2013-11-12创智坊分析
上海工业创意园案例分析
上海工业创意产业园案例分析文/沈芳（技术研发部）09年的春天，我去上海参观创意产业园，这些创意产业园多为上海的老厂房改建而成，这让我想到一位哲人说过：“建筑是世界的年鉴，当传说和歌曲已经沉默，它依旧诉说……”。
都市人的性情意绪和生活足音在这里凝结、沉淀，老厂房中所流传的情感又感染着当今人们的思想、趣味、观念；我在工业创意产业园区感受到了老厂房的新姿态，它们娓娓向世人述说几十年来不平常的历程。
案例一：上海建国路8号桥建筑地点：上海市卢湾区建国中路8号建筑面积：一期12000多平方米，二期8400平方米入驻企业数：40余户产业导向：创意类、艺术类及时尚类开发商：上海华轻投资管理有限公司，香港时尚生活策划咨询（上海）有限公司建筑设计：日本HMA建筑设计事务所上海建国路“8号桥”一期（1～8号楼）前身是上汽集团所属上海汽车制动器厂，于2007年12月27日正式改建落成，其中80%的面积为办公楼，用于出租；20%为餐饮、咖啡吧等配套服务设施。
“8号桥”二期（9号楼）前身是国营金属加工工厂，座落在一期的对面，横跨建国路，为避免工业园的人流对建国路的车流带来影响，一期、二期用横跨在马路上的“桥”联系起来。
改建后的建筑命名为“8号桥”有着特别的意义：形象上，每一座办公楼都有天桥相连，每座桥的造型均不同，极富工业感（图01、02）；内涵上，它是连接国内外各创意咨询服务团队的沟通之桥。
此地渐渐成为上海设计界最具品牌价值和最时尚的一张名片，吸引了众多创意类、艺术类以及时尚类的企业，比如英国著名设计师事务所ALSOP、法国F-emotion公关公司、日本HMA建筑设计、香港风尚国际有限公司等等。
老工厂的层高有5米，与新建的传统办公空间相比，经过改造的厂房用做办公的空间自由度更大，有着别样的魅力。
此外，将那些厚重的砖墙从旧房子上拆下来重新组合，并进行一番艺术处理，以凹凸相间的砌造方式凸显了墙面的纹理（图03:9号楼立面局部），保留了原厂房里林立的管道、班驳的地面（图04:典型的厂房空间），使得整个空间充满了工业文明时代的沧桑韵味。
创智天地考察报告-121022
品牌维护：同步地、长久地进行广告策划、主题活动、网站建设等商业运营活动，保证项目品质 品牌意义：在城市开发中创造性地提供了社会公众、开发商、政府的多赢解决方案。从卢湾到杨浦，
从上海到重庆，瑞安的“天地系列”成为受欢迎的名片。
品牌发展：瑞安的坚持创新难能可贵。“创智天地”并没有简单拷贝新天地的模式，而是深入挖掘大
5、设计风格，装修标准及定位的关系
由外而里 - 与城市对话 尽量令项目的规划设计能配合政府的整体城市规划，并把当地的特色融入项目设计内。 项目的设计参考美国硅谷和巴黎左岸的“生活工作社区”，以教育、科技、文化、研发及创业为基础， 依托知识杨浦的文化资源和五角场的商业体量，打造一个办公，生活，娱乐，运动，休闲等一站式的生 活社区，体量更大，更具有竞争里的一个新的创智天地必将会吸引更多人才的进入。
基本延续原有整体定位，局部产品根据市场变化调整
目前已规划建设的建筑面积 办公 酒店/服务公寓 商业 公寓(办公类) 公寓(住宅类) 其他 13万 4万 6万 12万 13万 2万 50万
调整为高端豪宅
总计
调整为办公楼
2.2 创智天地广场+体育中心
创智天地广场 二期办公楼
办公楼技术参数：
一期 二期
三期 1500~ 1600
5、设计风格，装修标准及定位的关系
创智天地广场3期 创智天地广场3期位于杨浦区淞沪路以西，政 民路以北，智星路以东局部区域，建立5-5、 5-7、5-8三栋50米高的商办综合楼，5-6为 集中绿地。总建筑面积为81747M2，其中地 上建筑面积为49956M2，地下总建筑面积为 31791M2。本项目旨在为创业者和附近新大 学城研发活动相关的知识创新公司提供优质 、舒适的办公空间。
中部-知识创新社区
产业规划-上海创智天地案例
商铺 特点
无锡项目借鉴
大型SOHO社 区（商住）
户型配比
商办区
办公 315户
360户
分项目概况
创智天 地广场
创智 坊
创 智 坊 一 期
创 智 坊 二 期
项目名称 物业定位 产品种类 现状 办公楼
创智天地广场 低密度智能化办公楼 办公与商铺，只租不售 一期第一批项目基本满租，现推出一期第二批项目 一期建成四幢建筑，可租赁面积5.1292万平方米，可租赁 办公楼面积2.8万平方米；1期第二排项目2010年6月推出， 5幢办公楼，可租赁面积5万平方米，可租赁办公面积4.3平 方米；西广场目前在建3栋办公楼，2011年6月推出 办公楼底层及地下，环绕下沉式广场，仅租赁。 商办一体
创智天地科技园，容 积率3.0——打造国 际水准的研发中心
研发办 公区
江湾体育中心，容积率 0.3——健身中心，改造江 湾体育场
物业类型 办公楼 零售 创智天地西广 场，容积率3.5 创智天地广场，容积 率1.4——商务核心 区，智能化办公楼及 下沉式休闲商业广场， 提供研发、学习、休 闲及文化设施 住宅 酒店/服务式公寓/会所/停车场及 其他 总计
知识创新基地
西部地区 （机场用地）
五 角 场 东部地区 （新开发区） 南部地区 （五角场旧区）
本案：创智天地
五角场商圈
功能分区/物业布局及业态配比
上海创智天地主要包含商办和研发办公两大功能组团，创智坊、创智天地广场、创智天地科技园合江湾体育 中心四个分区，物业形态以商务办公为主，配以住宅和其他配套设施。
上海创智天地案例分析
项目基本情况
区位：位于上海市东北部杨浦区，距市中心区仅10公里左右，邻近上海四大 城市副中心之一的五角场商圈；毗邻复旦、同济等14余所高院校；园区附近 汇集了3号线、8号线和10号线3条轨道交通线路，多条公交线路直达市中心， 地铁10号线直达园区。 规模：占地约84万平方米，总建筑面积超过100万平方米，投资规模100亿 主导产业：以信息产业为主的高新技术产业集群 开发时间及开发商：2004年瑞安获得开发权，与杨浦区政府联合开发 开发理念： “三区共融”——将大学校区，社区，科技园区“三区”融合， 利用周边成熟的教育及人力资源，使杨浦区由一个工业及制造业区转型为知 识及创新中心，并创造一个培育、科技、教育、文化、研究、创业和商业发 展的多功能综合社区
上海·创智天地
上海·创智天地创智天地位于上海市杨浦区的大型综合发展项目，占地84万平方米（84公顷），邻近众多所高等学府，为配合上海市政府“科教兴市”的发展策略，提供一个类似美国硅谷的推动科技创新和创业的环境，并配套以充满巴黎左岸气息的“创智SOHO”，以教育、科技、文化、研发及创业为基础，创造一个能吸引、培养和留住优秀人才的知识型社区，让他们在这个独特环境中居住、学习、工作和交流。
1 百科概述小区名称：【上海】创智天地(创智坊)小区介绍：创智天地位于上海市杨浦区的大型综合发展项目，占地84万平方米（84公顷），邻近众多所高等学府，为配合上海市政府“科教兴市”的发展策略，提供一个类似美国硅谷的推动科技创新和创业的环境，并配套以充满巴黎左岸气息的“创智SOHO”，以教育、科技、文化、研发及创业为基础，创造一个能吸引、培养和留住优秀人才的知识型社区，让他们在这个独特环境中居住、学习、工作和交流。
2 小区信息行政区域：杨浦区域板块：五角场小区地址：大学路63弄均价：29668.0000物业类型：公寓建筑类型：多层物业费：2.353 详细信息建筑面积：50000占地面积：60000容积率：1.2%绿化率：35%楼层状况：共400套，多层车位总数：280总户数：400开发商：上海杨浦中央社区发展有限公司物业公司：上海新昌瑞安杨浦物业管理有限公司4 周边配套地铁：地铁十号线公交：61，75，99，55，937，910，537，817学校：复旦大学、复旦国际文化交流学院、复旦成人教育学院,同济大学、财经大学城济光学院、体育学院、应用技术学院医院：长海医院, 东方肝胆外科医院, 中原医院银行：工商银行、建设银行、农业银行餐饮：肯德基，芭比馒头深度延伸，令商务工作精彩无限创智天地广场是整个创智天地的中枢，以智能化办公为设计主旨，由9幢极富现代科技气息的高端办公楼组成。
创智天地广场汇集国内外高科技企业的研发部门、设计创意中心、服务中心、科研机构、风险投资基金、现代服务业企业等。
创智天地坊二期前期策划定位
这部分人的家庭年收入在１５万元以上，职业生涯 较稳定
70年代末、80年代初生人
成长经历
工作时间不长的新上海人
臵业经历
首次臵业
因事业刚起步，之前并无臵业经历，但渴望能安家在上海
工作经历 家庭结构 出行方式
步入社会不久 两至三口人 轨道交通
工作开始逐步稳定 家庭人口简单，目前多半没有孩子 生活半径以东北为主
卧室厨房餐厅房间朝向设计装修标准提高卧室私密性空间利用度一期二期户型价值二期新推房源比一期有明显提高客户描述年龄年龄集中在2533步入社会不久已到适婚年龄的年轻人文化背中国文化背景重视家庭氛围当前分布区域东北片区依靠交通干道连接生活与工作场所经济实这部分人的家庭年收入在15万元以上职业生涯较稳定积累一定财富成长经70年代末80年代初生人工作时间不长的新上海人置业经首次置业因事业刚起步之前并无置业经历但渴望能安家在上海关键客户表征客户洞察深入刚进入事业稳定期希望工作生活出行便捷渴望精致有创意的生活步入适婚年龄渴望在上海安家的新上海人既要求工作便捷出行方便又渴望精致生活追求创新体验的生活和工作均喜欢有创意的新上海客户定位
9
一期普通住宅销售情况良好
住宅套数：３６０套 住宅面积：４１３６６㎡ 已售住宅套数：３５９套 已售住宅面积：４１０３０ ㎡
可售套数：１套
可售面积：１５７ ㎡ 成交均价：2006年11月８日开盘至2008年9月成交 均价为19500元． 去化率：９９.７％
名称 一房 二房 复式
套数 126 140 94
3
医院
长海医院
东方肝胆外科医院 中原医院
以五角场为中心形成密集的办公体系
创智天地 百联又一城
万达商业广场 复旦国家大学科 技园区 黄兴广场 怡福商务广场 复旦科技园
创智天地坊二期前期策划定位
创智坊二期
㎡,㎡㎡
得房率：７５％ 绿化率：３５％ 装修情况：全装修 车位配比：１：０.２２ 车位租金：４００元／月
房型 以90-100 ㎡的二房分布在一楼、二楼、六楼。 以150-160 ㎡的复式分布在３－５楼和７－８楼。
房型分析
卧室 厨房 餐厅
户型价值－－二期新推房源比一期有明显提高
01
房间朝向设计
02
装修标准提高
03
卧室私密性
04
空间利用度
05
一期
06
二期
客户描述
年龄
年龄集中在25－3３岁
步入社会不久已到适婚年龄的年轻人
中国文化背景
重视家庭氛围
东北片区
依靠交通干道连接生活与工作场所
这部分人的家庭年收入在１５万元以上，职业生涯较稳定
积累一定财富
70年代末、80年代初生人
工作时间不长的新上海人
瑞安在上海的成功项目
㎡
上海又一个更大更具竞争力的“新天地”
五角场 商圈
新江湾 Ｆ地块
，
新江湾城
五角场商圈
本案
中原居民区
大柏树
凉城
市场机会－－强强联手，打造未来的黄金商业圈
10号线
8号线
美国汉斯
美国铁狮门
新加坡仁恒集团
浙江绿城
瑞安集团
万达商业广场，百联又一城商业广场，东方商厦，瑞安打造的“新天地”模式的商业街，等
随着国内外的著名开发商的入驻，对区域价值的提升有着积极的作用，其开发的各自项目也大大提升了区域的品牌影响力． 随着五角场商圈的逐渐成熟，辐射区域会扩大，目前中原地区，新江湾城，凉城地区和大柏树地区的居民支撑着该商圈的消费群体，随着地铁８号线、１０号线的陆续建成，使之交通更加便捷，会吸引更多区外人事近来，扩大其消费群体。 新江湾城地区的高档住宅陆续建成，会倒入大量的高档消费群体，瑞安集团的商业模式招商成功，会引进大量商业人才在此工作，带来更大的、更有消费能力的群体，瑞安商业模式与五角场商圈互相呼应，使五角场城市副中心更具竞争力。
居住综合体-以上海创智坊为例的空间模式探究
居住综合体——“创智坊”公共空间模式语言分析090592乐逸群 100504张艺洋100515陶逸 100519孙彦 100499陈嘉贤摘要：文章以庭院为切入点，通过社会性及物质性空间分析了创智坊居住综合体的公共空间模式，并对功能混合的居住模式提出了一些建议。
关键词：创智坊；综合体；功能混合1933年的《雅典宪章》中规划“功能分区”概念的正式提出，一定程度上缓解和改善了工业化带来的城市问题，从此单一分区的地块使用规划便大行其道。
但随着中国高速的城市化进程尤其是北京、上海、广州的等特大城市的发展，城市问题日趋尖锐，单一的用地性质已经不能满足功能和发展的需要。
“功能混合”的用地方式，旨在创造综合的、有机的、多功能的环境，以适应城市对于生态及可持续发展的需要。
“创智天地”地块位于上海市东北角的杨浦区五角场市级副中心核心地带，属于杨浦知识经济建设的“创智天地”大型创新知识型社区的一部分，其规划目的就是要为今后居住、工作、生活在这里的年轻创业者提供一个开放的高品质的居住创业社区，分为四大部分：以智能化办公楼及具备各种商业服务设施为主的“创智天地广场”；及住宅、办公、零售、休闲、娱乐等多功能设施于一身的“创智坊”；以江湾体育场为中心，包括各类休闲体育设施的“江湾体育中心”；和着重推动高科技研发的“创智天地科技园”。
“创智坊”是SOHO模式的“功能混合”的现代中国实践，旨在通过功能的叠加，为居住者创造更多更精彩的生活方式。
1.研究方法通过实地的考察，利用访谈、实际感受、图解思考和总结的方法，以有特色的庭院空间为切入点讨论创智坊的空间模式，并通过相关文献查阅与其它住区案例或综合体实例以及社区空间理论进行对比，从而对现有的模式进行再认识和再判断，提出改进意见或设想。
2.现状分析2.1物质性特征:一、交通系统对庭院空间的影响1）创智坊居住模式的特殊性源于建设初期的定位：打造成杨浦区的创新人才聚集地，集办公、商业和居住功能为一体。
五角场及创智坊整体规划
所在区域整体规划（此章节由王诗卉负责整理编辑）一、五角场大区域的规划定位创智坊商业综合体位于创智天地中，地处上海杨浦区五角场区域。
对于创智坊的形成建造，离不开对其所在区域的整体规划的分析。
1、区域位置五角场，因其周围有五条主干道而得名，它们分别是邯郸路、淞沪路、翔殷路、四平路和黄兴路。
该板块坐落于上海东北角，指的是三门路、政立路以南，国和路以西，内环线以北的杨浦区域，它与徐家汇、花木、真如并称为上海四大城市副中心区之一。
区域内集中了复旦、财大等上海主要高等院校，是上海的文化教育中心。
规划中的五角场核心地区，未来将形成商业、体育、文化、办公四大活动圈。
2、规划定位虽然五角场的发展晚于徐家汇，但在规划起点上要高于当时的徐家汇。
随着外环线隧道的竣工，大连路隧道的通车，以及北外滩的开发、翔殷路隧道工程等一系列有利于杨浦区大发展的市政工程的建设，五角场地区的整体区位优势已经凸现，未来五角场的发展潜力将不亚于徐家汇。
和徐家汇有所不同的是，五角场的开发并非是单一的商业中心，而是和构筑以复旦、同济等名牌高校为重点的综合性大学城相结合，形成校区、知识产业园区、现代生活社区和商业商务区融为一体，相互呼应的发展新模式。
3、总体区域优势五角场副中心的区位优势尽显，商办楼物业市场直逼徐家汇。
按照规划，五角场地区将建成上海城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心。
该区域规划范围是：邯郸路、翔殷路以北，殷高路以南，淞沪路两侧，总占地面积218公顷。
五角场开发的第一轮锣鼓就是建设与城市副中心相匹配的“商业商务区”：创建以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心；以科教为特色的现代服务业集聚区；以繁荣繁华为标志的市级商业中心。
五层立体交通五角场呈现的五层立体交通网络:由高架道路、车行道、人行地道、下沉式广场及地铁10号线五层立体构筑而成。
地下空间的开发和联接将成为这一地区的显著特征。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
音乐会、沙龙、展览、
派对、嘉年华等大型 活动
规划 设计
案例分析——上海创智天地片区
项目诠释：“创智坊”是SOHO 模式的“功能混合”的现代中国 实践，以住宅、办公、零售、休 闲、娱乐等多功能设施于一身， 旨在通过功能的叠加，为居住者 创造更多更精彩的生活方式。这 使得创智坊不是通常意义的居住 区或居住小区，它面对城市具有 更大的开放性，需要更多的城市 人口参与到住区内部的街道中和 庭院中，它与城市始终处于动态 的交融与更新中。
体育中心 以江湾体育场为中
科技园 产业孵化基地，着
由智能化办公楼及
各种商业服务设施组 成；
心，并包括各类休闲 体育设施；
定期举行举办各类
重推动高科技研发； 为创智天地的企业提 供科研、办公设施。
定期举行多姿多彩
的活动，为知识工作
顶级体育赛事、摇滚
者们营造一个可以广
泛交流，让灵感擦出 火花的环境
规划 设计
案例分析——上海创智天地片区
项目区位：位于上海市杨浦区，占地84万平方米，总建筑面积超过100万平方米，附近大学林立，教育资源丰 富。 规划理念：结合硅谷执著于科技创新的企业精神和左岸浓烈的艺术学术气息，建成智慧型创业者的天堂。
创智天地广场
创智坊 提供住宅、办公、 零售、休闲、娱乐等 多功能设施 多层建筑与庭院式 花园结合，外观/色彩 极富个性； 创意居住与工作的 “LOFT”空间
规划 设计
居住综合体——创新知识型社区——上海创智坊
海口滨河居住综合体——空间模式 Nhomakorabea 海口滨河居住综合体——空间模式
奇数层平面图
偶数层平面图
剖面图示意