这段时间网上比较活跃的几个名词

这段时间网上比较活跃的几个名词:房价\房奴\挤兑\限制外资\90平米\总量控制\集体退房\国六条…………等等，作为房地产市场占有很大话语权的中介代理和房地产经纪服务这段时间似乎脱离的大众的视线，我们关注哪为开发商老表去登山了、昆明有块地皮高价排出了、哪个项目交房出了大问题了，但很少关注直接影响房地产销售市场的中介服务机构：广告、销售代理、营销策划，很长时间了，昆明楼市没有了它们疯狂的声音。

我做地产这一行也一段时间了，很想/或者说很长时间以来总想平静、客观的说一下昆明当前的房产中介。

其实，若老百姓买房前了解了一些在房产中介行业内流行的操盘手段，也许在买房时会有一定的指导作用。

昆明楼市经历了０１年的低潮，０２年的复苏，０３年的抢购，０４年的高潮，０５年的过渡，０６年进入平稳，以前日售８００套、开盘当天清盘、排3天队购房的昆明楼市火热状况似乎渐行渐远，伴随着行市的逐渐平复，以前销售代理公司舒心的轻松日子也渐渐消失了，在日子越来越难过的06年，合富辉煌进驻昆明、深圳至详的疯狂扩张、广州博智、深圳德思勤等外来狼的市场侵蚀，昆明的本土中介越来越感受到了市场的残酷和竞争的压力。

目前的中介市场主要是指销售代理、营销策划、销售顾问等，我作为广告界人士，自然需要提一下目前的房地产广告服务市场。

1、广告代理市场目前，昆明的房地产广告市场基本成334格局，所谓334是指目前的房地产广告代理市场占有率上，优势时代和恒通广告与其他的广告公司相比具有明显的优势，基本每家占有30%的市场分额，其余广告公司基本分食40%的广告市场。

今年，有几家广告公司步伐迈得较快，比较值得关注：观谰传播、深圳摩亚、意阳指广告。

观澜传播：05年10月，段云从恒通广告离职后与几个合伙人共同组建，因为段云在昆明广告届的不凡经历——优势创意总监、恒通创意总监……而且做过理想小镇、蓝山数码、花香十里等数十个昆明知名地产项目，所以观澜传播组建后受到了很多中介服务商的青睐，12月份，之前作上海沙龙尾盘和千禧龙庭的马凌云加盟，与段云共同组建观筑营销机构，观澜传播有受到了较有有力的市场支持，随着月半湾、上游水案等项目的成功，观澜传播后市可观，目前和包豪斯、春水堂等公司都有业务往来和联系。

摩亚广告04年几乎是同深圳至详一起进入昆明，汇都国际的一炮走红，至详吃香了，当然摩亚也随着分了几杯羹，客观来说，摩亚的设计水平真让人不敢恭维，但由于目前至详接的项目较多，自然也让摩亚有了不少的市场份额。

意阳指传媒是05年开始才涉足地产广告服务，之前更多的是做媒介代理，包括广播电台和昆明电视台，05年，意阳指的老总挖了恒通的几个广告届高手后，今年年初开始发力主攻地产广告代理，由于部分原因，目前该公司主要拓展地州市场。

以上所列的几家公司在06年都有不错才市场增长，当然，若提到市场领先，那么优势时代和恒通广告则优势明显优势时代：1.优势时代团队与1999年起,通过MB O购买恒通广告65%股份,并于2001年,花费数百万元完成对恒通广告的100%收购.所以,优势时代拥有恒通广告公司,而且优势时代的团队是在恒通工作14年的团队.现在的恒通广告公司是某人在拿了优势时代的钱以后,又重新另起炉灶,优势时代的团队花了大价钱买恒通亏不亏不好说,别人拿了钱做了不齿的事,还四处说人是非,对此优势时代从来没有为自己解释过.而这个事实在昆明市工商局有证据可查.2.个碧石建筑师和地产顾问是昆明目前最大的地产顾问公司,如果硬说专业难免各说各有理,但个碧石不仅人员规模大,阵容整齐,工作细致塌实,而且代理量和在售项目在昆明的代理公司里也是最大的.今年完成的销售策划和代理业务包括:公园道,世博,明日城市,云大知城,茉莉唐朝,智者的山丘,大溪地,索罗大湖区住宅,街道的眼睛,五大洲别样院景,时光俊园等.现在的恒通是“云南恒通”，原来的老恒通是“昆明恒通”，哈哈。

好象“昆明恒通”的商标持有人还是优势……01年从恒通分离出来后，专注地产广告市场，02年基本做到市场领先，03年理想小镇一个项目让目前昆明牛气冲天的三家公司：优势时代、金石创业、包豪斯都进入了一个高增长期，04年打开报纸，基本50%地产广告都看到优势时代的落款，同年，优势开始介入地产的深度服务，个碧石投资顾问创生，优势开始走地产服务集团化的道路，04年可以说是优势极度疯狂和嚣张的一年，当时的昆明地产广告届，优势如鹤立鸡群般优势明显，05年是优势利润增长最快的一年，公园道1号、12颗橡树庄园，两个项目让优势在销售代理上赚了个盆满钵满，但由于涉足销售代理限的过深，广告代理上逐渐被追赶者赶上，05年10月对优势来说是一个明显的划分坎，新亚洲体育城的广告代理权被主要竞争对手恒通广告取代，优势在昆明广告市场也从霸占5年之久的NO`1逐渐转变为NO`2。

05年年底，优势的广告市场第一的位置被老东家恒通广告取代。

06年，从年初开始，优势开始与恒通明显的抢夺失地，滇池卫城是较为明显的一个攻击项目，优势也在竞标中以1分优势胜过恒通，取得了万达滇池卫城的广告代理权，但由于专业和公司文化与万达的老大哥姿态很大的不对位，仅仅一个月，优势就从万达退出，目前万达的广告代理据传依然是由恒通做。

不过06年，云大知城、大溪地、茉莉唐朝、智者的山丘、时光俊园、别样院景、明日城市、世博生态城、桫椤的大户区住宅、野鸭湖假日小镇…………数十个项目几乎同期高调亮相，一下子让昆明地产届的眼光又再次重点关注优势时代，到9月份，优势同步的8个项目亮相房交会，向行业宣称：优势回来了。

客观评价，优势一向以严谨、专业取得客户认同但是在服务领域过于自负的缺陷也让优势损失了不少客户，荷塘月色如此、滇池卫城如此，如果优势今后能完善自己的客户服务体系，相信优势的未来会更为光彩。

最后，谈一下优势的老东家，恒通广告。

恒通广告：93年，恒通组建，不过组建初期，恒通主要服务对象为烟草、金融，基本没有涉足地产广告领域，之后彭志华进入恒通………………关于优势与恒通之变不做评价，孰是孰非也无法简单评价.01年，恒通再次创业，03年开始，恒通开始进入地产广告市场，04年：金域蓝湾、怡泰A区、岭东紫郡一期、滇池卫城……恒通04年为快速扩张打下了坚实的基础，05年的地产广告届是属于恒通的一年，这一年，恒通从竞争对手手中抢食了N个项目、实力北岸、郦岛佳园、中环金届莫不如此，最为有象征性的就是新亚洲体育城，10月份，恒通从优势手中把新亚洲体育城的广告代理权夺走，从那时开始，昆明地产广告的NO`1也从优势时代变为了恒通。

进入06年，恒通同样快速发展，但应对竞争对手的攻击，恒通劣显手段单一，导致地产广告市场拓展缓慢，在当前的广告届，行业内已经不是不进则退，而是进步慢则退，所以06年恒通的市场领先地位很快被优势赶上，从而形成目前334的地产广告格局。

以上数言，有部分言语会让同行业内的人士不太爽，在此声明，写此文章，仅仅是为了让更多的老百姓了解部分地产中介服务市场，接下来，简单介绍一下房地产的销售代理中介服务市场。

2、商品房销售代理及营销顾问市场目前的昆明房地产市场，据不完全统计，60%的商品房项目为开发商自行销售，销售代理商品房项目约占40%，主要原因在于，目前在昆明占有市场主导地位的房地产开发商，包括江东集团、中产地产、银海地产、俊发地产、中林地产等中大型房地产开发商都有自己完善的销售团队和策划团队，而像世纪城、新亚洲体育城、大商汇、滇池卫城等大型房地产项目则是开发商自行销售或是从外地聘请顾问公司进行销售顾问指导，如新体的广州博智。

这在很大程度上压缩了昆明商品房销售代理市场，然而就算仅有40%的房地产项目聘请销售代理公司进行营销顾问和销售代理，按照2005年昆明商品房销售金额为180亿元计，商品房销售代理总额达72亿（此数据未经详细核实，但具有较强的推论指导意义），按照目前昆明商品房销售市场的正常销售代理费2%，则昆明房地产市场的销售代理费用总额为72亿元×2%=14400万元。

目前，昆明房地产销售代理市场从市场表现上看，进行接盘代理销售的主要有四类公司， 昆明本土经纪公司：包豪斯、昆明易事达、金石创业、昆明春水堂、中天世纪…… 外来中介机构：深圳至祥、深圳德思勤、合富辉煌、深圳天方、北京蓝石…… 松散型组织：格瑞特、海仕置业、龙河智能、易策房产营销…… 广告介入型机构：个碧石投资顾问、观筑营销机构……根据不完全统计，以上四类公司的市场占有份额如下表（数据资料来源于2005年昆明秋季房展会统计资料和2006年3月市场在售房地产项目统计资料）：（重点强调：以上数据资料的准确性还需要详细落实，但从市场分析角度出发，以上数据具有一定的准确性和可参照性，具有较强的市场分析指导意义）随着深圳至祥的跳跃式发展，目前昆明房地产市场的销售代理市场份额已经逐渐被外来中介结构抢占，昆明本土机构由于具有关系优势和资源优势，目前还可以占据销售代理市场的半壁江山，值得注意的是，1、松散型组织——由2到3个房地产行业从业经验丰富的专业人士组建的非公司型工作室和私人策划机构和2、广告介入型机构——广告公司组建成立的销售代理/销售顾问公司机构，这两类房地产中介服务机构开始逐渐抢占市场份额，他们多数通过低价和资源关系进行市场占领，较为典型的为优势时代关联公司个碧石投资顾问和观澜传播关联公司观筑营销机构，前者为彭志华下属企业，后者为段云参股的营销机构。

这两个公司的典型特征是通过广告接洽和与开发商进行整合推广合作关系建立后，向开发商重点推出营销策划机构，借以实现房地产项目的销售代理介入。

目前，昆明房地产销售代理市场表现十分强劲的主要是深圳至祥、包豪斯置业机构和金石创业三家，这三家公司基本占有目前昆明房地产销售代理市场30%的市场份额，尤其深圳至祥，通过汇都国际和新干线两个项目的成功操盘经验，目前在昆明房地产销售代理市场上占有十分明显的经验优势和与开发商洽谈的经验资本，该公司在商业投资型楼盘销售推广方面具有独特和领先的操盘经验和优势，现阶段该公司的商品房销售代理项目近十个，在销售代理市场上占有明显的领先优势。

包豪斯置业机构为本土代理公司中销售执行力最强的中介代理机构，其销售执行的专业优势目前在昆明占有明显的领先优势，由于该公司有理想小镇、傲城、水岸艺城等项目的成功全盘销售案例，许多滞销楼盘和销售难度较大的住宅项目皆对包豪斯有较大的合作倾向，目前该公司的商品房销售代理项目有约6个。

金石创业为昆明房地产市场上最具有号召力和营销策划操盘经验的营销顾问公司，该公司与深圳至祥和包豪斯最大的不同在于该公司仅从事产品顾问和营销顾问，收取固定金额的服务费用，不进行房地产项目的销售代理，由于该公司具有很多楼盘的成功案例（销售顾问和产品顾问），所以很多开发商在项目规划阶段也就是项目前期会倾向于请金石创业进行产品定位指导和后期的营销顾问指导。