房地产开发项目投资计划书
房地产开发项目计划书
1 房地产开发项目投资计划书
某项目概况
某项目位于某某东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2012年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。
2.投资环境分析
某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达某某国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院 ，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行 ，此外还有很多娱乐和餐饮场所。
3.实施进度
该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。
表一 销售进度计划表 单位：万元
续表一 销售进度计划表 单位：万元
时间 第一年 第二年
多层 5% 10% 10% 15% 12% 15%
小高层 3% 8% 12% 10% 15% 15%
车位 3% 8% 15% 15% 10% 12%
时间 第三年 第四年 合计
多层 10% 8% 5% 5% 5% 100%
小高层 10% 15% 5% 3% 2% 2% 100%
车位 10% 8% 5% 5% 5% 4% 100% 房地产开发项目计划书
2
4.建设投资估算
土地开发成本
序号 项目名称 土地价格（元） 建筑面积（㎡） 单方成本（元/㎡
1 住宅用地 10922 368544 0.029635539
建安工程费
项目名称 建筑面积（㎡） 平均单方成本（元/平米） 金额（元）
直接费 368544 1260 464365440
间接费 368544 189 69654816
利润 368544 151.2 55723852.8
税金 368544 93.13164 34323107.13
总计 368544 1693.33164 624067215.9
前期开发费用估算表
序号 项目 金额（元） 取费标准(元/m2)
1.1 规划费 7370880 20
1.2 设计费 9213600
25
1.3 可研费 737088 2
2 水文、地质勘察费 1289904 3.5
2.1 测绘费 552816 1.5
2.2 勘探费 737088 2
合计 19901376
基础设施建设费
序号 项目 单方造价(元/m2) 总造价(元)
1 基础设施 160 58967040
房地产开发项目计划书
3
开发期税费估算表
序号 项 目 金额(元) 估算说明(元/m2)
1 配套费 29483520 80
2 质检费 1105632
3
3 建筑管理费 442252.8 1.2
4 卫评费 515961.6 1.4
5 环评费 442252.8 1.2
6 墙改基金 4422528 12
7 绿化费 36854.4 0.1
8 白蚁防治费 847651.2 2.3
9 土地使用费 1474176 4
10 再就业基金 3685440 10
11 教育专项基金 3685440
10
12 编标费 737088 2
13 招标费 368544 1
14 规划许可工本费 184272 0.5
15 土地证工本费 184272 0.5
16 施工许可证 184272 0.5
合计 47800156.8 0
不可预见费
序号 占总费用费比例 金额（元） 单方成本（元/㎡）
1 3% 24364668.96 66.11061084
管理销售费用
序号 项 目 金额(元) 估算说明(元/m2)
1 广告 533725420.8 1448.2
2 售楼处 738750 2.004509638
3 售楼许可 20000 0.054267604
6 监理费 15601680.4 42.333291
7 物业管理基金 405398.4 1.1 房地产开发项目计划书
4 8 公用设施维修基金 533725420.8 1448.2
9 管理费 6240672.159 16.9333164
10 合计 1090457343 2958.825385
投资与成本费用估算汇总表
项目 单方成本(元/m2) 金额(元) 占总投资比例(%)
土地费用 296.3553877 109220000 5.530748826
前期费用 54 19901376 1.007777989
建安费用 1693.33164 624067215.9 31.60189546
基础设施费 160 58967040 2.986008856
开发间税费 129.7 47800156.8 2.420533429
不可预见费 66.11061084 24364668.96 1.233792934
管理销售费 2958.825385 1090457343 55.21924251
合计 5358.323023 1974777800
100
5.投资使用计划与资金来源
建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下:
投资计划表
季度
投资 1 2 3 4
第一年 470266855.8 614979372.5 354067196.7 208573505.8
第二年 113270256 166975980.8 3710577.351 3710577.351
第三年 3710577.351 4101164.44 4491751.53 2734109.627
第四年 1562348.358 781174.1791
合计
第一年 1647886931
第二年 287667391.4
第三年 15037602.95 房地产开发项目计划书
5 第四年 2343522.537
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本项目开发商自有资金20890000元作为启动资金，需贷款1250000000元，总投资5104708945元，建设资金筹措主要来源于资本金、银行贷款及销售后入再投入,资金筹措表如下：
资金筹措表
序号 项目 合计(元)
1 自有资金 20890000
2 借贷资金 1250000000
3 预售资金再投入 5104708945
6. 项目销收入的测算
本项目以三河市同类商品房可比案例，参照三河市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：该项目小高层与多层的销售均价为7241元/平米。停车位为15万元一个。
销售收入预测表
项目 面积(m2) 单位平均售价（元/m2) 销售收入（元）
住宅 368544 7241 2668627104
个车位 950 150000 142500000
合计
2811127104
各年销售收入计划表
项目名称 第一年 第二年 第三年 第四年
住宅销售输入 640470505 1094137113 707186182.6 226833303.8 房地产开发项目计划书
6 停车场销售收入 37050000 52725000 32775000 19950000
总计 677520505 1146862113 739961182.6 246783303.8
说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下
的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。
7. 项目投资收益分析：
根据估算的开发成本费用以及销售收入，本项目投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
（1）销售税金及附加估算表如下：
销售税金及附加估算表
序号 类别 计算依据 金额（元）
1 营业税 销售总收入*5% 140556355.2
2 教育费附加 营业税额 *3% 4216690.656
3 城建税 营业税额*7% 9838944.864
4 印花税 销售总收入*0.05% 1405563.552
5 交易管理税 销售总收入*0.5% 14055635.52
6 合计 170073189.8
（2）土地增值税计算表如下：
土地增值税计算表
序号 项目 计算依据 金额(元)
1 销售收入 2811127104
2 扣除项目金额 以下4项和 2495896699
2.1 开发费用 78991112.01
2.2 开发成本 1865557800
2.3 销售税及附加 170073189.8
2.4 其他 开发成本*20% 373111560
3 增值额 (1)-(2) 315230405
房地产开发项目商业计划书
第一章 概述
一、房地产中介项目及公司简介
2009年武汉商品房总销售量为1337.6万平方米，于2008年同比增长了99.97%。2010年上半年武汉房地产商品房供给仍呈现供不应求的格局；2010年下半年虽然行业面临政府对房价的调控行为、信贷规模限制、加息预期等问题，但居民购房的刚性需求依然非常旺盛，并且由于人民币升 值造成资产膨胀，以及出口下滑，那么国内的闲散资金将大量进入房市。
作为“国际化大都市”预备役的武汉，在各种经济环境以及人文环境下，房地产的复苏并慢慢走向火爆是可以预见的，随之而来定然是房地产中介行业也日趋繁荣， 因此在武汉二手房市场这块蛋糕上我公司势在必得
二、商业模式及盈利模式
1、商业模式：拟采取连锁店商业模式，以直营店为主，加盟店为辅的经营方式。
2、盈利模式：主营业务及衍生业务相结合，相互辅助，为公司创造更大的利润：
主营业务：为多种形式的房屋租赁及二手房买卖提供顺畅的信息通道，利润来自于传统的佣金抽取制度。
衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等简历战略合作关系，围绕房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务 品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中区，给公司创造更多的利润。
注：具体业务品种请详见产品服务描述部分。 三、产品/服务描述
如今企业经营服务模式的“同质化”日趋严重，不仅在华中地区，甚至全国范围内斗造成了行业内的竞争加剧。
无论任何企业想要在激烈的市场竞争中存活并发展壮大，都必须要在行业内做出与同行的差异化产品。在房地产中介这个行业中，我们必须做出与其他企业不同的差 异化服务产品。
除了作为经营基础的二手房交易及租赁业务之外，我们计划在这个基础业务上发展出拥有本公司独特风格的衍生服务业务。
具体服务产品项目请详见第四章。
四、市场营销策略
在营销大方向上我们采取的是“精细营销策略”
每种新产品的推出最重要的就是该产品信息的到达率，我们的服务产品也不例外。拟使用以下手段来推广我们的服务产品，并在推广过程中做到我公司品牌的提升：
房地产开发项目投资估算
1 房地产开发项目投资估算
经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。
房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：
开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。
开发费用：管理费用、销售费用、财务费用
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。
(一)开发成本
共有八项：
1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据 2 项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原
用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3．前期工程费。
房地产开发项目商业计划书模板
房地产开发项目商业计划书
1.0项目概要
1.1项目公司
1.2项目简介
1.3客户基础
1.4市场机遇
1.5项目投资价值
1.6项目自己及合作
1.7项目成功关键
1.8公司使命
2.0公司介绍
2.1项目公司与关联公司
2.2公司组织结构
2.3【历史】财务经营状况
2.4【历史】管理与营销基础
2.5公司地理位置
2.6公司发展战略
2.7公司内部控制管理
3.0项目介绍
3.1房地产开发指标
3.2房地产开发思路
3.3房地产开发资源状况
3.4项目建设基本方案
3.4.1规划建设年限与阶段
3.4.2项目规划建设依据
3.4.3房地产开发基础设施建设内容
3.5项目功能分区及主要内容
4.0所在城市房地产市场分析
4.1国家宏观经济政策
4.1.1国家宏观经济形势对房地产的影响
4.1.2房地产宏观政策
4.2城市周边区域经济环境
4.3城市规划
4.3.1城市总体规划布局与定位
4.3.2城市中心区域的五大问题
4.4城市土地和房地产市场供需 4.4.1城市土地出让情况
4.4.2房地产市场供需
4.5城市房地产供需
4.5.1商业分布
4.5.2商业业态分析
4.5.3城市商业现状分析
4.5.4居民消费特征分析
4.5.5城市商铺价格分析
4.5.6商业房地产供需分析
4.6消费者调查
4.6.1居民消费特点
4.6.2房地产潜在消费者问卷调查
4.7竞争分析
4.7.1竞争分析的方法
4.7.2竞争项目分析
5.0开发模式及QB区选择
5.1【RRR城】及QB区项目
5.1.1【RRR城】的开发背景
5.1.2【RRR城】项目
5.1.3【RRR城】开发情况
5.2项目竞争战略选择
5.2.1山水绿城SWOT分析
5.2.2山水绿城开发策略和开发模式
5.2.3QB区项目
6.0QB区方案概念设计
6.1规划设计主题原则
6.2产品组合和功能定位
房地产开发项目(投资)经济测算
房地产开发项目（投资）经济测算
1、测算三方面： 开发成本、盈利能力、现金流安排
2、项目建设总投资（开发总成本）：建设成本 + 财务费用
（1）土地成本：土地款 + 税费
（土地取得方式：征用农地、场地平整、临设费）
（2）勘察设计和前期工程费：
勘察测量 + 市场研究 + 规划设计 + 场地平整 + 临设
（3）建筑安装工程费：土建工程 + 安装工程 + 装修装饰
（4）室外工程和市政配套：
基础设施配套 + 公共配套 + 附属工程
（5）其他工程费：监理费 + 竣工验收费
（6）管理费用： 组织和管理房地产经营活动必要的费用
（7）财务费用： 项目筹集资金发生的费用，主要为利息
3、项目评价指标：
（1）静态评价指标：
1\收资收益率：投资成本获得利润的能力。
（除以开发年数得出年投资收益率）
2\静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。
3\盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。
（2）静态评价指标：
1\项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基 准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。
2\内部收益率：项目寿命期内，使投资方案净现值
为0的贴现率。
3\项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现
值所获得的净收益现值大小。
4\动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投
资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所
需要的时间。
4、操作指南：
（1）项目基本经济技术指标：
土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积
（2）建设工期安排：资料齐备
（3）成本计取计划：
房地产开发项目投资预算比例
（一）开发成本
共有八项：
1.土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征用及拆迁安置补偿费。
（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原
用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.前期工程费。
前期工程费主要包括：
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）"三通一平"等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4.建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
房地产项目投资合作开发协议书
房地产项目投资合作开发协议书
甲方（房地产开发单位）：
注册地：
法定代表人：
乙方（投资合作单位）：
注册地：
法定代表人：
根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、诚实信用原则，共同参与合作投资开发房地产项目。为明确双方的权利、义务和责任，通过友好、平等、认真协商，达成如下协议，以供双方共同遵守和执行。
一、开发项目概况
1、项目名称：
2、项目地址：
3、用地性质。签约时土地用途为———，宗地号----号，使用权人------（以宗地图、土地使用权证及房产证为准）；具体到项目实施时的状况，均以政府或相关部门的批复文件为准。
4、项目占地总面积为----平方米。其中，在本协议所述地块开发建设项目的具体内容主要包括：
（1）拟建商业工程—平方米；
（2）拟建住宅工程----平发米；
3）拟建地下车库工程_____ _平方米；
（4）拟建其他附属设施工程_____ _平方米。
二、投资合作模式
1.合作理念 甲乙双方以诚信互利为原则，诚心尽力发挥各自所长，以共同出资、共同管理、共享利润、共担风险为前提，合作开发房地产项目。
2.股权比率
甲方股权比率占房地产开发项目的47%，乙方股权比率占房地产开发项目的53%。按照股权比例分配房地产开发项目的全部收益所得，即利益和风险按各方的股权比例享有或承担。
三、本次合作投资项目额度
本次合作开发的房地产项目投资总额为________万元（人民币），根据上述股权比率，甲乙双方商定本次投资合作项目各自应出资情况是：
1、甲方以现款出资 万元、以现有土地 平方米作价出资 万元，该两项实际出资额度占项目投资总额的。甲方在本次合作开发项目中所占的股份为47%。
2、乙方以现款出资 万元、以现有土地 平方米作价出资 万元，该两项实际出资额度占项目投资总额的 %；乙方在本次合作开发项目中所占的股份（含其它资源性股份）为53%。
房地产开发项目商业计划书 2
房地产开发项目商业计划书
1.0项目概要
1.1项目公司
1.2项目简介
1.3客户基础
1.4市场机遇
1.5项目投资价值
1.6项目自己及合作
1.7项目成功关键
1.8公司使命
2.0公司介绍
2.1项目公司与关联公司
2.2公司组织结构
2.3【历史】财务经营状况
2.4【历史】管理与营销基础
2.5公司地理位置
2.6公司发展战略
2.7公司内部控制管理
3.0项目介绍
3.1房地产开发指标
3.2房地产开发思路
3.3房地产开发资源状况
3.4项目建设基本方案
3.4.1规划建设年限与阶段
3.4.2项目规划建设依据
3.4.3房地产开发基础设施建设内容
3.5项目功能分区及主要内容
4.0所在城市房地产市场分析
4.1国家宏观经济政策
4.1.1国家宏观经济形势对房地产的影响
4.1.2房地产宏观政策
4.2城市周边区域经济环境
4.3城市规划
4.3.1城市总体规划布局与定位
4.3.2城市中心区域的五大问题
4.4城市土地和房地产市场供需
4.4.1城市土地出让情况
4.4.2房地产市场供需
4.5城市房地产供需
4.5.1商业分布
4.5.2商业业态分析
4.5.3城市商业现状分析
4.5.4居民消费特征分析 4.5.5城市商铺价格分析
4.5.6商业房地产供需分析
4.6消费者调查
4.6.1居民消费特点
4.6.2房地产潜在消费者问卷调查
4.7竞争分析
4.7.1竞争分析的方法
4.7.2竞争项目分析
5.0开发模式及QB区选择
5.1【RRR城】及QB区项目
5.1.1【RRR城】的开发背景
5.1.2【RRR城】项目
5.1.3【RRR城】开发情况
5.2项目竞争战略选择
5.2.1山水绿城SWOT分析
5.2.2山水绿城开发策略和开发模式
区项目
6.0QB区方案概念设计
6.1规划设计主题原则
6.2产品组合和功能定位
6.3建筑风格和色彩计划
房地产开发项目投资合作协议书
1 房地产开发项目投资合作协议书
甲方：
乙方：
根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同参与合作开发建设房地产项目。为明确双方的权力、义务和责任，通过友好、平等、认真协商，达成如下合作协议，共同遵守执行。
第一条、开发项目
项目名称：
项目地址：
第二条、项目占地面积和用地性质
开发项目占地约为xx平方米，土地性质为商住土地，双方确认的土地价值为xx万元，折为甲方出资款xx万元，项目所用土地文件以批复为准。
第三条、项目规模
在本协议所述地块上开发建设的具体内容包括：
1.拟建商业及住宅工程约为xx平方米；
2.拟建地下车库工程约为xx平方米。（以上面积以工程竣工后实际丈量为准）
第四条、甲乙双方合作方式
1.甲乙双方共同出资合作开发房地产项目，共同管理、共享利润、共担风险。甲方出资总额占房地产开发项目资金总额的50%，乙方出资总额占房地产开发项目资金总额的50%，以出资比率确定股权比例，按照股权比例分配利润，利益、风险按各方的股权比例享有或承担相应的权利、义务和责任。
2.本次合作开发项目投资总额约为xx万元（人民币），按上述出资比率，甲方应出资额约为xx万元、乙方应出资额约为xx万元。（实际投资额以双方实际出资额为准）
上述投资总额包括项目占地的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项，也包括建筑安装总造价及各方按比例分得的物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。
第五条、合作项目付款方式
该项目资金在银行单独开户管理，具体银行账户见补充条款，在本协议经甲乙双方签署生效后按以下具体时间和额度支付各方应出资的款项：
1.根据项目投资总额和各方出资比率，乙方按实际建设工程进度支付投资款，在利益未分配前乙方所有的投资款应作为甲方的借款。
2.银行账户应由甲乙双方监管资金收支，确保双方利益分配。
2 第六条、前期工作安排
房地产开发项目投资估算 2
11 房地产开发项目投资估算
经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。
房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：
开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。
开发费用：管理费用、销售费用、财务费用
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。
(一)开发成本
共有八项：
1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也
22 可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原
用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
某房地产项目投资计划书
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1.某项目概况
某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。
2.投资环境分析
某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院 ，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行 ，此外还有很多娱乐和餐饮场所。
3.实施进度
该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。
表一 销售进度计划表 单位：万元
续表一 销售进度计划表 单位：万元
时间 第一年 第二年
多层 5% 10% 10% 15% 12% 15%
小高层 3% 8% 12% 10% 15% 15%
车位 3% 8% 15% 15% 10% 12%
时间 第三年 第四年 合计