王强的诉讼请求。 一审宣判后，王强不服判决，提出上诉。二审法院经 审理后，判决驳回上诉，维持原判。
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性质分类
“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用 地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于 该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种 是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。 和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出 让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小产 权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至 更低。。